Helsingin kasvu ja talous

Noin kuukau­den kulut­tua Helsin­gin kaupung­in­val­tu­us­to käsit­telee kaupun­gin strate­giaa. Ajat­telin kir­joit­taa puheen­vuoroni asi­as­ta jo nyt.

On varaudut­ta­va nopeut­ta­maan asun­to­tuotan­toa olen­nais­es­ti enemmän

Kun ammat­tiluen­noi­jana kier­rän eri­laisia sem­i­naare­ja, saan kor­vat punaise­na kuun­nel­la puheen­voro­ja, joiden mukaan Helsin­ki kaavoit­taa maa­ta asun­to­tuotan­toon aivan liian hitaasti. Olen aivan samaa mieltä. Helsin­gin pitäisi nopeut­taa asun­to­tuotan­toa huo­mat­tavasti kahdes­ta syystä:

1. Kaupungis­tu­mi­nen on kiihtymässä. Halukkai­ta muut­ta­jia työn ja kaupunki­maisen elämän perässä Helsin­gin seudulle olisi paljon enem­män. Koko seudul­la on raken­net­ta­va selvästi enemmän.

2. Asum­is­pref­er­enssit ovat muut­tuneet urbaan­im­mik­si. Asun­to­jen hin­nat pal­jas­ta­vat selvän muu­tok­sen siinä, mis­sä ihmiset halu­a­vat asua. Kehyskun­nis­sa asun­to­jen hin­nat ovat jopa laske­neet ja ne ovat nousseet lähin­nä vain Helsin­gin ratikkakaupungis­sa. Ei siis ole niin (onnek­si), että kaik­ki halu­a­vat kan­takaupunki­in, mut­ta selvästi use­ampi halu­aa kuin mah­tuu. Kun kysyn­tä suun­tau­tuu Helsinki­in, on rak­en­tamisen pain­o­tut­ta­va aiem­paa enem­män Helsinki­in. Tähän asti Helsin­ki on vas­tan­nut noin 30 – 40 pros­en­tista seudun asun­to­tuotan­nos­ta, jatkos­sa sen pitäisi vas­ta­ta selvästi yli puolesta.

Ehdin tässä jo toivoa, että paine Helsinki­in vähenisi Län­simetron ansios­ta, mut­ta Espoo rak­en­taa metroasemien ympärille itsepin­tais­es­ti lähiöitä sen sijaan, että rak­en­taisi urbaa­nia ympäristöä.

Helsingis­sä on otet­tu tavoit­teek­si, että asun­to­tuotan­to nousee asteit­tain 7000 asun­toon vuodessa. Se on aivan liian vähän tarpeeseen näh­den ja hait­taa Helsin­gin seudun ja koko maan kehi­tys­tä, kos­ka taloudelli­nen kasvu on nyky­isin lähin­nä kaupunkien ja jos kaupun­git eivät voi kas­vat­taa asukaslukuaan riit­tävän nopeasti, kasvu jää vajavaiseksi.

Olen­nais­es­ti nopeampi asun­to­tuotan­to ei ole mikään mah­dot­to­muus. Ei se ole ollut mah­do­ton­ta Tukhol­mas­sa eikä se ole ollut mah­do­ton­ta Van­cou­veris­sa.  Kuulin juuri, että Ams­ter­dam (800 000 asukas­ta) on kaksinker­tais­tanut asun­to­tuotan­ton­sa ja tähtää sataan­tuhanteen uuteen asun­toon vuo­teen 2025 mennessä.

En kuitenkaan tältä istu­mal­ta esitä, että Helsin­ki nos­taisi asun­to­tuotan­toa merkit­tävästi vaan varautuu nos­ta­maan sitä. Helsin­gin talous ei nimit­täin kestä väestönkasvun vaa­timia investoin­te­ja. Tukhol­mas­sa tämä on ratkaistu niin, että val­tio mak­saa suuren osan liiken­nein­fra­s­ta. Sik­si Helsin­ki on jäämässä selvästi Tukhol­man var­joon kaupunki­mais­ten elinkeino­jen kehityksessä.

Tähän asti uusi asukas on vaat­in­ut kaupungilta eri­laisia investoin­te­ja noin 30 000 euron edestä – kymme­nen­tuhat­ta vaatisi siis 300  miljoo­nan edestä.

Suurin hyö­tyjä siitä, että ihmiset muut­ta­vat Helsinki­in työn perässä on val­tio, joten olisi kohtu­ullista, että val­tio osal­lis­tu­isi kasvun vaa­timi­in investoin­tei­hin. Tältä hal­li­tuk­selta sel­l­aista taitaa olla turha toivoa, mut­ta voi vielä tul­la hal­li­tus, joka ei näe kaupungis­tu­mista vas­tustet­ta­vana asiana. Sil­loin Helsingillä on olta­va valmius nopeut­taa tont­tien luovut­tamista asun­to­tuotan­toon välittömästi.

Kun asun­not ovat Helsingis­sä sietämät­tömän kalli­ita, pitäisi tästä saa­da mah­dol­lisim­man suuri osa kaupungille, jot­ta kaupun­ki pystyy rahoit­ta­maan asun­to­tuotan­non vaa­ti­mat investoin­nit. Sik­si en oikein ymmär­rä, että pien­talo­tont­te­ja jae­taan ale­hin­taan arpo­ma­l­la, enkä oikein ymmär­rä Hitas-arpa­jaisi­akaan, joskin kaupun­gin tulot Hitas-ton­teista saat­ta­vat olla jopa suurem­pia kuin kovan rahan tont­tien myymis­es­tä. Tästä enem­män alempana.

Kasvua ei voi rahoit­taa vain tulorahoituksella

Kun sote siir­tyy maakun­nille ja Helsin­gin tulot ja menot puolit­tuvat, ole­mas­sa ole­van velan suhde vuosit­taisin vero­tu­loi­hin kaksinker­tais­tuu. Sik­si oikeal­ta laidal­ta on esitet­ty, että investoin­te­ja ei voi rahoit­taa velal­la, vaan ne on rahoitet­ta­va kokon­aan tulo­rahoituk­sel­la. Tulok­si kat­so­taan kuitenkin myös maan myyn­ti­t­u­lot. Tämä ajat­te­lu­ta­pa on aivan outo.

Hyväksyn sen, että kaupun­ki ei voi kas­vaa velak­si niin, että velan suhde omaisu­u­teen kas­vaa. Kun kaupun­gin omis­ta­maa raaka­maa­ta muute­taan tont­ti­maak­si, kaupun­gin omaisu­us kuitenkin kas­vaa tont­tien arvon ver­ran. Tämän omaisu­u­den kasvun ver­ran on ter­vet­tä ottaa lisää lainaa, varsinkin, kun indek­siehtoinen ton­tin­vuokra on niin var­maa tuloa kuin tulo ylipään­sä voi olla varmaa.

Kun raaka­maa kaavoite­taan, kaupun­gin tulee nos­taa maan arvoa taseessa ja arvon­nousu on las­ket­ta­va tuloslaskel­mas­sa tulok­si. Jos investoin­tien rahoit­tamien tulo­rahoituk­sel­la tulk­i­taan näin, sil­loin peri­aate on hyväksyttävä.

Maan myymisen ja vuokraamisen väliltä pitää vali­ta taloudel­lisin perustein

Kaupun­ki on kuitenkin tähän asti laskenut tulok­si vain maan myymisen (joka taas ei ole tuloa). Aja­tus, että lainan vält­tämisek­si maa­ta on nimeno­mais­es­ti pakko myy­dä eikä vuokra­ta, on kum­malli­nen tai sit­ten vain ide­ol­o­gis­es­ti värittynyt.

Ver­rataan kah­ta vai­h­toe­htoa, jos­sa me joko myymme tont­ti­maa­ta sadal­la miljoon­al­la eurol­la tai vuokraamme sen.

Myyn­ti­vai­h­toe­hdos­sa kaupungilla on sata miljoon­aa euroa vähem­män velkaa, mut­ta myös sata miljoon­aa euroa vähem­män tuot­tavaa omaisu­ut­ta. Molem­mis­sa tapauk­sis­sa tase on yhtä terve.

Miten käy tulo­jen ja meno­jen? Myyn­ti­vai­h­toe­hdos­sa korkomeno­ja on vähem­män, mut­ta niin on myös vuokratuloja.

Myymi­nen on kan­nat­tavaa, jos säästö lain­o­jen korois­sa on suurem­pi kuin mene­tys vuokrat­u­lois­sa. Nyt kun kaupun­ki saa lainaa negati­ivisel­la reaa­liko­rol­la, vuokraami­nen on kaikissa olois­sa kan­nat­tavam­paa. Jos­sain vai­heessa korot kuitenkin nou­se­vat. Tur­valli­nen arvaus pitkän ajan reaa­liko­rolle on kak­si pros­ent­tia – siis vaik­ka neljän pros­entin nimel­lisko­rko ja kah­den pros­entin inflaatio.

Jos ei olo­suhteista muu­ta johdu, val­in­ta myymisen ja vuokraamisen välil­lä on tehtävä puh­taasti sen perus­teel­la, kumpi on taloudel­lis­es­ti edullisem­paa eli ylit­tävätkö vai alit­ta­vatko maan vuokraamis­es­ta saata­vat tulot lainas­ta mak­set­ta­van koron. Tässä on otet­ta­va huomioon, että vuokrat on sidot­tu indek­si­in, jol­loin lainan korkoku­luina on otet­ta­va huomioon korot siltä osin kuin ne ylit­tävät inflaation.

Jos lähdemme tuos­ta kah­den pros­entin reaa­liko­ros­ta, maan myyn­ti­hin­nan pitää olla vähin­tään 50-ker­tainen vuo­sivuokraan ver­rat­tuna ennen kuin myymi­nen kannattaa.

Tämä päät­te­ly johtaa melkein aina vuokraamiseen siitä yksinker­tais­es­ta syys­tä, että pääo­man hin­ta on kaupungille alem­pi kuin muille. Yri­tyk­set laske­vat pääo­man vähim­mäis­tuo­tok­si yleen­sä vähin­tään viisi pros­ent­tia. Niiden kan­nat­taa ostaa maa­ta, jos sen hin­ta on korkein­taan 20-ker­tainen vuo­sivuokraan ver­rat­tuna ja kaupun­gin kan­nat­taa myy­dä vain, jos hin­ta on vähin­tään 50-ker­tainen vuo­sivuokraan verrattuna.

Joskus myymi­nen on kuitenkin vält­tämätön­tä, kos­ka osta­ja ei saa lain­oilleen vaku­ut­ta, jos kiin­teistö on vuokratontilla.

40 vastausta artikkeliin “Helsingin kasvu ja talous”

  1. Kaupun­gin talouden kannal­ta opti­maa­li­nen ratkaisu olisi myy­dä ton­tit nyt kalli­iseen hin­taan — ja aloit­taa heti myyn­nin jäl­keen ankara lob­baami­nen kiin­teistöveron ylära­jan nostamiseksi.

  2. Onko kaupun­gin ongel­ma siis se että kaavoit­ta­mi­nen on liian hidas­ta, vai se että niiden kaavo­jen toteu­tu­mi­nen on liian hidas­ta kos­ka niihin liit­tyvi­in investoin­tei­hin ei ole varaa?

    Mut­ta vaik­ka olete­taan että Sip­ilän hal­li­tus jatkaa miljoonien siirtämistä maaseudulle kaupunkien sijaan, voisi Helsin­ki silti omil­la päätök­sil­läänkin lisätä asuntotuotantoa.

    Esimerkkinä vaik­ka autopaikkanormin lieven­tämi­nen tai suo­raan pois­t­a­mi­nen alueil­la mis­sä on (tai mihin on tulos­sa) hyvät julkiset yhtey­det. Tämä tek­isi kaavoit­tamis­es­ta ja maankäytöstä huo­mat­tavasti tehokkaam­paa ja vaik­ka toki sekin toisi joitain lisäin­vestoin­te­ja infraan (esim. alueen päiväkodin pitäisi vetää enem­män lap­sia), kus­tan­nuk­set jäisi pienem­mik­si per kem2 kuin nykyisessä tehot­tomam­mas­sa rak­en­tamises­sa — puhu­mat­takaan sit­ten pidem­män aikavälin kus­tan­nuk­sista ja yleis­es­ti asun­to­jen hintatasosta.

    Toinen muu­tos mikä voisi olla ihan paikallaan olisi palo­tur­val­lisu­us­normien pieni lieven­tämi­nen. Täl­lä het­kel­lä sään­tö on että 9. ker­roksises­sa talos­sa pitää olla kak­si pois­tu­misti­etä (=por­rashuonet­ta). Jos tämä muutet­taisi­in yhdek­sästä kymme­neen, se käytän­nössä mah­dol­lis­taisi 9. ker­roksis­ten talo­jen rak­en­tamisen. En usko että tämä olisi ris­ki, varsinkin kun ottaa huomioon että täl­läkin het­kel­lä löy­tyy jopa korkeampiakin talo­ja yhdel­lä pois­tu­mistiel­lä ja tietysti sen että rak­en­t­a­mi­nen ja mate­ri­aalit kehit­tyy koko ajan ja muut­tuu turvallisimmiksi.

    Yhdessä autopaikkanormin pois­ton kanssa kaupun­ki saisi näin enem­män vastinet­ta investoin­tieu­rolleen, vaik­ka ne eurot ei ennen seu­raavaa hal­li­tus­ta lisääntyisikään.

  3. Jälleen eri­no­mainen kir­joi­tus tärkeästä aiheesta. Muu­ta­ma kommentti: 

    ”…mut­ta Espoo rak­en­taa metroasemien ympärille itsepin­tais­es­ti lähiöitä sen sijaan että rak­en­taisi urbaa­nia ympäristöä.” 

    Tätä on vähän vaikea ymmärtää. Espoo on vah­vasti tiivistämässä rak­en­tamista metroasemien ympäril­lä. Mikä tekee esimerkik­si Matinkylästä lähiön eikä urbaa­nia ympäristöä? Miten Espoos­sa olisi pitänyt toimia? Mikä on lähiön ja urbaanin ympäristön ero?

    ”Sik­si en oikein ymmär­rä, että pien­talo­tont­te­ja jae­taan ale­hin­taan arpo­ma­l­la, enkä oikein ymmär­rä Hitas-arpajaisiakaan” 

    Toki tont­tien ja hitasasun­to­jen jako arval­la on parem­pi kuin suhteil­la. Ehdot­tomasti samaa mieltä, että vielä parem­pi olisi läh­estyä markki­nahin­taa. Kaupun­gin on pidet­tävä huol­ta taloud­estaan ja jostakin ne resurssit infran rahoit­tamiseen on han­kit­ta­va. Mik­sei myös sieltä, mihin investoin­tien hyö­ty kohdistuu.

    ”Joskus myymi­nen on kuitenkin vält­tämätön­tä, kos­ka osta­ja ei saa lain­oilleen vaku­ut­ta, jos kiin­teistö on vuokratontilla.” 

    Tarkoit­taako tämä, että kaupun­ki joutuu myymään selvästi ali­hin­taan, kos­ka muuten tämä vaikut­taa aika erikoiselta perustelul­ta tont­tien myymiseen. Olen aina olet­tanut, että markki­noil­la kaup­pahin­ta on suurem­pi kuin vakuusarvo.

  4. Kaupun­gin maan­omis­tus on yksi niistä markki­nahäir­iöistä, jot­ka estävät kaupun­gin kasvua. Eikä se ole pien­im­mästä päästä. Kaupun­gin tulee luop­ua maakeinottelusta.

    Suurin ongel­ma on kuitenkin epäon­nis­tunut kaavoitus. Käytän­nössä sotien jäl­keen ei ole kaavoitet­tu kaupunki­mais­es­ti, joten Helsin­ki on yhä teho­ton 1920-luvun maalaisidyl­li. Helsingillä ei ole edel­ly­tyk­siä saa­da urbaani­in elämän­muo­toon kuu­lu­via mekanis­me­ja toim­i­maan: ei syn­ny palvelui­ta saati julk­ista liiken­net­tä saataisi­in kannattavaksi.

    Toimen­piteet aikajärjestyksessä:
    1) val­i­taan käytet­tävä korttelikoko
    2) kaavoite­taan Kehä I:n sisäpuoli ja
    3) kaavoite­taan lop­ut Helsingistä.

    Todis­te­tusti toimi­va kort­te­likoko on esimerkik­si 70 m * 110 m.

    Mikä tässä on niin vaikeaa?

    1. Ensin meinasin hyläätä tämän,koska Kalle on sanonut saman mon­een ker­taan, mut­ta ajateluin nyt kuitenkin kysyä, miten kun­nan investin­nit, noin 30 00 euroa asukas­ta kohden rahoite­taan, jos maapo­h­jan arvon­nousu ensin lahjoite­taan joillekin, joiden val­in­taa en voi kuin arvailla.
      Kuka rak­en­taa koulut, päiväkodit,ratikkalinjat kadut, viemärit ja niin edelleen, jos Kallen kaver­it ensin ovat saa­neet raken­nu­soikeu­den lahjoituksena?

  5. “Ehdin tässä jo toivoa, että paine Helsinki­in vähenisi Län­simetron ansios­ta, mut­ta Espoo rak­en­taa metroasemien ympärille itsepin­tais­es­ti lähiöitä sen sijaan että rak­en­taisi urbaa­nia ympäristöä.”

    En tiedä Espoos­ta, mut­ta kyl­lä Helsinginkin uudet alueet muis­tut­ta­vat enem­män lähiötä kuin esim. Punavuor­ta ja Kalliota.

  6. Timo Holopainen:

    Tätä on vähän vaikea ymmärtää. Espoo on vah­vasti tiivistämässä rak­en­tamista metroasemien ympäril­lä. Mikä tekee esimerkik­si Matinkylästä lähiön eikä urbaa­nia ympäristöä? Miten Espoos­sa olisi pitänyt toimia? Mikä on lähiön ja urbaanin ympäristön ero?

    Suomeno­jal­la olisi ollut mah­dol­lisu­us rak­en­taa kokon­ainen kaupun­ki muu­ta­man neliök­ilo­metrin joutomaa-alueelle, esimerkik­si Jätkäsaaren tehokku­udel­la alueelle olisi saanut urbaanin 40 000 …60 000 asukkaan kaupun­gin. Nyt Suomeno­jan alueelta on hyväksyt­ty yksi ase­makaa­va, pis­te­talo­ja pitkin pel­to­ja ja met­sää. Suomeno­jan keskuk­seen on tulos­sa muu­ta­ma tor­ni­ta­lo joiden välis­sä kul­kee 4‑ajorataiset auto­baanat ryh­mi­tyskaistoi­neen. Tosin lau­takun­ta taisi palaut­taa takaisin valmis­telu­un tuon kaa­van, tullee vielä lähiömäisem­pänä ulos lähiösuunnitteluvirastosta. 

    Kaik­ki tiivistys­rak­en­t­a­mi­nen Matinkylää luku­unot­ta­mat­ta toteutetaan valmis­telu­aineis­to­jen perus­teel­la lähiöratkaisuin, lev­eitä auto­baano­ja ja pis­te­talo­ja sekä puolen kilo­metrin mit­taisia este­vaiku­tuk­sen teke­viä talo­muure­ja auto­baano­jen suo­jana. Val­tavia ostoskeskuk­sia parkkipaikkoin­neen ja ‑hallei­neen, ympärille muu­ta­ma tor­ni­ta­lo ja pahim­mil­laan kuusikaistaisia autobaanoja.

    Järkyt­tävää ase­makaava­su­un­nit­telua, suo­raan 1970-luvun Neu­vos­toli­itos­ta (tai Espoosta).

  7. Timo Holopainen: …”…mut­ta Espoo rak­en­taa metroasemien ympärille itsepin­tais­es­ti lähiöitä sen sijaan että rak­en­taisi urbaa­nia ympäristöä.” 

    Tätä on vähän vaikea ymmärtää. Espoo on vah­vasti tiivistämässä rak­en­tamista metroasemien ympärillä…

    Kat­sokaa nyt her­ran täh­den kart­taa!!! Metron vetämi­nen pitkin ja poikien maaseu­tua on jär­jetön aja­tus jo lähtöko­htais­es­ti. Asemien ympäristöt 500 m säteel­lä slum­mi­u­tu­vat, mut­ta kaupunki­maista ympäristöä ja kri­it­tistä mas­saa kan­nat­tavalle metroli­iken­teelle ei synny.

    Jos Osmo olisi halun­nut kaupunkia, mikä minus­ta on hyvä tavoite, olisi raken­net­tu alku­peräisen suun­nitel­man mukaan Kamp­pi — Töölö — Munk­ka — Pasi­la. Oikein raa’al­la tiivistämisel­lä jopa Munkkivuores­ta saa kaupunki­maisen ympäristön.

  8. Janne:
    “Ehdin tässä jo toivoa, että paine Helsinki­in vähenisi Län­simetron ansios­ta, mut­ta Espoo rak­en­taa metroasemien ympärille itsepin­tais­es­ti lähiöitä sen sijaan että rak­en­taisi urbaa­nia ympäristöä.”

    En tiedä Espoos­ta, mut­ta kyl­lä Helsinginkin uudet alueet muis­tut­ta­vat enem­män lähiötä kuin esim. Punavuor­ta ja Kalliota.

    Komp­paan Jan­nea. Helsinkiä kaavoite­taan kuin jotain 50-luvun kirkonkylää Kes­ki-Suomes­sa. Eikä syy ole ainakaan kokon­aan kaavoitusarkkite­htien. Olen näh­nyt sekä tääl­lä että muual­la niitä suun­nitelmia, jot­ka ovat läht­e­neet luot­ta­mus­mieskäsit­te­lyyn. Omakäsi­tyk­seni luot­ta­mus­mi­esten kyvys­tä käsitel­lä näin vaikei­ta asioi­ta ei ole kovin korkea.

  9. peksu:Suomeno­jal­la olisi ollut mah­dol­lisu­us rak­en­taa kokon­ainen kaupun­ki muu­ta­man neliök­ilo­metrin joutomaa-alueelle, esimerkik­si Jätkäsaaren tehokku­udel­la alueelle olisi saanut urbaanin 40 000 …60 000 asukkaan kaupun­gin. Nyt Suomeno­jan alueelta on hyväksyt­ty yksi ase­makaa­va, pis­te­talo­ja pitkin pel­to­ja ja metsää. 

    Ainakaan sen Suomen lain tulkin­nan mukaan, jota ELY-keskuk­set sovelta­vat, kun­nal­la ei ole val­tuuk­sia päät­tää ase­makaa­vata­sol­la siitä, että tek­isi jollekin alueelleen noin vain 40 000 — 60 000 asukkaan kaupun­gin Jätkäsaaren tehokkuuk­sil­la ilman, että asia on ratkaistu vas­taaval­la taval­la etukä­teen maakun­takaavas­sa. Nykyisessä maakun­takaavas­sa alue ei ole Helsin­gin kan­takaupun­gin tavoin keskus­ta­toim­into­jen aluet­ta, vaan se taitaa olla maakun­takaavas­sa taa­jam­a­toim­into­jen aluet­ta, tiivis­tet­tävää aluet­ta ja osin viher­alueik­si yms. jätet­tävää aluet­ta. En tiedä, mil­lainen kan­na­tus Uuden­maan liitossa sel­l­aisen korkean tehokku­u­den alueen hyväksymiseen Suomeno­jan alueelle olisi ollut. Mut­ta koko maakun­takaavoitusjär­jestelmän idea on se, että isot ratkaisut siitä, mihin saa rak­en­taa paljon ja mihin ei saa rak­en­taa niin paljon, ratko­taan maakun­takaavas­sa, ei kun­tien toimes­ta asemakaavatasolla.

  10. ” Asun­to­jen hin­nat pal­jas­ta­vat selvän muu­tok­sen siinä, mis­sä ihmiset halu­a­vat asua. Kehyskun­nis­sa asun­to­jen hin­nat ovat jopa laske­neet ja ne ovat nousseet lähin­nä vain Helsin­gin ratikkakaupungissa. ”

    Oletko Osmo ajatel­lut, että Helsin­gin asun­to­jen hin­nois­sa on yksinker­tais­es­ti kupla­pullis­tu­ma eikä kyse yksi­no­maan olisikaan asuin­paikan valin­nas­ta ja halut­tavu­ud­es­ta? Siis noin nol­lako­rkoisel­la velka­ra­hal­la oste­taan päämärkänä ratikkakaupungista asun­to­ja olet­taen, että myöhem­min löy­tyy uusi pöl­lö joka ostaa asun­non vielä kalliimmalla.

    Pidan mah­dol­lise­na, ja jopa toden­näköisenä, että osas­sa Helsinkiä on jo muo­dos­tunut reaal­i­taloud­es­ta (palkkat­u­loil­la asun­ton­sa mak­savien todel­lis­es­ta mak­sukyvys­tä) irti nous­sut klassi­nen hin­taku­pla, joka korko­jen nousun myötä tyh­je­nee. Jos maail­man talousjärjestys ei täysin ole suis­tunut radal­taan, niin korot joskus var­masti nou­se­vat nor­maal­i­ta­solleen ja kuplat puhkea­vat. Niin on aina käynyt.

  11. Ovatko ton­tin­vuokrat­u­lot mukana val­tiono­su­usjärestelmän tulo­jen tasauk­ses­sa? Ovatko kiin­teistöverot? Jälkim­mäisen siirtämis­es­tä jär­jestelmään oli puhet­ta, mut­ta ensin maini­tus­ta en muista mitään.

    Tuo tek­isi tont­tien myyn­nistä entistäkin kan­nat­ta­mat­tomam­paa kaupun­gin kannalta.

    Mites jos kaavoit­tamisen sijaan vuokrat­taisi­in ton­tit eniten mak­savalle niistä tahoista joiden huu­tokaup­patar­jouk­sen liit­teenä ole­va raken­nuslu­pa­hake­mus on hyväksyt­tävis­sä päät­täjien ja naa­purien toimesta?

  12. Soin­in­vaara:

    Olen­nais­es­ti nopeampi asun­to­tuotan­to ei ole mikään mahdottomuus. 

    Pul­lonkaulak­si saat­taisi muo­dos­tua rak­en­tamisen laatu. Jo nyt raken­netaan aivan likaa home­kämp­piä ja kakkoslaat­ua. Entäs kun raken­netaan vielä suurem­mal­la kiireel­lä eikä raken­nusalan ammat­ti­taitoisim­mat kyvyt ennätä kaikkialle?

  13. Osmo Soin­in­vaara: Kuka rak­en­taa koulut, päiväkodit,ratikkalinjat kadut, viemärit ja niin edelleen, jos Kallen kaver­it ensin ovat saa­neet raken­nu­soikeu­den lahjoituksena?

    Ei kukaan.

    Oulu on kaavoit­tanut aina vain omille mailleen eli ostanut raaka­maa­ta, kaavoit­tanut ja sit­ten joko myynyt tai vuokran­nut ne. Yllä­tys yllä­tys siel­lä onkin kasvukeskuk­sista halvim­mat asunnot.

  14. Kun­ta saa kiin­teistövero­ja yksi­ty­is­ten omis­ta­mas­ta ton­tista ja raken­nuk­sista. Miten tämä muut­taa laskelmiin?

    Raken­nus­li­ik­keet keinot­tel­e­vat asun­to­tuotan­toon tulevil­la ton­teil­la, (kts. YLE Mot SSR Nuorisosäätiö Seinäjo­ki), mikä vääristää markki­nae­htoista tont­tikaup­pa, nos­taa vuokrata­soa jopa 7€/m2/kk.

  15. Niin, nykyi­nen hal­li­tus vas­tus­taa kaupungis­tu­mista ide­ol­o­gi­sista syistä, vaik­ka yhteiskun­nalli­nen kehi­tys näyt­tää luon­nos­taan etenevän siihen suuntaan.

    Näin on toki lupa tehdä, vaik­ka menetäm­mekin samal­la taloudel­lista kasvua. Kasvu ei ole eikä saa olla ain­oa arvomme. Olisi kuitenkin syytä rehellis­es­ti ker­toa, että hal­li­tus halu­aa käyt­tää osan kasvupo­ten­ti­aal­is­tamme alue­poli­ti­ikkaan, siis maakun­tien tukemiseen.

    No, tämän hal­li­tuk­sen perä­seinä alkaa jo näkyä, eikä keskus­ta var­mas­tikaan enää seu­raavis­sa vaaleis­sa ole äänestäjien mielestä raikas vai­h­toe­hto nykymenolle. 

    Äänestäjien käyt­täy­tymi­nen on nyky­isin niin arvaam­a­ton­ta, että on vaikea ennus­taa vaalien men­estyjiä, mut­ta uusimpi­en gallup­pi­en perus­teel­la hyvin menee kokoomuk­sel­la ja vihreil­lä. Se kai olisi kaupungis­tu­mis­myön­teinen vaihtoehto?

  16. “Ehdin tässä jo toivoa, että paine Helsinki­in vähenisi Län­simetron ansios­ta, mut­ta Espoo rak­en­taa metroasemien ympärille itsepin­tais­es­ti lähiöitä sen sijaan että rak­en­taisi urbaa­nia ympäristöä.”

    Ehdin jo toivoa, että Helsin­ki rak­en­taisi jotakin Östersundomiin.

  17. Osmo Soin­in­vaara:
    Ensin meinasin hyläätä tämän,koska Kalle on sanonut saman mon­een ker­taan, mut­ta ajateluin nyt kuitenkin kysyä, miten kun­nan investin­nit, noin 30 00 euroa asukas­ta kohden rahoite­taan, jos maapo­h­jan arvon­nousu ensin lahjoite­taan joillekin, joiden val­in­taa en voi kuin arvailla.
    Kuka rak­en­taa koulut, päiväkodit,ratikkalinjat kadut, viemärit ja niin edelleen, jos Kallen kaver­it ensin ovat saa­neet raken­nu­soikeu­den lahjoituksena?

    Tuo­ta ehkä kan­nat­taa kysyä muil­ta Suomen kun­nil­ta. Niil­lä ei ole tuo­ta rahoi­tus­mah­dol­lisu­ut­ta käytet­tävis­sään, vaan he myyvät tont­ti­maat tarvit­seville eurol­la neliö eli alle hankintahinnan.

  18. Kiin­teistövero on kek­sit­ty sen takia, että sil­lä rahoite­taan kun­nal­lista teknistä infraa (enti­nen nimi oli katu­mak­su). Koulut, päiväkodit ym. rahoite­taan kun­nal­lisverol­la tai valtionosuuksilla.

    Maakeinot­telun ei pitäisi olla kun­nan ydin­te­htävä eikä kun­nan pidä estää kaavoituk­sel­la halukkai­ta rak­en­ta­jia rak­en­taa niin paljon kuin haluavat.

  19. Helsin­ki sijoit­tui hyvin tutkimusy­htiö Econ­o­mist Intel­li­gence Unitin vuosit­tain julkaise­mas­sa kaupunkiver­tailus­sa. Hesari toteaa:

    “Ver­tailus­sa pär­jäävät raportin mukaan usein varakkaiden maid­en keskikokoiset kaupun­git, jois­sa on ver­rataen pieni väestön tiheys. Täl­lai­sis­sa kaupungeis­sa infra­struk­tu­uri ei kuor­mi­tu liikaa, rikol­lisu­us on mata­lam­mal­la tasol­la ja kaupunki­lais­ten virk­istäy­tymisellekin on tilaa.”

    Onko Helsin­gin kas­vat­ta­mi­nen ide­ologi­nen itse­tarkoi­tus ja mikä se ide­olo­gia on?

  20. ApuKalle: Kiin­teistövero on kek­sit­ty sen takia, 

    Jot­tet puhuisi vain lämpimik­sesi, niin sin­un täy­tyy sit­ten kan­nat­taa kiin­teistöveron ylära­jan poistoa.

  21. Osmo Soin­in­vaara:
    Ensin meinasin hyläätä tämän,koska Kalle on sanonut saman mon­een ker­taan, mut­ta ajateluin nyt kuitenkin kysyä, miten kun­nan investin­nit, noin 30 00 euroa asukas­ta kohden rahoite­taan, jos maapo­h­jan arvon­nousu ensin lahjoite­taan joillekin, joiden val­in­taa en voi kuin arvailla.

    Kun­nan investoin­nit ovat vesi‑, viemäri- ja sähköli­it­tymät. Käsit­tääk­seni ne ovat mak­sullisia. Sit­ten men­nään han­kalam­malle alueelle. Katu ja jalka­käytävätkin pitäisi rak­en­taa. Jalka­käytävät ovat help­po tapaus. Palaute­taan ne kiin­teistö­jen hoidet­tavak­si. Kiin­teistöiltä per­itään veroa, jota voi osoit­taa myös kadunrakennukseen.

    Myön­nän, ettei yhtälö ole näin yksinker­tainen, mut­tei se myöskään ole Osmon kuvaile­man kaltainen. Jos olisi, Helsinkikin olisi yhä muu­ta­man töllin rantakylä.

    Tulen kir­joit­ta­maan tästä vielä mon­takin ker­taa, kos­ka en ymmär­rä, mik­si yksinker­tais­es­ta asi­as­ta tehdään niin mon­imutkaista. Vas­tavuorois­es­ti Osmo ker­too, mik­si kaupun­gin tulee olla mukana maakeinot­telus­sa? Tulok­set ovat ainakin olleet järkyt­tävän huono­ja koko sodan jälkeisen ajan. Mik­si maakeinot­telu ei ole tuot­tanut hyvälaa­tu­ista kaupunkimiljöötä?

  22. MSL: Pul­lonkaulak­si saat­taisi muo­dos­tua rak­en­tamisen laatu. Jo nyt raken­netaan aivan likaa home­kämp­piä ja kakkoslaat­ua. Entäs kun raken­netaan vielä suurem­mal­la kiireel­lä eikä raken­nusalan ammat­ti­taitoisim­mat kyvyt ennätä kaikkialle?

    Home­on­gel­mat eivät enää ole niinkään laatu kuin säädös- ja osin suun­nit­telukysymys. Nyky­isil­lä rak­en­tamisen säädök­sil­lä ei ole mah­dol­lista rak­en­taa ter­vet­tä taloa.

    Eräs arvosta­mani edes­men­nyt arkkite­hti sanoi, että asun­non ost­a­mi­nen on help­poa. Jos halu­aa ter­veen kodin, niin kat­soo ettei raken­nusvu­osi ole 1956 jälkeen.

    Asuimme tuol­loin 90-luvun alus­sa raken­netus­sa tasakat­toises­sa rivaris­sa naa­pu­ruksi­na. Hän selit­ti, mik­si talon kat­torak­en­teet, jot­ka oli tehty vääristä mate­ri­aaleista, tulee uusia 2010-luvun alus­sa. Muuten kat­to pettää.

  23. Kun kaupun­ki ottaa sen 2 %:n lainan ollak­seen myymät­tä tont­ti­aan, se pääo­ma on pois yksi­tyiseltä, joka käyt­täisi sen yleen­sä yli 10 % tuot­tavaan kohteeseen. Siis vaik­ka olisi kaupun­gin etu omis­taa itse, yhteiskun­nan etu olisi yksi­ty­istää, yleensä.

    Juuri kaupun­gin tont­tien kohdal­la tämä ei silti ole niin selvää kuin melkein kaiken muun omaisu­u­den kohdal­la, jos yksi­tyisenkin ton­tin arvo riip­puu lähin­nä kaupun­gin päätök­sistä, kuten metro- ja tielin­jauk­sista, niin kuin Soin­in­vaara selitti.

    1. Kun kaupun­ki ottaa sen 2 %:n lainan ollak­seen myymät­tä tont­ti­aan, se pääo­ma on pois yksi­tyiseltä, joka käyt­täisi sen yleen­sä yli 10 % tuot­tavaan kohteeseen. Siis vaik­ka olisi kaupun­gin etu omis­taa itse, yhteiskun­nan etu olisi yksi­ty­istää, yleensä.

      Siis miten päin tämä nyt meni? Minus­ta, jos kaupun­ki myy ton­tin Fir­ma Oy:lle, Fir­ma Oy:llä on vähem­män rahaa käyt­tää niihin kymme­nen pros­entin tuot­toa vaa­tivi­in kohteisi­in. Pankista taas rahat eivät lopu, kos­ka ne saa­vat sitä keskus­pankista käytän­nössä rajattomasti.

  24. Johan on markki­nat, kun Kalle ehdot­taa pyhän yksi­tyisen omaisu­u­den sosial­isoin­tia kiinteistöverolla.

  25. OS: Joskus myymi­nen on kuitenkin vält­tämätön­tä, kos­ka osta­ja ei saa lain­oilleen vaku­ut­ta, jos kiin­teistö on vuokratontilla.

    Kyl­lä tontin/tilan vuokraoikeu­teen ja sil­lä ole­vi­in raken­nuk­si­in ja raken­nelmi­in voi saa­da kiin­ni­tyk­sen. Jos jäl­jel­lä ole­vaa vuokra-aikaa on rit­tävästi, täl­laisen kiin­ni­tyk­sen vaku­usar­vo oli ainakin ennen varsin hyvä. Nyky­istä arvos­tuskäytän­töä en tunne.

  26. kom­ment­ti: Ainakaan sen Suomen lain tulkin­nan mukaan, jota ELY-keskuk­set sovelta­vat, kun­nal­la ei ole val­tuuk­sia päät­tää ase­makaa­vata­sol­la siitä, että tek­isi jollekin alueelleen noin vain 40 000 – 60 000 asukkaan kaupun­gin Jätkäsaaren tehokkuuk­sil­la ilman, että asia on ratkaistu vas­taaval­la taval­la etukä­teen maakun­takaavas­sa. Nykyisessä maakun­takaavas­sa alue ei ole Helsin­gin kan­takaupun­gin tavoin keskus­ta­toim­into­jen aluet­ta, vaan se taitaa olla maakun­takaavas­sa taa­jam­a­toim­into­jen aluet­ta, tiivis­tet­tävää aluet­ta ja osin viher­alueik­si yms. jätet­tävää aluet­ta. En tiedä, mil­lainen kan­na­tus Uuden­maan liitossa sel­l­aisen korkean tehokku­u­den alueen hyväksymiseen Suomeno­jan alueelle olisi ollut. Mut­ta koko maakun­takaavoitusjär­jestelmän idea on se, että isot ratkaisut siitä, mihin saa rak­en­taa paljon ja mihin ei saa rak­en­taa niin paljon, ratko­taan maakun­takaavas­sa, ei kun­tien toimes­ta asemakaavatasolla.

    Mil­läköhän Helsin­ki sit­ten aikoo lisää kaupunkia rak­en­taa, tuol­la perus­teel­la kun Helsin­gin uusi yleiskaa­va on maakun­takaa­van vastainen?

  27. Osmo Soin­in­vaara:
    Yleiskaa­va ei ole maakun­takaa­van vastainen.

    Kaavoihin tuh­lataan liikaa rahaa. Tehdään kaavaa kaa­van perään. Sen jäl­keen tehdään kaava­muu­tok­sia. Lop­ul­ta pääosa kaavoista ei toteudu. Esimerkik­si Helsinki­in olisi ihan hyviäkin kaavo­ja, mut­ta niitä ei ole toteutettu.

    Kaavoitus­ta tulee yksinker­tais­taa taval­la tai toisel­la. Osmo on niin syväl­lä aiheessa, että pystyy var­maan ker­tomaan, mitkä osat kokon­ais­pros­es­sista voi jät­tää kokon­aan pois ja mitkä keven­tää. Turhaa ja jopa vahin­gol­lista työtä kaavoituk­sen piiris­sä tehdään joka tapauk­ses­sa paljon.

  28. kom­ment­ti: Ainakaan sen Suomen lain tulkin­nan mukaan, jota ELY-keskuk­set soveltavat…

    ELY-keskuk­sista ei tarvitse enää välit­tää. Niiden aika meni jo. Enkä oikein usko, että kukaan kaipaa. Jär­jestelmää ei saatu koskaan toim­i­maan. Juuri nyt on kun­tien mah­dol­lisu­us ottaa ja käyt­tää valtaa.

  29. On tot­ta, että Helsin­gin kan­nat­taisi kas­vaa. Kaupunkien välisessä mit­telössä suuri on kau­nista. Täl­lä het­kel­lä Helsin­ki on jäämässä pahasti Tukhol­man var­joon, mitä tulee ulko­maalais­ten fir­mo­jen scan­d­i­naa­vian kont­tor­ei­hin. Myyn­ti­valt­te­ja kan­nat­taisi keksiä.

  30. åke:
    On tot­ta, että Helsin­gin kan­nat­taisi kas­vaa. Kaupunkien välisessä mit­telössä suuri on kaunista…

    Asia ei ole noin yksinker­tainen, pie­nille kaupungeille on selvää tilaus­ta, mut­ta on hyödyl­listä, kun maas­sa on edes yksi keskisu­uri metropo­lialue. Se houkut­telee määrä­tyn­laista toim­intaa ja kuten esi­tit, kil­pailee alueen muiden metropolien kanssa. Nyt Suomes­ta puut­tuu tällainen.

    Helsin­gin metropo­lialueen tehtävä maan sisäisessä työn­jaos­sa tulee olla juuri kaupun­ki. Kil­pailu Tallinnan ja Tukhol­man kanssa. Se tarkoit­taa asfalt­tia, tiiltä, beto­nia jne. Se ei tarkoi­ta NIMBY:jä, suun­nat­to­mia viher­aluei­ta eikä rakennussuojelua.

    åke:
    …Myyn­ti­valt­te­ja kan­nat­taisi keksiä. 

    Vero­tuk­sen saami­nen tolkullisek­si ei ehkä ole myyn­ti­valt­ti, mut­ta se on edel­ly­tys. Nyt ollaan tilanteessa, jos­sa aikaisem­min suo­ma­laisetkin yri­tyk­set liput­ta­vat itsen­sä Viroon.

    Suomeen tulee nyt vain niin suuria yri­tyk­siä, että ne pystyvät kon­sernin sisäl­lä mak­samaan veron­sa muualle EU:iin. Onnek­si tulee edes niitä, kos­ka nekin tuo­vat työpaikkoja.

  31. En mil­lään muo­toa vas­tus­ta asun­to­tuotan­non lisäämistä Helsingis­sä tai muis­sa kasvukeskuk­sis­sa tai val­tion panos­tus­ta infra­hankkeisi­in Helsingis­sä, kos­ka asun­noille on Helsingis­sä selvästi paljon enem­män kysyn­tää kuin niitä on tarjolla. 

    Huo­mat­taisin vain, että käy­dessäni kuukausi sit­ten Lon­toos­sa sikäiset lehdet kir­joit­te­liv­at kalli­ista asumis­es­ta johtu­vas­ta pois­muu­tos­ta Lon­toos­ta. Muut­ta­jis­sa on ilmeis­es­ti paljon hyvä­palkkai­sis­sa asiantun­ti­jatöis­sä ole­vaa ylem­pää keskilu­okkaa, jol­la ei ole varaa perus­taa per­het­tä Lon­tooseen, jos­sa asun­to­jen keski­hin­ta on puoli miljoon­aa pun­taa. Lon­toos­ta pois­muut­tanei­den asun­non­o­mis­ta­jien myymien asun­to­jen keski­hin­ta oli lehti­ju­tun (oliko­han the Evening Stan­dard, jota luin met­rossa, tai the Guardian) mukaan 580 000 pun­taa. Jutus­sa ker­rot­ti­in pois­muut­ta­jien osta­van noin parisa­taatuhat­ta pun­taa halvem­mal­la omakoti­talo­ja tai riv­i­taloa­sun­to­ja pienem­mistä kaupungeista. Lon­toon välilukua kas­vat­ta­vat lähin­nä maa­han­muut­to ja syn­tyvyys, ei siis se, että sinne muutet­taisi­in muual­ta maas­ta urbaane­ja elinkeino­ja har­joit­ta­maan. Jutun mukaan tämä ennus­taa asiantun­ti­javal­tais­ten työ­paikkakeskit­tymien vahvis­tu­mista esim. Cam­bridges­sa ja Oxfordis­sa ja muis­sa lähikreivikun­tien yliopis­tokaupungeis­sa. Ilmeis­es­ti asun­tokur­ju­udessa voi tul­la jonkin­lainen raja vas­taan, jon­ka jäl­keen koulutet­tu väki asuu mielu­um­min muualla.

  32. Riip­puu tietysti että miten men­estys määritellään.

    Minus­ta kuitenkin Lon­too on esimerk­ki men­estyneestä kaupungista jota Helsinkikin voisi kat­soa esimerkkinä vaik­ka suu­ru­us­lu­ok­ka on tietysti toinen.

    Eli siis resep­tiä Helsingille:

    - sään­telemät­tömät työmarkkinat
    — alhainen verotus
    — sään­telemätön pankki­toim­inta ja pääomien käsittely
    — sään­telemätön maahanmuutto

    Eihän se nyt tietysti Lon­toos­sakaan noin vapaa­ta ole, mut­ta käsi­tyk­seni on, että tuo­hon suun­taan olisi syytä ede­tä vah­vasti, jot­ta Helsingistä voisi tul­la men­estyvä palveluli­ike­toim­intaan perus­tu­va kan­sain­välis­es­ti merkit­tävä kaupunki.

  33. Joo, Lon­toos­sa useis­sa kaupungi­nosis­sa on hin­nat asumiselle karan­neet keskilu­okan (ja jopa ylem­män keskilu­okan) ulot­tumat­tomi­in. Mut­ta eikös tämä ole merk­ki kaupun­gin vetovoimas­ta. Joten se on sinän­sä positiivista. 

    Ja onhan Helsingillä hitas jota var­maan voi vielä laa­jen­taa jos halu­taan myös keskilu­okkaa keskus­tan liepeille.

  34. åke: Joo, Lon­toos­sa useis­sa kaupungi­nosis­sa on hin­nat asumiselle karan­neet keskilu­okan (ja jopa ylem­män keskilu­okan) ulot­tumat­tomi­in. Mut­ta eikös tämä ole merk­ki kaupun­gin vetovoimas­ta. Joten se on sinän­sä positiivista. 

    Briteis­sä on myös luokkay­hteiskun­ta, jota tosin Suomeenkin kovasti halu­taan syn­nyt­tää. Onko sekin positiivista?

  35. åke:

    Ja onhan Helsingillä hitas jota var­maan voi vielä laa­jen­taa jos halu­taan myös keskilu­okkaa keskus­tan liepeille.

    Jaa‑a. Som­pasaa­reen on tulos­sa uusi Hitas-kohde. Alim­mil­laan hin­ta kak­siois­sa on 5100 €/m2 ja kalleim­mil­laan 6400 €/m2. Siis kalli­il­la VUOKRA­ton­til­la. Hoito­vastike tulee korkeak­si (6,85 €/m2/kk) tont­tivuokran lisäk­si erit­täin kalli­in jät­tei­den putkik­eräyk­sen, yhteispi­ho­jen hoidon, alue­por­taal­i­mak­su­jen ja kaiken muun hörhöi­lyn joh­dos­ta, joi­hin taloy­htiöt ovat sidottuja.

    Onko tämä kohtu­uhin­taista asun­to­tuotan­toa taval­lisille palka­nsaa­jille? Miten neliöhin­ta voi olla noin korkea hin­tasään­nellyssä tuotannnos­sa eli mik­si kaupun­ki on hyväksynyt ton­tin­lu­ovu­tuk­ses­sa täl­laisen hin­tata­son ja kaikel­la toden­näköisyy­del­lä ylisu­uret kat­teet rakennusliikkeelle?

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista.

Notify me of followup comments via e-mail. You can also subscribe without commenting.