Kaupunkien voitto, Kaupunkirakentamisen aika, Kaupunkisuunnittelu

Asuinalueiden muuttuva arvostus

Lujatalo vetäytyi suuresta rakennushankkeesta Järvenpään keskustassa, koska oli tullut siihen tulokseen, ettei hanke kannata. Arvio asuntojen myyntihinnoista oli laskenut.

Tämä menee aivan oppikirjan mukaan. Kun Helsinki, Vantaa ja Espoo ovat kiihdyttäneet asuntotuotantoa, asuntojen hinnat kaupunkiseudun laidoilla kääntyvät laskuun. Kehyskunnissa  ovat laskeneet jo jonkin aikaa.

Jos asunnonostajien preferenssit sijainnin suhteen pysyvät ennallaan, asuntojen hintojen laskiessa ne laskevat euromääräisesti yhtä paljon hyvillä ja huonoilla paikoilla, eli prosentuaalisesti huonoilla paikoilla enemmän kuin hyvillä.

Asuntojen hinnat eivät ole kuitenkaan laskeneet seudun keskeisillä paikoilla vaan ainoastaan laidoilla. Sijainnista ollaan siis valmiit maksamaan yhä vain enemmän. Tätä on jatkunut jo parikymmentä vuotta – ei vain Helsingissä, vaan Tampereella, Turussa, Tukholmassa, Vancouverissa ja kaikkialla.

Jos asuntopula joskus heltiäisi ja asuntojen hinnat Helsingin seudulla laskisivat samalle tasolle vaikkapa Tampereen kanssa, hinnat laskisivat paikoin todella alas.

Se taas kiihdyttäisi segregaatiota. ARA-asuntoja rakentamalla saadaan pienituloisia myös kalliisiin kaupunginosiin, mutta ei ole keinoa saada suurituloisia huonoille paikoille. Huonoille paikoille ei kannata rakentaa mitään.

Järvenpää ei ole mikään maailmanlopun alue eikä siitä sellaista tule, mutta se on outo paikka korkealle asuintornitalolle. Tornitalon rakennuskustannukset ylimääräisine pelastautumisteineen ovat korkeat. Niitä kannattaa rakentaa vain sinne, missä sijainnista maksetaan paljon. En ole edes varma, että Helsingin Kalasatama on oiva paikka tornitaloille. Töölönlahti olisi ollut, mutta se juna meni jo.

Järvenpään keskusta on kaupunkimaisena ympäristönä paljon onnistuneempi kuin Itäkeskus, Malmi, Leppävaara tai Matinkylä. Kun kauppa ja kapakat keskitetään kauppakeskukseen, ympäröivä asuinalue surkastuu tylsäksi ihmisvarastoksi.

Pelkään, että Espoo on tehnyt emämunauksen metrokaavoituksessaan. En tarkoita metroa vaan sitä epäkaupunkia, jota on rakennettu metroasemien ympärille.

Urbaania ympäristöä ei saada rakentamalla lähiö tiiviisti. Niin saadaan vain entistä ankeampi lähiö.

Katumaisemasta tulee tylsä, kun talojen ensimmäiset kerrokset ovat ikkunattomia – ilmeisesti seinän takana säilytetään autoja. Ensimmäiseen kerrokseen kuuluvat kaupat ja kahvilat.

Saattaa olla, että näillä alueilla tulotaso tulee tuottamaan pettymyksen hyviin veronmaksajiin tottuneille Espoon päättäjille.

Jos ausntotuotanto laidoilla hiipuu, sitä on kiihdytettävä keskellä

Lujatalo ei ole ainoa, joka on alkanut suhtautua epäilevästi uusien asuntojen menekkiin. Jos korkojen nousu saa sijoittajat vetäytymään asuntomarkkinoilta, voi edessä olla rakentamisen nopea hiipuminen.

Joku voi ajatella, että asuntotuotannon pitääkin alentua hinta- ja vuokratason suojelemiseksi. Minusta kalliissa asumisessa ei ole mitään suojelemista.

Jos rakentaminen metropolialueen laidoilla hiipuu, sitä pitää kiihdyttää hyvillä paikoilla. Aika paljon pitää asuntokysynnän laskea ennen kuin rakentaminen ei kannata edes Helsingin ratikkakaupungissa.

Helsingin pitäisi olla valmis käyttämään hyväkseen vapautuvaa rakennuskapasiteettia ja tarvittaessa nopeuttaa tonttien luovuttamista rakentamiseen. Vaikka se vähän maksaa  – tonteista esimerkiksi saadaan huonompi hinta – mutta se on sosiaalisesti oikein. Asumisen kalleus tulee kalliiksi myös Helsingin kaupungille toimeentulotukimenoina ja paineena nostaa palkkoja.

Vielä varoituksen sana niille, jotka haalivat pieniä yksiöitä sijoitusasunnoiksi. Niiden korkea vuokrataso johtuu toimeentulotukilain järjettömyyksistä. Lakia voidaan myös muuttaa.

= = = =

Kirjoitus on julkaistu kolumnina Arvopaperilehdessä.

 

 

 

38 thoughts on “Asuinalueiden muuttuva arvostus

  1. “Lujatalo vetäytyi suuresta rakennushankkeesta Järvenpään keskustassa, koska oli tullut siihen tulokseen, ettei hanke kannata. Arvio asuntojen myyntihinnoista oli laskenut.

    Tämä menee aivan oppikirjan mukaan. Kun Helsinki, Vantaa ja Espoo ovat kiihdyttäneet asuntotuotantoa, asuntojen hinnat kaupunkiseudun laidoilla kääntyvät laskuun. Kehyskunnissa ovat laskeneet jo jonkin aikaa.”

    Uudisasuntojen markkinat ovat vuosien varrella pikku hiljaa erkaantuneet vanhojen asuntojen markkinoista. Monissa kunnissa uudisasuntojen keskihinnat ovat tällä hetkellä kolminkertaisia vanhojen asuntojen keskihintoihin nähden. Kyseinen hintaero kertoo mm. alueen vanhojen asuntojen keskikunnosta uusiin asuntoihin verrattuna sekä jäljellä olevasta todennäköistä käyttöiästä ennen rakennuksen purkamista. Suomessa tultaneen näkemään paljon 1960- ja 1970 -luvun rakennusten purkamisia lähivuosikymmeninä. Ennen purkamista taloyhtiön omistuksen arvo tulee lähenemään nollaa niillä alueilla, joilla tontin arvo ei ole korkea, ja lähelle tontin arvoa niillä alueilla, joilla tontin arvo on korkeampi. Saman alueen uusien asuntojen hintaero voi tulevaisuudessa olla joissain tapauksissa kymmenkertainenkin purkukuntoa lähellä oleviin asuntoihin nähden.

    Jos puhutaan uudishankkeesta, on perusteltua verrata hintatasoa toteutuneisiin uudisasuntojen hintoihin. Ne ovat yhä kehyskunnissakin olleet nousussa. Järvenpään hankkeessa ongelmaksi tuli se, että hanke piti myydä sijoittajille, mutta todennäköinen vuokrataso toimitiloissa (hankehan oli alunperin keskeisesti nimenomaan liikekeskushanke) näytti vakiintuneen tietylle tasolle ilman että nousua oli näköpiirissä, mutta suhdannenousun myötä rakennushankkeen menot näyttivät kohoavan aiemmin budjetoidusta. Kun tulot pysyvät ennallaan, mutta menot kasvavat, seuraa budjetilla ongelmia, joita pitäisi paikata joko tuloja lisäämällä tai menoja sopivista kohdista leikkaamalla.

    Perhelän hanke löytänee vielä tekijänsä ainakin joidenkin muutosten tekemisen jälkeen. Jälkikäteen ajateltuna hanketta on koitettu viedä läpi todennäkösiesti liian isona kokonaisuutena. Voisi veikata, että Perhelän kortteli pilkotaan vielä useammalle tekijälle. Suomessa ei ole kovin montaa toimijaa, joiden tase ja riskienhallinta kestäisi liikekeskuksen + lähes 500 asunnon rakentamisen Järvenpään kokoiselle paikkakunnalle. Sen sijaan kerrostalon kokoisia hankkeita tekemään kykeneviä on huomattavan paljon enemmän.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    1. Se, mitä rakentamiskustannuksille kävi hankkeen suunnittelun jälkeen, käy ilmi tästä:
      https://www.rakennuslehti.fi/wp-content/uploads/2018/10/tarjoushinta1.jpg
      Tarjoushinnat, joiden kehitystä tarjoushintaindeksi kuvaa, lähtivät lentoon vuosien 2015 ja 2016 jälkeen. Asia ei koske vain Järvenpäätä, vaan esimerkiksi myös Kalasatamassa on kyetty tekemään tänä vuona tappiollisia rakennusprojekteja – vaikka kohteiden ulosmyyntihinnat ovat olleetkin ennätystasolla. Kun hankkeet on myyty aikoinaan, on oletettu kustannusten kasvavan vähemmän kuin mitä on käynyt. Nyt ennätystasoilla ovat olleet hankkeiden kustannuksetkin. Useat rakennusalan yritykset ovat jo raportoineet tuloksen pienenemisestä, ja jotkut jopa tulosten kääntymisestä nollan alapuolelle.

        (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

      1. Tämä selitys siitä, että Lujatalon vetöäytyminen Järvenpään tornin rakentamisesta ei johtunut asuntojen hintojen oletetusta laskusta vaan rakennuskustannusten noususta, ei ole ristiriidassa sen kanssa, mitä kirjoitin. Kun kannattavuuden perusteella joudutaan tinkimään jostain, ensin kaatuvat kannattamattomimmat hankkeet. Eihän rakennuskustannusten nousu ole vähentänyt rakentamista Jätkäsaaressa. Se, että karsintalistalle osui torni Järvenpäässä johtuu siitä, että tornitalo on ylipäänsä kallis rakentaa, eikä maan arvo Järvenpäässä ole niin korkea, että se puoltaisi tornin rakentamista.
        Järvenpää sinänsä on aivan iskussa, paljon houkuttelevampi kuin vaikkapa Tuusula tai monia pääkaupunkiseudun lähiö.

          (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

      2. Keskeytysratkaisu saattaa liittyä osin myös siihen, että Lujatalo saattaa saada tällä hetkellä kuumenneilla rakennusmarkkinoilla paremmat tuotot myymällä tehtaidensa kapasiteettia muille (hintaindeksien nousu tarkoittaa mm. juuri sitä, että rakennustuotevalmistaja voi myydä muille elementit aiempia vuosia kalliimmalla hinnalla) kuin toimimalla itse omien tehtaidensa tuotteita käyttävänä rakentajana, jolloin joutuu ottamaan kantaakseen myös rakentamisen kohonneita kustannusriskejä itselleen. Elementtitehtaiden katetasot ovat tällä hetkellä selvästi tavanomaista korkeampia, ja kateprosentti voi tehtaalla olla nyt korkeampi kuin työmailla. Tällöin kysymys ei ole välttämättä siitä, olisiko Järvenpään hanke kannattava, vaan saattaa olla kyse myös siitä, että voiko tuotot saada korkeampina tai vähäriskisemmin jollain muulla tavalla.

          (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

      3. Eilen julkaistujen tiedotteiden perusteella Espoossa näyttäisi käyneen vähän isomman mittakaavan hankkeessa samoin kuin Järvenpäässä. Kauppakeskus Lippulaivan kehittämishanke meni julkaistujen tiedotteiden perusteella ainakin toistaiseksi jäihin vuosien työstämisen jälkeen. Vanha kauppakeskus on jo purettu ja paikassa on tehty mittavat maatyöt, sekä rakennettu siirtokelpoista väliaikaista kauppakeskustilaa joillekin liikkeistä uuden, noin 42 000 neliön kauppakeskuksen työmaan ajaksi – jonka rakentamiseen ei ainakaan toistaiseksi siis kuitenkaan aiemmista suunnitelmista ja esisopimuksista poiketen päätetty edetä.

          (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

      4. ko: Espoossa näyttäisi käyneen vähän isomman mittakaavan hankkeessa samoin kuin Järvenpäässä

        Liekö kyse samasta ilmiöstä, kuin USA:ssa, kaikki kun nyt on niin globaalia, Amazon Ilmiö. Isoja, suorastaan jättimäisiä, kauppakeskuksia on rakennettu valmiiksi, mutta niitä ei avata, jäävät seisomaan tyhjänä hehtaarien suuruisine parkkipaikkoineen.

        Sanotaan, että kauppa siirtyy verkkoon niin nopealla tahdilla, että reaali-investoinnit eivät ehdi vastaamaan muutokseen. Joka tapauksessa on selvä, että kyse on virheinvestoinneista niin maatöiden kuin valmiiden rakennustenkin osalta.

        Tällainen jo aloitettujen hankkeiden keskeyttämiset ovat tyypillisiä suhdannevaiheelle, jossa keinotekoisesti on pitkään pidetty korkoja alhaalla. Sen seurauksena on rahaa virrannut hyvin pitkäaikaisiin investointeihin, kuten rakennuksiin. Kun sitten korot lähtevät nousuun, on siitä seurauksena, että kuplat puhkeavat. — Ensin jätetään yksittäisiä kohteita rakentamatta, mutta pian sen jälkeen tapahtumat eskaloituvat. Syntyy Domino-ilmiö.

          (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  2. Alussa lähtee jo hakoteille, mutta niin toimimalla kirjoitukseen on saatu se oma agenda ajuriksi. Lujatalo vetäytyi Perhelä-hankkeesta rakennuskustannusten nousun takia, ei asuntojen myyntihintojen laskun takia. Faktat faktoina ja kokonaisuus kasaan.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  3. Järvenpäässä on pari erityispiirrettä. Toiminnallisesti se on ensinnäkin hyvä mieltää Helsingin lähiöksi, josta pääsee junalla puolessa tunnissa keskustaan. Maantieteellisesti se on sekä pinta-alaltaan Suomen pienimpiä kuntia että tiiveimmin asuttuja: edelle yltävät jälkimmäisessä vain Kauniainen, Kerava ja Helsinki. Koska joutomaata ei Järvenpäässä enää hirveästi ole, ja koska kaavoitus on tunnetusti kunnan heiniä ja laajemmista kokonaisuuksista irrallaan, on Järvenpäässä tehty rohkeahko päätös tehdä Kaupunkia, mikä ei onnistuisi (tai olisi ehkä edes järkevää) Malmilla, Leppävaarassa tai Vuosaaressa. Harmillisesti nyt tässä välitilassa Järvenpään palveluista tuhottiin huomattava osa keskeinen kortteli lanaamalla. Etenkin ravintolat ja yöelämä ovat vetäneet ihmisiä naapurikunnista jo vuosikymmeiäkin: nyt niistä hävisi kertaheitolla puolet. Tätä ei helpolla paikata kaavoittajan toimesta. Jännä nähdä.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    1. kake:
      Järvenpäässä on pari erityispiirrettä. Toiminnallisesti se on ensinnäkin hyvä mieltää Helsingin lähiöksi, josta pääsee junalla puolessa tunnissa keskustaan. Maantieteellisesti se on sekä pinta-alaltaan Suomen pienimpiä kuntia että tiiveimmin asuttuja: edelle yltävät jälkimmäisessä vain Kauniainen, Kerava ja Helsinki.

      Järvenpää ja Kerava ovat tiiviitä pikkukaupunkeja, omine hallintoineen ja palveluineen, hyvien liikenneyhteyksien varrella. Sikäli ehkä jopa toimivampia pääkaupungin ‘lähiöitä’, kuin Helsingin, Espoon tai Vantaan hajanaisemmat alueet.

      Etsin esimerkin tuosta julkisesta liikenteestä: HSL:n Reittioppaan mukaan matka-aika Keravalta Helsingin rautatieasemalle näyttäisi olevan junasta riippuen 22-36 minuuttia. Kun taas Kontulasta se kertoo matkan kestävän metrolla 24 minuuttia. Klo 7-8 välillä junia näyttäisi lähtevän Keravalta yhteensä 10 kpl, mikä keskimääräisellä 6 minuutin tiheysvälillä vastannee aika lähelle metroa. Järvenpää on hieman kauempana, mutta muuten lienee melko vastaava tapaus.

      Tähän liittyen asutus on näissä kunnissa vahvasti keskittynyt tai keskitettykin aseman ympärille, suht korkeisiinkin rakennuksiin. Ympärillä on sitten sitä metsää kaipaaville.

        (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  4. Tämä on hyvä kirjoitus! Se on totta, että Espoon huijaaminen mukaan metron maksajaksi on vuosituhannen puhallus kunnallispolitiikassa. Jos joku linja olisi ollut ehkä järjen rajoissa, niin Töölön metro, mutta sekin olisi vaatinut reipasta täydennysrakentamista.

    Rakentamista kannattaa keskittää. Puolimiljoonaa ihmistä mahtuu vielä Kehä I:n sisälle. Helsingissä on tonttimaata kymmeniksi vuosiksi. ARA ja muista markkinahäiriöistä olen eri mieltä. Kaikki markkinahäiriöt maksaa lopulta asukas. Tärkeintä on saada asumistuet äkkiä pois, ne valuvat läpi ketjun, eikä asukas hyödy niistä euroakaan.

    Osmo olet täysin oikeassa siinä, että 60- ja 70-lukujen lähiöt ovat tiensä päässä. Sen takia niihin ei kannata laittaa enää rahaa, vaan ne tulee kaavoittaa uudestaan kaupungeiksi.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  5. >>”ARA-asuntoja rakentamalla saadaan pienituloisia myös kalliisiin kaupunginosiin, mutta ei ole keinoa saada suurituloisia huonoille paikoille.”

    Tämä soppa on paljolti itse keitetty: kaavoittaja on halunnut itselleen vallan kaupunkisuunnittelusta tiilien saumojen väriin asti. Kun on vallan halunnut ja vallan saanut niin sitten olisi hyvä myös osata hoitaa se keskussuunnittelu laadukkaasti ja sietää rakentamisen kalleus tiukasti säädellyissä oloissa. Voi olla niin, että ihan kaikkea hyvää ei voi saada: on valittava joko kallis asuminen (enemmistö läntisen maailman suurkaupungeista esim. Helsinki) tai Laissez-faire rakentaminen (valta yksityiselle sektorille+sen mukanaan tuoma sekava kaupunki https://marginalrevolution.com/marginalrevolution/2016/08/laissez-faire-in-tokyo.html)
    Valitettavasti on myös valittava, joko kallis asuminen tai korkea segregaatio. Minun hypoteesi on, että alhaisen segregaation paikoissa kuten meillä segregaation lisäpienentämisen kustannus on valtava. Kustannus inkarnoituu esim. siten, että subventoituja asuntoja joudutaan arpomaan myös hyvätuloisille, jotta talo ei olisi täynnä köyhälistöä->subventioarpajaisissa voittaneilla on valtava kannuste jäädä kämppään, vaikka se olisi liian suuri, kaukana työpaikasta tai muuten sopimaton->suurta tuhlausta ja lisärakentamistarvetta, jotta myös niille jotka eivät saaneet suurta arpajaisvoittoa, löytyisi kohtuullinen kämppä. Niskalenkin ottaminen markkinavoimista on vaikea laji.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    1. Mikko 2:
      >>”ARA-asuntoja rakentamalla saadaan pienituloisia myös kalliisiin kaupunginosiin, mutta ei ole keinoa saada suurituloisia huonoille paikoille.”

      Tämä soppa on paljolti itse keitetty: kaavoittaja on halunnut itselleen vallan kaupunkisuunnittelusta tiilien saumojen väriin asti…)

      Juuri näin. Itse näkisin, että kaavoitus kuuluu kunnalle, jolloin sillä ei voi olla esimerkiksi pakkolunastusoikeutta. Kaavoitukseen taas kuuluu katualue ja tontin harjakorkeus. Eipä juuri muuta. Loput kuuluu tontin omistajalle.

        (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  6. “Järvenpään keskusta on kaupunkimaisena ympäristönä paljon onnistuneempi kuin Itäkeskus, Malmi, Leppävaara tai Matinkylä. Kun kauppa ja kapakat keskitetään kauppakeskukseen, ympäröivä asuinalue surkastuu tylsäksi ihmisvarastoksi.

    Pelkään, että Espoo on tehnyt emämunauksen metrokaavoituksessaan. En tarkoita metroa vaan sitä epäkaupunkia, jota on rakennettu metroasemien ympärille.”

    Aivan vastaavalla tavalla on päätetty tehdä ja tehdään tälläkin hetkellä Kalasatamassa ja Keski-Pasilassa. SRV ja YIT toteuttavat pelkästään suppean liiketaloudellisesti optimoidut massiiviset ratkaisut, joissa kaikki palvelut imetään suureen kauppakeskukseen, alle rakennetaan 3000 autopaikkaa ja ympärille jää pölyiset betonikannet, joilla kylmä tuuli vinkuu.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  7. Olin yllättynyt, että pysäköintipolitiikka ei tullut tässä kirjoituksessa esiin.

    Tässä Perhelä-hankkeessahan tapahtui siten, että vuonna 2015 hankekilpailussa päättäjät valitsivat neljästä ehdotuksesta sen, jossa oli eniten parkkipaikkoja maan alla, vieläpä kahteen maanalaiseen kerrokseen. Toisaalta kaupunki jo aiemmasta yrityksestä samaisessa korttelissa tiesi hyvin maaperän laadun: savimaa, jossa maanalainen rakentaminen on tavanomaista kalliimpaa.

    Ja sitten kesäkuussa 2018 maanalaisten parkkipaikkojen vaatimuksesta joustettiin: puolet vähemmän maan alle. Tämä vähennys tuli siis Lujatalon vaatimuksesta.

    Ja sitten syyskuun lopussa 2018 eli vaivaiset kolme kuukautta myöhemmin Lujatalo päätti osaltaan koko hankkeen.

    Ainakin minua mietitytti taloudellisesti hankkeen kannattavuudessa tuo parkkipaikkojen sekä määrä että maanalainen rakentaminen. Onhan totta vie selvää, että kaupunkiympäristö on miellyttävämpi mikäli pysäköinti on jossain poissa näkyvistä, vaikka sitten maan alla. Kuitenkin se maanalainen rakentaminen alueella, jossa pysäköinti on autoilijalle maksutonta, jättää pohdittavaksi kuka sen pysäköinnin rakentamisen lopulta maksaa…

    Jos tuosta pysäköintivaatimuksesta joustamalla säästäisi jokusen miljoonaa euroa, niin olisiko hankkeen kannattavuuslaskelmat aivan eri näköiset? Tämä siis vain verrokkina kun tuossa yllä KariS kirjoittaa, että liiketiloille ei olisi kysyntää Järvenpäässä.

    Ja mitä tulee asuntojen määrään, 500 asuntoa Järvenpäähän ajoitettuna jopa viidelle vuodelle ei ole paljoa tällä hetkellä. Hankkeessa oli kuitenkin vaiheistus eli kerralla tuota määrää ei olisi ollut valmistumassa.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    1. Pysäköinti ei ole koskaan ilmaista. Jos pysäköi ulkosalla, auto kuluu säille alttiina nopeammin kuin kylmässä sisätilassa. Lisäksi yleensä ilmaisella alueella on sillä lailla täyttä, että matkaan kotoa autolle menee vähän aikaa, ja sillä ajallakin on arvo. Auton ikkunan rappaaminen vie myös aikaa, eikä pressu auton suojana ole ilmainen.

      Itse rakensin näiden harmien välttämiseksi autotallin omakotitaloni pihaan. Hintaa tallille tuli noin kymppitonni autopaikkaa kohti. On muuten kallista pysäköintiä. Kadunvarressa olisi ilmaista tilaa eikä yhtään autoa. En ole varma, voiko tuota pitää rationaalisena. Jos säästän kuutenakymmenenä aamuna vuodessa vaivan rapata tuulilasin puhtaaksi, mihin menee ehkä kaksi minuuttia,säästän vuodessa kaksi tuntia, kolmessakymmenessä vuodessa 60 tuntia. Ikkunanrappauksen tuntihinnaksi tulee lähes kaksisataa euroa, jos arvioin tallin menettävän arvonsa kolmessakymmenessä vuodessa ilman huoltotöitä.

      Eri asia on sitten se, että pysäköinti maanalaiseen talliin on vielä tuotakin kalliimpaa.

        (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

      1. Erastotenes aleksandrialainen:
        Pysäköinti ei ole koskaan ilmaista. Jos pysäköi ulkosalla, auto kuluu säille alttiina nopeammin kuin kylmässä sisätilassa. Lisäksi yleensä ilmaisella alueella on sillä lailla täyttä, että matkaan kotoa autolle menee vähän aikaa, ja sillä ajallakin on arvo. Auton ikkunan rappaaminen vie myös aikaa, eikä pressu auton suojana ole ilmainen.

        Itse rakensin näiden harmien välttämiseksi autotallin omakotitaloni pihaan. Hintaa tallille tuli noin kymppitonni autopaikkaa kohti. On muuten kallista pysäköintiä. Kadunvarressa olisi ilmaista tilaa eikä yhtään autoa. En ole varma, voiko tuota pitää rationaalisena. Jos säästän kuutenakymmenenä aamuna vuodessa vaivan rapata tuulilasin puhtaaksi, mihin menee ehkä kaksi minuuttia,säästän vuodessa kaksi tuntia, kolmessakymmenessä vuodessa 60 tuntia. Ikkunanrappauksen tuntihinnaksi tulee lähes kaksisataa euroa, jos arvioin tallin menettävän arvonsa kolmessakymmenessä vuodessa ilman huoltotöitä.

        Eri asia on sitten se, että pysäköinti maanalaiseen talliin on vielä tuotakin kalliimpaa.

        Ja itse en rakentanut tallia koska auto on käyttöesine ja sen paikka on ulkona. Lisäksi erilaisten tallien tuoma lämpötilavaihtelu ei suinkaan suojele autoa vaan lisää korroosion riskiä, jos siitä nyt välittää.

        Mutta suurin syy on se että kahdenkymmenen vuoden päästä talli on todennäköisesti tarpeeton koska autoilu muuttuu radikaalisti. Tai oikeastaan se on toiseksi suurin syy. Suurin on se että pyörällä pääsee ja bussikin menee lähes oven edestä.

          (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  8. > toimeentulotukilain järjettömyyksistä. Lakia
    > voidaan myös muuttaa

    Tämä maininta on jo toinen varoitus tulossa olevasta muutoksesta. Ensimmäinen oli, kun AY-liike ulkoisti asunto-omistuksensa. Kolmas varoitus on, kun AY-liike myy vuokrataloyhtiöidensä osakkeet. — AY-liikkeellä on sisäpiirin tieto tulevista hankkeista ja valtiollis-poliittisena toimielimenä se katsoo oikeudekseen rahastaa tuo tieto.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    1. Ei kai Suomessa voi mitään tukijärjestelmää muuttaa? Eikös mm. tuulivoiman takuutariffin päättäminen kaatunut “perustuslain takaamaan omaisuuden suojaan”? Jos asumis- ja toimeentulotukea aletaan muuttamaan, niin siinä kyllä kajotaan aika monen asuntosijoittajan “omaisuuden suojaan”…

        (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

      1. Osmo Soininvaara: Ei kajota.

        Juuri noin! Mikään tuki ei voi olla saavutettu etu. Ymmärrän, että yhteiskunta pitää huolta vähäosaisista, joten vammaisten asumisen järjestelyt tulee hoitaa tavalla tai toisella.

        Se ettei hoida asioitaan, ei ole syy asumisen tukemiseen, koska tutkimusten mukaan tuet valuvat suoraan hintoihin. Poistamalla tuet saadaan valtion rahoitus tasapainoon kerralla. Markkinoiden tasapainon haku kestänee vuoden pari.

          (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

      2. ksee:
        Ei kai Suomessa voi mitään tukijärjestelmää muuttaa? Eikös mm. tuulivoiman takuutariffin päättäminen kaatunut “perustuslain takaamaan omaisuuden suojaan”? Jos asumis- ja toimeentulotukea aletaan muuttamaan, niin siinä kyllä kajotaan aika monen asuntosijoittajan “omaisuuden suojaan”…

        Poliittinen paine asumistukisääntelyn pitämiseen nykyisellä tasollaan on kyllä varmasti kova.

        Nykyisellään asuntopulan oloissa Kelan maksama asumistuki määrittää monella seudulla vuokratason vähimmäismäärän.

        Yksiöiden hintojen laskuun on monia keinoja. Yksi voisi olla se, että asetettaisiin toimeentulotuen korvaaman vuokran neliöhinnalle katto. Tämä johtaisi sitten luonnollisesti siihen, että isoihin asuntoihin menisi enemmän väkeä, mutta toisaalta tämä parantaisi elämänlaatua. Minikokoisten rotanloukkujen rakentaminen ei varmaan palvele kenenkään elämänlaatua.

        Radikaalimpi ratkaisu olisi määrätä koko maahan ylin hyväksyttävä neliövuokra, joka olisi kaikkialla sama ja vastaisi keskimääräistä vuokra-asunnon hintaa tässä maassa. Tämän jälkeen toimeentuloasiakkaille annettaisiin ohjaus hankkia hinnan täyttävä asunto jostain päin Suomea. Luonnollisesti muuttokulut tulisi maksaa Kelan kassasta. Lopputuloksena olisi kaupunkien liikaväestön eksodus maaseudulle. Tyhjillään olevat asunnot muuttotappiokunnissa saisivat asukkaita, samalla kun pääkaupunkiseudulla syntyisi ylitarjontaa asunnoista. Niillä, joiden tarvitsee työnsä vuoksi asua pääkaupunkiseudulla, olisi tähän varaa entistä paremmin ja lähiöiden yksiöiden hinnat laskisivat todennäköisesti pariin-kolmeensataan euroon neliöltä.

          (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  9. > Jos asunnonostajien preferenssit sijainnin suhteen
    > pysyvät ennallaan, asuntojen hintojen laskiessa ne
    > laskevat euromääräisesti yhtä paljon hyvillä ja
    > huonoilla paikoilla

    Kuulostaa varsin todenperäiseltä väitteeltä. Oletko jossain tarkemmin kertonut sen ajatusketjun, joka johti tuohon päätelmään.

    Maaseudulla on paljon asuntoja, joiden arvo on negatiivinen, joista purkukustannuksen jälkeen ei saa edes tontin hintaa pois.
    — Sellaiset kannattaa vuokrata puolitutuille ja ottaa vuokra “KELA:n taksan” mukaan. Esimerkiksi moni varaton avopari haluaa pitää kahta asuntoa.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  10. Rakentaminen on viime vuodet ollut sijoittajavetoista. Tätä on edesauttanut ns. taloyhtiölaina, jonka myötä asuntoihin on päässyt kiinni ehkä vain 30 prosentin osuudella velattomasta myyntihinnasta, loput on velkaa taloyhtiölle. Taloyhtiölaina on monissa tapauksissa edullisempaa rahaa kuin mitä sijoittaja saisi pankista, joskin kalliimpaa, mitä oman kodin ostajalle tarjotaan. Oleellisinta on se, että sijoittaja pääsee lainaan käsiksi ilman vakuuksia, että kukaan arvioi hänen maksukykyään tai excel-taulukoita, jolle sijoituspäätökset perustuvat.

    Uusista asunnoista karkeasti vain 40 prossaa on mennyt omistusasumiseen, 40 pinnaa yksityisille sijoittajille, loput instituutionaalisille.

    Se että rakentaminen hyytyy, johtuu nähdäkseni ensisijaisesti riskeistä. Gryndereillä on varsin hyvä kuva asuntomarkkinoista ja he tietävät minkälaista työtöntä perijää siellä on asunnoilla vivuttanut. Tarinat ovat villejä ja aika helvetin suuri riski sille, että kahden vuoden ikäisiä asuntoja on kohta markkinat tukossa, kun taloyhtiölainojen lyhennysvapaat loppuvat.

    Vähän epäilen että tällaisessa semijännittyneessä ja odottavassa markkinatilanteessa ei riitä halukkaita jonoksi saakka sitoutumaan jättimäiseen ja monivuotiseen lähiötorniprojektiin. Siinä on putka nurin, jos hinnat lähtevät laskuun ja/tai asunnot jäävät käsiin. Järvenpäälle on nyt hyvä ivailla mutta samanlaista hankkeiden uudelleenarviointia seuraa Espoossa ja onpa SRVllä hyytynyt tahti Kalasatamassakin. Ovat hiljaa ja kommentoimatta, mutta voin kertoa, että nyt rakenteilla oleva talo ei ole SRVlle mikään ongelma verrattuna siihen, että viiden vuoden sisään niitä pitäisi olla muutama lisää pystyssä. Veikkaan, että siellä yksi jos toinenkin pää tällä hetkellä sauhuaa, kun mietitään keinoja saada takarajaa siirretyksi.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    1. j-lu:
      Uusista asunnoista karkeasti vain 40 prossaa on mennyt omistusasumiseen, 40 pinnaa yksityisille sijoittajille, loput instituutionaalisille.

      Sijoittajat ei kuitenkaan asu niissä eivätkä pidä tyhjilläänkään. Kaikissa asunnoissa on asukkaat jotka maksavat joko itse asumisestaan tai yhteiskunta tekee sen heidän puolestaan. Asumisen kysyntä ratkaisee vuokratason eikä ostajan vivutus.

        (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

      1. Anssi Lamstrång: Sijoittajat ei kuitenkaan asu niissä eivätkä pidä tyhjilläänkään. Kaikissa asunnoissa on asukkaat jotka maksavat joko itse asumisestaan tai yhteiskunta tekee sen heidän puolestaan.Asumisen kysyntä ratkaisee vuokratason eikä ostajan vivutus.

        Enpä ole muuta väittänytkään. Ainoastaan, että vivutus on luonut markkinoille riskejä.

        Vivuttaminen yhdistettynä siihen, että monella yksityisellä sijoittajalla tuotto-odotukset perustuvat (mielestäni liian suurelta) osin arvonnousuun on melko hasardi yhdistelmä ihan miten tahansa tarkasteltuna.

        Ja markkinatilanne yhdistettynä rakennuskustannusten nousuun taas saa grynderit (ja rahoittajat) arvioimaan kohteita uudelleen.

          (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  11. Tämä Hesingin keskustan arvon kasvuhan on puhdasta vallankäyttäjien ja edunsaajien yhteisten ponnistusten tulosta. Koska kaikki arvokas rakennetaan keskustaan, niin keskustan arvo nousee, ja se on tässä se yhteinen etu. Puhtaasti valta näkyy kunnallispoliitikkojen ja virkamiesten vallankäytössä, niissä omaisuusarvojen ohjauspäätöksissä joihin he pystyvät. Edunsaajien etuhan on sitten sekä rakentajien voitoissa, että omistajien voitoissa. Isommat omaisuusarvot tuottavat enemmän niin kauan kuin tämä kasvun kierre pidetään vallankäyttäjien ja edunsaajien yhteistyönä hengissä. Se on kuin pörssikupla mutta fyysisellä rakenteella.

    Ei tässä talousmielessä mitään ihmeellistä ole. On vaan yllättävää, että niin suuri osa politiikan pelureista nykyään on leimallisesti tämän takana. Lähes kaikkien puolueiden edustajat haastattelussa puolustivat mielettömiä Pasilan torneja. Aiemmin löytyi vasemmistosta pienen ihmisen puolustajia ja keskustasta ympäryskuntien. Nythän kukaan ei puolusta enää edes ympäryskuntia, maaseudusta puhumattakaan. Talot pitää purkaa eikä tonteillakaan ole mitään arvoa. No ei niin, kun se arvo siirtyy valtavassa omaisuuden uusjaossa Pasilan ja Kalasataman torneihin, metrolinjoihin, jokeripokereihin, ja muihin betonipytinkeihin joilla kuntien päättäjät kilpailevat.

    Yllättävintä on se, että tämä ei ole lainkaan ympäristöystävällistä. Kierrätys on. Talossa asuminen on talon kierrätystä, ei uuden talon rakentaminen. Samoin vanhan tien käyttäminen on tien kierrätystä, ei liikenteen pakottaminen kumipyöriltä uusille raiteille ja metron asemille. Mitä enemmän betonia ja rautaa sitä isommat CO2 päästöt. Mitä enemmän puuta sitä pienemmät CO2 päästöt, uudet talot ja asemat eivät synny puusta.

    Miten Suomi hurahti tällaiseen suuruudenhulluuteen?

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  12. “Lujatalo vetäytyi suuresta rakennushankkeesta Järvenpään keskustassa, koska oli tullut siihen tulokseen, ettei hanke kannata. Arvio asuntojen myyntihinnoista oli laskenut.

    Tämä menee aivan oppikirjan mukaan. Kun Helsinki, Vantaa ja Espoo ovat kiihdyttäneet asuntotuotantoa, asuntojen hinnat kaupunkiseudun laidoilla kääntyvät laskuun. Kehyskunnissa ovat laskeneet jo jonkin aikaa.”

    Kuten täällä on jo todettu ei kysymys ole myyntihintojen laskusta vaan rakennuskustannusten noususta ja kaiken kaikkiaan suunnitellun hankkeen taloudellisen yhtälön toimimattomuudesta. Oppikirja ei tästä keissistä valitettavasti saa vahvistusta, enkä kyllä muutenkaan usko tuohon oppikirjaan.

    Kalasataman toisen tornin asuntojen myyntihinnat ILMAN tonttikustannusta ovat keskimäärin noin 7000 €/m2. Rakennuskustannukset Järvenpäässä eivät ole olennaisesti Kalasatamaa alhaisemmat, joten on epärealistista olettaa asuntojen menevän kaupaksi Järvenpäässä lähellekään tuolla hintatasolla. Uudismarkkinan hintataso Järvenpääässä on nyt noin puolet tuosta Kalasataman hintatasosta. (Veikkaan että kunhan korkotaso normalisoituu niin tuo hintaero tulee kapenemaan. Isot lainat alkavat vipuamaan Helsingin hintatasoa alaspäin…)

    Lujatalo muuten muutama vuosi sitten luopui Kalasatamassa Täkkärin korttelin rakentamisestakin. Ehkä yhtiön resurssit eivät riitä isojen riskien ottamiseen. Voi olla ihan viisasta.

    Rakentaminen on ylikuumentunut ja kustannukset ovat laukoilla. Asuntotuotannon lisääminen tai edes nykytasoisen uudistuotannon hintatason alentaminen edellyttäisi materiaalituotannon ja työvoiman tarjonnan huomattavaa lisäämistä. Tätä ei tule tapahtumaan, koska vaikkapa elementtitehdas mieluummin painaa rahaa nykykapasiteetillaan kuin lähtee tekemään isoja laajennusinvestointeja lyhytaikaisen buumin perusteella. Lisätyövoimaa on saatavilla vain ulkomailta, kotimainen taitaa jatkossa vain vähentyä heikennetyn ammattikoulutuksen vuoksi.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  13. Kyllä se Järvenpää joskus saa tornitalonsa, sitten kun tämä taantuma on ohi. Sitä taas ihmettelen että miksi Espoossa esim on onnistuttu vastustamaan taloja paikkoihin joissa olisi kysyntää, esimerkkinä Westendin rannan viereen kaavailtu kerrostalo jota on vastustettu muodossa jos toisessa toistakymmentä vuotta. Ehkä se että päävastustaja kuuluu Harrodsin tavaratalon omistajaperheeseen selittää asian?

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    1. R.Silfverberg:
      Kyllä se Järvenpää joskus saa tornitalonsa, sitten kun tämä taantuma on ohi. Sitä taas ihmettelen että miksi Espoossa esim on onnistuttu vastustamaan taloja paikkoihin joissa olisi kysyntää, esimerkkinä Westendin rannan viereen kaavailtu kerrostalo jota on vastustettu muodossa jos toisessa toistakymmentä vuotta. Ehkä se että päävastustaja kuuluu Harrodsin tavaratalon omistajaperheeseen selittää asian?

      Ms W löysi Westendin tontilta lepakoita ja valitusrumbaa käytiin EU:ta myöten. Valitus ei tietenkään sinällään menestynyt mutta vuosikausia saatiin prosessiin kulumaan. Valituksella ei tietenkään ollut mitään tekemistä sen kanssa että Ms W asuu kohteen lähistöllä ja että hotelli/kerrostalo toisi ikävää liikennettä ja elämää hänen elinpiiriinsä.

      Toinen törkeä esimerkki valitusoikeuden järjettömyydestä löytyy Kalasataman keskuksesta. Yksi neropatti/tekniikan tohtori keksi ammattivalittaa (rahastusyritys?) mm. tornien paloturvallisuudesta kaikkiin mahdollisiin valitusasteisiin. Ei menestynyt. Keskuksen rakentamisen aloitus viivästyi pari vuotta. Se on tullut maksamaan SRV:lle kymmeniä miljoonia kun rakentamisbuumi ehti kuumenemaan ja kustannukset nousivat merkittävästi. Koko yhtiö on ahdingossa viivästyksen eli ko. valituksen vuoksi. Siinä samalla Kalasatamaan jo muuttaneet 3000 asukasta jäivät odottamaan keskuksen palveluja sinnitellen pikku-Siwan varassa.

      Oliskohan viimein aika tehdä valitusoikeudelle ja -prosesseille jotakin?

        (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

      1. vk: Oliskohan viimein aika tehdä valitusoikeudelle ja -prosesseille jotakin?

        Huomauttaisin, että yli 90 prosenttia kaavoista menee läpi valituksitta. Toisaalta valituksista noin kolmannes menestyy (ainakin muutaman vuoden takaisten tietojeni mukaan). Eli loppujen lopuksi valituksilla torpataan aika paljon laittomia päätöksiä, mikä on niiden tarkoituskin.

        Kunnallisvalitus on osa itsehallintoa. Kunnan toimintaa ei valvo mikään muu taho kuin kuntalaiset itse. Jos he eivät valita, ei kunnan päätöksestä kukaan muu voi valittaa. Jos kunnallista valitusoikeutta rajattaisiin, olisi laillisuusvalvonta annettava jollekin viranomaiselle.

          (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

      2. Erastotenes aleksandrialainen:

        Kunnallisvalitus on osa itsehallintoa. Kunnan toimintaa ei valvo mikään muu taho kuin kuntalaiset itse. Jos he eivät valita, ei kunnan päätöksestä kukaan muu voi valittaa. Jos kunnallista valitusoikeutta rajattaisiin, olisi laillisuusvalvonta annettava jollekin viranomaiselle.

        Ja sitten on ne ihan päättömät valitukset joissa laillisuus on jo varmistettu. Parhaillaan moneen kertaan.

        https://www.lansivayla.fi/artikkeli/693316-kiista-espoon-kaupungintalosta-jatkuu-yha-hallinto-oikeuteen-tehtiin-taas-valitus

        siihenkin olisi hyvälle paikalle radanvarteen varmasti parempaa käyttöä kuin hoimeinen käyttämätön talo.

        Tässäkään valittaja ei voi voittaa kuin aikaa. Talo menee purkuun mutta vaan turhilla kustannuksilla kun valitusoikeus….

          (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

      3. “Oliskohan viimein aika tehdä valitusoikeudelle ja -prosesseille jotakin?”

        Riippuu, että mitä. Viranomaistoimista ja -päätöksistä valittamisen mahdollisuus kun kuitenkin on yksi oikeusvaltion kulmakivistä. Jonkinlaista tiukempaa asianomistajuusvaadetta voitaisiin tosin ehkä funtsia.

          (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

      4. Maurizio:
        “Oliskohan viimein aika tehdä valitusoikeudelle ja -prosesseille jotakin?”

        Riippuu, että mitä. Viranomaistoimista ja -päätöksistä valittamisen mahdollisuus kun kuitenkin on yksi oikeusvaltion kulmakivistä. Jonkinlaista tiukempaa asianomistajuusvaadetta voitaisiin tosin ehkä funtsia.

        Kyllä, ihan kaikilla, esim. punavuorelaisasukkaalla ei pidä olla valitusoikeutta Kalasataman asemakaavasta tai rakennusluvista.

        Olennaisinta ja tärkeintä on lyhentää valituksiin kuluvaa aikaa prosessin kaikissa vaiheissa merkittävästi. Ihan oikeasti jonkin asemakaavavalituksen todelliseen käsittelyyn ei voi kulua 10-20 tuntia enempää. Siis tehollista työaikaa. Suurimman osan ajasta paperit makaavat valohoidossa jonkun pöydällä tai tietsikalla niin ettei asialle tehdä mitään. Jos halutaan, niin valitus on varmasti käsitelty viikossa kuulemisineen.

        Prosessia pystytään aivan olennaisesti lyhentämään ja siten haittoja vähentämään. Nykysysteemi kuulostaa samalta kuin päättömät jonot lääkäriin: jonotetaan puoli vuotta ja kun lääkäriin päästään niin vaiva on hoidettu puolessa tunnissa.

          (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

      5. vk: Kyllä, ihan kaikilla, esim. punavuorelaisasukkaalla ei pidä olla valitusoikeutta Kalasataman asemakaavasta tai rakennusluvista.

        Olennaisinta ja tärkeintä on lyhentää valituksiin kuluvaa aikaa prosessin kaikissa vaiheissa merkittävästi. Ihan oikeasti jonkin asemakaavavalituksen todelliseen käsittelyyn ei voi kulua 10-20 tuntia enempää. Siis tehollista työaikaa. Suurimman osan ajasta paperit makaavat valohoidossa jonkun pöydällä tai tietsikalla niin ettei asialle tehdä mitään.Jos halutaan, niin valitus on varmasti käsitelty viikossa kuulemisineen.

        Prosessia pystytään aivan olennaisesti lyhentämään ja siten haittoja vähentämään.Nykysysteemi kuulostaa samalta kuin päättömät jonot lääkäriin: jonotetaan puoli vuotta ja kun lääkäriin päästään niin vaiva on hoidettu puolessa tunnissa.

        Tämän kirjoituksen kanssa samaa mieltä. Valitusoikeudessa ei ole mitään vikaa ja sen poistaminen on kansanvallan näkökulmasta ongelmallista, mutta se prosessi, jossa käsittelyajat lasketaan vuosikvartaaleissa, on ongelma. Jos valitukset käsiteltäisiin vaikka kuukaudessa harva tehtailisi niitä enää turhaan mitättömän viivyttävän vaikutuksen takia, mutta aiheelliset valitukset tehtäisiin edelleen. Aivan liian vähän puhutaan käsittämättömän hitaista käsittelyajoista.

          (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

      6. vk: Oliskohan viimein aika tehdä valitusoikeudelle ja -prosesseille jotakin?

        Voihan olla tilanteitä, että asian venyttäminen valituksia käyttäen onkin rakentajan intressi. Vaikka silloin, kun rakentamista halutaan viivyttää ja (rakentamisen) määräaikoja siirtää hamaan tulevaisuuteen.

        Itse säilyttäisin valitusoikeuden, mutta muuttaisin käsittelyä niin, että
        — jo valitusosoituksessa ja kunnallisessa kuulutuksessa määrätään valitukselle ensimmäinen oikeuden käsittelypäivä, joka on
        — valituksen määräajan umpeutumisen jälkeinen seuraava arkipäivä kello 09:00
        — — tai myöhempi aika samana päivänä, että oikeusneuvokset ehtivät kunnolla heräillä.
        — Valittajat ja hakijat saavat olla läsnä käsittelyssä (suullinen käsittely) ja
        — tuossa käsittelyssä saadaan vielä toimittaa lisäaineistoa valitukseen ja sen vastaukseen.

        Intressien suuruudesta johtuen osapuolet joko lähettävät parhaat asiamiehensä paikalle tai tai sitten eivät.

        Tällainen valitusmenettely saattaa lyhimmillään kestää kaksi tuntia, ja osapuolilla on oikeuden päätös käsissään. Pisimmillään tapaus siirretään byrokraattiseen käsittelyyn, mutta silloinkin päätöksen syntyminen on jo yhden askeleen lähempänä valmista.

          (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

Notify me of followup comments via e-mail. You can also subscribe without commenting.