Asuinalueiden muuttuva arvostus

Lujat­a­lo vetäy­tyi suures­ta raken­nushankkeesta Jär­ven­pään keskus­tas­sa, kos­ka oli tul­lut siihen tulok­seen, ettei han­ke kan­na­ta. Arvio asun­to­jen myyn­ti­hin­noista oli laskenut.

Tämä menee aivan oppikir­jan mukaan. Kun Helsin­ki, Van­taa ja Espoo ovat kiihdyt­täneet asun­to­tuotan­toa, asun­to­jen hin­nat kaupunkiseudun laidoil­la kään­tyvät lasku­un. Kehyskun­nis­sa  ovat laske­neet jo jonkin aikaa.

Jos asun­nonos­ta­jien pref­er­enssit sijain­nin suh­teen pysyvät ennal­laan, asun­to­jen hin­to­jen lask­ies­sa ne laske­vat euromääräis­es­ti yhtä paljon hyvil­lä ja huonoil­la paikoil­la, eli pros­en­tu­aalis­es­ti huonoil­la paikoil­la enem­män kuin hyvillä.

Asun­to­jen hin­nat eivät ole kuitenkaan laske­neet seudun keskeisil­lä paikoil­la vaan ain­oas­taan laidoil­la. Sijain­nista ollaan siis valmi­it mak­samaan yhä vain enem­män. Tätä on jatkunut jo parikym­men­tä vuot­ta – ei vain Helsingis­sä, vaan Tam­pereel­la, Turus­sa, Tukhol­mas­sa, Van­cou­veris­sa ja kaikkialla.

Jos asun­top­u­la joskus heltiäisi ja asun­to­jen hin­nat Helsin­gin seudul­la lask­i­si­vat samalle tasolle vaikka­pa Tam­pereen kanssa, hin­nat lask­i­si­vat paikoin todel­la alas.

Se taas kiihdyt­täisi seg­re­gaa­tio­ta. ARA-asun­to­ja rak­en­ta­mal­la saadaan pien­i­t­u­loisia myös kalli­isi­in kaupungi­nosi­in, mut­ta ei ole keinoa saa­da suu­rit­u­loisia huonoille paikoille. Huonoille paikoille ei kan­na­ta rak­en­taa mitään.

Jär­ven­pää ei ole mikään maail­man­lop­un alue eikä siitä sel­l­aista tule, mut­ta se on outo paik­ka korkealle asuin­tor­ni­talolle. Tor­ni­talon raken­nuskus­tan­nuk­set ylimääräi­sine pelas­tau­tu­mis­tei­neen ovat korkeat. Niitä kan­nat­taa rak­en­taa vain sinne, mis­sä sijain­nista mak­se­taan paljon. En ole edes var­ma, että Helsin­gin Kalasa­ta­ma on oiva paik­ka tor­ni­taloille. Töölön­lahti olisi ollut, mut­ta se juna meni jo.

Jär­ven­pään keskus­ta on kaupunki­maise­na ympäristönä paljon onnis­tuneem­pi kuin Itäkeskus, Mal­mi, Lep­pä­vaara tai Matinkylä. Kun kaup­pa ja kapakat keskitetään kaup­pakeskuk­seen, ympäröivä asuinalue surkas­tuu tyl­säk­si ihmisvarastoksi.

Pelkään, että Espoo on tehnyt emä­mu­nauk­sen metrokaavoituk­ses­saan. En tarkoi­ta metroa vaan sitä epäkaupunkia, jota on raken­net­tu metroasemien ympärille.

Urbaa­nia ympäristöä ei saa­da rak­en­ta­mal­la lähiö tiivi­isti. Niin saadaan vain entistä ankeampi lähiö.

Katu­maise­mas­ta tulee tyl­sä, kun talo­jen ensim­mäiset ker­rokset ovat ikku­nat­to­mia – ilmeis­es­ti seinän takana säi­lytetään auto­ja. Ensim­mäiseen ker­rokseen kuu­lu­vat kau­pat ja kahvilat.

Saat­taa olla, että näil­lä alueil­la tulota­so tulee tuot­ta­maan pet­tymyk­sen hyvi­in veron­mak­saji­in tot­tuneille Espoon päättäjille.

Jos aus­nto­tuotan­to laidoil­la hiipuu, sitä on kiihdytet­tävä keskellä

Lujat­a­lo ei ole ain­oa, joka on alka­nut suh­tau­tua epäilevästi uusien asun­to­jen menekki­in. Jos korko­jen nousu saa sijoit­ta­jat vetäy­tymään asun­tomarkki­noil­ta, voi edessä olla rak­en­tamisen nopea hiipuminen.

Joku voi ajatel­la, että asun­to­tuotan­non pitääkin alen­tua hin­ta- ja vuokrata­son suo­jelemisek­si. Minus­ta kalli­is­sa asumises­sa ei ole mitään suojelemista.

Jos rak­en­t­a­mi­nen metropo­lialueen laidoil­la hiipuu, sitä pitää kiihdyt­tää hyvil­lä paikoil­la. Aika paljon pitää asun­tokysyn­nän laskea ennen kuin rak­en­t­a­mi­nen ei kan­na­ta edes Helsin­gin ratikkakaupungissa.

Helsin­gin pitäisi olla valmis käyt­tämään hyväk­seen vapau­tu­vaa raken­nuska­p­a­siteet­tia ja tarvit­taes­sa nopeut­taa tont­tien luovut­tamista rak­en­tamiseen. Vaik­ka se vähän mak­saa  – ton­teista esimerkik­si saadaan huonom­pi hin­ta – mut­ta se on sosi­aalis­es­ti oikein. Asumisen kalleus tulee kalli­ik­si myös Helsin­gin kaupungille toimeen­tu­lo­tuki­menoina ja paineena nos­taa palkkoja.

Vielä varoituk­sen sana niille, jot­ka haali­vat pieniä yksiöitä sijoi­tusasun­noik­si. Niiden korkea vuokrata­so johtuu toimeen­tu­lo­tuk­i­lain jär­jet­tömyyk­sistä. Lakia voidaan myös muuttaa.

= = = =

Kir­joi­tus on julka­istu kolumn­i­na Arvopaperilehdessä.

 

 

 

38 vastausta artikkeliin “Asuinalueiden muuttuva arvostus”

  1. “Lujat­a­lo vetäy­tyi suures­ta raken­nushankkeesta Jär­ven­pään keskus­tas­sa, kos­ka oli tul­lut siihen tulok­seen, ettei han­ke kan­na­ta. Arvio asun­to­jen myyn­ti­hin­noista oli laskenut.

    Tämä menee aivan oppikir­jan mukaan. Kun Helsin­ki, Van­taa ja Espoo ovat kiihdyt­täneet asun­to­tuotan­toa, asun­to­jen hin­nat kaupunkiseudun laidoil­la kään­tyvät lasku­un. Kehyskun­nis­sa ovat laske­neet jo jonkin aikaa.”

    Uud­is­as­un­to­jen markki­nat ovat vuosien var­rel­la pikku hil­jaa erkaan­tuneet van­ho­jen asun­to­jen markki­noista. Monis­sa kun­nis­sa uud­is­as­un­to­jen keski­hin­nat ovat täl­lä het­kel­lä kolminker­taisia van­ho­jen asun­to­jen keski­hin­toi­hin näh­den. Kyseinen hin­taero ker­too mm. alueen van­ho­jen asun­to­jen keskikun­nos­ta uusi­in asun­toi­hin ver­rat­tuna sekä jäl­jel­lä olev­as­ta toden­näköistä käyt­töiästä ennen raken­nuk­sen purkamista. Suomes­sa tul­ta­ne­en näkemään paljon 1960- ja 1970 ‑luvun raken­nusten purkamisia lähivu­osikym­meninä. Ennen purkamista taloy­htiön omis­tuk­sen arvo tulee lähen­emään nol­laa niil­lä alueil­la, joil­la ton­tin arvo ei ole korkea, ja lähelle ton­tin arvoa niil­lä alueil­la, joil­la ton­tin arvo on korkeampi. Saman alueen uusien asun­to­jen hin­taero voi tule­vaisu­udessa olla jois­sain tapauk­sis­sa kym­menker­tainenkin purkukun­toa lähel­lä ole­vi­in asun­toi­hin nähden.

    Jos puhutaan uud­is­hankkeesta, on perustel­tua ver­ra­ta hin­tata­soa toteu­tuneisi­in uud­is­as­un­to­jen hin­toi­hin. Ne ovat yhä kehyskun­nis­sakin olleet nousus­sa. Jär­ven­pään han­kkeessa ongel­mak­si tuli se, että han­ke piti myy­dä sijoit­ta­jille, mut­ta toden­näköi­nen vuokrata­so toim­i­tilois­sa (han­ke­han oli alun­perin keskeis­es­ti nimeno­maan liikekeskushanke) näyt­ti vaki­in­tuneen tietylle tasolle ilman että nousua oli näköpi­iris­sä, mut­ta suh­dan­nenousun myötä raken­nushankkeen menot näyt­tivät kohoa­van aiem­min bud­je­toidus­ta. Kun tulot pysyvät ennal­laan, mut­ta menot kas­va­vat, seu­raa bud­jetil­la ongelmia, joi­ta pitäisi paika­ta joko tulo­ja lisäämäl­lä tai meno­ja sopivista kohdista leikkaamalla.

    Per­helän han­ke löytänee vielä tek­i­jän­sä ainakin joidenkin muu­tosten tekemisen jäl­keen. Jälkikä­teen ajatel­tuna han­ket­ta on koitet­tu viedä läpi toden­näkösi­esti liian isona kokon­aisuute­na. Voisi veika­ta, että Per­helän kort­teli pilko­taan vielä use­am­malle tek­i­jälle. Suomes­sa ei ole kovin mon­taa toim­i­jaa, joiden tase ja riskien­hallinta kestäisi liikekeskuk­sen + läh­es 500 asun­non rak­en­tamisen Jär­ven­pään kokoiselle paikkakun­nalle. Sen sijaan ker­rostalon kokoisia han­kkei­ta tekemään kykeneviä on huo­mat­ta­van paljon enemmän.

    1. Se, mitä rak­en­tamiskus­tan­nuk­sille kävi han­kkeen suun­nit­telun jäl­keen, käy ilmi tästä:
      https://www.rakennuslehti.fi/wp-content/uploads/2018/10/tarjoushinta1.jpg
      Tar­joushin­nat, joiden kehi­tys­tä tar­joush­in­tain­dek­si kuvaa, läh­tivät lentoon vuosien 2015 ja 2016 jäl­keen. Asia ei koske vain Jär­ven­päätä, vaan esimerkik­si myös Kalasa­ta­mas­sa on kyet­ty tekemään tänä vuona tap­pi­ol­lisia raken­nus­pro­jek­te­ja — vaik­ka kohtei­den ulos­myyn­ti­hin­nat ovat olleetkin ennä­tys­ta­sol­la. Kun han­kkeet on myy­ty aikoinaan, on oletet­tu kus­tan­nusten kas­va­van vähem­män kuin mitä on käynyt. Nyt ennä­tys­ta­soil­la ovat olleet han­kkei­den kus­tan­nuk­setkin. Use­at raken­nusalan yri­tyk­set ovat jo rapor­toi­neet tulok­sen pienen­e­mis­es­tä, ja jotkut jopa tulosten kään­tymis­es­tä nol­lan alapuolelle.

      1. Tämä seli­tys siitä, että Lujat­alon vetöäy­tymi­nen Jär­ven­pään tornin rak­en­tamis­es­ta ei johtunut asun­to­jen hin­to­jen olete­tus­ta laskus­ta vaan raken­nuskus­tan­nusten nousus­ta, ei ole ris­tiri­idas­sa sen kanssa, mitä kir­joitin. Kun kan­nat­tavu­u­den perus­teel­la joudu­taan tin­kimään jostain, ensin kaatu­vat kan­nat­ta­mat­tomim­mat han­kkeet. Eihän raken­nuskus­tan­nusten nousu ole vähen­tänyt rak­en­tamista Jätkäsaa­res­sa. Se, että karsin­tal­istalle osui torni Jär­ven­päässä johtuu siitä, että tor­ni­ta­lo on ylipään­sä kallis rak­en­taa, eikä maan arvo Jär­ven­päässä ole niin korkea, että se puoltaisi tornin rakentamista.
        Jär­ven­pää sinän­sä on aivan iskus­sa, paljon houkut­tel­e­vampi kuin vaikka­pa Tuusu­la tai monia pääkaupunkiseudun lähiö.

      2. Keskey­tys­ratkaisu saat­taa liit­tyä osin myös siihen, että Lujat­a­lo saat­taa saa­da täl­lä het­kel­lä kuumen­neil­la raken­nus­markki­noil­la parem­mat tuo­tot myymäl­lä tehtaiden­sa kap­a­siteet­tia muille (hin­tain­dek­sien nousu tarkoit­taa mm. juuri sitä, että raken­nus­tuote­valmis­ta­ja voi myy­dä muille ele­men­tit aiem­pia vuosia kalli­im­mal­la hin­nal­la) kuin toim­i­mal­la itse omien tehtaiden­sa tuot­tei­ta käyt­tävänä rak­en­ta­jana, jol­loin joutuu otta­maan kan­taak­seen myös rak­en­tamisen kohon­nei­ta kus­tan­nus­riske­jä itselleen. Ele­ment­tite­htaiden kate­ta­sot ovat täl­lä het­kel­lä selvästi tavanomaista korkeampia, ja katepros­ent­ti voi tehtaal­la olla nyt korkeampi kuin työ­mail­la. Täl­löin kysymys ei ole vält­tämät­tä siitä, olisiko Jär­ven­pään han­ke kan­nat­ta­va, vaan saat­taa olla kyse myös siitä, että voiko tuo­tot saa­da korkeamp­ina tai vähäriskisem­min jol­lain muul­la tavalla.

      3. Eilen julka­istu­jen tiedot­tei­den perus­teel­la Espoos­sa näyt­täisi käyneen vähän isom­man mit­takaa­van han­kkeessa samoin kuin Jär­ven­päässä. Kaup­pakeskus Lip­pu­laivan kehit­tämis­hanke meni julka­istu­jen tiedot­tei­den perus­teel­la ainakin tois­taisek­si jäi­hin vuosien työstämisen jäl­keen. Van­ha kaup­pakeskus on jo puret­tu ja paikas­sa on tehty mit­ta­vat maatyöt, sekä raken­net­tu siir­tokelpoista väli­aikaista kaup­pakeskusti­laa joillekin liikkeistä uuden, noin 42 000 neliön kaup­pakeskuk­sen työ­maan ajak­si — jon­ka rak­en­tamiseen ei ainakaan tois­taisek­si siis kuitenkaan aiem­mista suun­nitelmista ja esisopimuk­sista poiketen päätet­ty edetä.

      4. ko: Espoos­sa näyt­täisi käyneen vähän isom­man mit­takaa­van han­kkeessa samoin kuin Järvenpäässä

        Liekö kyse samas­ta ilmiöstä, kuin USA:ssa, kaik­ki kun nyt on niin globaalia, Ama­zon Ilmiö. Iso­ja, suo­ras­taan jät­timäisiä, kaup­pakeskuk­sia on raken­net­tu valmi­ik­si, mut­ta niitä ei ava­ta, jäävät sei­so­maan tyhjänä hehtaarien suu­rui­sine parkkipaikkoineen.

        San­o­taan, että kaup­pa siir­tyy verkkoon niin nopeal­la tahdil­la, että reaali-investoin­nit eivät ehdi vas­taa­maan muu­tok­seen. Joka tapauk­ses­sa on selvä, että kyse on virhein­vestoin­neista niin maatöi­den kuin valmi­iden raken­nustenkin osalta.

        Täl­lainen jo aloitet­tu­jen han­kkei­den keskeyt­tämiset ovat tyyp­il­lisiä suh­dan­nevai­heelle, jos­sa keinotekois­es­ti on pitkään pidet­ty korko­ja alhaal­la. Sen seu­rauk­se­na on rahaa vir­ran­nut hyvin pitkäaikaisi­in investoin­tei­hin, kuten raken­nuk­si­in. Kun sit­ten korot lähtevät nousu­un, on siitä seu­rauk­se­na, että kuplat puhkea­vat. — Ensin jätetään yksit­täisiä kohtei­ta rak­en­ta­mat­ta, mut­ta pian sen jäl­keen tapah­tu­mat eskaloitu­vat. Syn­tyy Domi­no-ilmiö.

  2. Lujat­alon han­ke ei tosin kaatunut asun­to­jen hin­taan, vaan kaavoit­ta­jan vaa­ti­maan liiketi­lan määrään, jolle ei ole kysyn­tää. Mut­ta eihän “hyvää tari­naa” kan­na­ta fak­toil­la pilata

  3. Alus­sa läh­tee jo hakoteille, mut­ta niin toim­i­mal­la kir­joituk­seen on saatu se oma agen­da ajurik­si. Lujat­a­lo vetäy­tyi Per­helä-han­kkeesta raken­nuskus­tan­nusten nousun takia, ei asun­to­jen myyn­ti­hin­to­jen laskun takia. Fak­tat fak­toina ja kokon­aisu­us kasaan.

  4. Jär­ven­päässä on pari eri­ty­ispi­ir­ret­tä. Toimin­nal­lis­es­ti se on ensin­näkin hyvä mieltää Helsin­gin lähiök­si, jos­ta pääsee junal­la puo­lessa tun­nis­sa keskus­taan. Maanti­eteel­lis­es­ti se on sekä pin­ta-alal­taan Suomen pien­impiä kun­tia että tiiveim­min asut­tu­ja: edelle yltävät jälkim­mäisessä vain Kau­ni­ainen, Ker­a­va ja Helsin­ki. Kos­ka joutomaa­ta ei Jär­ven­päässä enää hirveästi ole, ja kos­ka kaavoitus on tun­netusti kun­nan heiniä ja laa­jem­mista kokon­aisuuk­sista irral­laan, on Jär­ven­päässä tehty rohkeahko päätös tehdä Kaupunkia, mikä ei onnis­tu­isi (tai olisi ehkä edes järkevää) Malmil­la, Lep­pä­vaaras­sa tai Vuosaa­res­sa. Harmil­lis­es­ti nyt tässä väl­i­ti­las­sa Jär­ven­pään palveluista tuhot­ti­in huo­mat­ta­va osa keskeinen kort­teli lanaa­mal­la. Etenkin rav­in­to­lat ja yöelämä ovat vetäneet ihmisiä naa­purikun­nista jo vuosikym­meiäkin: nyt niistä hävisi ker­ta­heitol­la puo­let. Tätä ei helpol­la paika­ta kaavoit­ta­jan toimes­ta. Jän­nä nähdä.

    1. kake:
      Jär­ven­päässä on pari eri­ty­ispi­ir­ret­tä. Toimin­nal­lis­es­ti se on ensin­näkin hyvä mieltää Helsin­gin lähiök­si, jos­ta pääsee junal­la puo­lessa tun­nis­sa keskus­taan. Maanti­eteel­lis­es­ti se on sekä pin­ta-alal­taan Suomen pien­impiä kun­tia että tiiveim­min asut­tu­ja: edelle yltävät jälkim­mäisessä vain Kau­ni­ainen, Ker­a­va ja Helsinki. 

      Jär­ven­pää ja Ker­a­va ovat tiivi­itä pikkukaupunke­ja, omine hallintoi­neen ja palveluineen, hyvien liiken­ney­hteyk­sien var­rel­la. Sikäli ehkä jopa toimi­vampia pääkaupun­gin ‘lähiöitä’, kuin Helsin­gin, Espoon tai Van­taan hajanaisem­mat alueet.

      Etsin esimerkin tuos­ta julkises­ta liiken­teestä: HSL:n Reit­tiop­paan mukaan mat­ka-aika Ker­aval­ta Helsin­gin rautatiease­malle näyt­täisi ole­van junas­ta riip­puen 22–36 min­u­ut­tia. Kun taas Kon­tu­las­ta se ker­too matkan kestävän metrol­la 24 min­u­ut­tia. Klo 7–8 välil­lä junia näyt­täisi lähtevän Ker­aval­ta yhteen­sä 10 kpl, mikä keskimääräisel­lä 6 min­uutin tiheysvälil­lä vas­tan­nee aika lähelle metroa. Jär­ven­pää on hie­man kauem­pana, mut­ta muuten lie­nee melko vas­taa­va tapaus.

      Tähän liit­tyen asu­tus on näis­sä kun­nis­sa vah­vasti keskit­tynyt tai keskitet­tykin ase­man ympärille, suht korkeisi­inkin raken­nuk­si­in. Ympäril­lä on sit­ten sitä met­sää kaipaaville.

  5. Tämä on hyvä kir­joi­tus! Se on tot­ta, että Espoon hui­jaami­nen mukaan metron mak­sa­jak­si on vuosi­tuhan­nen puhal­lus kun­nal­lispoli­ti­ikas­sa. Jos joku lin­ja olisi ollut ehkä jär­jen rajois­sa, niin Töölön metro, mut­ta sekin olisi vaat­in­ut reipas­ta täydennysrakentamista.

    Rak­en­tamista kan­nat­taa keskit­tää. Puolim­iljoon­aa ihmistä mah­tuu vielä Kehä I:n sisälle. Helsingis­sä on tont­ti­maa­ta kym­meniksi vuosik­si. ARA ja muista markki­nahäir­iöistä olen eri mieltä. Kaik­ki markki­nahäir­iöt mak­saa lop­ul­ta asukas. Tärkein­tä on saa­da asum­istuet äkkiä pois, ne val­u­vat läpi ketjun, eikä asukas hyödy niistä euroakaan.

    Osmo olet täysin oike­as­sa siinä, että 60- ja 70-luku­jen lähiöt ovat tien­sä päässä. Sen takia niihin ei kan­na­ta lait­taa enää rahaa, vaan ne tulee kaavoit­taa uud­estaan kaupungeiksi.

  6. »“ARA-asun­to­ja rak­en­ta­mal­la saadaan pien­i­t­u­loisia myös kalli­isi­in kaupungi­nosi­in, mut­ta ei ole keinoa saa­da suu­rit­u­loisia huonoille paikoille.”

    Tämä sop­pa on paljolti itse keit­et­ty: kaavoit­ta­ja on halun­nut itselleen val­lan kaupunkisu­un­nit­telus­ta tiilien saumo­jen väri­in asti. Kun on val­lan halun­nut ja val­lan saanut niin sit­ten olisi hyvä myös osa­ta hoitaa se keskus­su­un­nit­telu laadukkaasti ja sietää rak­en­tamisen kalleus tiukasti säädel­lyis­sä olois­sa. Voi olla niin, että ihan kaikkea hyvää ei voi saa­da: on valit­ta­va joko kallis asum­i­nen (enem­mistö län­tisen maail­man suurkaupungeista esim. Helsin­ki) tai Lais­sez-faire rak­en­t­a­mi­nen (val­ta yksi­tyiselle sektorille+sen mukanaan tuo­ma seka­va kaupun­ki https://marginalrevolution.com/marginalrevolution/2016/08/laissez-faire-in-tokyo.html)
    Valitet­tavasti on myös valit­ta­va, joko kallis asum­i­nen tai korkea seg­re­gaa­tio. Min­un hypo­teesi on, että alhaisen seg­re­gaa­tion paikois­sa kuten meil­lä seg­re­gaa­tion lisäpi­enen­tämisen kus­tan­nus on val­ta­va. Kus­tan­nus inkarnoituu esim. siten, että sub­ven­toitu­ja asun­to­ja joudu­taan arpo­maan myös hyvä­tu­loisille, jot­ta talo ei olisi täyn­nä köyhälistöä->subventioarpajaisissa voit­taneil­la on val­ta­va kan­nuste jäädä kämp­pään, vaik­ka se olisi liian suuri, kaukana työ­paikas­ta tai muuten sopimaton->suurta tuh­laus­ta ja lisärak­en­tamis­tarvet­ta, jot­ta myös niille jot­ka eivät saa­neet suur­ta arpa­jaisvoit­toa, löy­ty­isi kohtu­ulli­nen kämp­pä. Niskalenkin otta­mi­nen markki­navoimista on vaikea laji.

    1. Mikko 2:
      »”ARA-asun­to­ja rak­en­ta­mal­la saadaan pien­i­t­u­loisia myös kalli­isi­in kaupungi­nosi­in, mut­ta ei ole keinoa saa­da suu­rit­u­loisia huonoille paikoille.”

      Tämä sop­pa on paljolti itse keit­et­ty: kaavoit­ta­ja on halun­nut itselleen val­lan kaupunkisu­un­nit­telus­ta tiilien saumo­jen väri­in asti…) 

      Juuri näin. Itse näk­isin, että kaavoitus kuu­luu kun­nalle, jol­loin sil­lä ei voi olla esimerkik­si pakkol­u­nas­tu­soikeut­ta. Kaavoituk­seen taas kuu­luu kat­u­alue ja ton­tin har­jako­rkeus. Eipä juuri muu­ta. Lop­ut kuu­luu ton­tin omistajalle.

  7. “Jär­ven­pään keskus­ta on kaupunki­maise­na ympäristönä paljon onnis­tuneem­pi kuin Itäkeskus, Mal­mi, Lep­pä­vaara tai Matinkylä. Kun kaup­pa ja kapakat keskitetään kaup­pakeskuk­seen, ympäröivä asuinalue surkas­tuu tyl­säk­si ihmisvarastoksi.

    Pelkään, että Espoo on tehnyt emä­mu­nauk­sen metrokaavoituk­ses­saan. En tarkoi­ta metroa vaan sitä epäkaupunkia, jota on raken­net­tu metroasemien ympärille.”

    Aivan vas­taaval­la taval­la on päätet­ty tehdä ja tehdään täl­läkin het­kel­lä Kalasa­ta­mas­sa ja Kes­ki-Pasi­las­sa. SRV ja YIT toteut­ta­vat pelkästään sup­pean liike­taloudel­lis­es­ti opti­moidut mas­si­iviset ratkaisut, jois­sa kaik­ki palve­lut imetään suureen kaup­pakeskuk­seen, alle raken­netaan 3000 autopaikkaa ja ympärille jää pölyiset betonikan­net, joil­la kylmä tuuli vinkuu.

  8. Olin yllät­tynyt, että pysäköin­tipoli­ti­ik­ka ei tul­lut tässä kir­joituk­ses­sa esiin.

    Tässä Per­helä-han­kkeessa­han tapah­tui siten, että vuon­na 2015 han­kek­il­pailus­sa päät­täjät val­it­si­vat neljästä ehdo­tuk­ses­ta sen, jos­sa oli eniten parkkipaikko­ja maan alla, vieläpä kah­teen maanalaiseen ker­rokseen. Toisaal­ta kaupun­ki jo aiem­mas­ta yri­tyk­ses­tä samaises­sa kort­telis­sa tiesi hyvin maaperän laadun: sav­i­maa, jos­sa maanalainen rak­en­t­a­mi­nen on tavanomaista kalliimpaa.

    Ja sit­ten kesäku­us­sa 2018 maanalais­ten parkkipaikko­jen vaa­timuk­ses­ta joustet­ti­in: puo­let vähem­män maan alle. Tämä vähen­nys tuli siis Lujat­alon vaatimuksesta.

    Ja sit­ten syysku­un lopus­sa 2018 eli vaivaiset kolme kuukaut­ta myöhem­min Lujat­a­lo päät­ti osaltaan koko hankkeen.

    Ainakin min­ua mieti­tyt­ti taloudel­lis­es­ti han­kkeen kan­nat­tavu­udessa tuo parkkipaikko­jen sekä määrä että maanalainen rak­en­t­a­mi­nen. Onhan tot­ta vie selvää, että kaupunkiym­päristö on miel­lyt­tävämpi mikäli pysäköin­ti on jos­sain pois­sa näkyvistä, vaik­ka sit­ten maan alla. Kuitenkin se maanalainen rak­en­t­a­mi­nen alueel­la, jos­sa pysäköin­ti on autoil­i­jalle mak­su­ton­ta, jät­tää pohdit­tavak­si kuka sen pysäköin­nin rak­en­tamisen lop­ul­ta maksaa…

    Jos tuos­ta pysäköin­ti­vaa­timuk­ses­ta jous­ta­mal­la säästäisi jokusen miljoon­aa euroa, niin olisiko han­kkeen kan­nat­tavu­us­laskel­mat aivan eri näköiset? Tämä siis vain ver­rokki­na kun tuos­sa yllä KariS kir­joit­taa, että liiketiloille ei olisi kysyn­tää Järvenpäässä.

    Ja mitä tulee asun­to­jen määrään, 500 asun­toa Jär­ven­päähän ajoitet­tuna jopa viidelle vuodelle ei ole paljoa täl­lä het­kel­lä. Han­kkeessa oli kuitenkin vai­heis­tus eli ker­ral­la tuo­ta määrää ei olisi ollut valmistumassa.

    1. Pysäköin­ti ei ole koskaan ilmaista. Jos pysäköi ulkos­al­la, auto kuluu säille alt­ti­ina nopeam­min kuin kylmässä sisäti­las­sa. Lisäk­si yleen­sä ilmaisel­la alueel­la on sil­lä lail­la täyt­tä, että matkaan kotoa autolle menee vähän aikaa, ja sil­lä ajal­lakin on arvo. Auton ikku­nan rap­paami­nen vie myös aikaa, eikä pres­su auton suo­jana ole ilmainen.

      Itse rak­ensin näi­den harmien vält­tämisek­si auto­tallin omakoti­taloni pihaan. Hin­taa tallille tuli noin kymp­pi­ton­ni autopaikkaa kohti. On muuten kallista pysäköin­tiä. Kadun­var­res­sa olisi ilmaista tilaa eikä yhtään autoa. En ole var­ma, voiko tuo­ta pitää ratio­naalise­na. Jos säästän kuute­nakymme­nenä aamu­na vuodessa vaivan rap­a­ta tuulilasin puh­taak­si, mihin menee ehkä kak­si minuuttia,säästän vuodessa kak­si tun­tia, kolmes­sakymme­nessä vuodessa 60 tun­tia. Ikku­nan­rap­pauk­sen tun­ti­hin­naksi tulee läh­es kak­sisa­taa euroa, jos arvioin tallin menet­tävän arvon­sa kolmes­sakymme­nessä vuodessa ilman huoltotöitä. 

      Eri asia on sit­ten se, että pysäköin­ti maanalaiseen tal­li­in on vielä tuo­takin kalliimpaa.

      1. Eras­totenes alek­san­dri­alainen:
        Pysäköin­ti ei ole koskaan ilmaista. Jos pysäköi ulkos­al­la, auto kuluu säille alt­ti­ina nopeam­min kuin kylmässä sisäti­las­sa. Lisäk­si yleen­sä ilmaisel­la alueel­la on sil­lä lail­la täyt­tä, että matkaan kotoa autolle menee vähän aikaa, ja sil­lä ajal­lakin on arvo. Auton ikku­nan rap­paami­nen vie myös aikaa, eikä pres­su auton suo­jana ole ilmainen.

        Itse rak­ensin näi­den harmien vält­tämisek­si auto­tallin omakoti­taloni pihaan. Hin­taa tallille tuli noin kymp­pi­ton­ni autopaikkaa kohti. On muuten kallista pysäköin­tiä. Kadun­var­res­sa olisi ilmaista tilaa eikä yhtään autoa. En ole var­ma, voiko tuo­ta pitää ratio­naalise­na. Jos säästän kuute­nakymme­nenä aamu­na vuodessa vaivan rap­a­ta tuulilasin puh­taak­si, mihin menee ehkä kak­si minuuttia,säästän vuodessa kak­si tun­tia, kolmes­sakymme­nessä vuodessa 60 tun­tia. Ikku­nan­rap­pauk­sen tun­ti­hin­naksi tulee läh­es kak­sisa­taa euroa, jos arvioin tallin menet­tävän arvon­sa kolmes­sakymme­nessä vuodessa ilman huoltotöitä. 

        Eri asia on sit­ten se, että pysäköin­ti maanalaiseen tal­li­in on vielä tuo­takin kalliimpaa.

        Ja itse en rak­en­tanut tal­lia kos­ka auto on käyt­töe­sine ja sen paik­ka on ulkona. Lisäk­si eri­lais­ten tal­lien tuo­ma läm­pötilavai­htelu ei suinkaan suo­jele autoa vaan lisää kor­roo­sion riskiä, jos siitä nyt välittää. 

        Mut­ta suurin syy on se että kah­denkymme­nen vuo­den päästä tal­li on toden­näköis­es­ti tarpee­ton kos­ka autoilu muut­tuu radikaal­isti. Tai oikeas­t­aan se on toisek­si suurin syy. Suurin on se että pyöräl­lä pääsee ja bus­sikin menee läh­es oven edestä.

  9. > toimeen­tu­lo­tuk­i­lain jär­jet­tömyyk­sistä. Lakia
    > voidaan myös muuttaa

    Tämä main­in­ta on jo toinen varoi­tus tulos­sa olev­as­ta muu­tok­ses­ta. Ensim­mäi­nen oli, kun AY-liike ulkoisti asun­to-omis­tuk­sen­sa. Kol­mas varoi­tus on, kun AY-liike myy vuokrat­aloy­htiöi­den­sä osak­keet. — AY-liik­keel­lä on sisäpi­irin tieto tule­vista han­kkeista ja val­ti­ol­lis-poli­it­tise­na toimie­li­menä se kat­soo oikeudek­seen rahas­taa tuo tieto.

    1. Ei kai Suomes­sa voi mitään tuk­i­jär­jestelmää muut­taa? Eikös mm. tuulivoiman taku­u­tar­if­fin päät­tämi­nen kaatunut “perus­tus­lain takaa­maan omaisu­u­den suo­jaan”? Jos asum­is- ja toimeen­tu­lo­tukea ale­taan muut­ta­maan, niin siinä kyl­lä kajo­taan aika mon­en asun­tosi­joit­ta­jan “omaisu­u­den suojaan”…

      1. Jos asum­is- ja toimeen­tu­lo­tukea ale­taan muut­ta­maan, niin siinä kyl­lä kajo­taan aika mon­en asun­tosi­joit­ta­jan ”omaisu­u­den suojaan”…

        Ei kajo­ta.

      2. Osmo Soin­in­vaara: Ei kajota.

        Juuri noin! Mikään tuki ei voi olla saavutet­tu etu. Ymmär­rän, että yhteiskun­ta pitää huol­ta vähäo­sai­sista, joten vam­mais­ten asumisen jär­jeste­lyt tulee hoitaa taval­la tai toisella. 

        Se ettei hoi­da asioitaan, ei ole syy asumisen tukemiseen, kos­ka tutkimusten mukaan tuet val­u­vat suo­raan hin­toi­hin. Pois­ta­mal­la tuet saadaan val­tion rahoi­tus tas­apain­oon ker­ral­la. Markki­noiden tas­apain­on haku kestänee vuo­den pari.

      3. ksee:
        Ei kai Suomes­sa voi mitään tuk­i­jär­jestelmää muut­taa? Eikös mm. tuulivoiman taku­u­tar­if­fin päät­tämi­nen kaatunut “perus­tus­lain takaa­maan omaisu­u­den suo­jaan”? Jos asum­is- ja toimeen­tu­lo­tukea ale­taan muut­ta­maan, niin siinä kyl­lä kajo­taan aika mon­en asun­tosi­joit­ta­jan “omaisu­u­den suojaan”… 

        Poli­it­ti­nen paine asum­is­tuk­isään­te­lyn pitämiseen nykyisel­lä tasol­laan on kyl­lä var­masti kova.

        Nykyisel­lään asun­top­u­lan olois­sa Kelan mak­sama asum­is­tu­ki määrit­tää monel­la seudul­la vuokrata­son vähimmäismäärän.

        Yksiöi­den hin­to­jen lasku­un on monia keino­ja. Yksi voisi olla se, että asetet­taisi­in toimeen­tu­lotuen kor­vaa­man vuokran neliöhin­nalle kat­to. Tämä johtaisi sit­ten luon­nol­lis­es­ti siihen, että isoi­hin asun­toi­hin menisi enem­män väkeä, mut­ta toisaal­ta tämä paran­taisi elämän­laat­ua. Minikokois­t­en rotan­loukku­jen rak­en­t­a­mi­nen ei var­maan palvele kenenkään elämänlaatua.

        Radikaalimpi ratkaisu olisi määrätä koko maa­han ylin hyväksyt­tävä neliövuokra, joka olisi kaikkial­la sama ja vas­taisi keskimääräistä vuokra-asun­non hin­taa tässä maas­sa. Tämän jäl­keen toimeen­tu­loasi­akkaille annet­taisi­in ohjaus han­kkia hin­nan täyt­tävä asun­to jostain päin Suomea. Luon­nol­lis­es­ti muut­toku­lut tulisi mak­saa Kelan kas­sas­ta. Lop­putu­lok­se­na olisi kaupunkien liikaväestön ekso­dus maaseudulle. Tyhjil­lään ole­vat asun­not muut­to­tap­piokun­nis­sa saisi­vat asukkai­ta, samal­la kun pääkaupunkiseudul­la syn­ty­isi yli­tar­jon­taa asun­noista. Niil­lä, joiden tarvit­see työn­sä vuok­si asua pääkaupunkiseudul­la, olisi tähän varaa entistä parem­min ja lähiöi­den yksiöi­den hin­nat lask­i­si­vat toden­näköis­es­ti pari­in-kolmeen­sa­taan euroon neliöltä.

  10. > Jos asun­nonos­ta­jien pref­er­enssit sijain­nin suhteen
    > pysyvät ennal­laan, asun­to­jen hin­to­jen lask­ies­sa ne
    > laske­vat euromääräis­es­ti yhtä paljon hyvil­lä ja
    > huonoil­la paikoilla

    Kuu­lostaa varsin toden­peräiseltä väit­teeltä. Oletko jos­sain tarkem­min ker­tonut sen aja­tus­ketjun, joka johti tuo­hon päätelmään.

    Maaseudul­la on paljon asun­to­ja, joiden arvo on negati­ivi­nen, joista purkukus­tan­nuk­sen jäl­keen ei saa edes ton­tin hin­taa pois.
    — Sel­l­aiset kan­nat­taa vuokra­ta puoli­tu­tu­ille ja ottaa vuokra “KELA:n tak­san” mukaan. Esimerkik­si moni vara­ton avopari halu­aa pitää kah­ta asuntoa.

  11. Rak­en­t­a­mi­nen on viime vuodet ollut sijoit­ta­jave­toista. Tätä on edesaut­tanut ns. taloy­htiölaina, jon­ka myötä asun­toi­hin on päässyt kiin­ni ehkä vain 30 pros­entin osu­udel­la velat­tomas­ta myyn­ti­hin­nas­ta, lop­ut on velkaa taloy­htiölle. Taloy­htiölaina on monis­sa tapauk­sis­sa edullisem­paa rahaa kuin mitä sijoit­ta­ja saisi pankista, joskin kalli­im­paa, mitä oman kodin osta­jalle tar­jo­taan. Oleel­lis­in­ta on se, että sijoit­ta­ja pääsee lainaan käsik­si ilman vakuuk­sia, että kukaan arvioi hänen mak­sukykyään tai excel-taulukoi­ta, jolle sijoi­tus­päätök­set perustuvat. 

    Uusista asun­noista karkeasti vain 40 prossaa on men­nyt omis­tusasumiseen, 40 pin­naa yksi­ty­isille sijoit­ta­jille, lop­ut instituutionaalisille. 

    Se että rak­en­t­a­mi­nen hyy­tyy, johtuu nähdäk­seni ensisi­jais­es­ti riskeistä. Gryn­dereil­lä on varsin hyvä kuva asun­tomarkki­noista ja he tietävät minkälaista työtön­tä per­i­jää siel­lä on asun­noil­la vivut­tanut. Tar­i­nat ovat ville­jä ja aika hel­vetin suuri ris­ki sille, että kah­den vuo­den ikäisiä asun­to­ja on koh­ta markki­nat tukos­sa, kun taloy­htiölain­o­jen lyhen­nys­va­paat loppuvat.

    Vähän epäilen että täl­laises­sa semi­jän­nit­tyneessä ja odot­tavas­sa markki­nati­lanteessa ei riitä halukkai­ta jonok­si saak­ka sitou­tu­maan jät­timäiseen ja monivuo­tiseen lähiö­tornipro­jek­ti­in. Siinä on put­ka nurin, jos hin­nat lähtevät lasku­un ja/tai asun­not jäävät käsi­in. Jär­ven­päälle on nyt hyvä ivail­la mut­ta saman­laista han­kkei­den uudelleenarvioin­tia seu­raa Espoos­sa ja onpa SRVl­lä hyy­tynyt tahti Kalasa­ta­mas­sakin. Ovat hil­jaa ja kom­men­toimat­ta, mut­ta voin ker­toa, että nyt rak­en­teil­la ole­va talo ei ole SRVlle mikään ongel­ma ver­rat­tuna siihen, että viiden vuo­den sisään niitä pitäisi olla muu­ta­ma lisää pystyssä. Veikkaan, että siel­lä yksi jos toinenkin pää täl­lä het­kel­lä sauhuaa, kun mietitään keino­ja saa­da takara­jaa siirretyksi.

    1. j‑lu:
      Uusista asun­noista karkeasti vain 40 prossaa on men­nyt omis­tusasumiseen, 40 pin­naa yksi­ty­isille sijoit­ta­jille, lop­ut instituutionaalisille. 

      Sijoit­ta­jat ei kuitenkaan asu niis­sä eivätkä pidä tyhjil­läänkään. Kaikissa asun­nois­sa on asukkaat jot­ka mak­sa­vat joko itse asumis­es­taan tai yhteiskun­ta tekee sen hei­dän puolestaan. Asumisen kysyn­tä ratkaisee vuokrata­son eikä osta­jan vivutus.

      1. Anssi Lam­strång: Sijoit­ta­jat ei kuitenkaan asu niis­sä eivätkä pidä tyhjil­läänkään. Kaikissa asun­nois­sa on asukkaat jot­ka mak­sa­vat joko itse asumis­es­taan tai yhteiskun­ta tekee sen hei­dän puolestaan.Asumisen kysyn­tä ratkaisee vuokrata­son eikä osta­jan vivutus.

        Enpä ole muu­ta väit­tänytkään. Ain­oas­taan, että vivu­tus on luonut markki­noille riskejä. 

        Vivut­ta­mi­nen yhdis­tet­tynä siihen, että monel­la yksi­tyisel­lä sijoit­ta­jal­la tuot­to-odotuk­set perus­tu­vat (mielestäni liian suurelta) osin arvon­nousu­un on melko hasar­di yhdis­telmä ihan miten tahansa tarkasteltuna.

        Ja markki­nati­lanne yhdis­tet­tynä raken­nuskus­tan­nusten nousu­un taas saa gryn­der­it (ja rahoit­ta­jat) arvioimaan kohtei­ta uudelleen.

  12. Tämä Hesin­gin keskus­tan arvon kasvuhan on puh­das­ta val­lankäyt­täjien ja edun­saa­jien yhteis­ten pon­nis­tusten tulosta. Kos­ka kaik­ki arvokas raken­netaan keskus­taan, niin keskus­tan arvo nousee, ja se on tässä se yhteinen etu. Puh­taasti val­ta näkyy kun­nal­lispoli­itikko­jen ja virkami­esten val­lankäytössä, niis­sä omaisu­usar­vo­jen ohjaus­päätök­sis­sä joi­hin he pystyvät. Edun­saa­jien etuhan on sit­ten sekä rak­en­ta­jien voitois­sa, että omis­ta­jien voitois­sa. Isom­mat omaisu­usar­vot tuot­ta­vat enem­män niin kauan kuin tämä kasvun kierre pide­tään val­lankäyt­täjien ja edun­saa­jien yhteistyönä hengis­sä. Se on kuin pörssiku­pla mut­ta fyy­sisel­lä rakenteella. 

    Ei tässä talous­mielessä mitään ihmeel­listä ole. On vaan yllät­tävää, että niin suuri osa poli­ti­ikan pelureista nykyään on leimallis­es­ti tämän takana. Läh­es kaikkien puoluei­den edus­ta­jat haas­tat­telus­sa puo­lus­ti­vat mielet­tömiä Pasi­lan torne­ja. Aiem­min löy­tyi vasem­mis­tos­ta pienen ihmisen puo­lus­ta­jia ja keskus­tas­ta ympäryskun­tien. Nythän kukaan ei puo­lus­ta enää edes ympäryskun­tia, maaseudus­ta puhu­mat­takaan. Talot pitää purkaa eikä ton­teil­lakaan ole mitään arvoa. No ei niin, kun se arvo siir­tyy val­tavas­sa omaisu­u­den uus­jaos­sa Pasi­lan ja Kalasa­ta­man tornei­hin, metrolin­joi­hin, jok­eripok­erei­hin, ja mui­hin betonipytinkei­hin joil­la kun­tien päät­täjät kilpailevat. 

    Yllät­täv­in­tä on se, että tämä ei ole lainkaan ympäristöys­täväl­listä. Kier­rä­tys on. Talos­sa asum­i­nen on talon kier­rä­tys­tä, ei uuden talon rak­en­t­a­mi­nen. Samoin van­han tien käyt­tämi­nen on tien kier­rä­tys­tä, ei liiken­teen pakot­ta­mi­nen kumipyöriltä uusille raiteille ja metron asemille. Mitä enem­män beto­nia ja rautaa sitä isom­mat CO2 päästöt. Mitä enem­män puu­ta sitä pienem­mät CO2 päästöt, uudet talot ja ase­mat eivät syn­ny puusta. 

    Miten Suo­mi hurahti täl­laiseen suuruudenhulluuteen?

  13. “Lujat­a­lo vetäy­tyi suures­ta raken­nushankkeesta Jär­ven­pään keskus­tas­sa, kos­ka oli tul­lut siihen tulok­seen, ettei han­ke kan­na­ta. Arvio asun­to­jen myyn­ti­hin­noista oli laskenut.

    Tämä menee aivan oppikir­jan mukaan. Kun Helsin­ki, Van­taa ja Espoo ovat kiihdyt­täneet asun­to­tuotan­toa, asun­to­jen hin­nat kaupunkiseudun laidoil­la kään­tyvät lasku­un. Kehyskun­nis­sa ovat laske­neet jo jonkin aikaa.”

    Kuten tääl­lä on jo todet­tu ei kysymys ole myyn­ti­hin­to­jen laskus­ta vaan raken­nuskus­tan­nusten nousus­ta ja kaiken kaikki­aan suun­nitel­lun han­kkeen taloudel­lisen yhtälön toim­i­mat­to­muud­es­ta. Oppikir­ja ei tästä keis­sistä valitet­tavasti saa vahvis­tus­ta, enkä kyl­lä muutenkaan usko tuo­hon oppikirjaan.

    Kalasa­ta­man toisen tornin asun­to­jen myyn­ti­hin­nat ILMAN tont­tikus­tan­nus­ta ovat keskimäärin noin 7000 €/m2. Raken­nuskus­tan­nuk­set Jär­ven­päässä eivät ole olen­nais­es­ti Kalasa­ta­maa alhaisem­mat, joten on epäre­al­is­tista olet­taa asun­to­jen menevän kau­pak­si Jär­ven­päässä lähellekään tuol­la hin­tata­sol­la. Uud­is­markki­nan hin­tata­so Jär­ven­pääässä on nyt noin puo­let tuos­ta Kalasa­ta­man hin­tata­sos­ta. (Veikkaan että kun­han korko­ta­so nor­mal­isoituu niin tuo hin­taero tulee kapen­e­maan. Isot lainat alka­vat vipua­maan Helsin­gin hin­tata­soa alaspäin…) 

    Lujat­a­lo muuten muu­ta­ma vuosi sit­ten luopui Kalasa­ta­mas­sa Täkkärin kort­telin rak­en­tamis­es­takin. Ehkä yhtiön resurssit eivät riitä iso­jen riskien ottamiseen. Voi olla ihan viisasta.

    Rak­en­t­a­mi­nen on yliku­umen­tunut ja kus­tan­nuk­set ovat laukoil­la. Asun­to­tuotan­non lisäämi­nen tai edes nyky­ta­soisen uud­is­tuotan­non hin­tata­son alen­t­a­mi­nen edel­lyt­täisi mate­ri­aal­i­tuotan­non ja työvoiman tar­jon­nan huo­mat­tavaa lisäämistä. Tätä ei tule tapah­tu­maan, kos­ka vaikka­pa ele­ment­tite­hdas mielu­um­min painaa rahaa nykyka­p­a­siteetil­laan kuin läh­tee tekemään iso­ja laa­jen­nus­in­vestoin­te­ja lyhy­taikaisen buumin perus­teel­la. Lisä­työvoimaa on saatavil­la vain ulko­mail­ta, koti­mainen taitaa jatkos­sa vain vähen­tyä heiken­netyn ammat­tik­oulu­tuk­sen vuoksi.

  14. Kyl­lä se Jär­ven­pää joskus saa tor­ni­talon­sa, sit­ten kun tämä taan­tu­ma on ohi. Sitä taas ihmette­len että mik­si Espoos­sa esim on onnis­tut­tu vas­tus­ta­maan talo­ja paikkoi­hin jois­sa olisi kysyn­tää, esimerkkinä Wes­t­endin ran­nan viereen kaavail­tu ker­rosta­lo jota on vas­tustet­tu muo­dos­sa jos toises­sa tois­takym­men­tä vuot­ta. Ehkä se että pää­vas­tus­ta­ja kuu­luu Har­rodsin tavarat­alon omis­ta­japer­heeseen selit­tää asian?

    1. R.Silfverberg:
      Kyl­lä se Jär­ven­pää joskus saa tor­ni­talon­sa, sit­ten kun tämä taan­tu­ma on ohi. Sitä taas ihmette­len että mik­si Espoos­sa esim on onnis­tut­tu vas­tus­ta­maan talo­ja paikkoi­hin jois­sa olisi kysyn­tää, esimerkkinä Wes­t­endin ran­nan viereen kaavail­tu ker­rosta­lo jota on vas­tustet­tu muo­dos­sa jos toises­sa tois­takym­men­tä vuot­ta. Ehkä se että pää­vas­tus­ta­ja kuu­luu Har­rodsin tavarat­alon omis­ta­japer­heeseen selit­tää asian?

      Ms W löysi Wes­t­endin ton­til­ta lep­akoi­ta ja val­i­tus­rum­baa käyti­in EU:ta myöten. Val­i­tus ei tietenkään sinäl­lään men­estynyt mut­ta vuosikau­sia saati­in pros­es­si­in kulumaan. Val­i­tuk­sel­la ei tietenkään ollut mitään tekemistä sen kanssa että Ms W asuu kohteen lähistöl­lä ja että hotelli/kerrostalo toisi ikävää liiken­net­tä ja elämää hänen elinpiiriinsä.

      Toinen törkeä esimerk­ki val­i­tu­soikeu­den jär­jet­tömyy­destä löy­tyy Kalasa­ta­man keskuk­ses­ta. Yksi neropatti/tekniikan tohtori kek­si ammat­ti­valit­taa (rahas­tusyri­tys?) mm. tornien palo­tur­val­lisu­ud­es­ta kaikki­in mah­dol­lisi­in val­i­tusasteisi­in. Ei men­estynyt. Keskuk­sen rak­en­tamisen aloi­tus viivästyi pari vuot­ta. Se on tul­lut mak­samaan SRV:lle kym­meniä miljoo­nia kun rak­en­tamis­bu­u­mi ehti kuumen­e­maan ja kus­tan­nuk­set nousi­vat merkit­tävästi. Koko yhtiö on ahdin­gos­sa viivästyk­sen eli ko. val­i­tuk­sen vuok­si. Siinä samal­la Kalasa­ta­maan jo muut­ta­neet 3000 asukas­ta jäivät odot­ta­maan keskuk­sen palvelu­ja sin­nitellen pikku-Siwan varassa. 

      Olisko­han viimein aika tehdä val­i­tu­soikeudelle ja ‑pros­es­seille jotakin?

      1. vk: Olisko­han viimein aika tehdä val­i­tu­soikeudelle ja ‑pros­es­seille jotakin? 

        Huo­maut­taisin, että yli 90 pros­ent­tia kaavoista menee läpi val­i­tuk­sit­ta. Toisaal­ta val­i­tuk­sista noin kol­mannes men­estyy (ainakin muu­ta­man vuo­den takaisten tieto­jeni mukaan). Eli lop­pu­jen lopuk­si val­i­tuk­sil­la tor­pataan aika paljon lait­to­mia päätök­siä, mikä on niiden tarkoituskin.

        Kun­nal­lis­val­i­tus on osa itse­hallintoa. Kun­nan toim­intaa ei val­vo mikään muu taho kuin kun­ta­laiset itse. Jos he eivät vali­ta, ei kun­nan päätök­ses­tä kukaan muu voi valit­taa. Jos kun­nal­lista val­i­tu­soikeut­ta rajat­taisi­in, olisi lail­lisu­us­valvon­ta annet­ta­va jollekin viranomaiselle.

      2. Eras­totenes alek­san­dri­alainen:

        Kun­nal­lis­val­i­tus on osa itse­hallintoa. Kun­nan toim­intaa ei val­vo mikään muu taho kuin kun­ta­laiset itse. Jos he eivät vali­ta, ei kun­nan päätök­ses­tä kukaan muu voi valit­taa. Jos kun­nal­lista val­i­tu­soikeut­ta rajat­taisi­in, olisi lail­lisu­us­valvon­ta annet­ta­va jollekin viranomaiselle.

        Ja sit­ten on ne ihan päät­tömät val­i­tuk­set jois­sa lail­lisu­us on jo varmis­tet­tu. Parhail­laan mon­een kertaan. 

        https://www.lansivayla.fi/artikkeli/693316-kiista-espoon-kaupungintalosta-jatkuu-yha-hallinto-oikeuteen-tehtiin-taas-valitus

        siihenkin olisi hyvälle paikalle radan­var­teen var­masti parem­paa käyt­töä kuin hoimeinen käyt­tämätön talo. 

        Tässäkään valit­ta­ja ei voi voit­taa kuin aikaa. Talo menee purku­un mut­ta vaan turhilla kus­tan­nuk­sil­la kun valitusoikeus.…

      3. “Olisko­han viimein aika tehdä val­i­tu­soikeudelle ja ‑pros­es­seille jotakin?” 

        Riip­puu, että mitä. Vira­nomais­toimista ja ‑päätök­sistä valit­tamisen mah­dol­lisu­us kun kuitenkin on yksi oikeusval­tion kul­makivistä. Jonkin­laista tiukem­paa asian­omis­ta­ju­us­vaadet­ta voitaisi­in tosin ehkä funtsia.

      4. Mau­r­izio:
        “Olisko­han viimein aika tehdä val­i­tu­soikeudelle ja ‑pros­es­seille jotakin?” 

        Riip­puu, että mitä. Vira­nomais­toimista ja ‑päätök­sistä valit­tamisen mah­dol­lisu­us kun kuitenkin on yksi oikeusval­tion kul­makivistä. Jonkin­laista tiukem­paa asian­omis­ta­ju­us­vaadet­ta voitaisi­in tosin ehkä funtsia.

        Kyl­lä, ihan kaikil­la, esim. punavuore­laisas­ukkaal­la ei pidä olla val­i­tu­soikeut­ta Kalasa­ta­man ase­makaavas­ta tai rakennusluvista. 

        Olen­nais­in­ta ja tärkein­tä on lyhen­tää val­i­tuk­si­in kulu­vaa aikaa pros­essin kaikissa vai­heis­sa merkit­tävästi. Ihan oikeasti jonkin ase­makaavaval­i­tuk­sen todel­liseen käsit­te­lyyn ei voi kulua 10–20 tun­tia enem­pää. Siis tehol­lista työaikaa. Suurim­man osan ajas­ta paper­it makaa­vat val­o­hoi­dos­sa jonkun pöy­däl­lä tai tiet­sikalla niin ettei asialle tehdä mitään. Jos halu­taan, niin val­i­tus on var­masti käsitel­ty viikos­sa kuulemisineen. 

        Pros­es­sia pystytään aivan olen­nais­es­ti lyhen­tämään ja siten hait­to­ja vähen­tämään. Nykysys­tee­mi kuu­lostaa samal­ta kuin päät­tömät jonot lääkäri­in: jonote­taan puoli vuot­ta ja kun lääkäri­in päästään niin vai­va on hoidet­tu puo­lessa tunnissa.

      5. vk: Kyl­lä, ihan kaikil­la, esim. punavuore­laisas­ukkaal­la ei pidä olla val­i­tu­soikeut­ta Kalasa­ta­man ase­makaavas­ta tai rakennusluvista. 

        Olen­nais­in­ta ja tärkein­tä on lyhen­tää val­i­tuk­si­in kulu­vaa aikaa pros­essin kaikissa vai­heis­sa merkit­tävästi. Ihan oikeasti jonkin ase­makaavaval­i­tuk­sen todel­liseen käsit­te­lyyn ei voi kulua 10–20 tun­tia enem­pää. Siis tehol­lista työaikaa. Suurim­man osan ajas­ta paper­it makaa­vat val­o­hoi­dos­sa jonkun pöy­däl­lä tai tiet­sikalla niin ettei asialle tehdä mitään.Jos halu­taan, niin val­i­tus on var­masti käsitel­ty viikos­sa kuulemisineen. 

        Pros­es­sia pystytään aivan olen­nais­es­ti lyhen­tämään ja siten hait­to­ja vähentämään.Nykysysteemi kuu­lostaa samal­ta kuin päät­tömät jonot lääkäri­in: jonote­taan puoli vuot­ta ja kun lääkäri­in päästään niin vai­va on hoidet­tu puo­lessa tunnissa.

        Tämän kir­joituk­sen kanssa samaa mieltä. Val­i­tu­soikeudessa ei ole mitään vikaa ja sen pois­t­a­mi­nen on kansan­val­lan näkökul­mas­ta ongel­mallista, mut­ta se pros­es­si, jos­sa käsit­telya­jat las­ke­taan vuosik­var­taaleis­sa, on ongel­ma. Jos val­i­tuk­set käsiteltäisi­in vaik­ka kuukaudessa har­va tehtail­isi niitä enää turhaan mität­tömän viivyt­tävän vaiku­tuk­sen takia, mut­ta aiheel­liset val­i­tuk­set tehtäisi­in edelleen. Aivan liian vähän puhutaan käsit­tämät­tömän hitaista käsittelyajoista.

      6. vk: Olisko­han viimein aika tehdä val­i­tu­soikeudelle ja ‑pros­es­seille jotakin? 

        Voihan olla tilanteitä, että asian venyt­tämi­nen val­i­tuk­sia käyt­täen onkin rak­en­ta­jan intres­si. Vaik­ka sil­loin, kun rak­en­tamista halu­taan viivyt­tää ja (rak­en­tamisen) määräaiko­ja siirtää hamaan tulevaisuuteen.

        Itse säi­lyt­täisin val­i­tu­soikeu­den, mut­ta muut­taisin käsit­te­lyä niin, että
        — jo val­i­tu­sosoituk­ses­sa ja kun­nal­lises­sa kuu­lu­tuk­ses­sa määrätään val­i­tuk­selle ensim­mäi­nen oikeu­den käsit­te­lypäivä, joka on
        — val­i­tuk­sen määräa­jan umpeu­tu­misen jälkeinen seu­raa­va arkipäivä kel­lo 09:00
        — – tai myöhempi aika samana päivänä, että oikeusneu­vok­set ehtivät kun­nol­la heräillä.
        — Valit­ta­jat ja hak­i­jat saa­vat olla läs­nä käsit­telyssä (suulli­nen käsit­te­ly) ja
        — tuos­sa käsit­telyssä saadaan vielä toimit­taa lisäaineis­toa val­i­tuk­seen ja sen vastaukseen.

        Intressien suu­ru­ud­es­ta johtuen osa­puo­let joko lähet­tävät parhaat asi­amiehen­sä paikalle tai tai sit­ten eivät.

        Täl­lainen val­i­tus­menet­te­ly saat­taa lyhim­mil­lään kestää kak­si tun­tia, ja osa­puo­lil­la on oikeu­den päätös käsis­sään. Pisim­mil­lään tapaus siir­retään byrokraat­tiseen käsit­te­lyyn, mut­ta sil­loinkin päätök­sen syn­tymi­nen on jo yhden askeleen lähempänä valmista.

      7. Yleen­sä kaupun­ki luovut­taa tont­te­ja vas­ta, kun kaa­va on vah­va. Ei siis ole rak­en­ta­jaa, joka voisi viivyt­tää oman kohteen­sa aloit­tamista bul­vaanin tekemäl­lä valöituksella.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

Notify me of followup comments via e-mail. You can also subscribe without commenting.