Kategoria: Kaupunkirakentamisen aika

Asuinalueiden muuttuva arvostus

Lujat­a­lo vetäy­tyi suures­ta raken­nushankkeesta Jär­ven­pään keskus­tas­sa, kos­ka oli tul­lut siihen tulok­seen, ettei han­ke kan­na­ta. Arvio asun­to­jen myyn­ti­hin­noista oli laskenut.

Tämä menee aivan oppikir­jan mukaan. Kun Helsin­ki, Van­taa ja Espoo ovat kiihdyt­täneet asun­to­tuotan­toa, asun­to­jen hin­nat kaupunkiseudun laidoil­la kään­tyvät lasku­un. Kehyskun­nis­sa  ovat laske­neet jo jonkin aikaa.

Jos asun­nonos­ta­jien pref­er­enssit sijain­nin suh­teen pysyvät ennal­laan, asun­to­jen hin­to­jen lask­ies­sa ne laske­vat euromääräis­es­ti yhtä paljon hyvil­lä ja huonoil­la paikoil­la, eli pros­en­tu­aalis­es­ti huonoil­la paikoil­la enem­män kuin hyvillä.

Asun­to­jen hin­nat eivät ole kuitenkaan laske­neet seudun keskeisil­lä paikoil­la vaan ain­oas­taan laidoil­la. Sijain­nista ollaan siis valmi­it mak­samaan yhä vain enem­män. Tätä on jatkunut jo parikym­men­tä vuot­ta – ei vain Helsingis­sä, vaan Tam­pereel­la, Turus­sa, Tukhol­mas­sa, Van­cou­veris­sa ja kaikkialla.

Jos asun­top­u­la joskus heltiäisi ja asun­to­jen hin­nat Helsin­gin seudul­la lask­i­si­vat samalle tasolle vaikka­pa Tam­pereen kanssa, hin­nat lask­i­si­vat paikoin todel­la alas.

Se taas kiihdyt­täisi seg­re­gaa­tio­ta. ARA-asun­to­ja rak­en­ta­mal­la saadaan pien­i­t­u­loisia myös kalli­isi­in kaupungi­nosi­in, mut­ta ei ole keinoa saa­da suu­rit­u­loisia huonoille paikoille. Huonoille paikoille ei kan­na­ta rak­en­taa mitään.

Jär­ven­pää ei ole mikään maail­man­lop­un alue eikä siitä sel­l­aista tule, mut­ta se on outo paik­ka korkealle asuin­tor­ni­talolle. Tor­ni­talon raken­nuskus­tan­nuk­set ylimääräi­sine pelas­tau­tu­mis­tei­neen ovat korkeat. Niitä kan­nat­taa rak­en­taa vain sinne, mis­sä sijain­nista mak­se­taan paljon. En ole edes var­ma, että Helsin­gin Kalasa­ta­ma on oiva paik­ka tor­ni­taloille. Töölön­lahti olisi ollut, mut­ta se juna meni jo.

Jär­ven­pään keskus­ta on kaupunki­maise­na ympäristönä paljon onnis­tuneem­pi kuin Itäkeskus, Mal­mi, Lep­pä­vaara tai Matinkylä. Kun kaup­pa ja kapakat keskitetään kaup­pakeskuk­seen, ympäröivä asuinalue surkas­tuu tyl­säk­si ihmisvarastoksi.

Pelkään, että Espoo on tehnyt emä­mu­nauk­sen metrokaavoituk­ses­saan. En tarkoi­ta metroa vaan sitä epäkaupunkia, jota on raken­net­tu metroasemien ympärille.

Urbaa­nia ympäristöä ei saa­da rak­en­ta­mal­la lähiö tiivi­isti. Niin saadaan vain entistä ankeampi lähiö.

Katu­maise­mas­ta tulee tyl­sä, kun talo­jen ensim­mäiset ker­rokset ovat ikku­nat­to­mia – ilmeis­es­ti seinän takana säi­lytetään auto­ja. Ensim­mäiseen ker­rokseen kuu­lu­vat kau­pat ja kahvilat.

Saat­taa olla, että näil­lä alueil­la tulota­so tulee tuot­ta­maan pet­tymyk­sen hyvi­in veron­mak­saji­in tot­tuneille Espoon päättäjille.

Jos aus­nto­tuotan­to laidoil­la hiipuu, sitä on kiihdytet­tävä keskellä

Lujat­a­lo ei ole ain­oa, joka on alka­nut suh­tau­tua epäilevästi uusien asun­to­jen menekki­in. Jos korko­jen nousu saa sijoit­ta­jat vetäy­tymään asun­tomarkki­noil­ta, voi edessä olla rak­en­tamisen nopea hiipuminen.

Joku voi ajatel­la, että asun­to­tuotan­non pitääkin alen­tua hin­ta- ja vuokrata­son suo­jelemisek­si. Minus­ta kalli­is­sa asumises­sa ei ole mitään suojelemista.

Jos rak­en­t­a­mi­nen metropo­lialueen laidoil­la hiipuu, sitä pitää kiihdyt­tää hyvil­lä paikoil­la. Aika paljon pitää asun­tokysyn­nän laskea ennen kuin rak­en­t­a­mi­nen ei kan­na­ta edes Helsin­gin ratikkakaupungissa.

Helsin­gin pitäisi olla valmis käyt­tämään hyväk­seen vapau­tu­vaa raken­nuska­p­a­siteet­tia ja tarvit­taes­sa nopeut­taa tont­tien luovut­tamista rak­en­tamiseen. Vaik­ka se vähän mak­saa  – ton­teista esimerkik­si saadaan huonom­pi hin­ta – mut­ta se on sosi­aalis­es­ti oikein. Asumisen kalleus tulee kalli­ik­si myös Helsin­gin kaupungille toimeen­tu­lo­tuki­menoina ja paineena nos­taa palkkoja.

Vielä varoituk­sen sana niille, jot­ka haali­vat pieniä yksiöitä sijoi­tusasun­noik­si. Niiden korkea vuokrata­so johtuu toimeen­tu­lo­tuk­i­lain jär­jet­tömyyk­sistä. Lakia voidaan myös muuttaa.

= = = =

Kir­joi­tus on julka­istu kolumn­i­na Arvopaperilehdessä.

 

 

 

Kaupunkiympäristölautakunta Torontossa (2) Liikenne

Toron­to on joukkoli­iken­teen kehit­tämisessä jälk­i­ju­nas­sa, mut­ta yrit­tää paran­taa tapo­jaan. Se on kuitenkin poli­it­ti­sista suh­dan­teista kiin­ni. Liiken­nesu­un­nit­teli­jat pelkäävät syksyn vaale­ja, jot­ka voivat nos­taa oikeistopop­ulistin osaval­tion johtoon. Hänen vel­jen­sä – sit­tem­min kuol­lut huumei­den käyt­täjä – val­taan tul­lessaan lakkaut­ti jo aloite­tun metron­työ­maan ja määräsi var­muu­den vuok­si jo kaive­tun tun­nelin täytettäväksi.
Tekeil­lä ja suun­nit­teil­la on usei­ta poikit­taisia ja säteit­täisiä pikaratikkalin­jo­ja. Niiden var­relle keskitetään erit­täin tehokas­ta asum­ista, jopa yli 50 kerrokseen.
Toron­to toimii lähin­nä yksi­ty­isautoil­la, mut­ta ydinkeskus­taan töi­hin tule­vista 80 % tulee joukkoliikenteellä.
Tääl­läkin halut­ti­in muut­taa keskus­taa halko­va moot­tori­tie taval­lisek­si kaduk­si – ei bule­vardis­oi­da, kuten meil­lä san­o­taan vaan nor­mal­isoi­da kaduk­si. Val­taos­altaan kaupunkia ympäröivää omako­ti­mat­toa edus­ta­va val­tu­us­to hylkäsi han­kkeen. Liiken­nesu­un­nit­teli­jat oli­vat tästä todel­la katk­e­ria. Olisi hidas­tanut mat­ka-aikaa kolmel­la min­uu­til­la samal­la kun kaupun­gin toimivu­us olisi paran­tunut paljon
Toron­to on pois­tanut autopaikkanormin. Se on siis mah­dol­lista. Keskus­tan tun­tu­mas­sa asuvil­la on vähän auto­ja, kos­ka kaupungis­sa autoa ei tarvitse mihinkään ja jos joskus tarvit­see, sen voi vuokrata.

Täl­lainen kaupun­gin hal­ki kulke­va moot­tori­tie ei ole mikään kaupunkiku­valli­nen hel­mi. Kuvitelkaa täl­lainen ympäristö vaik­ka Espalle. Moot­tori­tie raken­net­ti­in pilareille, kos­ka maan­ta­sol­la ei ollut tilaa. Vähän keskus­tan ulkop­uolel­la on käyn­nis­sä pro­jek­ti ottaa tämä moot­tori­tien alla ole­va tila hyö­tykäyt­töön. Sen virk­istyskäyt­töä hait­taa kuitenkin kova melu.

Jotkut asuin­taloista on raken­net­tu peri­aat­teel­la, että jos tarvit­sette autoa, älkää tulko tänne, kos­ka meil­lä ei ole pysäköin­tipaikko­ja. 50-ker­roksisen tornin kel­lari­in suo­ma­laisen normin mukainen määrä autopaikko­ja mak­saisi niin tolkut­tomasti, ettei niitä kan­na­ta tehdä. Kukaan ei valit­tanut siitä, että autopaikko­jen rak­en­t­a­mi­nen on jätet­ty markki­noiden vastuulle.
Mon­et nuoret ovat hylän­neet lap­su­u­denkotin­sa elämän­tyylin ja muut­ta­neet keskus­tan tun­tu­maan käve­ly­matkan päähän työ­paikoil­taan. He eivät han­ki autoa, ja sik­si on mah­dol­lista rak­en­taa autopaikko­ja olen­nais­es­ti vähem­män kuin niitä vaa­di­taan meillä.
Ensim­mäi­nen (?) joukkoli­iken­nekatukin on keskus­tas­sa otet­tu käyt­töön. Kings Road on muutet­tu joukkoli­iken­teen käyt­töön samal­la taval­la kuin Hämeen­tie on päätet­ty muut­taa meil­lä. Autol­la saa ajaa, mut­ta ei risteyk­ses­tä suo­raan vaan on kään­nyt­tävä. Näin yritetään saa­da ratikoille vapaa­ta tilaa.

Olin ais­ti­vani, että liiken­nepoli­it­tiset asen­teet ovat polarisoitumassa.

Liiken­teen ren­gas­menu oli huo­mat­ta­van hil­jaista. Ei nas­to­ja, hil­jaisen asfaltin käyt­tö mah­dol­lista. Tämä ei koskenut kakkia katu­ja. Betonipäällyste oli yhtä meluisaa kuin mei­dän asfalttimme.

Asumistoiveet muuttuneet nopeasti urbaanimmiksi

Kun­nal­lisalan kehit­tämis­säätiö julka­isi tutkimuk­sen suo­ma­lais­ten asum­is­pref­er­ens­seistä. Säätiö halusi tuli­ta tulosta niin, että puheet yhdyskun­tarak­en­teen tiivistämis­es­tä kan­nat­taa lopet­taa, kos­ka enem­mistö ei halua asua kaupunkien keskustoissa.

Minä luen tutkimus­ta aivan eri taval­la: tiivistämistä suo­si­vat asen­teet ovat voimis­tuneet nopeasti. Muu­tos neljässä vuodessa on ollut merkittävä.

Väitet­tä “Asumisen tulee olla tiivistä ja kaupunki­maista” tuki vuon­na vas­taa­jista 22 % ja vuon­na 2017 31 %.  Siis peräti puoli miljoon­aa aiem­paa enem­män neljässä vuodessa! Jat­ka lukemista “Asum­is­toiveet muut­tuneet nopeasti urbaanimmiksi”

Kaupunkiympäristö on kaupungin edustamista tärkeämpää

Kos­ka olen tör­män­nyt niin mon­ta ker­taa viimeisen tun­nin aikana väit­teeseen, että olen katk­era pormes­tari­vaalin lop­putu­lok­ses­ta, voin nyt pal­jas­taa kort­ti­ni, vaik­ka alun perin olin ajatel­lut pitää suu­ni kiinni.

Olen pet­tynyt vihrei­den ään­imäärään, mut­ta en tap­pi­oon kokoomuk­selle, kos­ka tiesin sen ennal­ta – tai siis olin var­ma, että näin käy.

Mut­ta jos olisi käynyt niin, että toinen olisi ollut yhden äänen suurem­pi kuin toinen, en osaa sanoa, kum­man voit­toa olisin toivonut.
Sym­bol­is­es­ti ykkös­si­ja olisi ollut tietysti val­ta­van suuri asia, mut­ta poli­ti­ikan sisäl­lön kannal­ta asia ei ole näin yksinker­tainen. Jat­ka lukemista “Kaupunkiym­päristö on kaupun­gin edus­tamista tärkeämpää”

Jungner ja urbaani liberalismi

Mikael Jungn­er pur­ki eilen pet­tymys­tään face­book-sivuil­laan  vaalitulokseensa.

”Arve­len että Helsingis­sä lib­er­aali keskustavasemmistolainen/oikeistolainen vetää oikein hyvin, pait­si jos on demari.”

Tuskin sanon mitään kovin omaperäistä, kun sanon, että minus­ta Jungn­er on väärässä puolueessa. Sosialidemokra­tia olisi voin­ut Lip­posen kau­den jäl­keen ottaa Jungner­in edus­ta­man suun­nan, mut­ta ei ottanut.

Jungn­er ei ole ain­oa joka on väärässä puolueessa. On paljon ihmisiä, jot­ka halu­aisi­vat kuu­lua urbaa­nia lib­er­al­is­mia edus­tavaan puolueeseen, mut­ta ovat hajal­laan eri puolueissa.

Myös Juhana Var­ti­ainen havait­si ole­vansa väärässä puolueessa. Pelkään pahoin, että hän joutuu tekemään saman johtopäätök­sen uud­estaan, kos­ka kokoomus ei ole se lib­er­aali urbaani puolue, jota Var­ti­ainen ajat­teli, eikä siitä sel­l­aista tule, kos­ka kon­ser­vati­ivis­es­ta puolueesta ei voi tul­la lib­er­aalia puoluet­ta ja kos­ka kokoomus on muutenkin menos­sa rajusti oikealle. Jat­ka lukemista “Jungn­er ja urbaani liberalismi”

Kaupunkirakentamisen aika (43) Itä-Helsinkiin paljon lisää asukkaita

Itä-Helsingis­sä asukkaiden keskimääräi­nen tulo- ja koulu­tus­ta­so on muu­ta Helsinkiä mata­lam­paa ja työt­tömyysas­teet korkeampia. Miten tätä eroa voisi kaventaa?

Väitämme, että tehokkain­ta olisi kaavoit­taa Itä-Helsinki­in vähin­tään 50 000 asukas­ta lisää. Alue­han on luon­toa tuh­lat­en kaavoitet­tu. Väljä asu­tus ei takaa kaupungis­tu­misen etuja.

Asun­tosi­joit­ta­jien kesku­udessa vedo­taan tutkimuk­seen, jon­ka mukaan sijoi­tusasun­to kan­nat­taa ostaa sieltä, minne kaavoite­taan lisää, kos­ka lisärak­en­t­a­mi­nen tekee alueesta houkut­tel­e­vam­man ja nos­taa alueen arvoa. Se tuo mukanaan elämää ja akti­ivi­su­ut­ta, parem­mat palve­lut ja parem­mat joukkoliikenneyhteydet.

Tämä on tosin usein (aluk­si) vähän ris­tiri­itaista. Asukkaat har­mit­tel­e­vat tutun koiran­ulkoilu­tus­puis­ton jäämistä rak­en­tamisen alle. Uudet asukkaat eivät kär­si nos­tal­gi­sista muis­toista vaan arvioi­vat aluet­ta sel­l­aise­na kuin se on. Jat­ka lukemista “Kaupunki­rak­en­tamisen aika (43) Itä-Helsinki­in paljon lisää asukkaita”

Kaupunkirakentamisen aika (42) Urbaanit asuinalueet. Lauttasaari

Urbaani­in kaupunkiym­päristöön halu­aa run­sas kol­ma­sosa  Helsin­gin seudun asukkaista. Siis noin puoli miljoon­aa ihmistä. Ja urbaanien asukkaiden määrä kas­vaa läh­es kymmenel­lä tuhan­nel­la joka vuosi. Sik­si Helsingis­sä on päätet­ty rak­en­taa lisää urbaa­nia kaupunkiym­päristöä tiivistämäl­lä ja laa­jen­ta­mal­la kan­takaupunkia. Samal­la on huo­mat­ta­va, että merkit­tävä osa urbaaneista asukkaista halu­aa asua luon­non lähellä.

Laut­tasaari on hyvä esimerk­ki siitä, miten kan­takaupun­gin laa­jen­t­a­mi­nen tulee tehdä. Tarvit­semme run­saasti lisää urbaane­ja ja luon­non­läheisiä asuinympäristöjä, ja Laut­tasaari on tähän luon­te­va paik­ka. Se on laa­jenevan kan­takaupun­gin lähin vyöhyke ja suurin piirtein yhtä kaukana keskus­tas­ta kuin Kalasa­ta­ma. Jat­ka lukemista “Kaupunki­rak­en­tamisen aika (42) Urbaan­it asuinalueet. Lauttasaari”

Kaupunkirakentamisen aika (41) Miten torjua slummeja?

Helsingis­sä ei ole sel­l­aisia slum­me­ja kuin muual­la Euroopas­sa ja jopa Ruot­sis­sa on. On ollut viisas­ta yrit­tää vält­tää asuinaluei­den sosi­aal­ista erilaistumista.

Helsin­ki käyt­tää varsin paljon rahaa – luop­uu tuloista – estääk­seen sosi­aal­ista seg­re­gaa­tio­ta. Myös hyviltä asuinalueil­ta varataan tont­te­ja sosi­aal­ista asun­to­tuotan­toa varten. Tämä on koet­tu hyväk­si, kos­ka emme halua tois­taa virheitä, joi­ta on tehty vaikka­pa Tukholmassa.

Asun­topoli­ti­ikan keinoin voimme kuitenkin estää vain yksipuolis­ten rikkaiden asuinaluei­den syn­tymistä –  emme sitä, että joillekin alueille tulee pelkkiä huono-osaisia. Voimme tar­jo­ta arvoste­tu­il­ta asuinalueil­ta asun­to­ja myös vähä­varaisille, mut­ta emme voi pakot­taa hyväo­saisia muut­ta­maan alueille, joille he eivät halua muut­taa. Seg­re­gaa­tion tor­jun­nas­sa kuitenkin tärkein­tä olisi vält­tää juuri huono-osais­ten asuinaluei­den syn­tymistä. Jat­ka lukemista “Kaupunki­rak­en­tamisen aika (41) Miten tor­jua slummeja?”

Kaupunkirakentamisen aika (40) Hyvän tonttipolitiikan merkitys Helsingin taloudelle

Asun­top­u­lan vaivaa­mas­sa kaupungis­sa asun­to­tuotan­toon kel­paav­ista ton­teista on tul­lut arvokas resurssi. Raken­nu­soikeus lähel­lä kan­takaupunkia ja hyvien liiken­ney­hteyk­sien var­rel­la on arvokas­ta. Kan­takaupungis­sa ton­tista mak­se­taan nykyään jopa yli 2 000 euroa per neliömetri.

Iso osa tont­ti­maas­ta on Helsin­gin kaupun­gin, siis mei­dän veron­mak­sajien omis­tuk­ses­sa. Sik­si on perustel­tua vaa­tia, että tuo­ta omaisu­ut­ta hoide­taan hyvin, eikä tont­te­ja luovute­ta raken­nusyri­tyk­sille ali­hin­taan. Raken­nusy­htiö ei nimit­täin ei myy asun­toa halvem­mal­la vaik­ka onkin saanut ton­tin halvem­mal­la. Sik­si Helsin­gin tulee pyrk­iä siihen, että tont­ti­markki­na toimii mah­dol­lisim­man tehokkaasti.

Mikäli Helsin­gin kaupun­ki menet­täisi keskimäärin 200 euroa per luovutet­tu ker­rosneliö huonon tont­tipoli­ti­ikan takia, jäisi kaupungilta saa­mat­ta vuosit­tain keskimäärin 30–50 miljoon­aa euroa joko suo­ri­na myyn­ti­t­u­loina tai pitkäl­lä aikavälil­lä tulev­ina vuokrat­u­loina. Tämä raha on pois­sa veron­mak­sajien kirs­tus­ta ja pakot­taa kaupun­gin nos­ta­maan vas­taavasti mui­ta vero­ja toim­intansa kulut kattaakseen.