Asuinalueiden muuttuva arvostus

Luja­ta­lo vetäy­tyi suu­res­ta raken­nus­hank­kees­ta Jär­ven­pään kes­kus­tas­sa, kos­ka oli tul­lut sii­hen tulok­seen, ettei han­ke kan­na­ta. Arvio asun­to­jen myyn­ti­hin­nois­ta oli laskenut.

Tämä menee aivan oppi­kir­jan mukaan. Kun Hel­sin­ki, Van­taa ja Espoo ovat kiih­dyt­tä­neet asun­to­tuo­tan­toa, asun­to­jen hin­nat kau­pun­ki­seu­dun lai­doil­la kään­ty­vät las­kuun. Kehys­kun­nis­sa  ovat las­ke­neet jo jon­kin aikaa.

Jos asun­no­nos­ta­jien pre­fe­rens­sit sijain­nin suh­teen pysy­vät ennal­laan, asun­to­jen hin­to­jen las­kies­sa ne las­ke­vat euro­mää­räi­ses­ti yhtä pal­jon hyvil­lä ja huo­noil­la pai­koil­la, eli pro­sen­tu­aa­li­ses­ti huo­noil­la pai­koil­la enem­män kuin hyvillä.

Asun­to­jen hin­nat eivät ole kui­ten­kaan las­ke­neet seu­dun kes­kei­sil­lä pai­koil­la vaan ainoas­taan lai­doil­la. Sijain­nis­ta ollaan siis val­miit mak­sa­maan yhä vain enem­män. Tätä on jat­ku­nut jo pari­kym­men­tä vuot­ta – ei vain Hel­sin­gis­sä, vaan Tam­pe­reel­la, Turus­sa, Tuk­hol­mas­sa, Vancou­ve­ris­sa ja kaikkialla.

Jos asun­to­pu­la jos­kus hel­tiäi­si ja asun­to­jen hin­nat Hel­sin­gin seu­dul­la las­ki­si­vat samal­le tasol­le vaik­ka­pa Tam­pe­reen kans­sa, hin­nat las­ki­si­vat pai­koin todel­la alas.

Se taas kiih­dyt­täi­si segre­gaa­tio­ta. ARA-asun­to­ja raken­ta­mal­la saa­daan pie­ni­tu­loi­sia myös kal­lii­siin kau­pun­gi­no­siin, mut­ta ei ole kei­noa saa­da suu­ri­tu­loi­sia huo­noil­le pai­koil­le. Huo­noil­le pai­koil­le ei kan­na­ta raken­taa mitään.

Jär­ven­pää ei ole mikään maa­il­man­lo­pun alue eikä sii­tä sel­lais­ta tule, mut­ta se on outo paik­ka kor­keal­le asuin­tor­ni­ta­lol­le. Tor­ni­ta­lon raken­nus­kus­tan­nuk­set yli­mää­räi­si­ne pelas­tau­tu­mis­tei­neen ovat kor­keat. Nii­tä kan­nat­taa raken­taa vain sin­ne, mis­sä sijain­nis­ta mak­se­taan pal­jon. En ole edes var­ma, että Hel­sin­gin Kala­sa­ta­ma on oiva paik­ka tor­ni­ta­loil­le. Töö­lön­lah­ti oli­si ollut, mut­ta se juna meni jo.

Jär­ven­pään kes­kus­ta on kau­pun­ki­mai­se­na ympä­ris­tö­nä pal­jon onnis­tu­neem­pi kuin Itä­kes­kus, Mal­mi, Lep­pä­vaa­ra tai Matin­ky­lä. Kun kaup­pa ja kapa­kat kes­ki­te­tään kaup­pa­kes­kuk­seen, ympä­röi­vä asui­na­lue sur­kas­tuu tyl­säk­si ihmisvarastoksi.

Pel­kään, että Espoo on teh­nyt emä­mu­nauk­sen met­ro­kaa­voi­tuk­ses­saan. En tar­koi­ta met­roa vaan sitä epä­kau­pun­kia, jota on raken­net­tu met­roa­se­mien ympärille.

Urbaa­nia ympä­ris­töä ei saa­da raken­ta­mal­la lähiö tii­viis­ti. Niin saa­daan vain entis­tä ankeam­pi lähiö.

Katu­mai­se­mas­ta tulee tyl­sä, kun talo­jen ensim­mäi­set ker­rok­set ovat ikku­nat­to­mia – ilmei­ses­ti sei­nän taka­na säi­ly­te­tään auto­ja. Ensim­mäi­seen ker­rok­seen kuu­lu­vat kau­pat ja kahvilat.

Saat­taa olla, että näil­lä alueil­la tulo­ta­so tulee tuot­ta­maan pet­ty­myk­sen hyviin veron­mak­sa­jiin tot­tu­neil­le Espoon päättäjille.

Jos ausn­to­tuo­tan­to lai­doil­la hii­puu, sitä on kiih­dy­tet­tä­vä keskellä

Luja­ta­lo ei ole ainoa, joka on alka­nut suh­tau­tua epäi­le­väs­ti uusien asun­to­jen menek­kiin. Jos kor­ko­jen nousu saa sijoit­ta­jat vetäy­ty­mään asun­to­mark­ki­noil­ta, voi edes­sä olla raken­ta­mi­sen nopea hiipuminen.

Joku voi aja­tel­la, että asun­to­tuo­tan­non pitää­kin alen­tua hin­ta- ja vuo­kra­ta­son suo­je­le­mi­sek­si. Minus­ta kal­liis­sa asu­mi­ses­sa ei ole mitään suojelemista.

Jos raken­ta­mi­nen met­ro­po­lia­lu­een lai­doil­la hii­puu, sitä pitää kiih­dyt­tää hyvil­lä pai­koil­la. Aika pal­jon pitää asun­to­ky­syn­nän las­kea ennen kuin raken­ta­mi­nen ei kan­na­ta edes Hel­sin­gin ratikkakaupungissa.

Hel­sin­gin pitäi­si olla val­mis käyt­tä­mään hyväk­seen vapau­tu­vaa raken­nus­ka­pa­si­teet­tia ja tar­vit­taes­sa nopeut­taa tont­tien luo­vut­ta­mis­ta raken­ta­mi­seen. Vaik­ka se vähän mak­saa  – ton­teis­ta esi­mer­kik­si saa­daan huo­nom­pi hin­ta – mut­ta se on sosi­aa­li­ses­ti oikein. Asu­mi­sen kal­leus tulee kal­liik­si myös Hel­sin­gin kau­pun­gil­le toi­meen­tu­lo­tu­ki­me­noi­na ja pai­nee­na nos­taa palkkoja.

Vie­lä varoi­tuk­sen sana niil­le, jot­ka haa­li­vat pie­niä yksiöi­tä sijoi­tusa­sun­noik­si. Nii­den kor­kea vuo­kra­ta­so joh­tuu toi­meen­tu­lo­tu­ki­lain jär­jet­tö­myyk­sis­tä. Lakia voi­daan myös muuttaa.

= = = =

Kir­joi­tus on jul­kais­tu kolum­ni­na Arvopaperilehdessä.

 

 

 

Kaupunkiympäristölautakunta Torontossa (2) Liikenne

Toron­to on jouk­ko­lii­ken­teen kehit­tä­mi­ses­sä jäl­ki­ju­nas­sa, mut­ta yrit­tää paran­taa tapo­jaan. Se on kui­ten­kin poliit­ti­sis­ta suh­dan­teis­ta kiin­ni. Lii­ken­ne­suun­nit­te­li­jat pel­kää­vät syk­syn vaa­le­ja, jot­ka voi­vat nos­taa oikeis­to­po­pu­lis­tin osa­val­tion joh­toon. Hänen vel­jen­sä – sit­tem­min kuol­lut huu­mei­den käyt­tä­jä – val­taan tul­les­saan lak­kaut­ti jo aloi­te­tun met­ron­työ­maan ja mää­rä­si var­muu­den vuok­si jo kai­ve­tun tun­ne­lin täytettäväksi.
Tekeil­lä ja suun­nit­teil­la on usei­ta poi­kit­tai­sia ja säteit­täi­siä pika­ra­tik­ka­lin­jo­ja. Nii­den var­rel­le kes­ki­te­tään erit­täin teho­kas­ta asu­mis­ta, jopa yli 50 kerrokseen.
Toron­to toi­mii lähin­nä yksi­tyi­sau­toil­la, mut­ta ydin­kes­kus­taan töi­hin tule­vis­ta 80 % tulee joukkoliikenteellä.
Tääl­lä­kin halut­tiin muut­taa kes­kus­taa hal­ko­va moot­to­ri­tie taval­li­sek­si kaduk­si – ei bule­var­di­soi­da, kuten meil­lä sano­taan vaan nor­ma­li­soi­da kaduk­si. Val­tao­sal­taan kau­pun­kia ympä­röi­vää oma­ko­ti­mat­toa edus­ta­va val­tuus­to hyl­kä­si hank­keen. Lii­ken­ne­suun­nit­te­li­jat oli­vat täs­tä todel­la kat­ke­ria. Oli­si hidas­ta­nut mat­ka-aikaa kol­mel­la minuu­til­la samal­la kun kau­pun­gin toi­mi­vuus oli­si paran­tu­nut paljon
Toron­to on pois­ta­nut auto­paik­ka­nor­min. Se on siis mah­dol­lis­ta. Kes­kus­tan tun­tu­mas­sa asu­vil­la on vähän auto­ja, kos­ka kau­pun­gis­sa autoa ei tar­vit­se mihin­kään ja jos jos­kus tar­vit­see, sen voi vuokrata.

Täl­lai­nen kau­pun­gin hal­ki kul­ke­va moot­to­ri­tie ei ole mikään kau­pun­ki­ku­val­li­nen hel­mi. Kuvi­tel­kaa täl­lai­nen ympä­ris­tö vaik­ka Espal­le. Moot­to­ri­tie raken­net­tiin pila­reil­le, kos­ka maan­ta­sol­la ei ollut tilaa. Vähän kes­kus­tan ulko­puo­lel­la on käyn­nis­sä pro­jek­ti ottaa tämä moot­to­ri­tien alla ole­va tila hyö­ty­käyt­töön. Sen vir­kis­tys­käyt­töä hait­taa kui­ten­kin kova melu.

Jot­kut asuin­ta­lois­ta on raken­net­tu peri­aat­teel­la, että jos tar­vit­set­te autoa, älkää tul­ko tän­ne, kos­ka meil­lä ei ole pysä­köin­ti­paik­ko­ja. 50-ker­rok­si­sen tor­nin kel­la­riin suo­ma­lai­sen nor­min mukai­nen mää­rä auto­paik­ko­ja mak­sai­si niin tol­kut­to­mas­ti, ettei nii­tä kan­na­ta teh­dä. Kukaan ei valit­ta­nut sii­tä, että auto­paik­ko­jen raken­ta­mi­nen on jätet­ty mark­ki­noi­den vastuulle.
Monet nuo­ret ovat hylän­neet lap­suu­den­ko­tin­sa elä­män­tyy­lin ja muut­ta­neet kes­kus­tan tun­tu­maan käve­ly­mat­kan pää­hän työ­pai­koil­taan. He eivät han­ki autoa, ja sik­si on mah­dol­lis­ta raken­taa auto­paik­ko­ja olen­nai­ses­ti vähem­män kuin nii­tä vaa­di­taan meillä.
Ensim­mäi­nen (?) jouk­ko­lii­ken­ne­ka­tu­kin on kes­kus­tas­sa otet­tu käyt­töön. Kings Road on muu­tet­tu jouk­ko­lii­ken­teen käyt­töön samal­la taval­la kuin Hämeen­tie on pää­tet­ty muut­taa meil­lä. Autol­la saa ajaa, mut­ta ei ris­teyk­ses­tä suo­raan vaan on kään­nyt­tä­vä. Näin yri­te­tään saa­da rati­koil­le vapaa­ta tilaa.

Olin ais­ti­va­ni, että lii­ken­ne­po­liit­ti­set asen­teet ovat polarisoitumassa.

Lii­ken­teen ren­gas­me­nu oli huo­mat­ta­van hil­jais­ta. Ei nas­to­ja, hil­jai­sen asfal­tin käyt­tö mah­dol­lis­ta. Tämä ei kos­ke­nut kak­kia katu­ja. Beto­ni­pääl­lys­te oli yhtä melui­saa kuin mei­dän asfalttimme.

Asumistoiveet muuttuneet nopeasti urbaanimmiksi

Kun­nal­li­sa­lan kehit­tä­mis­sää­tiö jul­kai­si tut­ki­muk­sen suo­ma­lais­ten asu­mispre­fe­rens­seis­tä. Sää­tiö halusi tuli­ta tulos­ta niin, että puheet yhdys­kun­ta­ra­ken­teen tii­vis­tä­mi­ses­tä kan­nat­taa lopet­taa, kos­ka enem­mis­tö ei halua asua kau­pun­kien keskustoissa.

Minä luen tut­ki­mus­ta aivan eri taval­la: tii­vis­tä­mis­tä suo­si­vat asen­teet ovat voi­mis­tu­neet nopeas­ti. Muu­tos nel­jäs­sä vuo­des­sa on ollut merkittävä.

Väi­tet­tä “Asu­mi­sen tulee olla tii­vis­tä ja kau­pun­ki­mais­ta” tuki vuon­na vas­taa­jis­ta 22 % ja vuon­na 2017 31 %.  Siis perä­ti puo­li mil­joo­naa aiem­paa enem­män nel­jäs­sä vuo­des­sa! Jat­ka luke­mis­ta “Asu­mis­toi­veet muut­tu­neet nopeas­ti urbaanimmiksi”

Kaupunkiympäristö on kaupungin edustamista tärkeämpää

Kos­ka olen tör­män­nyt niin mon­ta ker­taa vii­mei­sen tun­nin aika­na väit­tee­seen, että olen kat­ke­ra por­mes­ta­ri­vaa­lin lop­pu­tu­lok­ses­ta, voin nyt pal­jas­taa kort­ti­ni, vaik­ka alun perin olin aja­tel­lut pitää suu­ni kiinni.

Olen pet­ty­nyt vih­rei­den ääni­mää­rään, mut­ta en tap­pioon kokoo­muk­sel­le, kos­ka tie­sin sen ennal­ta – tai siis olin var­ma, että näin käy.

Mut­ta jos oli­si käy­nyt niin, että toi­nen oli­si ollut yhden äänen suu­rem­pi kuin toi­nen, en osaa sanoa, kum­man voit­toa oli­sin toivonut.
Sym­bo­li­ses­ti ykkös­si­ja oli­si ollut tie­tys­ti val­ta­van suu­ri asia, mut­ta poli­tii­kan sisäl­lön kan­nal­ta asia ei ole näin yksin­ker­tai­nen. Jat­ka luke­mis­ta “Kau­pun­kiym­pä­ris­tö on kau­pun­gin edus­ta­mis­ta tärkeämpää”

Jungner ja urbaani liberalismi

Mikael Jung­ner pur­ki eilen pet­ty­mys­tään face­book-sivuil­laan  vaalitulokseensa.

”Arve­len että Hel­sin­gis­sä libe­raa­li keskustavasemmistolainen/oikeistolainen vetää oikein hyvin, pait­si jos on demari.”

Tus­kin sanon mitään kovin oma­pe­räis­tä, kun sanon, että minus­ta Jung­ner on vää­räs­sä puo­lu­ees­sa. Sosia­li­de­mo­kra­tia oli­si voi­nut Lip­po­sen kau­den jäl­keen ottaa Jung­ne­rin edus­ta­man suun­nan, mut­ta ei ottanut.

Jung­ner ei ole ainoa joka on vää­räs­sä puo­lu­ees­sa. On pal­jon ihmi­siä, jot­ka haluai­si­vat kuu­lua urbaa­nia libe­ra­lis­mia edus­ta­vaan puo­lu­ee­seen, mut­ta ovat hajal­laan eri puolueissa.

Myös Juha­na Var­tiai­nen havait­si ole­van­sa vää­räs­sä puo­lu­ees­sa. Pel­kään pahoin, että hän jou­tuu teke­mään saman joh­to­pää­tök­sen uudes­taan, kos­ka kokoo­mus ei ole se libe­raa­li urbaa­ni puo­lue, jota Var­tiai­nen ajat­te­li, eikä sii­tä sel­lais­ta tule, kos­ka kon­ser­va­tii­vi­ses­ta puo­lu­ees­ta ei voi tul­la libe­raa­lia puo­luet­ta ja kos­ka kokoo­mus on muu­ten­kin menos­sa rajus­ti oikeal­le. Jat­ka luke­mis­ta “Jung­ner ja urbaa­ni liberalismi”

Kaupunkirakentamisen aika (43) Itä-Helsinkiin paljon lisää asukkaita

Itä-Hel­sin­gis­sä asuk­kai­den kes­ki­mää­räi­nen tulo- ja kou­lu­tus­ta­so on muu­ta Hel­sin­kiä mata­lam­paa ja työt­tö­myy­sas­teet kor­keam­pia. Miten tätä eroa voi­si kaventaa?

Väi­täm­me, että tehok­kain­ta oli­si kaa­voit­taa Itä-Hel­sin­kiin vähin­tään 50 000 asu­kas­ta lisää. Alue­han on luon­toa tuh­la­ten kaa­voi­tet­tu. Väl­jä asu­tus ei takaa kau­pun­gis­tu­mi­sen etuja.

Asun­to­si­joit­ta­jien kes­kuu­des­sa vedo­taan tut­ki­muk­seen, jon­ka mukaan sijoi­tusa­sun­to kan­nat­taa ostaa siel­tä, min­ne kaa­voi­te­taan lisää, kos­ka lisä­ra­ken­ta­mi­nen tekee alu­ees­ta hou­kut­te­le­vam­man ja nos­taa alu­een arvoa. Se tuo muka­naan elä­mää ja aktii­vi­suut­ta, parem­mat pal­ve­lut ja parem­mat joukkoliikenneyhteydet.

Tämä on tosin usein (aluk­si) vähän ris­ti­rii­tais­ta. Asuk­kaat har­mit­te­le­vat tutun koi­ra­nul­koi­lu­tus­puis­ton jää­mis­tä raken­ta­mi­sen alle. Uudet asuk­kaat eivät kär­si nos­tal­gi­sis­ta muis­tois­ta vaan arvioi­vat aluet­ta sel­lai­se­na kuin se on. Jat­ka luke­mis­ta “Kau­pun­ki­ra­ken­ta­mi­sen aika (43) Itä-Hel­sin­kiin pal­jon lisää asukkaita”

Kaupunkirakentamisen aika (42) Urbaanit asuinalueet. Lauttasaari

Urbaa­niin kau­pun­kiym­pä­ris­töön halu­aa run­sas kol­mas­osa  Hel­sin­gin seu­dun asuk­kais­ta. Siis noin puo­li mil­joo­naa ihmis­tä. Ja urbaa­nien asuk­kai­den mää­rä kas­vaa lähes kym­me­nel­lä tuhan­nel­la joka vuo­si. Sik­si Hel­sin­gis­sä on pää­tet­ty raken­taa lisää urbaa­nia kau­pun­kiym­pä­ris­töä tii­vis­tä­mäl­lä ja laa­jen­ta­mal­la kan­ta­kau­pun­kia. Samal­la on huo­mat­ta­va, että mer­kit­tä­vä osa urbaa­neis­ta asuk­kais­ta halu­aa asua luon­non lähellä.

Laut­ta­saa­ri on hyvä esi­merk­ki sii­tä, miten kan­ta­kau­pun­gin laa­jen­ta­mi­nen tulee teh­dä. Tar­vit­sem­me run­saas­ti lisää urbaa­ne­ja ja luon­non­lä­hei­siä asui­nym­pä­ris­tö­jä, ja Laut­ta­saa­ri on tähän luon­te­va paik­ka. Se on laa­je­ne­van kan­ta­kau­pun­gin lähin vyö­hy­ke ja suu­rin piir­tein yhtä kau­ka­na kes­kus­tas­ta kuin Kala­sa­ta­ma. Jat­ka luke­mis­ta “Kau­pun­ki­ra­ken­ta­mi­sen aika (42) Urbaa­nit asui­na­lu­eet. Lauttasaari”

Kaupunkirakentamisen aika (41) Miten torjua slummeja?

Hel­sin­gis­sä ei ole sel­lai­sia slum­me­ja kuin muu­al­la Euroo­pas­sa ja jopa Ruot­sis­sa on. On ollut vii­sas­ta yrit­tää vält­tää asui­na­luei­den sosi­aa­lis­ta erilaistumista.

Hel­sin­ki käyt­tää var­sin pal­jon rahaa – luo­puu tulois­ta – estääk­seen sosi­aa­lis­ta segre­gaa­tio­ta. Myös hyvil­tä asui­na­lueil­ta vara­taan tont­te­ja sosi­aa­lis­ta asun­to­tuo­tan­toa var­ten. Tämä on koet­tu hyväk­si, kos­ka emme halua tois­taa vir­hei­tä, joi­ta on teh­ty vaik­ka­pa Tukholmassa.

Asun­to­po­li­tii­kan kei­noin voim­me kui­ten­kin estää vain yksi­puo­lis­ten rik­kai­den asui­na­luei­den syn­ty­mis­tä –  emme sitä, että joil­le­kin alueil­le tulee pelk­kiä huo­no-osai­sia. Voim­me tar­jo­ta arvos­te­tuil­ta asui­na­lueil­ta asun­to­ja myös vähä­va­rai­sil­le, mut­ta emme voi pakot­taa hyvä­osai­sia muut­ta­maan alueil­le, joil­le he eivät halua muut­taa. Segre­gaa­tion tor­jun­nas­sa kui­ten­kin tär­kein­tä oli­si vält­tää juu­ri huo­no-osais­ten asui­na­luei­den syn­ty­mis­tä. Jat­ka luke­mis­ta “Kau­pun­ki­ra­ken­ta­mi­sen aika (41) Miten tor­jua slummeja?”

Kaupunkirakentamisen aika (40) Hyvän tonttipolitiikan merkitys Helsingin taloudelle

Asun­to­pu­lan vai­vaa­mas­sa kau­pun­gis­sa asun­to­tuo­tan­toon kel­paa­vis­ta ton­teis­ta on tul­lut arvo­kas resurs­si. Raken­nusoi­keus lähel­lä kan­ta­kau­pun­kia ja hyvien lii­ken­neyh­teyk­sien var­rel­la on arvo­kas­ta. Kan­ta­kau­pun­gis­sa ton­tis­ta mak­se­taan nyky­ään jopa yli 2 000 euroa per neliömetri.

Iso osa tont­ti­maas­ta on Hel­sin­gin kau­pun­gin, siis mei­dän veron­mak­sa­jien omis­tuk­ses­sa. Sik­si on perus­tel­tua vaa­tia, että tuo­ta omai­suut­ta hoi­de­taan hyvin, eikä tont­te­ja luo­vu­te­ta raken­nus­yri­tyk­sil­le ali­hin­taan. Raken­nus­yh­tiö ei nimit­täin ei myy asun­toa hal­vem­mal­la vaik­ka onkin saa­nut ton­tin hal­vem­mal­la. Sik­si Hel­sin­gin tulee pyr­kiä sii­hen, että tont­ti­mark­ki­na toi­mii mah­dol­li­sim­man tehokkaasti.

Mikä­li Hel­sin­gin kau­pun­ki menet­täi­si kes­ki­mää­rin 200 euroa per luo­vu­tet­tu ker­ros­ne­liö huo­non tont­ti­po­li­tii­kan takia, jäi­si kau­pun­gil­ta saa­mat­ta vuo­sit­tain kes­ki­mää­rin 30–50 mil­joo­naa euroa joko suo­ri­na myyn­ti­tu­loi­na tai pit­käl­lä aika­vä­lil­lä tule­vi­na vuo­kra­tu­loi­na. Tämä raha on pois­sa veron­mak­sa­jien kirs­tus­ta ja pakot­taa kau­pun­gin nos­ta­maan vas­taa­vas­ti mui­ta vero­ja toi­min­tan­sa kulut kattaakseen.