Kaupunkisuunnittelulautakunta 13.3.2012

13.3.2012 · Aihe: Kaupunkisuunnittelu 

Östersundomin yhteinen yleiskaavaluonnos

Tästä on käyty hankalia neuvotteluja. Katsottiin aiheelliseksi panna vielä pöydälle Varmaankin lopullinen ratkaisu Helsingin osalta tehdään kaupunginhallituksessa.

Townhouse-rakentaminen

Lautakunta päätti lisätä lauseen ”Tulisi Helsingin rakennuslautakunnan asettamaa valtakunnallisten esteettömyysmääräysten tulkintaohjetta täydentää townhouse-tyyppisten pientalojen kohdalla siten, että se joustavammin ottaa huomioon vaihtelevien maasto-olosuhteiden, asuntokannan monipuolisuuden ja asukkaiden yksityisyyden asettamat tarpeet.” Esittelijä olisi esittänyt asiaa vain selvitettäväksi. Katsotaan, mitä apulaiskaupunginjohtaja tekee.

Jos tätä rakentamismuotoa tulee Östersundomiin paljon, siitä pitäisi tehdä teollinen prosessi ja siihen liittyvä logistiikka. Vaihdeltavia moduliratkaisuja ja vaikka väliaikaiset kiskot Satamasta valmistalojen tuomiseksi paikalle. Hinta putoaisi puoleen.

Jätkäsaaren tornihotelli

Tämä päästettiin kaupunginhallituksen ruodittavaksi äänin 7-2 (Modig, Niemi). Minun puoltavassa äänessäni oli kyse vain siitä, että tästä asiasta tulee päättää kaupunginhallituksessa, koska kyse on paitsi kaupunkikuvasta, myös merkittävästä elinkeinopoliittisesta ratkaisusta.

Kommentit

22 Vastausta artikkeliin “Kaupunkisuunnittelulautakunta 13.3.2012”

  1. Pyöräilijäautoilijajalankulkija kirjoitti 13.3.2012 kello 18:01

    Tarvitseeko 60-luvun lähiökatastrofia toistaa uudelleen? Mitä “teollisemmaksi” asuminen kehitetään, sitä harvempiin käsiin talotuotanto keskittyy. Kilpailun väheneminen ei varmasti pienennä asumisen hintoja.

    Lopulta tuotannossa on kaupungin virallisen hyväksynnän saanut standardoitu ja sertifioitu esteetön townhousetyyppi joka sopii muka kaikille mutta ei oikeasti sovi kenellekään ja jota saa vain parilta kartellisoituneelta talotehtaalta.

    Vaikka ne valmistalot koottaisiin Liettuassa tai vielä etelämpänä, muodostuu hinta sen mukaan mitä taloista ollaan valmiita maksamaan. Mikäli talo tuotetaan halvalla, kasvaa rakennuttajan voitto.

    Edullinen ja asukaslähtöinen asuntotuotanto on mahdollista ainoastaan jos lähes kenellä tahansa on mahdollisuus itse ryhtyä rakennuttajaksi. Ja se ei ole talotyypistä tai arkkitehtuurista kiinni.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  2. Osmo Soininvaara kirjoitti 13.3.2012 kello 19:14

    Suurin osa omakotitaloista on teollisesti valmistettuja talopaketteja.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  3. Pyöräilijäautoilijajalankulkija kirjoitti 13.3.2012 kello 20:22

    Suurin osa valmiista rautakauppapaketeista ja niiden personoiduistakin versioista istutetaan väljälle tontille kunnissa joissa kaavamääräykset eivät useinkaan puutu edes kattokaltevuuksiin.

    Voi olla vaikeaa saada toleransseja kohdalleen kun ollaan tekemässä kiinni naapurin seinään (tai jopa yhteisiä väliseiniä käyttäen niin kuin niissä keskieurooppalaisissa). Kireät kaavamääräykset eivät ole koskaan tuottaneet halvempaa rakentamista.

    Kyllähän valmiita tilaelementtejäkin käytetään omakotirakentamisessa. Kätevintä olisi suunnitella tontit 20 jalan monikertana niin modulina voisi pitää merikonttia. Niitä saa halvalla vähän käytössä kolhiintuneena.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  4. Ville kirjoitti 13.3.2012 kello 22:54

    Suunniteltujen kaupunkitalojen ongelmana on, että niissä on paljon neliöitä ja neliöihin nähden vähän huoneita. Potentiaaliset asukkaat etsivät Helsingistä pääsääntöisesti joko vähän neliöitä tai neliöihin nähden paljon huoneita. Townhouset eivät siten oikein kohtaa asunnontarvitsijoiden tarpeita.
    Townhouset eivät merkittävästi eroa rivitaloasunnoista (joissa tiloja voi olla 2+1 kerroksessa), joten jostain aivan uudesta ja ihmeellisestä ei ole kyse. Vaikka talot rakennettaisiin halvalla, niiden jälleenmyyntihinta määräytyy markkinahinnan mukaan. Tai jos rakennetaan liian kalliilla, markkinahinta on alempi – joten jos kaavamääräyksillä viritetään townhouset liian kalliiksi, eivät ne sitten mene kaupaksi.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  5. Osmo Soininvaara kirjoitti 14.3.2012 kello 8:57

    Townhouse yrittää kilpailla kehyskuntiin muuttajista.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  6. MIVa kirjoitti 14.3.2012 kello 0:28

    Kenellä on enää varaa ainakaan täällä ruuhka-alueella teetättää piirustukset arkkitehdillä, ellei ole tuttua? Kaikki eivät ole Nalleja.
    Varatkaa ihmeessä joku alue, minne pyörailijäautoilijajalankulkija ja laisensa voivat rakentaa/rakennuttaa haluamansia taloja. Sen kun jättää sopivasti jonnekin mettän keskelle, niin ei sitten riko sitä standardinäkymää.
    Rannoille paljon kelluvia taloja/kortteleita, niin ei mee maata. (Tiistaina oli radio-suomessa juttua tosissaan projekteista ihan kaupunkitasolla tommosista. Tosin siis Aasiaan nyt.)Saattaa olla hyvä juttu, kun merenpinta nousee paljon.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  7. tpyyluoma kirjoitti 14.3.2012 kello 9:22

    Minusta tuo standardointi on hyvä idea, tai ylipäänsä se että kokonaislogistiikkaa mietitään. Voi sitä tavaraa roudata ratikka- tai metrokiskoillakin.

    Ville: Suunniteltujen kaupunkitalojen ongelmana on, että niissä on paljon neliöitä ja neliöihin nähden vähän huoneita. Potentiaaliset asukkaat etsivät Helsingistä pääsääntöisesti joko vähän neliöitä tai neliöihin nähden paljon huoneita. Townhouset eivät siten oikein kohtaa asunnonstarvitsijoiden tarpeita.

    Kun Helsingin seudulla on yli puoli miljoonaa asunnon etsijää, niin kyllä kysyntää löytyy erillaisille ratkaisuille. Sitäpaitsi, tyypillisesti vanhaa rempatessa puretaan seiniä, eli vähennetään huonelukua.

    Minä ainakin haluaisin jotain ihan muuta kuin standardiasunnon. Esimerkiksi pienemmän olohuoneen ja isommat makuuhuoneet.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  8. KariS kirjoitti 14.3.2012 kello 9:25

    Osmo Soininvaara:
    Townhouse yrittää kilpailla kehyskuntiin muuttajista.

    No minkä ihmeen takia ne sitten viedään jonnekin Östersundomiin?

    Townhousen paikka on kaupungissa. Nimikin sen sanoo.

    Jos Townhouse yrittää kilpailla kehyskuntien omakoti- tai edes rivitalojen kanssa, sillä pitää olla kaksi kilpailuetua – sijaiti ja hinta. Townhousen Östersundomissa pitää olla omakotitaloa selvästi halvempi, ja Helsingin kaavoituksen saavutulkset tuntien siihen ei tulla pääsemään. Kivinokka, Talin golkenttä, Vallilan ja Kumpulan siirtolapuutarhat jne. Paikkoja lähellä Helsingin keskustaa Townhouse konseptille riittää. hauskaa nähdä kuinka vihreät tulevat venkoilemaan esim Kivinokan suhteen kun sen tulevaisuus tulee päätettäväksi. Taitaa silyä muutaman harvan mökkeilyalueena

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  9. a_l kirjoitti 14.3.2012 kello 11:03

    Ville: Vaikka talot rakennettaisiin halvalla, niiden jälleenmyyntihinta määräytyy markkinahinnan mukaan. Tai jos rakennetaan liian kalliilla, markkinahinta on alempi – joten jos kaavamääräyksillä viritetään townhouset liian kalliiksi, eivät ne sitten mene kaupaksi.

    Tuotantokustannukset ml. tontin hinta/vuokra määrittää asunnon hinnan alarajan. Myyntihinnan määrittää kysyntä ja tarjonta.

    Uudisrakentamisella voidaan vaikuttaa markkinahintaan, kunhan tuotantokustannukset pystytään pitämään riittävän alhaalla. Lisäksi asuntoja pitää tuottaa niin paljon, että sillä on todellista vaikutusta tarjontapuoleen.

    Yksityisillä toimijoillahan ei ole motiivia markkinahinnan laskemiseen, joten vastuu jää julkiselle puolelle.

    Siitä onko julkisella puolella tähän kykyä tai edes halua, en olisi niin varma. Kaavoitusongelmien lisäksi kaupungin äänenlausumattomana tavoitteena ei vaikuta niinkään olevan edullisen asumisen mahdollistaminen, kuin tonteista saatavan tuoton maksimointi.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  10. Viherinssi kirjoitti 14.3.2012 kello 16:25

    Yksityisillä toimijoillahan ei ole motiivia markkinahinnan laskemiseen, joten vastuu jää julkiselle puolelle.

    Jos asiat hoidetaan fiksusti, yksityiset toimijat eivät voi estää markkinahinnan alenemista tarjonnan kasvaessa. Tarjonnan kasvaminen taas on julkisen vallan käsissä. Kaupungilla on maata ja kaavoitusvaltaa, valtio voi huolehtia kiinteistöverolla maiden tulemisesta rakennuskäyttöön.

    Kaavoitusongelmien lisäksi kaupungin äänenlausumattomana tavoitteena ei vaikuta niinkään olevan edullisen asumisen mahdollistaminen, kuin tonteista saatavan tuoton maksimointi.

    Ja tässä onkin sitten se iso ongelma. Pihtaamalla kaavoittamista ja myymistä kaupunki itse nostaa asumisen kustannuksia. Surullisesti vielä niin, että hyödyn keräävät isolta osin muut maanomistajat. Tässä olisi mahdollisuus vipua käyttämällä hoitaa niin, että asumisen halpeneminen tulisi muidenkin kuin kaupungin kustannuksella.

    Toinen ongelma voi liittyä rakennusyhtiöiden voittoihin. Sitäkin ongelmaa on ihan mahdoton ymmärtää, koska kaupunki itse voisi ATT:n kautta rakentaa markkinahintaisia kämppiä omalle maalleen. Sen jälkeen sekä rakennusyhtiön kate että maan hinta lopsahtaisi kaupungin tilille.

    Kysynnän ja tarjonnan lakia vastaan on paha taistella. Helsingin kiistaton ongelma on tonttipula, ja toinen mahdollinen ongelma rakennusyhtiöiden herrasmiesmäinen kilpailukulttuuri. Kaupungilla on avaimet kumpaankin ongelmaan. Mitä siellä vielä kupataan?

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  11. a_l kirjoitti 14.3.2012 kello 17:24

    Mikä muuten estää tekemästä koko Östersundomista hitas-aluetta?

    Asuntoja tullaan rakentamaan kymmenilletuhansille ihmisille 10-15 vuoden aikajänteellä, joten projektiin luulisi löytyvän halukkaita rakentajia muualtakin Euroopasta.

    Jos townhouset suunnitellaan edullisiksi rakentaa ja tontit vuokrataan hintaan joka ainoastaan kattaa alueen infran kustannukset, niin myyntihinta voitaneen painaa jonnekin kolmeen tonniin/neliö. Mittakaavaetuja käyttämällä rakennusliikkeetkin saisivat katetta.

    Näin suuren edullisen uudistuotannon luulisi vähintään hidastavan asumiskulujen nousua muuallakin pk-seudulla. Tarvittaessa hitas-projekti voidaan yhdistää oikeuksiin rakentaa kovan rahan tontteja muualla kaupungissa. Näihin jotain sanktioita mukaan, ettei muu tuotanto pysähdy.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  12. Ville kirjoitti 14.3.2012 kello 19:54

    tpyyluoma: Kun Helsingin seudulla on yli puoli miljoonaa asunnon etsijää, niin kyllä kysyntää löytyy erillaisille ratkaisuille. Sitäpaitsi, tyypillisesti vanhaa rempatessa puretaan seiniä, eli vähennetään huonelukua.

    Voi olla että olen väärässä, mutta luulen, että (ainakin toistaiseksi) niiden erilaisten ratkaisujen etsijöitä on melko vähän. Townhouseja olisi ilmeisesti kuitenkin tarkoitus tehdä paljon, eikä vain marginaalisesti marginaaliryhmälle. Tottakai asia on toinen, jos asuntojen hinnat saadaan merkittävästi tippumaan, mutta miten nimenomaan townhouse rakennustyyppinä toisi jonkin merkittävän muutoksen, jää vähän epäselväksi.
    Aika usein vanhaa rempatessa myös pilkotaan isoja asuntoja pienemmiksi tai tehdä lisää huoneita, jos se onnistuu. Sitä kannattaisi miettiä, miksi vanhoissa taloissa muutokset kumpaankin suuntaan onnistuvat paljon helpommin kuin uusissa.

    Viherinssi: Jos asiat hoidetaan fiksusti, yksityiset toimijat eivät voi estää markkinahinnan alenemista tarjonnan kasvaessa. Tarjonnan kasvaminen taas on julkisen vallan käsissä. Kaupungilla on maata ja kaavoitusvaltaa, valtio voi huolehtia kiinteistöverolla maiden tulemisesta rakennuskäyttöön.

    Yksityinen toimijakin voi haluta laskea hintaa, jos volyymi kasvaa (kustannusjousto). Asiaan liittyen tai sitten ei, Helsingin kaupungin maksamat hinnat entisen Sipoon alueista ovat kauhistuttaneet naapurikuntien maanhankkijoita. Ehkä tämä on se salajuoni, jolla tiivistyminen saadaan aikaan;) Siis rautalangasta väännettynä: Helsinki maksaa periferiassa olevasta maasta tolkuttoman paljon, jolloin naapurikunnat joutuvat tekemään samoin, jolloin niiden myymät tontit kallistuvat ja ne eivät enää olekaan niin houkutteleva vaihtoehto 😉

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  13. Viherinssi kirjoitti 15.3.2012 kello 13:30

    Yksityinen toimijakin voi haluta laskea hintaa, jos volyymi kasvaa (kustannusjousto)

    Yksityinen toimija ottaa asunnosta tasan niin paljon rahaa kuin siitä saa. Hintatason määrä ostajan maksukyky ja -halu. Jos tarjonta kasvaa, markkinahinta laskee, vaikka myyjä ei sitä halua.

    Asunnon hinnassa joustopaikkoja on kaksi. Pienempi on rakennusyhtiön kate, suurempi on tontin hinta. Kaupunki voisi vaikuttaa halutessaan kumpaankin. Tonttien hinnat menevät alas, kun niiden tarjonta kasvaa, ja rakennusyhtiön katteen voi sivuuttaa rakentamalla itse.

    Minimihinta määräytyy rakennuskustannuksista, jotka Helsingissä ovat aika paljon vähemmän kuin myyntihinnat. Eli siinä mielessä mikään rakennuskustannuksissa tusinarakentamisesta tuleva tukkualennus ei vaikuta myyntihintaan lainkaan.

    Hintadynamiikka on muuten siitäkin jännä, että asunnon ostajan kannattaisi vaatia mahdollisimman tiukkoja rakennusnormeja. Jos vaikka rakennusnormi vaatii marmorista tehdyn kylpyhuoneen, niin ei se Helsingissä muuta myyntihintaa mihinkään. Maan arvo tuosta kuitenkin kärsii, ts. erilaiset rakentamisen hintaa lisäävät määräykset ovat isolta osin kaupunginkin pussista pois.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  14. Mauno kirjoitti 16.3.2012 kello 10:38

    Voiko kauppakesus-alueeksi asemakaavoitettua maata ostaa Helsingissä halvemmalla kuin “Stadi” teki Östersundomissa? Mitä tulee yksityisen potentiaalisen tonttimaan hintaan; Östersundomissa se on niin halpaa että se ei edes vaikuta kämpän hintaan. Kalliiksi rakennusmaa tulee vasta kun “Stadi” on sen ostanut ja myy sitä edelleen.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  15. AH kirjoitti 16.3.2012 kello 17:23

    Mauno:
    Mitä tulee yksityisen potentiaalisen tonttimaan hintaan; Östersundomissa seon niin halpaa että se ei edes vaikuta kämpän hintaan. Kalliiksi rakennusmaa tulee vasta kun “Stadi” on sen ostanut ja myy sitä edelleen.

    Juupajuu, yksityinen raakamaa Ö:ssä lienee halpaa. Kun “Stadi” joskus myy “kalliita” tontteja niin se sama “Stadi” on myöskin rakentanut talonlaittajia varten kadut, puistot, vesijohdot, viemärit, metrot sun muut systeemit. Luulitko että ne ilmaiseksi sinne ilmestyvät asukkaiden riemuksi?

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  16. MIVa kirjoitti 16.3.2012 kello 18:42

    Voisiko joku tietävä kertoa, miten Hesaan jonnekin laidalle rakennetun kerrostalo-asunnon hinta muodostuu? En nyt tarkoita, että kysyntä/tarjonta, vaan kustannukset yms. Toki voiton käsitän jne, mutta paljonko on mitäkin?

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  17. Kalle kirjoitti 16.3.2012 kello 23:11

    Esteettömyysmääräykset kuuluvat niihin hyvää tarkoittaviin mutta vahinkoa aiheuttaviin säädöksiin, jotka on syytä mitä pikimmiten romuttaa. 🙁

    Townhouse on konsepti, joka kannattaa tuoda Suomeenkin. Oleellista on ymmärtää sanan alku town, mikä suomeksi tarkoittaa kaupunkia. 😉 Östersundom ei ole oikea paikka.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  18. Osmo Soininvaara kirjoitti 17.3.2012 kello 9:43

    Kalle. Oletko nähnyt Östersundomsuunnitelmaa. Östersundomn ei ole kaupunki nyt, niin kuin ei ollut Helsinkikään 1600-luvulla, mutta Östersundomista on tarkoitus tehdä kaupunkia, toisin kuin Helswingin ympärille sijoitetyuista lähiöistä. Tästä sosin tulee pieni vääntö ELY-keskuksen kanssa, koska ELY-keskuyksen mielestä kaupungit eivät sovellu asumiseen.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  19. Markku af Heurlin kirjoitti 17.3.2012 kello 13:12

    “Aika usein vanhaa rempatessa myös pilkotaan isoja asuntoja pienemmiksi tai tehdä lisää huoneita, jos se onnistuu. Sitä kannattaisi miettiä, miksi vanhoissa taloissa muutokset kumpaankin suuntaan onnistuvat paljon helpommin kuin uusissa.”

    Serkkuni asuu tädeiltään perimässä 50-luvun alussa rakennetussa pienkerrostalossa Ruskeasuolla. Naapuri oli lunastanut viereisen asunnon, ja nyt ne yhdistettiin. Kantavat seinät ovat tiiltä, väliseinät kevyitä (ns. kananpaskaa). Hyvin on voitu huoneiden seiniä muuttaa ja saada kahdeta pienhköstä asunnosta yksi tilava.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  20. Pyöräilijäautoilijajalankulkija kirjoitti 17.3.2012 kello 13:15

    tpyyluoma: Voi sitä tavaraa roudata ratikka- tai metrokiskoillakin.

    Mutta mistä?

    Metrokiskoja pääsee VR.n verkkoon mutta VR Cargo on maakuljetustapana kaikkein kalleimmasta päästä jos suostuu kuljettamaan ollenkaan, eikä kuormaulottuma anna mahdollisuuksia kovin isojen tilaelementtien rahtaamiseen. Talotehtaat eivät ole raiteen päässä nekään.

    Satamasta voi ehkä tuoda sinne laivalla tuotuja Latviassa koottuja taloja, mutta niin lyhyellä matkalla lavettirekat toimivat varmaan yhtä hyvin ja halvemmalla.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  21. Markku af Heurlin kirjoitti 17.3.2012 kello 23:11

    Kalle:
    Esteettömyysmääräykset kuuluvat niihin hyvää tarkoittaviin mutta vahinkoa aiheuttaviin säädöksiin, jotka on syytä mitä pikimmiten romuttaa.

    Townhouse on konsepti, joka kannattaa tuoda Suomeenkin. Oleellista on ymmärtää sanan alku town, mikä suomeksi tarkoittaa kaupunkia. Östersundom ei ole oikea paikka.

    Town ei alunperin tarkoittanut kaupunkia, vaan suojattua tai paikkaa. Samaa kantaa on ruotsin tuna. (esim Eskilstuna tai Sigtuna). Voi katsoa tarkemmin etymologisesta sanakirjasta.

    Stockholm, Tukkisaari ei tarkoittanut mitään tukkilaisromantiikkaa tai tukkikaupan paikkaa, kuten luulin pitkään. Sana tarkoittaa paaluvarustuksella ympäröityä saarta.

    Korjatkaa jos olen väärässä.

    Helsingin väkiluku (ilman Viaporin linnnoitusta) taisi olla 1812 siinä 7000 henkeä mutta en voinut tarkistaa asiaa. Östersundomista tulee siis aikamoinen town, jos tähän verrataan.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  22. Mauno kirjoitti 19.3.2012 kello 9:53

    AH, asuntojen hintojen muodostuksesta vielä. Se infran osuus joka nostaa “raakamaan” hintaa on kyllä veroa. Ja veroahan “maanomistajat” maksavat vielä enemmän kuin se 70-80% mikä tavallisen palkansaajan todellinen totaalinen verotus Suomessa on.

    Lähes jokainen “jyväjemmari” on maksanut paljon lisäveroa, luovuttamalla vasten tahtoaan tai vapaaehtoisesti, hehtaaritolkulla maata voimalinjoja, teitä,ratoja ja puistoja varten, jotta kaupunkilaisilla olisi “lyksiä” ja tehtaanomistajan tiliotteella plussaa.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

Jätä vastaus