Kaupunkirakentamisen aika (5) Markkinatalopuden hyödyntäminen

25.3.2017 · Aihe: Kaupunkirakentamisen aika 

Kaupungista tulisi paljon parempi, jos sen kehittämisessä käytettäisiin enemmän markkinoita ja taloustieteen parissa kehitettyjä tehokkaita analyysimenetelmiä. Esitämme tässä kirjassa useissa kohdin markkinaehtoisempaa politiikkaa. Tämä ei tarkoita vallan antamista rahalle tai rikkaiden suosimista – usein pikemminkin päinvastoin. Markkinat toimivat asuntomarkkinoilla joka tapauksessa. On hyvä ymmärtää, miten ne toimivat ja miten niihin vaikutetaan.

Olisi hyvä, jos yliopistot tuottaisivat kaupunkitalouden osaamista. On suuri tappio, että Heikki A. Loikkasen siirryttyä eläkkeelle Helsingin yliopisto lakkautti hänen hoitamansa kaupunkitaloustieteen professuurin. Helsingin hyväksymä yleiskaava on noin 60 miljardin euron investointiohjelma. Maataloutta yliopistossa tutkitaan parinkymmenen professorin voimin. Pääkaupunkiseudun kuntien ja valtion olisi sovittava kaupunkitalouden tutkimuksen kehittämisestä Helsingin yliopiston ja Aalto-yliopiston kanssa.

Taloustieteellinen näkemys puoltaa esimerkiksi seuraavia muutoksia noudatettuihin käytäntöihin.

Rakennusmaasta otetaan korkein mahdollinen hinta, eli tontit huutokaupataan. Asuntojen hinta määräytyy markkinoilla. Rakennusliike myy valmiit asunnot eniten tarjoaville. Se, että rakennusliike saa tontin sopuhintaan, ei saa sitä myymään asuntoja halvemmalla. Erotus jää kasvattamaan rakennusliikkeen voittoa. On myös reilumpaa, että tonteista pääsevät kaikki kilpailemaan samoin ehdoin. Kalliit tontit itse asiassa laskevat asuntojen hintoja pitkällä aikavälillä, koska nyt tonttipula on esteenä asuntotuotannon lisäämiselle. Tonttipula taas johtuu siitä, ettei kaupungilla ole varaa luovuttaa tontteja nopeammin, koska se ei selviä kasvun vaatimista investoinneista – maksaahan jokainen uusi asukas kaupungille investointeina 30 000 – 40 000 euroa. Mitä enemmän tonteista maksetaan, sitä enemmän niitä voidaan luovuttaa rakentamiseen. Kasvava tarjonta kääntää ajan myötä asuntojen hinnat ja vuokrat laskuun.

Liian korkea maan hinta voi hidastaa rakentamista, mutta huutokauppahinta ei sitä tee – erityisesti, jos kaupan ehtona on hankkeen toteuttaminen määräaikaan mennessä.

Erityisen haitallinen on noudatettu käytäntö sitoa maan myyntihinta myytyjen asuntojen hintaan, koska se tuottaa rakentamisen laatua heikentävän laatuveron. Jos asuntoon tehdään parannus, joka maksaa tuhat euroa ja nostaa asunnon arvoa 1200 eurolla, tontin myyntihinta nousee 330 eurolla, jolloin järkevä parannus muuttuukin tappiolliseksi ja jää toteuttamatta

Nykymuotoinen Hitas-tuotanto tulee samasta syystä lopettaa. Hitas oli perusteltu luotonsäännöstelyn aikana, jolloin asuntolainat olivat lyhyitä ja korot korkeat. Nykyiset Hitas-arpajaiset vastaavat sitä, että köyhyyttä torjuttaisiin jakamalla lottokuponkeja. Hitas-politiikasta ei ole myöskään pitkällä aikavälillä tasaamaan sosiaalista jakaumaa kalliilla asuntoalueilla, koska niiden hintasäännöstely on määräaikaista. Niinpä arvokkaimmilla alueilla asunnot päätyvät lopulta kuitenkin maksukykyisten haltuun aivan samalla tavalla kuin Munkkiniemeen aikanaan rakennetut omistusaravat säännöstelyn loputtua.

Kiinteistöveron pitäisi perustua tontin markkina-arvoon, jota voidaan mitata välillisesti asuntokaupoissa käytetyllä hinnalla. Näin maan arvonnoususta ainakin osa hyödyttää kaupungin taloutta. Se tekee kaupungille kannattavammaksi tehdä investointeja, jotka nostavat alueen arvoa. Tällaisia on puiston kunnostaminen, yleisten alueiden laatutasosta huolehtiminen, joukkoliikenneinvestoinnit ja kaikki muu sellainen, mikä tekee asumisesta mukavampaa ja halutumpaa. Nämä toimet kapitalisoituvat hintoihin eli nostavat nyt asuntojen hintoja.  Jos kiinteistövero olisi riittävän korkea ja jos se seuraisi tarkemmin tonttien arvoa, hyöty alueen asumisolojen paranemisesta koituisi kaupungille ja rahoittaisi näitä toimia.

Rakentaa kannattaa sellaista ja sinne, mistä maksetaan eniten. Alueiden hintaerot kielivät alueen haluttavuudesta. On luonnollista tuottaa asuntoja sinne, missä ihmiset haluavat asua – tai tarkemmin sanottuna, nykyistä useampi haluaisi asua.

Sen, pitääkö jokin alue varata asumiseen vai työpaikoille, tulisi nykyistä enemmän määräytyä sen mukaan, kummasta maksetaan enemmän.  Tätä puoltaa niin sanottu suhteellisen edun periaate. Erityisen selkeästi tätä periaatetta vastaan toimitaan Herttoniemen teollisuusalueella ja Etelä-Helsingissä. Jos katsotaan, että työpaikkojen tuottamat ulkoiset hyödyt puoltavat toimistoja asumisen sijasta Etelä-Helsingissä, eikä ainakaan kaikkiin toiveisiin käyttötarkoituksen muuttamisesta asumiseen voida suostua, suhteellisen edun periaatetta kunnioittaisi kiinteä konversiomaksu, joka olisi muotoa euroa/neliö, jolloin asunnoiksi muuttuisivat ne toimistot, jotka ovat toimistoina huonoja ja asuntoina hyviä. Tämä johtaisi parempaan ja oikeudenmukaisempaan tulokseen kuin harkintaan perustuva lupien myöntäminen.

Pysäköintipolitiikka. Haluamme siirtyä markkinaehtoiseen autopaikkapolitiikkaan, jossa autopaikkoja rakennetaan uudistuotannon yhteydessä niin paljon kuin niitä taloudellisesti kannattaa rakentaa – siis niin paljon kun menee kaupaksi tuotantokustannukset peittävällä hinnalla.

Rakentamisen laatu. Johonkin rajaan asti myös rakentamisen laadusta päättämien voisi siirtyä yksityiskohtaisista kaavamääräyksistä rakennusyritysten omaan harkintaan. Jos ostajat eivät halua maksaa paremmasta laadusta niin paljon, että sitä kannattaa tuottaa, silloin vaaditaan hyviä perusteluja tuottaa tätä ylimääräistä laatua pakolla. Hyviä perusteluja voi sinänsä löytyä ulkoisvaikutuksista – yhteisöllisyyttä tukevat ratkaisut vähentävät kaupungin sosiaalimenoja eikä talon julkisivu ole vain talon asukkaiden asia. Nykyisessä asuntopulassa on myös se ongelma, että kaikki menee kaupaksi.

Laadun valvontaa voisi kuitenkin siirtää asemakaavavaiheesta rakennuslupavaiheeseen nyt kun nämä siirtyvät saman viraston toiminnaksi. Tämä vapauttaisi innovatiivisuutta antamalla rakennusliikkeelle ja arkkitehdille enemmän vapautta ja vastuuta samalla kun rakennuslupavaiheessa voidaan estää liian heikkolaatuiset ratkaisut.

Kommentit

9 Vastausta artikkeliin “Kaupunkirakentamisen aika (5) Markkinatalopuden hyödyntäminen”

  1. Kata kirjoitti 25.3.2017 kello 22:38

    Tämä Helsinkiä koskeva keskustelufoorumi on niin tärkeä että annan kunnallivaaliääneni Soininvaaralle pelkästään tästä syystä.
    Ajetaan suuria linjoja: Enenmän kaupunkia, enenmän Helsinkiä.
    Seuraavaksi autoton keskusta : Hermanni, Käpylä, Pasila, Lauttasaari.
    Malagasa tämä tehtiin, menkää katsomaan.
    Kata

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  2. antti kirjoitti 26.3.2017 kello 9:17

    Onko Vihreiden valtuustoryhmä samaa mieltä että Hitas pitää lopettaa? Miksi ei?

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  3. Osmo Soininvaara kirjoitti 26.3.2017 kello 10:11

    Vihreissä on Hitaksesta monia mielipiteitä. Viimeksi saatiin kaupungin stratregiaan päätös, että sille etsitään korvaajaa.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  4. antti kirjoitti 26.3.2017 kello 10:28

    Osmo Soininvaara:
    Vihreissä on Hitaksesta monia mielipiteitä. Viimeksi saatiin kaupungin stratregiaan päätös, että sille etsitään korvaajaa.

    Miksi vapaarahoitteiset asunnot eivät kelpaa hitas’in tilalle?

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  5. JTS kirjoitti 26.3.2017 kello 11:17

    Kaksion hinta vastaa keskituloisen pariskunnan suurinta mahdollista maksukykyä noin 20 – 25 vuoden aikana. Palkkatason noustetssa hinnat nousevat.

    Rakentamisen laatu tai rakennuskustannukset eivät vaikuta hintaan, mikä on karvaasti koettu. Hinta tunnetusti on aina korkein mahdollinen.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  6. Ville kirjoitti 26.3.2017 kello 16:03

    JTS:
    Kaksion hinta vastaa keskituloisen pariskunnan suurinta mahdollista maksukykyä noin 20 – 25 vuoden aikana. Palkkatason noustetssa hinnat nousevat.

    [..]Hinta tunnetusti on aina korkein mahdollinen.

    Tilanne on tämä niin kauan kuin kysyntää on enemmän kuin tarjontaa. Tonttien tarjonnan lisääminen rajusti ei edes auta nopeasti, koska tarjontaa supistetaan tarvittaessa. Eli olisi ihan hyvä, jos kiinteistömarkkinoille saataisiin kilpailua.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  7. Osmo Soininvaara kirjoitti 26.3.2017 kello 17:44

    Tonttien tarjonnan lisääminen rajusti ei edes auta nopeasti, koska tarjontaa supistetaan tarvittaessa.

    Sopii yrittää. Helsinki omistaa onneksi maan. Se voi laittaa tontinluovutusehtoihin, että rakentaa pitää määräajassa.Jokaiselle tontille löytyy joku, joka suostuu tähän. Naapureistamme en osaa sanoa mitään.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  8. antti kirjoitti 27.3.2017 kello 20:47

    Ja just uutisissa Jätkäsaaren vettä vuotavista kaupungin vuokrataloista.. Kyllä te o,ette sitten neroja, mahdollisimman halpoja taloja sinne kaupungin paraatipaikalle seuraavaksi sadaksi vuodeksi.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  9. Kalle M. kirjoitti 28.3.2017 kello 20:07

    Kata: annan kunnallivaaliääneni Soininvaaralle pelkästään tästä syystä.

    Sitten kannattaa antaa ääni Mikko Särelälle, niin pamfletin molemmat kirjoittajat ovat ajamassa näitä asioita. Lyön vetoa, että Ode saa silti moninkertaisesti tarvittavan äänimäärän.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

Jätä vastaus