6. Parannusten kapitalisoituminen maan arvoon

Tek­stiä on muokat­tu saadun palaut­teen perus­teel­la. Muokkauk­set kur­si­ivil­la noin viikon ajan.

Yksi talousti­eteen hyödyl­li­sistä käsit­teistä on hyö­dyn tai hai­tan kap­i­tal­isoi­tu­mi­nen hintaan.

Jos investoidaan jonkin alueen hyväk­si rak­en­ta­mal­la sinne vaikka­pa uusi ratikkay­hteys tai kau­nis puis­to, investoin­ti hyödyt­tää alueel­la asu­via, mut­ta sen seu­rauk­se­na asun­noista alueel­la tulee halut­tavampia ja niiden hin­nat ja vuokrat nou­se­vat. Hin­to­jen nousua kut­su­taan hyö­dyn kap­i­tal­isoi­tu­misek­si. Voit­ta­jia ovat alueen maan­omis­ta­jat ja ne, jot­ka omisti­vat asun­non alueel­la ennen tehtyjä investoin­te­ja. Jos kaupun­ki omis­taa maan vielä rak­en­ta­mat­toma­l­la alueel­la, hyö­ty kaupun­gin tekemästä investoin­nista tulee kaupungille. Raken­ne­tu­il­la alueil­la hyö­ty tulee asun­to­jen omis­ta­jille ja joskus paljon myöhem­min vuokran­tark­istus­vai­heessa maan omistajalle. 

Jos asukkaan koke­ma hyö­ty jostain paran­nuk­ses­ta on x €/vuosi tämä kap­i­tal­isoituu hänen asun­ton­sa arvoon kaa­van arvon­lisäys = X/r euroa, mis­sä r on oletet­tu pitkän ajan reaalikorko.

Tätä kir­joitet­taes­sa Kru­unuvuoren rantaan tehdään kallista ratikkasil­taa. Se on jo nos­tanut asun­to­jen hin­to­ja vaiku­tusalueel­la merkit­tävästi. Samoin se on nos­tanut kaupun­gin omis­ta­man maan arvoa. Kaupun­ki hyö­tyy omis­ta­mansa maan arvon nousus­ta siltä osin kuin tont­te­ja ei ole vielä myy­ty tai vuokrat­tu, mut­ta ole­mas­sa ole­vien asun­to­jen arvon­nousu menee lahjoituk­se­na asun­to­jen omis­ta­jille, sil­lä ei ole mekanis­mia, jol­la se saataisi­in rahoit­ta­maan investoin­te­ja. Moni asia olisi parem­min, jos täl­lainen mekanis­mi olisi.

Tuoreen Eetu Kau­ri­an Turun yliopis­tossa tekemän talousti­eteen alan väitöskir­jan mukaan[1] Raide-Jok­eri on nos­tanut vaiku­tus­pi­iris­sään ole­vien asun­to­jen arvoa noin puolel­la mil­jardil­la eurol­la jo ennen yhtey­den valmis­tu­mista. Sum­ma on suurem­pi kuin alueen rak­en­t­a­mi­nen mak­soi. Tätä olen­naisem­paa kuitenkin on, että rata tekee mah­dol­lisek­si rak­en­taa radan vaiku­tus­pi­iri­in asun­not kym­me­nille tuhan­sille ihmisille. Väitöskir­jan mukaan Raide-Jok­eri on selvästi kan­nat­ta­va investoin­ti, kun sen hyö­tyjä ver­rataan kustannuksiin.

Myös huonon­nuk­set tai kalli­it kaavamääräyk­set kap­i­tal­isoitu­vat maan arvoon. Jos rak­en­tamiskus­tan­nuk­sia nos­te­taan kaa­va- tai muil­la määräyk­sil­lä taval­la, joka ei vas­taavasti lisää asun­to­jen arvoa, tämä ei laske raken­nus­li­ik­keen voit­toa vaan kaupun­gin ton­tista saa­maa hin­taa. Niin­pä esteet­tömyys­määräys­ten tai kan­nat­ta­mat­tomien autopaikko­jen mak­sa­ja on ton­tin omis­ta­ja, ei raken­nus­li­ike eivätkä tule­vat asukkaat. Helsingis­sä sovel­let­tu asun­to­jen pin­ta-alasään­te­ly, jol­la yritetään estää liial­lista yksiöi­den rak­en­tamista, koituu kaupun­gin, ei raken­nus­li­ikkei­den tap­piok­si. Kär­si­jöitä ovat tietysti kaupun­gin rin­nal­la yksi­tyiset maan­omis­ta­jat, mut­ta Helsingis­sä raken­nus­maas­ta val­taosa on kaupun­gin omistamaa.

Hie­man yksinker­tais­te­tun teo­ri­an mukaan asun­to­jen tai tont­tien yhteen­las­ket­tu hin­to­jen nousu ker­too, kuin­ka paljon hyö­tyä toimen­piteestä on. Kun nykynäkymien mukaan Laa­jasa­los­sa tulisi ole­maan jatkos­sa noin 1,3 miljoon­aa ker­rosneliömetriä asun­topin­ta-alaa, pitäisi 326 miljoo­nan euron investoin­nin raitio­vaunusil­taan nos­taa asun­to­jen arvoa siel­lä noin 250 eurol­la neliö, jot­ta han­ke olisi kan­nat­ta­va.  Näin näyt­tää käyvän. Siir­tyy­hän Laa­jasa­lo sil­lan ansios­ta taval­laan lähem­mäs keskus­taa. Hin­to­jen nousu tosin näkyy vain vapaara­hoit­teises­sa kan­nas­sa, mut­ta voimme hyvin olet­taa, että ARA-asukkaat hyö­tyvät ratikkay­htey­destä yhtä paljon. Asun­to­jen hin­to­jen nousu antaa kuvan hyö­dyn suu­ru­us­lu­okas­ta, mut­ta se aliarvioi hyö­tyjä, kos­ka kaik­ki hyödyt eivät kohdis­tu Laa­jasa­lon asukkaisi­in. Siitä hyö­tyvät myös metro­matkus­ta­jat vähem­män täy­teen ahdet­tuina vaun­uina välil­lä Herttoniemi–Hakaniemi. Keskus­tan ase­ma kohe­nee paran­tuneen saavutet­tavu­u­den ansios­ta. Autoil­i­jat hyö­tyvät vähem­män ruuhkaisi­na katu­ina. Ilmas­to kiit­tää, kun dieselil­lä ja ben­si­inil­lä kulke­vat ajoneu­vot kor­vau­tu­vat sähköl­lä kulkevil­la ratikoilla.

Peri­aate hyö­dyn kap­i­tal­isoi­tu­mis­es­ta hin­toi­hin kos­kee myös tilan­net­ta, jos­sa ton­tin vuokra alit­taa markki­navuokran. Kun Helsin­ki tark­isti markki­nahin­noista jäl­keen jääneitä ton­tin­vuokria, moni valit­ti, että se karkot­taa pien­i­t­u­loiset asun­noista. Tämä saat­toi koskea asun­to­jen nyky­isiä halti­joi­ta, mut­ta ei tule­via. Mitä halvem­pi on maan­vuokra, sitä korkeampi on asun­non myyn­ti­hin­ta. Korkeat hin­nat kar­si­vat pien­i­t­u­loisia asukkai­ta tehokkaam­min kuin korkea ton­tin vuokra.

Vas­taavasti kiin­teistöveron koro­tus alen­taa asun­to­jen hin­to­ja. Tähän palaamme myöhemmin.

Seu­raa­va luku tästä.

Kir­jan alku­un tästä.

[1] Essays in Urban Eco­nom­ics, Eetu Kau­ria, Turun yliopis­ton julka­isu­ja, Aar­ja E osa 117, Eco­nom­i­ca, Turku 2024