47. Autopaikat ovat paljon metroa suurempi investointi

Päätin joukkois­taa kehit­teil­lä ole­van kir­jani Talous ja kaupun­ki ja julka­ista sen luku ker­ral­laan kom­men­toitavak­si. Sekä kri­it­tiset että kan­nus­ta­vat kom­men­tit ovat hyvin tervetulleita.

===

Suomes­sa asun­to­ja ei saa rak­en­taa rak­en­ta­mat­ta autopaikko­ja asukkaiden autoille. Ase­makaa­va velvoit­taa toteut­ta­maan uusil­la asuinalueil­la autopaikat ton­til­la tai jois­sakin harv­inai­sis­sa tapauk­sis­sa osta­maan ne asukkaiden käyt­töön kau­pal­lis­es­ta pysäköin­ti­laitok­ses­ta. Ennen autois­tu­mista raken­ne­tu­il­la van­hoil­la alueil­la ei täl­laista velvoitet­ta ole. Niiden asukkaat saa­vat pysäköidä huo­mat­tavasti halvem­mal­la asukaspysäköin­tipaikoil­la kadunvarsissa.

Aja­tus autopaikko­jen pakol­lis­es­ta rak­en­tamis­es­ta tuli Suomeen Yhdys­val­loista. Yhdys­val­lois­sa on voimakas auto­te­ol­lisu­us, jon­ka etu­jen mukaista tietysti on ollut autopaikko­jen toteut­ta­mi­nen pakol­lisi­na. Onhan se erään­laista sub­ven­tio­ta autoilulle.

Myös Yhdys­val­lois­sa pakol­lis­ten autopaikko­jen järkevyyt­tä on alet­tu kyseenalais­taa ja esitet­ty, että autopaikko­jen määrän tulisi perus­tua kysyn­tään – siihen kuin­ka moni halu­aa ostaa tai vuokra­ta autopaikan kus­tan­nuk­sia vas­taaval­la hin­nal­la. Antaa siis markki­noiden hoitaa.

Autopaikko­ja on myös kaup­pakeskusten ja työ­paikko­jen yhtey­dessä. Niitä ei tässä käsitel­lä, kos­ka niiden rak­en­tamien on vapaae­htoista. Yri­tys rak­en­taa niitä niin paljon kuin järkeväk­si näkee. Siihen ei pidä yri­tyk­siä pakot­taa, mut­ta pysäköin­tipaikko­jen rak­en­tamista voi kyl­lä rajoit­taa. Erään­laise­na liiken­neru­uhkia tor­ju­vana sec­ond best ‑ratkaisuna Helsin­gin kan­takaupungis­sa on viimeiset 50 vuot­ta rajoitet­tu työ­matkali­iken­net­tä palvele­vien pysäköin­tipaikko­jen määrää. Yleen­sä olisi parem­pi verot­taa sitä, mitä halu­taan rajoit­taa, tässä tapauk­ses­sa ajamista ruuhkatun­teina. Pysäköin­nin rajoit­ta­mi­nen menee osit­tain ohi maalin, vaik­ka se onkin toimin­ut tehokkaasti  – Helsin­gin niemelle tule­va autoli­ikenne ei ole kas­vanut puoleen vuosisataan.

Lähiörak­en­tamisen aikaan autopaikko­jen vaa­timi­nen vei tont­ti­maa­ta, mut­ta ei tul­lut kovin kalli­ik­si. Ne sijoitet­ti­in kus­tan­nussy­istä pysäköin­tiken­tik­si maan pin­nalle. Maa­ta kyl­lä Suomes­sa riit­tää, ajatelti­in vielä tuol­loin. Nyt kun raken­netaan tiivi­im­pää eikä autopaikko­ja voi­da sijoit­taa pysäköin­tiken­tik­si maan päälle, ongel­mak­si on muo­dos­tunut autopaikko­jen korkea hin­ta ja se, kenen mak­set­tavak­si se oikein kuu­luu. Joku sen nimit­täin maksaa.

Kysyntä, tarjonta, hinta ja kuluttajan ylijäämä

Suun­nit­teli­ja puhuu autopaikko­jen tarpeesta. Tarve las­ke­taan yhtälöstä, jos­sa on mukana muun muas­sa joukkoli­iken­nepalvelu­jen taso alueel­la ja se, onko talo tarkoitet­tu opiske­li­joille, van­huk­sille vai ”taval­lisille” ihmisille, mut­ta ei lainkaan autopaikan hin­taa. Se, mak­saako autopaik­ka tuhat vai satatuhat­ta euroa, ei käyte­tyn kaa­van mukaan vaiku­ta paikko­jen tarpeeseen lainkaan.

Ekon­o­misti taas puhuu autopaikko­jen kysyn­nästä. Kaikkien hyödykkei­den kysyn­tä riip­puu hin­nas­ta, eikä autopaik­ka poikkea tästä mitenkään. Mitä kalli­impi on hin­ta, sitä pienem­pi on kysyntä.

Markki­na­t­alouden keskeisi­in peri­aat­teisi­in kuu­luu, että hyödyk­keen valmis­t­a­mi­nen on järkevää, jos osta­ja on halukas mak­samaan siitä kus­tan­nuk­sia vas­taa­van hin­nan. Jos hän voisi mak­saa enem­mänkin, hänen mak­sim­i­hin­tansa ja käyvän hin­nan ero­tus on hänen saa­maansa kulut­ta­jan yli­jäämää. Hyv­in­voin­ti­tap­pi­o­ta syn­tyy, jos hyödyke pää­tyy kulut­ta­jalle, vaik­ka tämä ei arvos­ta sitä niin paljon, että olisi valmis mak­samaan siitä kus­tan­nuk­sia vas­taa­van hin­nan. Hyv­in­voin­ti­tap­pi­o­ta syn­tyy sekä sil­loin, kun kulut­ta­ja saa hyödyk­keen lah­jana että sil­loin, kun hänen on jostain syys­tä pakko ostaa hyödyke. On tuh­laus­ta tuot­taa kulut­ta­jalle kallis hyödyke, joka ei ole tälle niin arvokas, että se peit­tää kus­tan­nuk­set. Hyv­in­voin­ti­tap­pi­o­ta syn­tyy myös, jos kulut­ta­ja olisi valmis mak­samaan tuot­teesta jopa enem­män kuin sen tuot­ta­mi­nen mak­saisi, mut­ta syys­tä tai tois­es­ta se ei ole hänen ostatettavissaan.

Moni syn­tymäpäivälah­ja on saa­jalleen hyödytön, mut­ta emme mure­h­di turhi­in lahjoi­hin haaskau­tunei­ta raho­ja hyv­in­voin­ti­tap­pi­ona. Huomion kohteena ovat yhteiskun­nan päätök­sistä johtu­vat suuret hyvinvointitappiot.

Poikkeuk­se­na mak­suhalukku­u­den peri­aat­teesta ovat niin san­otut meri­it­ti­hyödyk­keet, joiden kulut­tamista on kat­sot­tu tarkoituk­sen­mukaisek­si tukea. Esimerkkeinä täl­lais­es­ta ovat ter­vey­den­huolto, koulu­tus ja kohtu­ullisen tasoinen asum­i­nen ja kulttuuripalvelut.

Syn­tyy hyv­in­voin­ti­tap­pi­o­ta, jos autopakko­jen määrä ei vas­taa niiden kysyn­tää. Autopaikko­ja voi olla liian vähän. Asukkaat oli­si­vat valmi­it mak­samaan use­am­mas­ta autopaikas­ta kuin on saatavil­la eikä niitä voi­da rak­en­taa enää jäl­keen­päin mil­lään kohtu­ullisel­la hin­nal­la. Tästä syytetään herkästi kaavoit­ta­jaa, mut­ta kaa­va aset­taa autopaikoille vain min­im­imäärän. Taloy­htiö saa rak­en­taa niitä niin paljon kuin halu­aa. Syyl­lisel­lä ei ole kuitenkaan enää väliä. Hyv­in­voin­ti­tap­pio ei riipu siitä, kenen syy paikko­jen vähäisyys on.

Taval­lisem­paa kuitenkin on, että autopaikko­ja on raken­net­tu liikaa. Kalli­ille paikoille ei ole niin paljon kysyntää.

Tässä on kyse hyvin suurista taloudel­li­sista tap­pi­oista. Helsinkiläisil­lä taloy­htiöl­lä on autopaikko­ja use­an mil­jardin euron edestä ja niitä raken­netaan lisää noin sadal­la tai kahdel­lasadal­la  miljoon­al­la eurol­la vuodessa. Autopaikko­jen rak­en­t­a­mi­nen on eri­tyisen kallista tiheästi raken­netus­sa kaupungissa.

Mauno Koivis­to kiin­nit­ti jo yli 60 vuot­ta sit­ten huomio­ta siihen, että pysäköinti­nor­mi tekee lähiöistä väljiä ilman, että niistä tulisi luon­non­läheisiä. Autopaikat vievät lähiöis­sä maa­ta enem­män kuin asuin­talot. Asioin­ti­matkoista koulu­un, kaup­paan, joukkoli­iken­teen äärelle ja har­ras­tuk­si­in tulee pitk­iä, mikä tekee autos­ta mon­elle vält­tämät­tömän. Jos aluete­hokku­us puolit­tuu, keskimääräiset etäisyy­det kas­va­vat 40 pros­en­til­la. Helsin­gin ran­noille raken­netaan nyt noin kah­den tont­tite­hokku­udel­la, lähiöis­sä tehokku­us on noin 0,5. Se tarkoit­taa noin kaksinker­taisia matkoja.

Parkkiken­tät syr­jäyt­tävät raken­nu­soikeut­ta ja raken­nu­soikeudel­la on hin­tansa. Pysäköin­tikent­tien alle menete­tyn maan arvo ei kuitenkaan ole lähiöis­sä eri­tyisen suuri, korkein­taan joitakin sato­ja euro­ja neliötä kohden. Autopaik­ka vie ajo­ramppei­neen 30 neliötä, joten autopaikan suo­rak­si hin­naksi tulee yleen­sä alle 10 000 euroa. Tämän päälle tulee Koivis­ton mainit­se­ma lähiöi­den heiken­tynyt toimivu­us, joka on peri­aat­teessa arvioitavis­sa rahas­sa siitä miten se vaikut­taa asun­to­jen arvoon.

Autopaikko­jen korkea hin­ta on kaupunkien ongel­ma. Haja-asu­tusalueil­la ne eivät muo­dos­ta mainit­tavaa ongel­maa, joten se mitä tässä kir­joite­taan, ei koske niitä.

Tiivi­is­sä kaupunki­rak­en­teessa pysäköin­nin kus­tan­nuk­set ovat aivan toista luokkaa kuin väljis­sä lähiöis­sä. Maan­pääl­liset pysäköin­tiken­tät eivät tule kyseeseen, kos­ka ne syr­jäyt­täi­sivät arvokas­ta raken­nu­soikeut­ta. Jätkäsaaren kaltaisil­la uusil­la asuinalueil­la tont­tite­hokku­us on noin kak­si, eli tuhan­nen neliön ton­tille voidaan rak­en­taa noin 2000 ker­rosneliömetrin raken­nus. Jos tilaa on varat­ta­va pysäköin­tiken­tille, mak­si­maa­li­nen tehokku­us las­kee 0,8:aan, eli menetet­täisi­in noin 60 % raken­nu­soikeud­es­ta. Sik­si pysäköin­ti on laitet­ta­va maan alle tai eril­lisi­in pysäköintitaloihin.

Maan alle sijoitet­tu pysäköin­tipaik­ka mak­saa maaperän laadus­ta riip­puen noin 50 000 euroa ja pysäköin­ti­talois­sa noin 20 000 euroa. Pysäköin­ti­ta­lo kuitenkin syr­jäyt­tää asuin­talon. Riip­pumat­ta siitä, mil­lä hin­nal­la pysäköin­ti­talon tont­ti luovute­taan, sen vai­h­toe­htoisakus­tan­nus vas­taa asuin­talon raken­nu­soikeu­den hin­taa. Kun menetet­ty raken­nu­soikeus ote­taan huomioon, pysäköin­ti­ta­lo on suun­nilleen samahin­tainen kuin maanalainen pysäköin­tilu­o­la. Tiivi­is­sä kaupunki­rak­en­teessa autopaik­ka mak­saa siis yleen­sä selvästi enem­män kuin auto.

Upon­nei­ta kus­tan­nuk­sia ei kan­na­ta jäädä sure­maan. Olisi tyh­mää hin­noitel­la jo raken­netut autopaikat tyhjik­si. Ne ovat olleet virhe, mut­ta sille ei voi enää mitään. Huomio kan­nat­taa keskit­tää siihen, paljonko uusille asuinalueille kan­nat­taa rak­en­taa autopaikko­ja. Tietysti joil­lakin van­hoil­la asuinalueil­la voidaan pysäköin­tikent­tien paikalle rak­en­taa asuntoja.

Helsingis­sä raken­netaan vuosit­tain 7 000 asun­toa, mikä tarkoit­taa noin 450 000 ker­rosneliötä asun­to­ja. Jos autopaikko­ja tulee rak­en­taa yksi jokaista 120 ker­rosneliötä kohden, vuosit­tain raken­netaan kaavamääräys­ten mukaan noin 3 700 autopaikkaa. Se tarkoit­taa noin 150 miljoo­nan euron investoin­tia vuodessa tai enem­mänkin, jos pysäköin­ti­talon alle jäävä tont­ti arvoste­taan vai­h­toe­htoiskus­tan­nusten mukaan, siis asun­to­ton­tin hin­nal­la. Toisen arvion saa raken­nus­li­ikkeiltä, joiden mukaan autopaikkanor­mi nos­taa raken­nuskus­tan­nuk­sia noin 500 eurol­la neliötä kohden eli yli 200 miljoon­al­la eurol­la vuodessa.

Pakol­lis­ten autopaikko­jen aja­tus­ta perustel­laan sil­lä, että muuten ihmiset pysäköi­sivät mihin sat­tuu. Tämä voi olla tot­ta, mut­ta asian voi ratkaista toisinkin. Tokios­sa ei saa han­kkia autoa, ellei ole han­kkin­ut sille autopaikkaa. On loogisem­paa sitoa autopaikkavaa­timus autoon kuin asuntoon.

Talon alle raken­net­ta­vat autopaikat on toteutet­ta­va yhtä aikaa talon kanssa. Mis­tä voidaan tietää, paljonko pysäköin­tipaikko­ja asukkaat tarvit­se­vat kymme­nen vuo­den kulut­tua? Vaikeampiakin asioi­ta raken­nus­li­ik­keet joutu­vat ratkaise­maan. Onhan niiden ennustet­ta­va sekin, minkä kokoi­sis­sa asun­nois­sa ihmiset aiko­vat asua, sil­lä sinkut voivat solmia parisuhtei­ta ja saa­da lap­sia. Jos elämän­ti­lanne muut­tuu, joutuu usein etsimään itselleen sopi­vam­man asun­non. Sekä uusi lap­si että uusi auto voivat yhtälail­la syn­nyt­tää tarpeen vai­h­taa asuntoa.

Pysäköin­ti­talon hyvä puoli maanalaiseen pysäköin­ti­in ver­rat­tuna on, että niis­sä autopaikko­jen määrää on helpom­pi sopeut­taa jälkikä­teen kysyn­tään. Pysäköin­ti­talok­si kaavoitet­tu tont­ti voidaan kaavoit­taa muuhun käyt­töön, jos paikko­jen kysyn­tä osoit­tau­tuu oletet­tua pienem­mäk­si. Maan alle tehtävien paikko­jen menek­ki pitää arva­ta talon raken­nus­vai­heessa. Hyvä kom­pro­mis­si on rak­en­taa osa sekä maan alle ja maan päälle, jol­loin maan päälle kaavoite­tut pysäköin­ti­talot toimi­vat erään­laise­na paisuntasäiliönä.

Val­lit­se­va poli­ti­ik­ka voi johtaa siihen, että riip­puen keneltä kysyy autopaikko­ja on sekä liikaa että liian paljon. Helsin­gin Ara­bi­an­ran­nas­sa vihaiset autoil­i­jat valit­ti­vat, että ovat jääneet ilman taloy­htiön edullista autopaikkaa. Alueel­la on myös kau­palli­nen pysäköin­tiy­htiö, joka tar­joaa autopaikko­ja selvästi alle sen hin­nan, mitä lisä­paikko­jen rak­en­t­a­mi­nen taloy­htiön ton­tille olisi mak­sanut. Ne eivät mene silti kau­pak­si. Tämän mukaan autopaikoille ei siis ole kysyntää.

Oma­l­ta kannal­taan ilman taloy­htiön edullista autopaikkaa jääneet ovat kuitenkin oike­as­sa. He ovat mak­sa­neet autopaikas­ta asun­ton­sa hin­nas­sa, mut­ta jääneet silti ilman. On tapah­tunut vääryys taloy­htiön sisäl­lä, kun taloy­htiö on jakanut paikat muodol­lista kor­vaus­ta vas­taan ensik­si ehtineille. Jos autopaikko­jen vuokra olisi vas­tan­nut niiden rak­en­tamiskus­tan­nuk­sia, kaik­ki paikat eivät olisi men­neet kau­pak­si eli paikko­ja olisi ollut liikaa. Eihän kau­palli­nen yhtiökään saanut tar­joami­aan halvem­pia paikko­jaan kau­pak­si. Taloy­htiön sisäl­lä syn­tynyt käytän­tö suosii toisia osakkai­ta tois­t­en kus­tan­nuk­sel­la. Sen seu­rauk­se­na ilman autopaikkaa jää sitä todel­la tarvit­se­va, kos­ka joku toinen säi­lyt­tää siel­lä hal­paa kesäau­toaan tal­ven yli muodol­lista kor­vaus­ta vas­taan. Osakkaiden tas­a­puo­li­nen kohtelu edel­lyt­täisi, että taloy­htiö määrää paikko­jen vuokrat huu­tokau­pal­la. Ilman paikkaa jäävät hyö­tyvät autopaikoista alem­pana yhtiövastikkeena.

Seu­raa­va luku toden­näköis­es­ti 23.11

Kir­jan alku­un tästä.