26. Myydä vai vuokrata maata?

Päätin joukkois­taa kehit­teil­lä ole­van kir­jani Talous ja kaupun­ki ja julka­ista sen luku ker­ral­laan kom­men­toitavak­si. Sekä kri­it­tiset että kan­nus­ta­vat kom­men­tit ovat hyvin tervetulleita.

Jos kaupun­ki kaavoit­taa omis­ta­maansa maa­ta, pitäisikö sen luovut­taa ton­tit tämän jäl­keen myymäl­lä vai vuokraa­mal­la? Myyn­nistä saa tuloa heti, vuokrat­u­lo taas tuot­taa kaupungille pysyvän ja ennustet­ta­van tulovir­ran. Jos vuokra on neljä pros­ent­tia ton­tin myyn­ti­hin­nas­ta, vuokraami­nen on kaupungille edullisem­paa, jos kaupun­gin omista lain­ois­taan mak­sama reaa­liko­rko on alle neljä pros­ent­tia. Tämä kuitenkin edel­lyt­täen, että kaupun­gin taloudelli­nen tilanne on niin hyvä, ettei velan määrä vaiku­ta sen lain­o­jen korkoon. Kos­ka vuokra on sidot­tu hin­tain­dek­si­in, tuot­to­pros­ent­tia tulee ver­ra­ta reaa­liko­rkoon eli nimel­lisko­ron ja inflaa­tion ero­tuk­seen. Laskel­mas­sa on lisäk­si otet­ta­va huomioon, että jos kaupun­ki myy ton­tit, se saa niistä jatkos­sa kiin­teistöveroa. Yleen­sä kaupun­ki saa lainaa halvem­mal­la kuin asun­nonos­ta­ja, jol­loin kaupungilla on suh­teelli­nen etu omis­tamiseen. Se puoltaa tont­tien vuokraamista.

Jos ton­tit vuokrataan, vuokraa voidaan määräa­join tark­istaa ylöspäin, jos maan arvo on nous­sut ja alaspäin, jos se on jostain syys­tä laskenut.

Myy­dessään tont­ti­maan kaupun­ki saa itselleen siihen asti toteu­tuneen maan arvon­nousun, mut­ta ei sen jälkeistä arvon­nousua. Helsin­gin kalleim­mil­la alueil­la asun­to­jen hin­nat ovat nimel­lis­es­ti kolminker­tais­tuneet kolmes­sakymme­nessä vuodessa. Tämä arvon­nousu on men­nyt läh­es kokon­aan noiden asun­to­jen onnekkaille omis­ta­jille. Myös vuokrates­sa maa­ta arvon­nousu jää aluk­si asukkaille itselleen, kunnes vuokraa joskus tark­iste­taan. Helsingis­sä tämä vuokran­tark­istus tapah­tuu 60 vuo­den kulut­tua, mut­ta se voi olla sil­loin todel­la suuri, jopa kym­menker­tainen. Kiin­teistövero sen sijaan seu­raa tai sen ainakin pitäisi seu­ra­ta alueen arvon kehi­tys­tä jatkuvasti.

Sil­lä, meneekö arvon­nousu kaupungille vai asun­to­jen omis­ta­jille on vaiku­tus­ta päätök­si­in. Usein maan arvon­nousu on seu­raus­ta kaupun­gin toimen­piteistä, esimerkik­si metron tai pikaratikan rak­en­tamis­es­ta tai muus­ta urbaanista mukavu­ud­es­ta. Jos kaupun­ki omis­taa maan, arvon­nousu investoin­nista koituu kaupungille, niin kuin pitääkin. Jos maa on yksi­tyisessä omis­tuk­ses­sa, arvon­nousu koituu lähtöko­htais­es­ti lahjoituk­sek­si maan omis­ta­jille. Hyö­tyjik­si tule­vat vain kyseisen kaupungi­nosan maan­omis­ta­jat, vaik­ka investoin­nin rahoit­tamiseen ovat osal­lis­tuneet kaik­ki kaupunki­laiset. Tämäkin vähen­tää päät­täjien intoa investoi­da yhden kaupungi­nosan olo­jen parantamiseen

Asia olisi toisin, jos meil­lä olisi riit­tävän suuri tont­ti­maan kiin­teistövero, joka perus­tu­isi maan tosi­asial­liseen arvoon. Näin ei ole, mut­ta näin voisi olla. Vero­hallinto suosii hallinnol­lis­es­ti yksinker­taista kiin­teistöveroa, kos­ka val­tio ei ole veron saa­ja. Nos­taisi huo­mat­tavasti myyn­tiä puo­lus­tavia näköko­htia, jos meil­lä olisi saman­lainen kiin­teistövero kuin New Yorkissa.

On toinenkin merkit­tävä syy, jon­ka takia nyky­olois­sa maan myyn­ti ei kan­na­ta kaupungille. Kiin­teistövero osal­lis­tuu kun­tien väliseen vero­tu­lo­jen tasauk­seen luku­un otta­mat­ta vesi- ja tuulivoimaloiden kiin­teistövero­ja. Ne ovat merkit­tävä tulolähde joillekin maalaiskun­nille, kun taas tont­ti­maan kiin­teistövero tuot­taa rahaa lähin­nä vain kaupunkikun­nille eri­tyis­es­ti kos­ka maa- ja met­sä­talous­maas­ta ei per­itä kiin­teistöveroa. Kaupun­ki joutuu mak­samaan 18,5 pros­ent­tia saamis­taan kiin­teistö­tu­lois­taan vero­tu­lo­jen tasauk­seen. Tont­tien vuokrat­u­lot kaupun­ki saa pitää kokon­aan. Tässä on ilmeinen epäjo­hdon­mukaisu­us. Pitäisi­hän tont­ti­maan lasken­nal­lisen kiin­teistöveron olla samas­sa ase­mas­sa siitä riip­pumat­ta, omis­taako kaupun­ki maan vai ei.

Kun­nal­lisvero­tu­lo­jen tasaus­ta on help­po perustel­la. Kun­nat, jois­sa asuu varakas­ta väkeä, saa­vat enem­män vero­tu­lo­ja kuin muut kun­nat. On peruste­lu­ta, että näitä tulo­ja jae­taan maan köy­hempi­in osi­in. Varakkaam­mat alueet ja viime kädessä siis niiden asukkaat tuke­vat vähem­män varakkai­ta alueita.

Tont­ti­maan kiin­teistöveron kohdal­la tilanne on tyystin toinen. Se ei ole osoi­tus alueen tulota­sos­ta vaan asumisen kalleud­es­ta. Mik­si korkeista asum­is­menoista kär­sivien pitäisi mak­saa tästä kor­vaus­ta niille, joiden asum­i­nen on halpaa?

Edes kun­nal­lisvero­tu­lo­jen tasaus ei ole ongel­ma­ton asia. Korkea vero­tuot­to voi olla seu­raus­ta siitä, että kun­nas­sa asuu ihmisiä, joil­la on suu­rit­u­loinen ammat­ti. Sil­loin vero­tu­lo­jen tasaus on perustel­tua.  Jos taas on kyse alueel­li­sista palkkaeroista eli siitä, että alueen palkkata­so on kaikissa ammateis­sa korkeampi, niin kuin se ruuh­ka-Suomes­sa on asumisen korkean hin­nan vuok­si. Täl­löin myös kun­nan menot ovat korkeam­mat, kos­ka se käyt­tää val­taosan kun­nal­lisvero­jen tuo­to­s­ta palkkauk­seen. Jos siis alueen palkkata­so on kymme­nen pros­ent­tia muu­ta maa­ta korkeampi, kun­ta saa 10 % enem­män vero­tu­lo­ja, mut­ta joutuu mak­samaan kymme­nen pros­ent­tia korkeampia palkko­ja henkilökun­nalleen. Tästä ei syn­ny ylimääräistä rahaa halvem­man asumisen aluei­den tukemiseen. Van­taan kun­nal­listalous on suuris­sa vaikeuk­sis­sa, mut­ta se on silti yksi eniten vero­tu­lo­jen tasaus­ta mak­sav­ista kun­nista Suomessa.

Seu­raa­va luku tästä.

Kir­jan alku­un tästä