20. Kaavoitus luo kohtuuttomia pikavoittoja

Päätin joukkois­taa kehit­teil­lä ole­van kir­jani Talous ja kaupun­ki ja julka­ista sen luku ker­ral­laan kom­men­toitavak­si. Sekä kri­it­tiset että kan­nus­ta­vat kom­men­tit ovat hyvin tervetulleita.

(Tässä luvus­sa esitän van­ho­ja muistin­varaisia tieto­ja eri maid­en tavoista leika­ta ansioton­ta arvon­nousua. Toivoisin apua väit­tei­den vahvis­tamises­sa  tai kumoamisessa.)

Olin vuosi­tuhan­nen vai­h­teessa Helsin­gin kaupun­gin tarkas­tus­lau­takun­nan puheen­jo­hta­ja. Lau­takun­nalle annetus­sa koulu­tuk­ses­sa täh­den­net­ti­in, ettei kor­rup­tion vas­tus­tamises­sa tärkein­tä ole valvon­ta vaan kor­rup­ti­olle altistavien tilantei­den tun­nist­a­mi­nen ja poistaminen.

Kaavoituk­ses­sa saate­taan nos­taa jonkun maao­maisu­u­den arvo pil­vi­in samal­la kun toisen maan arvo kaavoituk­sen tulok­se­na jopa las­kee. Joku huono-onni­nen joutuu luovut­ta­maan maa­ta radan alle melko muodol­lista kor­vaus­ta vas­taan, kun toinen saa ase­man omis­ta­mansa maan viereen. Ranta­tont­ti Kata­janokalla on tuhat ker­taa kalli­impi kuin vas­taa­va ranta­tont­ti Inkoos­sa. Ero ei johdu eroista itse ton­tis­sa vaan siitä, että toisen ympärille on raken­net­tu kaupun­ki toisin kuin Inkoossa.

Maat­alous­maan arvoa voi sen omis­ta­ja nos­taa raivaa­mal­la pel­toa ja hoita­mal­la sitä hyvin. Hyö­ty tästä kuu­luu sil­loin omis­ta­jalle. Kaupunki­maan arvon­nousu sen sijaan on seu­raus­ta sen ympärille rak­en­tuneesta kaupungista. Tätä kut­su­taan ansiot­tomak­si arvon­nousuk­si. Ansioton arvon­nousu kos­kee lähin­nä kaupunki­maa­ta, mut­ta lievem­mässä muo­dos­sa tietysti myös maaseu­tu­taa­jamia. Kyl­lä maaseudul­lakin ohi kulke­va tie nos­taa tien var­rel­la ole­van kau­pan kan­nat­tavu­ut­ta ja tielin­jan oikaisu voi vas­taavasti viedä kau­pal­ta jok­seenkin kaik­ki asiakkaat.

Ansioton arvon­nousu kos­kee kaikkia kaupunke­ja kaikkial­la maail­mas­sa. Siihen on suh­taudut­tu monin eri tavoin. Jok­seenkin kaikkia niitä yhdis­tää kuitenkin se, että arvon­nousu tai suuri osa siitä rahaste­taan yhteiskun­nalle taval­la tai toisel­la. Jos arvon­nousu ohjat­taisi­in sel­l­aise­naan maan­omis­ta­jille, syn­ty­isi hyvin kor­rup­ti­olle altis tilanne. Jos poli­it­ti­nen päätös tuot­taa jollekin kym­me­nien miljoonien euro­jen hyö­dyn, on olta­va todel­la nai­ivi kuvitel­lessaan, että kaik­ki tämä menee puh­taan puolueet­tomasti. Usein maan arvon­nousu johtuu yhteiskun­nan tekemistä investoin­neista. Olisi kohtu­ullista, että hyö­dyn saa­ja osal­lis­tu­isi investoin­nin rahoitukseen.

Per­in­teisen ger­maanisen ajat­telun mukaan maa kuu­luu val­ti­olle, joka on luovut­tanut käyt­töoikeu­den sen halti­joille. Käyt­töoikeu­den luovu­tus on sidot­tu tiet­tyyn käyt­tö­tarkoituk­seen, esimerkik­si vil­jelysmaak­si. Jos käyt­tö­tarkoi­tus muut­tuu, maa palau­tuu yhteiskun­nalle. Käyt­töoikeu­den mene­tyk­ses­tä kuu­luu mak­saa kor­vaus, mut­ta tietysti sen menete­tyn käyt­tö­ta­van, ei tule­van käyt­tö­ta­van mukaan. Maat­alous­maas­ta hyvitetään siis maat­alous­maan arvo. Jois­sakin Sak­san osaval­tiois­sa laki kieltää tyystin kaupunki­maisen maankäytön kaavoit­tamisen yksi­tyiselle maalle, jol­loin mitään speku­lati­ivista hin­taa ei yksi­tyiselle maalle voi edes syntyä.

Jois­sakin Yhdys­val­tain osaval­tiois­sa kiin­teistöi­hin kohdis­tuu niin korkea kiin­teistövero, että tilanne muis­tut­taa sitä, että kun­ta omis­taa maan ja on antanut sen vuokralle. Maan ansioton arvon­nousu hyödyt­tää pääosin kun­taa tai osaval­tio­ta. Kaavoituk­ses­sa kuun­nel­laan kyl­lä maan­omis­ta­jaa, mut­ta tämä ei automat­tis­es­ti halua suur­ta raken­nu­soikeut­ta, kos­ka jou­tu­isi mak­samaan vas­taavasti korkeaa kiin­teistöveroa. Maan­omis­ta­jien paine kaavoit­ta­jaa kohtaan on näis­sä osis­sa Yhdys­val­to­ja olen­nais­es­ti pienem­pi kuin Suomes­sa. Samas­ta syys­tä paine on pienem­pi Helsingis­sä, joka omis­taa pääosan kaavoitet­tavas­ta maasta.

Jois­sakin osis­sa Espan­jaa sovel­letaan kiin­teistöveroa, jota nos­te­taan, jos maan arvo nousee yhteiskun­nan toimien seu­rauk­se­na. Jos raken­netaan uusi metrolin­ja, kiin­teistövero nousee sen vaiku­tus­pi­iris­sä ja näin metron rak­en­t­a­mi­nen saadaan rahoitetuksi.

Suomes­sa Sak­san vaiku­tus oli maail­man­so­tien välis­sä maamme lain­säädän­töön voimakas. Ehkäpä sieltä on peräisin kun­nan oikeus lunas­taa maa­ta vaikka­pa asun­to­tuotan­toa varten. Alun perin eduskun­nan tarkoi­tus oli, että maat­alous­maa­ta voiti­in lunas­taa maat­alous­maan hin­nal­la, mut­ta myöhem­min hallinto­tuomiois­tuimet ovat venyt­täneet lunas­tus­lain tulk­in­taa niin, että maan­omis­ta­jalle pitää mak­saa myös speku­lati­ivi­sista arvoista. Sään­tönä on, että kuu­den  viimeisen vuo­den aikana syn­tynyt arvon­nousu jätetään lunastet­taes­sa huomiotta, mut­ta sitä aiem­mat päätök­set tai tiedos­sa ole­vat päätök­set ote­taan huomioon lunas­tush­in­taa määrättäessä.

Eräis­sä Sveitsin osaval­tiois­sa yhteiskun­ta voi rahas­taa kaavoitushyödys­tä niin paljon, että siitä jää omis­ta­jalle vain sen ver­ran, että tämän kan­nat­taa vielä hyväksyä käyt­tö­tarkoituk­sen muutos.

Moni suo­ma­laisen kaupun­ki on päät­tänyt, että raken­nu­soikeut­ta kaavoite­taan vain kun­nan omis­ta­malle maalle. Oulun on ollut tässä johdon­mukaisin. Osin sen vuok­si asun­to­jen hin­nat ovat pysyneet Oulus­sa kohtu­ullisi­na ver­rat­tuna kaupunkei­hin, jot­ka ovat lahjoit­ta­neet kaavoitushyö­dyn yksi­ty­isille. Oulu pystyy osta­maan raaka­maa­ta kohtu­ullisel­la hin­nal­la, kos­ka omis­ta­ja ei voi saa­da kaavoitushyö­tyä itselleen.

Kun Kus­taa Vaasa perusti Helsin­gin, hän lahjoit­ti kru­u­nun maat kaupungille. Tästä alku­peräis­es­tä lahjoituk­ses­ta ei ole paljon jäl­jel­lä, kos­ka kaupun­ki on laa­jen­tunut kauas Van­taan­joen suul­ta, mut­ta por­varei­den hal­lit­se­ma Helsin­ki on jär­jestelmäl­lis­es­ti ostanut kaupungille pääosan kaavoitet­tavas­ta maas­ta. Tämä on antanut Helsingille suuren edun kaavoituk­ses­sa ver­rat­tuna Van­taaseen ja eri­tyis­es­ti Espooseen, jon­ka kaupunki­rakenne on maan­omis­tu­solo­jen vuok­si kehit­tynyt kovin epä­tarkoituk­sen­mukaisek­si. Samal­la kaavoite­tun maan myyn­ti ja vuokraus tuot­taa Helsingille huo­mat­ta­vat tulot. Tämän rahavir­ran vaiku­tus kun­nal­lisveroon on noin pari pros­ent­tiyk­sikköä.  [Tämä luku pitää tark­istaa. Se ei aivan helpol­la selviä kaupun­gin bud­jetista, jos­sa samal­la momen­til­la ovat vuokratulot.]

Ei ole ongel­ma­ton­ta kaavoit­taa vain kaupun­gin omis­ta­malle maalle, kos­ka kaupun­gin maao­maisu­us ei sijaitse aina opti­maalis­es­ti. Kun Tam­pere kaavoit­ti Her­van­nan, alue sijoitet­ti­in kauas kaupun­gin keskus­tas­ta, vaik­ka lähempääkin olisi maa­ta ollut tar­jol­la. Se oli kuitenkin yksi­tyisessä omis­tuk­ses­sa, eikä oikeu­sis­tu­imien lin­jauk­sien vuok­si raaka­maa­ta voin­ut enää lunas­taa raaka­maan hin­nal­la. Kun­nan lunas­tu­soikeus sen alku­peräisessä muo­dos­sa johtaisi parem­pi­in kaupunkeihin.

Maanomistajien tasapuolinen kohtelu

Eräs tapa tor­jua kaavoituk­ses­sa joillekin syn­tyviä jät­tivoit­to­ja on vaa­timus maan­omis­ta­jien tas­a­puolis­es­ta kohtelus­ta, jota oikeas­t­aan lain­säädän­tökin edel­lyt­tää. Tämä itses­tään selvältä vaikut­ta­va peri­aate on todel­lisu­udessa haitalli­nen. Ei ole hyvä sijoit­taa rak­en­tamista kaikkialle ulot­tuvak­si tas­apak­suk­si matok­si. Keskeisil­lä paikoil­la, vaikka­pa metroasemien läheisyy­dessä, on suosit­ta­va tiivistä rak­en­tamista ja vähän syr­jem­mäl­lä väl­jem­pää. Sil­loin toiset saa­vat enem­män raken­nu­soikeut­ta kuin toiset. Jotkin alueet on jätet­tävä kokon­aan rak­en­ta­mat­ta puis­to­jen, viher­aluei­den ja torien hyväk­si. Niin­pä peri­aatet­ta maan­omis­ta­jien tas­a­puolis­es­ta kohtelus­ta on mah­do­ton toteuttaa.

Olisi mah­dol­lista lait­taa kaavoitet­ta­van alueen maat erään­laiseen pooli­in, kaavoit­taa sen jäl­keen maan­omis­tu­solo­jen kahleista vapaana ja lop­ul­ta tasa­ta tulot maan­omis­ta­jien kesken. Täl­löin siis arvokkaan raken­nu­soikeu­den saa­neet mak­sa­vat muille. Tätä mah­dol­lisu­ut­ta on sovel­let­tu vain harvoin.

Maan­omi­s­tat tun­tu­vat ajat­tel­e­van, että jokaisel­la on oikeus alueen korkeim­paan raken­nu­soikeu­teen. Jos tont­ti kaavoite­taankin puis­tok­si, yhteiskun­nan on kor­vat­ta­va mene­tys omis­ta­jalle. Aja­tus on epäloogi­nen, joskaan ei yllät­tävä. Jos kaikille kaavoitet­taisi­in mak­si­maa­li­nen raken­nu­soikeus, kaikkien tont­tien arvo jäisi mata­lak­si. Tuo puis­to nos­taa ympäril­lä ole­vien tont­tien arvoa, usein enem­män kuin tuon puis­tok­si kaavoite­tun ton­tin arvo laskee.

Helsin­gin Kru­unuvuoren­ran­nas­sa kaupun­ki kaavoit­ti omis­ta­mansa maat tehokkaak­si ker­rostaloalueek­si, mut­ta ei sen vier­essä ole­vaa van­haa omako­tialuet­ta. Suur­ta kaavoitushyö­tyä himoin­neet maan­omis­ta­jat valit­ti­vat tästä hallinto-oikeu­teen. Lop­ul­ta korkein hallinto-oikeus aset­tui kaupun­gin kan­nalle. Se oli merkit­tävä päätös.

Seu­raa­va luku tästä.

Kir­jan alku­un tästä