19. Kiinteistökaupunki ja palvelukaupunki

Päätin joukkois­taa kehit­teil­lä ole­van kir­jani Talous ja kaupun­ki, ja julka­ista sen luku ker­ral­laan kom­men­toitavak­si. Sekä kri­it­tiset että kan­nus­ta­vat kom­men­tit ovat hyvin tervetulleita.

Nyt on aika nos­taa toinenkin jal­ka ilmaan.

Helsin­gin kaupun­gin maao­maisu­us on noin kymme­nen mil­jardin euron arvoinen. Tai voi olla kuu­den mil­jardin. Oireel­lista on, ettei sum­maa edes tiede­tä, en minä ainakaan tiedä.

Joskus viime vuosi­tuhan­nel­la eräs tut­ta­vani ehdot­ti, että kun­ta jaet­taisi­in palvelukun­taan ja kiin­teistökun­taan, joil­la olisi eri hallinto.  Pidin aja­tus­ta aivan pöhkönä enkä sitä sen enem­pää poht­in­ut. Nyt ole huo­man­nut, että asi­as­sa voisi olla itua. Tosin pitäisin molem­mat saman kaupung­in­val­tu­us­ton alaisuudessa.

Hallintoa ei tarvit­sisi eriyt­tää, mut­ta kaupun­gin kiin­teistöo­maisu­ut­ta kan­nat­taisi ehkä todel­la hoitaa kuin yksi­ty­istä omaisuutta.

Sil­loin omaisu­u­den arvoon kohdis­tu­vat investoin­nit – investoin­nit urbaanei­hin mukavuuk­si­in – saat­taisi­vat tul­la kan­nat­taviksi. Saisimme laadukkaam­paa kaupunki­ti­laa ja parem­man kaupun­gin. Tai voitaisi­in ainakin selvit­tää, kävisikö näin.

Nyt kaupun­gin maao­maisu­u­den arvoa paran­tavia meno­ja käsitel­lään eril­lään tuloista. Se ei tuo­ta järke­viä ratkaisuja.

Joskus kun olin vielä kaupunkiym­päristölau­takun­nas­sa kysyin käsiteltäessä Vihd­in­tien pikaratikkaa (nyky­isin Län­si-Helsin­gin ratik­ka), paljonko se nos­taa kaupun­gin omis­ta­man maan arvoa. Ei osat­tu vas­ta­ta, mut­ta seu­raavas­sa kok­ouk­ses­sa ker­rot­ti­in, että se nos­taa kaupun­gin maao­maisu­u­den arvoa enem­män kuin sen rak­en­t­a­mi­nen mak­saa. Han­ke tuot­taisi siis kaupungille voittoa.

Jos kaupun­gin maao­maisu­us olisi park­keer­at­tu kiin­teistökaupun­gin omaisu­udek­si, pikaratik­ka olisi toteutet­tu sen enem­pää kum­mas­telemat­ta. Nyt sitä käsitel­lään menona meno­jen joukossa.

Nyky­mallis­sa joku voi kiistää, onko järkevää rak­en­taa pikaratik­ka, kun rahaa tarvi­taan sosi­aali­palvelui­hin kiireem­min. Voidaan ehkä tarvi­ta, mut­ta tuo investoin­ti tuot­taa rahoituk­sen. Ilman tuo­ta investoin­tia sitä rahaa ei myöskään olisi, ei myöskään niihin sosiaalipalveluihin.

Olin pitkään Helen oy:n hal­li­tuk­sen puheen­jo­hta­jana. Sinä aikana investoimme ener­giahuoltoon parin mil­jardin euron edestä. Se meni jouhev­asti hal­li­tuk­sen päätök­sil­lä – tosin isoim­mat investoin­nit piti hyväksyt­tää kon­serni­jo­hdol­la. Tätä kan­nat­taa ver­ra­ta investointi­na vaikka­pa Län­simetroon. Helenin hal­li­tuk­sen pöy­däl­lä oli­vat yhtä aikaa tulot ja menot, ja pysty­imme arvioimaan investoin­tien kan­nat­tavu­ut­ta. Jos tuo pari mil­jar­dia olisi kiertänyt kaupung­in­val­tu­us­ton kaut­ta ja se olisi kil­pail­lut rahoituk­ses­ta koulu­toimen kanssa, käyt­täisimme edelleen kallista hiilivoimaa.

Kruunuvuorenranta yhtiönä?

Kun Kru­unuvuoren­ran­taa suun­nitelti­in, esitin harkit­tavak­si, pitäisikö siitä tehdä kaupun­gin omis­ta­ma yhtiö, johon kaupun­ki lait­taisi apport­tio-omaisuute­na maan.  Tämä yhtiö olisi rak­en­tanut kus­tan­nuk­sel­laan myös ratikkay­htey­den keskus­taan. Se nimit­täin on myös kan­nat­ta­va investoin­ti, vaik­ka muu­ta kuvitel­laan. Yhtiön olisi kan­nat­tanut investoi­da moni­in laatutek­i­jöi­hin, joi­hin nyt ei ole varaa.

Tätä aja­tus­ta vas­taan on help­po argu­men­toi­da. Esimerkik­si ratik­ka kan­nat­taa vetää saman tien myös muualle Laa­jasa­loon. Miten ne hyödyt näky­i­sivät Kru­unuvuoren­ran­ta-yhtiön taseis­sa? Kru­unuratik­ka-han­kkeen yhtey­dessä kaupun­ki päät­ti myl­lätä muu­takin. Sen muun hin­ta on suurem­pi kuin ratikkasil­lan hin­ta. Esimerkik­si surullisen kuu­luisa Hakani­men sil­taru­milus kor­vat­ti­in uudel­la. Kyl­lä kai tästä olisi voitu sopia.

Entä välttämättömän varikot?

Kaavoituk­sel­la osoite­taan maa­ta myös vält­tämät­tömi­in toimi­in, kuten varikkoalueisin, joi­ta tarvi­taan tei­den ja rato­jen kun­nos­s­api­toa varten. Jos kiin­teistökaupun­ki osoit­taisi maa­ta vain tuot­tavimpi­in kohteisi­in, mihin varikkoalueet joutuisivat?

Varikkoalueet jou­tu­isi­vat mak­samaan käyt­tämästään maas­ta vai­h­toe­htoiskus­tan­nusten ver­ran. Kun se mak­saisi siitä kaupungille, varsi­naista tap­pi­o­ta ei syn­ty­isi, mut­ta varikko­toimin­noista vas­taa­vat jou­tu­isi­vat pohti­maan, kuin­ka arvokkaal­la maal­la niiden kan­nat­taa sijai­ta. Idea olisi sama kuin Helsin­gin nyt soveltamis­sa sisäi­sis­sä vuokrissa.

Tietysti kiin­teistökaupun­ki voisi toimia toisinkin ja ajatel­la, että kos­ka varikko on vält­tämät­tömyys, sille kan­nat­taa vara­ta maa­ta. Ilman sitä mikään ei toimisi ja maan yhteen­las­ket­tu arvo laskisi.

Samas­ta syys­tä kan­nat­taa vara­ta riit­tävästi tilaa puis­toille ja viher­alueil­la ja pitää ne kunnossa.

Maan osoit­ta­mi­nen sosi­aaliseen asun­to­tuotan­toon sujuisi niin kuin nytkin. Se merk­it­see tulo­jen mene­tys­tä, mut­ta niin se merk­it­see nytkin.

Yksi sudenkuop­pa on ilmeinen. Jos urbaanei­hin mukavuuk­si­in investoin­ti perus­tu­isi kan­nat­tavu­u­teen, miten niitä saataisi­in vähä­varaisem­mille alueille? Tilanne ei muut­tuisi nykyis­es­tä – ei niitä saa­da nytkään – mut­ta kyl­lä tähänkin keinot löytyisivät.

Yllä ole­va saa var­maan sukat pyörimään mon­en jalois­sa. Aivan täl­laise­na esi­tys­tä ei var­maankaan voi toteut­taa. Mut­ta väitän, että jos kaupun­ki ajat­telisi enem­män maao­maisuuten­sa arvoa niin, että investoin­nit urbaanei­hin mukavuuk­si­in voitaisi­in tehdä yhtä jouhev­asti kuin Helen omat voit­toa tuot­ta­vat investointin­sa, kaupungista tulisi sekä parem­pi paikkaa elää ja asua että menestyvämpi.

= = = =

Yllä ole­va tek­sti perus­tuu käsi­tyk­seen, että kaupun­ki ali-investoi urbaanei­hin mukavuuk­si­in ja että julkisen tilan laatu on sen vuok­si alem­pi kuin se olisi markkinaehtoisesti.

Seu­raa­va luku tästä.

Kir­jan alku­un tästä