7. Alueen optimaalinen tehokkuus

 

Päätin joukkois­taa kehit­teil­lä ole­van kir­jani Talous ja kaupun­ki ja julka­ista sen luku ker­ral­laan kom­men­toitavak­si . Sekä  kri­it­tiset että kan­nus­ta­vat kom­men­tit ovat hyvin tervetulleita. 

Palataan kysymyk­seen, kuin­ka tiivi­isti parhaat alueet kan­nat­taa korkein­taan rak­en­taa, jot­ta ne eivät menisi pilalle.

Saman­lainen opti­moin­tion­gel­ma syn­tyy siitä, paljonko suosi­t­ulle hiekkaran­nalle kan­nat­taa päästää auringonpalvo­jia kau­ni­ina kesäpäivänä. Har­vaan asu­tus­sa Suomes­sa täl­laista ongel­maa ei juuri ole. Sik­si ran­nat ovat meil­lä ilmaisia, mut­ta väkirikkaam­mis­sa mais­sa ran­nalle voi olla tuli­joi­ta enem­män kuin sinne kun­nol­la mah­tuu. Jos vain pieni määrä pääsee ran­nalle, näil­lä etuoikeute­tu­il­la on kivaa, mut­ta kokon­aishyö­ty on vähäi­nen, kos­ka hyö­tyjiä on niin vähän. Jos päästetään enem­män, viihty­isyys ran­nal­la vähe­nee, mut­ta yhteen­las­ket­tu hyö­ty kas­vaa, kos­ka hyö­tyjiä on enem­män. Lop­ul­ta kokon­aishyö­tykin kään­tyy tun­gok­sen takia lasku­un. Tuli­joiden määrä kan­nat­taa raja­ta määrään, joka mak­si­moi tuli­joiden kokon­aishyö­dyn. Samal­la se mak­si­moi myös lip­putu­lot. Jos ranta on mak­su­ton, tuli­joi­ta tulee lisää, kunnes hyö­ty ran­nalle tulosta las­kee tun­gok­sen takia nol­laan ja nol­laan las­kee myös koet­tu kokon­aishyö­ty.[1]

Kaupungi­nosan asukas­määrä voidaan määrätä samaan tapaan kuin oikea määrä auringonpalvo­jia. Mit­ta­ri­na rak­en­tamisen hyödylle on asun­to­jen hin­ta vähen­net­tynä raken­nuskus­tan­nuk­sil­la, mikä on käytän­nössä sama asia kuin raken­nu­soikeu­den arvo. Tässä mitataan hin­to­jen kaut­ta asukkaiden koke­mas­ta hyödys­tä, sil­lä eiväthän he mak­saisi, elleivät kok­isi hyötyvänsä.

Vai­h­toe­hto­ja menet­te­lyk­si kaavoituk­selle on useita.

• Mak­si­moidaan raken­nu­soikeu­den keskimääräi­nen neliöhin­ta eli käytän­nössä asun­to­jen hinta.
• Mak­si­moidaan alueen raken­nu­soikeuk­sien yhteen­las­ket­tu arvo.
• Raken­netaan lisää niin kauan kuin rak­en­t­a­mi­nen on kan­nat­tavaa eli kunnes raken­nu­soikeu­den arvo las­kee nollaan.

Tämä syn­nyt­tää kun­nal­lispoli­ti­ikas­ta tutun asetel­man. Olete­taan, että kun­ta pyrkii kokon­aishyö­dyn mak­si­moimiseen, asukkaat oman asun­ton­sa arvon mak­si­moimiseen eli oman viihtyvyyten­sä mak­si­moimiseen ja yksi­tyiset ton­tin­o­mis­ta­jat kukin oman hyö­tyn­sä maksimointiin.

Van­hat asukkaat suh­tau­tu­vat usein tor­ju­vasti, jos kun­ta esit­tää ole­mas­sa ole­van asuinalueen tiivistämistä. Väljyy­den vähen­e­m­i­nen alen­taa hei­dän asun­to­jen­sa arvoa, vaik­ka se lisäisi alueen kokon­ais­ar­voa – tai niin he ainakin usko­vat. Kun­nan tulisi ajaa kokon­aise­t­ua eli tässä tapauk­ses­sa yhteen­las­ke­tun hyö­dyn mak­si­moin­tia. Näin syn­tyy ris­tiri­ita kun­nan ja alueen van­ho­jen asukkaiden välille tai toisel­la tavoin ajatellen van­ho­jen ja uusien asukkaiden välille. Uusia asukkai­ta ei ole kuitenkaan kuin tilas­tois­sa, joten hei­dän ään­tään ei keskustelus­sa kuul­la. Helsingis­sä tätä ris­tiri­itaa on tor­jut­tu anta­mal­la täy­den­nys­rak­en­tamises­sa lisäraken­nu­soikeus ilmaisek­si tai huo­mat­taval­la ali­hin­nal­la van­hoille taloille niin, että ne voivat vaikka­pa rahoit­taa sil­lä peruskorjauksen.

Jos maa on yksi­tyisessä omis­tuk­ses­sa ja kun­ta on heikko suh­teessa maan­omis­ta­ji­in, nämä pyrkivät jokainen rak­en­ta­maan oma­lle ton­teilleen mah­dol­lisim­man paljon, vaik­ka se alen­taisi alueen kokon­ais­ar­voa. Kukin kat­soo vain omaa taloudel­lista etu­aan mure­hti­mat­ta muille koitu­via kiel­teisiä vaiku­tuk­sia. Näin saataisi­in lop­ul­ta aikaan slum­mi, tai ainakin erit­täin vas­ten­mieli­nen asuinalue. Sel­l­aisia on syn­tynyt suuri määrä ympäri maail­maa. Juuri tämän takia ajatuk­set vapaut­taa rak­en­t­a­mi­nen kokon­aan anta­mal­la jokaisen rak­en­taa ton­tilleen niin paljon kuin halu­aa johtaisi­vat kelvot­tomaan tulok­seen. Uimaran­tati­lanteessa tämä vas­taa sitä, että uimaran­nalle voi tul­la väkeä rajat­tomasti ja tuli­joiden määrä lop­puu vas­ta, kun ahtaus on laskenut hyö­dyn nol­laan. Liian täy­teen rak­en­tamisen ris­ki on sitä suurem­pi, mitä hajau­tuneem­pi on tont­tien omis­tus. Jos yksi taho omis­taa koko alueen, sen etu­jen mukaista ei ole ahtaa aluet­ta ylitäy­teen, vaan rajoit­taa rak­en­t­a­mi­nen määrään, joka mak­si­moi tont­tien yhteen­las­ke­tun arvon. Tässä on harv­inainen tapaus, jos­sa monop­o­li tuot­taa parem­man lop­putu­lok­sen kuin hajautet­tu omistus.

Lukuisia kaavoituski­is­to­ja käy­dään asuinalueen­sa väljyyt­tä puo­lus­tavien van­ho­jen asukkaiden ja lisää asun­to­ja halu­a­van kun­nan välil­lä. Ammat­ti­mais­ten asun­tosi­joit­ta­jien kesku­udessa on käsi­tys, että van­hat asukkaat ovat väärässä myös oman etun­sa kannal­ta. Hei­dän mukaansa sijoi­tusasun­to kan­nat­taa ostaa sieltä, minne raken­netaan lisää, kos­ka alueen tiivistämi­nen ei laske vaan nos­taa van­ho­jen asun­to­jen arvoa alueel­la. Kun asukkai­ta tulee lisää, he tuo­vat mukanaan paljon hyvää. Sekä alueen kau­pal­liset palve­lut että joukkoli­iken­ney­htey­det paranevat. Uudet nuoret asukkaat tuo­vat alueel­la elin­voimaa. Mekanis­mi on sukua sille, mik­si kaupun­gin kasvu lisää sen keskus­tas­sa ole­vien asun­to­jen arvoa. Väkimäärän lisäämi­nen tuo esikaupunkialueelle piirteitä, joiden vuok­si niin moni halu­aa asua lähel­lä keskus­taa. Alueesta tulee siis parem­pi. Vai tuleeko?

[Tästä alueen hin­tata­son nousus­ta lisäa­sukkaiden seu­rauk­se­na min­ul­la on käytet­tävis­sä vain asun­tosi­joit­ta­jien mielipi­de, mut­ta ei kun­nol­la tutkit­tua tietoa. Olisi hyvä, jos joku innos­tu­isi tutki­maan asiaa.]

Yllä san­ot­ti­in, että van­ho­jen asukkaiden viihtyvyy­den ja asun­non arvon mak­si­moin­ti ovat sama asia. Näin on isos­sa kuvas­sa, mut­ta mon­en van­han asukkaan silmis­sä asia ei ole niin. Asun­to­jen hin­nat määräy­tyvät lähin­nä alueelta asun­toa ostavien uusien asukkaiden miel­tymys­ten mukaan.  Heil­lä ei ole tun­nesidet­tä siihen, mitä uusien asun­to­jen tieltä on raivattu.

Suures­sa kuvas­sa lisärak­en­t­a­mi­nen nos­taa asun­to­jen arvoa.  Ovathan asun­not iso­jen kaupunkien keskus­tois­sa arvokkaampia kuin pien­ten kaupunkien keskustoissa.

(Tähän olisi muka­va saa­da regres­sio­ana­lyysi asuinalueen aluete­hokku­ud­es­ta ja asun­to­jen arvos­ta, mut­ta en ole löytänyt sopi­vaa aineis­toa. Toki voisi ottaa selit­täjäk­si mukaan myös etäisyy­den Kol­men sepän pat­saal­ta.)

Seu­raa­va luku tästä

Kir­jan alku­un tästä.

[1] Tässä olete­taan, että kaikil­la auringonpalvo­jil­la on samat pref­er­enssit, mikä ei tietenkään pidä paikkaansa. Esimerk­istä saataisi­in real­is­tisem­pi olet­taen pref­er­ens­sein eri­laisu­us. Todel­lisu­udessa ran­nalle valikoi­tu­isi­vat ne, jot­ka kär­sivät vähin­ten tun­gok­ses­ta. Sil­loin kokon­aishyö­ty ei painuisi täysin nollaan.