Sinne kannattaa rakentaa, missä asuminen on kallista ottaen tietysti huomioon olosuhteista johtuvat erot rakennuskustannuksissa. Näin tuotetaan asumista, jota ihmiset haluavat enemmän kuin sitä on tarjolla.
Mutta eikö tämä tarkoita, että rakennetaan vain rikkaille ja että asumisesta tulee entistä kalliimpaa? Ei tarkoita kumpaakaan.
Jos uudet asunnot rakennetaan halutuimmille ja siten kalleimmille alueille, nämä asunnot päätyvät lähinnä varakkaille, ellei tähän puututa sosiaalisen asuntotuotannon keinoin. Se ei kuitenkaan tarkoita, että rikkailla olisi tämän jälkeen enemmän asuntoja, sillä tuskin he ovat olleet ennen asunnottomia. He luopuvat vanhoista asunnoistaan ja niihin muuttaa vähän vähemmän varakkaita, näiden asuntoihin taas vähän varattomampia ja niin edelleen. Tässä pitkässä muuttoketjussa kaikkien asumistaso paranee. Samalla kun asuntoja on hyvillä paikoilla tarjolla aiempaa enemmän, asuntojen hinta hyvillä alueilla alenee, eikä sinne päästäkseen tarvitse olla enää yhtä varakas kuin ennen. Mutta ei tässä kaikki. Muuttoketjun ansioista asumisen hinta alenee kaikilla alueilla, sekä halutuimmilla että vähemmän halutuilla – siis alenee suhteessa siihen, mitä se olisi ilman tätä rakentamista. Hinnat voivat tietysti nousta muista syistä, mutta ilman tätä rakentamista ne nousisivat vielä enemmän. Heikki A. Loikkanen on osoittanut, että keskelle kaupunkia rakentaminen alentaa asuntojen hintoja kaikilla etäisyyksillä keskustasta. [Lähde?]
Tätä on tutkittu myös empiirisesti, ja teoria näyttää toimivan. Cristina Bratu, Oskari Harjunen ja Tuukka Saarimaa tutkivat muuttoketjuja, jotka syntyivät kalliille alueille rakentamisesta. He havaitsivat, että muuttoketjut ulottuvat varsin nopeasti vähemmän varakkaille alueille ja että joka kierroksella ketjuun liittyneet olivat hieman vähemmän varakkaita. Yhteenveto tutkimuksesta on nähtävissä tästä. Itse tutkimus on luettavissa VATT:n julkaisusarjassa VATT Working Papers 146.
Jos taas ajattelemme, että pitää rakentaa myös syrjemmälle, jotta asuntoja tulisi myös pienituloisille, useampi joutuu asumaan syrjemmällä ja pääsy parhaille paikoille on vain harvoilla ja valituilla.
Ajatuksen rakentaa köyhiä ajatellen asuntoja huonoille paikoille voi toteuttaa toisinkin. Rakennettakoon asunnot hyville paikoille, mutta asennettakoon oveen kiusantekolukko, joka avautuu töistä tullessa vasta puolen tunnin odottelun jälkeen ja kun on maksanut pari euroa. Tämä vastaisi huonon sijainnin aiheuttamaa pidentynyttä matka-aikaa korkeampaa ja matkan hintaa. Näistä asunnoista tulisi varmasti halpoja.
Ajatus tuntuu tietysti järjettömältä, mutta ei se ole yhtä järjetöntä kuin rakentaa asuntoja tarkoituksella huonoille paikoille. Voitaisiinhan kiusantekolukko vaihtaa tavalliseen lukkoon, jos tullaan toisiin ajatuksiin. Huonoon paikkaan rakennettua asuntoa ei voida siirtää parempaan paikkaan.
Yllä olevassa ajattelussa on kuitenkin ongelma. Jos ahdetaan paljon rakentamista parhaille paikoille, eivätkö hyvät paikat mene pilalle? Tähän kysymykseen palataan kohdassa ”Alueen optimaalinen tehokkuus”.
Mutta alentaako lisärakentaminen keskeisille paikoille todella asuntojen hintoja siellä? Päinvastaista voi perustella sillä, että kun kaupunki kasvaa, hinnat sen keskustassa kasvavat eivätkä laske. Ovathan asunnon suurten kaupunkien keskustoissa kalliimpia kuin pienten kaupunkien keskustoissa.
Viime aikoina Helsingissä on rakennettu paljon keskustan tuntumaan Kalasatamaan ja Jätkäsaareen. Samanaikaisesti asuntojen hinnat ovat suhteessa alueen muihin hintoihin nousseet eivätkä laskeneet. Tätä voi selittää sekä työelämän että urbaanien palvelujen kasautumiseduilla: lisää asukkaita on tehnyt kaupungista entistä toimivamman ja keskustasta haluttavamman. Hintojen nousu johtuu siis siitä, että alue on parantunut ja se on enemmän kuin kompensoinut tarjonnan lisääntymisen. Voimakas rakentaminen on alentanut hintoja koko kaupungin alueella ja erityisesti sen laidoilla. Ovathan asuntojen hinnat laskeneet selvästi kehyskunnissa ja osassa Vantaata ja Espoota.
Seuraava luku tästä.
Kirjan alkuun tästä.
