Konversio ja suhteellisen edun periaate. Toimistoja asunnoiksi Osa 3

Päätet­täessä, sovel­tuuko jokin tont­ti parem­min toimis­to- vai asuinkäyt­töön, markki­nat saisi­vat ratkaista. Jos ton­tista mak­se­taan enem­män asun­tokäytössä, se sovel­tuu parhait­en asun­nok­si ja päinvastoin.

Suun­nit­teli­ja sanoo, ettei näin voi tehdä, kos­ka sil­loin kaik­ki menisi asumiseen.

Niin kävisikin. Markki­nat toimi­vat näin yksioikois­es­ti, kos­ka pääkaupunkiseudul­la on kova pula asun­noista ja reilusti yli miljoona ker­rosneliötä toimis­toti­laa tyhjil­lään. Markki­noiden mielipi­de ei ole siis aivan tuules­ta temmattu.

Tilanne tas­apain­ot­tuisi, jos nou­dat­taisimme markki­noiden tah­toa muu­ta­man vuo­den ajan ja tek­isimme pelkkiä asuntoja. 

Lop­putu­los olisi kuitenkin vähän pöhkö. Kaupunki­in syn­ty­isi kuin vuosirenkaina puh­tai­ta asuinaluei­ta. Joskus voisi taas tul­la eteen tilanne, jol­loin tehdään pelkkiä toimis­to­ja. Niin olisi käynyt kan­takaupungis­sa 1980-luvulla.

Jos kaikki­in kon­ver­siopy­yn­töi­hin suos­tut­taisi­in, toim­i­ti­las­ta tulisi pulaa. Näitä on toteutet­tu jo 600 000 k‑m2, päätet­tyjä on noin 900 000 k‑m2 ja tämän lisäk­si manku­mis­vai­heessa on 1,1 miljoon­aa k‑m2, yhteen­sä liki 2,5 miljoon­aa k‑m2. Tämä on paljon enem­män kuin toim­i­ti­laa on tyhjil­lään. Tosin luku­un sisäl­tyvät ilmeis­es­ti myös kohteet, joi­ta ei ole koskaan raken­net­tu. Jos kaik­ki toteutet­taisi­in, purkau­tu­isi toimis­to­jen yli­tar­jon­ta enem­män kuin kokonaan.

Kan­takaupungis­sa on toteutet­tu vuodes­ta 2003 alka­en kon­ver­sioi­ta 230 000 k‑m2, päätet­ty näi­den lisäk­si 200 000 k‑m2 ja manku­mis­vai­heessa on 360 000 k‑m2.

Vähän pitää kat­soa markki­noiden yli ja yrit­tää arva­ta, mikä on pitkän ajan tas­apain­oa, kos­ka talot raken­netaan sadak­si vuodek­si (pitäisi rakentaa).

Aivan mah­dot­tomasti on siis vireil­lä hake­muk­sia muut­taa toimis­to­ja asun­noik­si. Joi­hinkin niistä on hyvä suos­tua, mut­ta ei kaikki­in. Miten nuo onnekkaan valitaan?

Olisi hyvin kyseenalaista vali­ta poli­it­tisin perustein ne, jot­ka saa­vat kääriä rahaa muut­ta­mal­la toimis­to­ja asun­noik­si. Ei se paljon parem­mak­si siitä muu­tu, että virkemiehet tekevät tämän valinnan.

Minus­ta pitäisi nou­dat­taa objek­ti­ivisia perustei­ta ja palaut­taa suh­teel­lisen edun peri­aate edes vähän kunniaan.

Asun­noik­si muut­tamista puoltaa se, jos alue on asun­noik­si eri­tyisen halut­tua, talo sovel­tuu huonos­ti toimis­toik­si, mut­ta hyvin asun­noik­si (van­hat, myöhem­min toimis­toik­si muute­tut asuin­talot) jos toimis­toraken­nuk­ses­sa on joka tapauk­ses­sa edessä vaa­ti­va perusko­r­jaus ja niin edelleen.

Eri­no­mainen sijain­ti asun­noik­si voi tietysti olla myös eri­no­mainen toimistoksi.

Kaupun­gin ei pidä men­nä tekemään noi­ta laskelmia yri­tys­ten puoles­ta. Jos ker­ran posi­ti­ivis­ten ulkois­vaiku­tusten peri­aate puoltaa tasati­lanteessa toimis­to­ja yli asun­to­jen, laitet­takoon jokin euromääräi­nen raja sille, kuin­ka paljon edullisem­paa on muut­taa talo toimis­tok­si. Olkoon tuo raja vaik­ka 800 €/m2 (otet­tu hihas­ta). Laite­taan muun­nok­sille 800 euron kon­ver­siomak­su. Joka on valmis sen mak­samaan, saa muut­taa toimis­ton asun­noik­si ja jos ei ole valmis mak­samaan, ei sitten.

Laki ei valitet­tavasti tunne kon­ver­siomak­sua. Jos hyvää tah­toa on, lakia voidaan kuitenkin tulki­ta näin.

Kaupungilla on oikeus per­iä osa kaavoitushyödys­tä itselleen. Tode­taan, että sel­l­aiset han­kkeet saa toteut­taa, jois­sa argu­men­tit asumisen puoles­ta ovat niin voimakkai­ta, että kaavoitushyö­tyä tulisi tuo 800 euroa. Muis­taak­seni kaavoitushyö­tynä per­itään 40% hyödys­tä, eli tuo­hon 800 euron arvon­leikkauk­seen päädyt­täisi­in, jos kaavoitushyö­ty olisi 2000 €/m2.

Jospa Helsin­ki vain ilmoit­taa, että se hyväksyy toteutet­tavak­si vain kon­ver­sioi­ta, jois­sa hyö­ty on vähin­tään 2000 euroa neliöltä ja perii tämän nojal­la siitä 40 % eli 800 €.  Sitä, onko hyö­ty peräti isom­pi, ei ryhdytä tutki­maan, kos­ka sil­loin täy­tyy olla kyse toimis­tokäyt­töön sovel­tumat­tomas­ta kohteesta. Jos on sitä mieltä, että kaavoitushyö­ty ei ole noin paljon, tulee saman tien ilmoit­ta­neek­si, ettei tämä kohde kuu­lu niihin kiin­teistöi­hin, joiden osalta kon­ver­sio on perusteltu.

Yksi asia pitäisi kuitenkin muut­taa. Arvon­nousun leikkauk­ses­sa on tiet­ty alara­ja, jon­ka yli menevältä osalta arvon­nousun leikkaus toteutetaan. Tätä on perustel­tu myös hallinnol­lisel­la taakalla, sil­lä arvon­nousun laskem­i­nen on aika työlästä. Tämä esit­tämäni käytän­tö ei olisi lainkaan työläs.  Aja­tus­raken­nel­ma ei toi­mi, jos leikkaus­malli­in kuu­luu tämä alara­ja. Se johtaisi sil­loin kaikkien pie­nien kohtei­den muut­tamiseen asunnoiksi.

Ihan näin kaava­mainen ei tarvitse olla. On hyviä perustei­ta sille, että ratikkakaupungis­sa jätetään ainakin ensim­mäisen ker­roksen myymälät muut­ta­mat­ta asun­noik­si jo ihan kaupunkiku­val­li­sista syistä. Kon­ver­siomak­su voi olla ylem­mis­sä ker­roksis­sa alem­pi kuin alim­mis­sa.  Esimerkik­si etäisyys metro- tai rautatiease­maan voisi myös vaikuttaa.

Sinän­sä olisi hyvä, jos valmis­teltaisi­in laki taloudel­lista ohjauskeinoista kaupunkien rakentamisessa.

= = =

Ahk­era luk­i­ja huo­maa, että olen kir­joit­tanut tästä ennenkin. Kir­joitin uud­estaan, kos­ka tuo aja­tus kaava­mais­es­ta vähim­mäis­vaa­timuk­ses­ta arvon­nousuk­si voisi tehdä tästä ajatuk­ses­ta toteuttamiskelpoisen.