22. Markkinat hoitavat?

Päätin joukkois­taa kehit­teil­lä ole­van kir­jani Talous ja kaupun­ki ja julka­ista sen luku ker­ral­laan kom­men­toitavak­si. Sekä kri­it­tiset että kan­nus­ta­vat kom­men­tit ovat hyvin tervetulleita.

Entä jos antaisimme vain markki­noiden hoitaa asun­tokysymyk­sen? Kun asun­not ovat kalli­ita, niitä kan­nat­taa rak­en­taa lisää ja lop­ul­ta tar­jon­ta riit­tää tyy­dyt­tämään kysynnän.

Tämä toimii peri­aat­teessa, mut­ta aika­jänne on aivan liian pitkä. Taval­lisil­la hyödyke­markki­noil­la kysyn­nän ja tar­jon­nan tas­apain­ot­tumi­nen vie muu­ta­man vuo­den, kaupunkien asun­tomarkki­noil­la siihen voi men­nä kym­meniä vuosia tai se ei tas­apain­o­tu koskaan. Parem­paa tule­vaisu­ut­ta odoteltaes­sa asumisen kalleus muo­dos­tuu mon­elle eli­naikaisek­si taakak­si. Lisäk­si pul­lonkaulana ei ole talo­jen rak­en­t­a­mi­nen vaan raken­nuskelpoiset ton­tit halu­tu­il­la sijain­neil­la. Raken­nuska­p­a­siteet­tia syn­ty­isi kyl­lä lisää.

Onnek­si kaupunkei­hin muut­toon liit­tyy iner­ti­aa. Vaik­ka lop­ulliseen tas­apain­oti­laan on matkaa, asun­to­tuotan­to voi pysyä muu­tok­sen tahdis­sa, niin kuin se on pysynyt Oulus­sa ja Jyväskylässä. Se on pysynyt suh­teel­lisen hyvin myös Helsin­gin seudul­la, johon on raken­net­tu määräti­etois­es­ti lisää. Asumisen hin­ta on nous­sut, mut­ta ei läh­eskään niin paljon kuin vas­taavis­sa euroop­palai­sis­sa kasvukeskuk­sis­sa. Viime aikoina asumisen reaal­i­hin­ta on jopa laskenut, mitä voi pitää harv­inaise­na onnis­tu­misen merkkinä asun­topoli­ti­ikan osalta. Kaupun­gin vetovoimaa se ei mairittele.

Kun­nalle kasvu tulee kalli­ik­si. Sen on raken­net­ta­va kadut, puis­tot, vesi‑, viemäri- ja sähköjo­hdot, koulut ja päiväkodit sekä ratikkakiskot. Urbaaneista mukavuuk­sis­takin olisi hyvä huole­htia. Vaik­ka rak­en­t­a­mi­nen olisi raken­nusy­htiöille kan­nat­tavaa, kaupungeil­la ei ole varaa luovut­taa tont­te­ja raken­net­tavak­si nopeam­mas­sa tahdis­sa tai kaavoit­taa niitä yksi­tyiselle maalle. Ongel­ma on Suomes­sa vielä suurem­pi kuin muual­la, kos­ka toisin kuin useim­mis­sa muis­sa euroop­palai­sis­sa mais­sa, val­tio on sysän­nyt kaupunkien kasvun vaa­ti­mat infrain­vestoin­nit lähin­nä kaupunkien itsen­sä maksettavaksi.

Helsingis­sä on arvioitu, että jokainen uusi asukas aiheut­taa kun­nalle 30 000 euron investoin­ti­tarpeen. Tämä on suulli­nen tieto Helsin­gin virkamiehiltä noin 15 vuo­den takaa. Tieto voi olla jo van­hen­tunut. Ilmeis­es­ti kus­tan­nuk­set ovat pikem­minkin kas­va­neet kuin vähen­tyneet. Olisin kiin­nos­tunut, jos jol­lakin on tästä asi­as­ta uudem­paa tai syväl­lisem­min tutkit­tua tietoa. Vuo­den 2023 väk­ilu­vun kasvu oli Helsingis­sä 11 000 asukas­ta, joten tämän perus­teel­la lasku Helsin­gin veron­mak­sajille olisi yli 300 miljoon­aa euroa. Jos tämä pitäisi rahoit­taa kun­nal­lisveros­ta, pitäisi kun­nal­lisveroa nos­taa liki kahdel­la prosenttiyksiköllä.

Iskua vai­men­taa huo­mat­tavasti se, että Helsin­ki on han­kkin­ut pääosan raken­net­tavas­ta tont­ti­maas­ta itselleen. Kun uusi asukas vie tilaa noin 40 ker­rosneliötä, kaupun­ki pääsee investoin­tien osalta omilleen, jos se saa luovutet­tavas­ta ton­tista 750 €/ k‑m². Keskus­tan tun­tu­mas­sa tämä onnis­tuu, mut­ta ei lähiöis­sä. Kaavoitet­taes­sa yksi­tyiselle maalle kaupun­ki voi rahas­taa osa kaavoitushyödys­tä itselleen – tätä perustel­laan juuri noil­la kasvun vaa­timil­la investoin­neil­la – mut­ta 750 €/k‑m² ei onnis­tu mitenkään. Sik­si kun­nal­listalouden rajat pakot­ta­vat hidas­ta­maan kaavoitus­ta. Kansan­talous kär­sii ja asun­toa tarvit­se­vat kärsivät.

Espoo ei ole han­kkin­ut maa­ta Helsin­gin tapaan. Syynä tähän on olleet jopa ide­ol­o­giset syyt. Niin­pä kaupun­gin on huo­mat­tavasti vaikeampi rahoit­taa kaupun­gin kasvua. Nopeasti kas­va­va Espoo velka­an­tuu vauhdilla.

Vaik­ka kek­sit­täisi­in keinot rahoit­taa kaupun­gin kasvu, ongel­mak­si jää, ettei maa­ta ole halu­tu­im­mil­la alueil­la tarpeek­si. Kaupun­gin laidoil­la olisi tilaa, mut­ta uudet asukkaat eivät sinne halua eikä sel­l­ainen asum­i­nen tar­joa niitä kasautu­mishyö­tyjä, joiden takia kaupunkei­hin muutetaan.