14. Pientaloja vai kerrostaloja?

Päätin joukkois­taa kehit­teil­lä ole­van kir­jani Talous ja kaupun­ki, ja julka­ista sen luku ker­ral­laan kom­men­toitavak­si. Sekä kri­it­tiset että kan­nus­ta­vat kom­men­tit ovat hyvin tervetulleita.

Pääsään­töis­es­ti tar­jol­la ole­vat ton­tit pitäisi ohja­ta siihen käyt­tö­tarkoituk­seen, jos­sa niistä mak­se­taan eniten. Sehän tarkoit­taa, että niistä on eniten hyö­tyä siinä käytössä. Täl­löin tosin las­ke­taan vain hyö­tyä käyt­täjälle itselleen, ei mah­dol­lisia ulkoisia hyö­tyjä ja hait­to­ja. Kos­ka kaupunkielämä on täyn­nä ulkois­vaiku­tuk­sia, voi olla perustel­tua poike­ta tästä järjestyk­ses­tä, mut­ta se pitäisi perustel­la avoimesti. Jos perustelu ei kestä päivän­val­oa, se on toden­näköis­es­ti huono. Tarkaste­len jatkos­sa sitä, pitääkö ton­tit antaa asumiseen, toimis­toik­si vai teol­lisu­us­ton­teik­si, mut­ta aloite­taan kysymyk­ses­tä, että jos ton­tit osoite­taan asumiseen, pitääkö ne osoit­taa ker­ros- vai pientalorakentamiseen.

Tässäkin pitäisi rahan ratkaista. Jos ton­tista mak­se­taan enem­män ker­rostaloille kuin pien­taloille kaavoitet­tuna, ne pitäisi kaavoit­taa kerrostaloiksi.

Mut­ta eikö tämä merk­it­sisi, että raken­netaan vain ker­rostalo­ja? Onhan ker­rostalon isom­pi raken­nu­soikeus arvokkaampi kuin pien­talon pienem­pi rakennusoikeus.

Ei ole läh­eskään aina. Suomen pin­ta-alas­ta vain muu­ta­ma promille on sel­l­aista, johon ylipään­sä on mitään järkeä rak­en­taa ker­rostalo­ja. Vain keskeis­es­ti sijait­se­vat alueet kaupungeis­sa pää­ty­i­sivät ker­rostalo­tuotan­toon. Tämä on myös asukkaille kohdis­tu­van hyö­dyn mak­si­moin­tia. Keskeinen sijain­ti tai sijain­ti hyvien liiken­ney­hteyk­sien var­rel­la tuot­taa hyö­tyä asukkaille. Ker­rostalos­sa hyödys­tä pääsee osal­lisek­si use­ampi kuin pien­talos­sa. Juuri sik­si ker­rostalot mak­sa­vat ton­tista enem­män. Syr­jem­mäl­lä tilanne on toinen. Siel­lä ton­tit ohjau­tu­isi­vat pien­talo­rak­en­tamiseen, vaik­ka omis­ta­ja saisi vali­ta vapaasti ker­rostalo­jen ja pien­talo­jen väliltä. Pien­talo­ja siis raken­net­taisi­in, mut­ta ne oli­si­vat kauem­pana ja ker­rostalot lähempänä. Tulok­se­na olisi yhteen­las­ket­tuna vähem­män liiken­net­tä ja matkus­tamiseen haaskau­tu­vaa aikaa. On hyväo­sais­ten suosimista osoit­taa pien­taloa­sumiseen tont­te­ja, joista mak­set­taisi­in enem­män kerrostalotontteina.

Moni ajat­telee intu­iti­ivis­es­ti, että on rikkaiden suosimista antaa ton­tit siihen tarkoituk­seen, mis­sä siitä mak­se­taan enem­män, mut­ta tästä peri­aat­teesta poike­taan usein juuri rikkaiden hyväksi.

Hyvin sijait­se­vat ton­tit ovat hyviä sekä pien­talo­jen että ker­rostalo­jen rak­en­tamiseen, mut­ta niil­lä on ilmi­selvä suh­teelli­nen etu ker­rostaloille ja vähän syr­jem­mäl­lä olevil­la ton­teil­la taas pientaloille.

Tietysti muitakin näköko­htia voi esit­tää. Voidaan ajatel­la, että alueen liiken­ney­htey­det eivät kestä ker­rostalo­jen tuo­maa asukas­määrää tai että pysäköin­nin jär­jestämi­nen tulee kohtu­ut­toman vaikeak­si. Ker­rostaloalue pien­talo­jen keskel­lä voi näyt­tää ikävältä. Tätä palautet­ta kaavoituk­ses­ta vas­taa­vat lau­takun­nat saa­vat paljon pientaloasukkailta.

Tärkein syy kaavoit­taa pien­talo­ja keskeisille paikoille on kun­tien väli­nen kil­pailu hyvistä veron­mak­sajista. Pien­taloa­sukkaat ovat keskimääräin parem­pit­u­loisia. Jotkut kun­tien päät­täjistä voivat myös ajatel­la, että pien­talo­jen asukkaat äänestävät hei­dän puoluet­taan. Samas­ta syys­tä taas toiset halu­a­vat kun­tansa alueelle sosi­aal­ista asun­to­tuotan­toa. Jonkin­laiseen ennä­tyk­seen täl­lä sar­al­la ylsi Sipoo, joka oli kaavoit­tanut Karhusaa­reen tont­te­ja määräyk­sel­lä, että ton­til­la on raken­nu­soikeut­ta 500 neliötä, mut­ta sille saa rak­en­taa vain yhden asun­non. Halut­ti­in kai tor­jua slummiutumista.

Yhtä väärin kuin rak­en­taa pien­talo­ja keskeisille alueille on rak­en­taa ker­rostalo­ja kauas kaikesta. Sil­loin­han turhan moni joutuu kär­simään huonos­ta sijain­nista. Näin on kuitenkin tehty sosi­aalises­sa asun­to­tuotan­nos­sa, kun on tavoitel­tu hal­paa asum­ista ja vain sitä. Syr­jäiset ker­rostaloalueet ilman urbaane­ja mukavuuk­sia slum­mi­u­tu­vat helposti.

Nyky­isin Helsin­gin kaavoituk­ses­sa menetel­lään suurin piirtein niin kuin tässä suositel­laan. Suun­nit­teli­ja ajat­telee siis samoin kuin markki­namekanis­mi. Tosin ker­rostalo­ja raken­netaan yhä syr­jäisille paikoille. Hyvien liiken­ney­hteyk­sien var­relle ei enää raken­neta uusia pien­talo­ja. Hyvien yhteyk­sien var­rel­la on kyl­lä van­ho­ja pien­talo­ja ja jopa siir­to­la­pu­u­tarha-aluei­ta, mut­ta ne ovat peräisin ajal­ta, jol­loin alue oli vielä syrjässä.

Helsin­gin kaupunkisu­un­nit­telu­lau­takun­ta teki vuon­na 2013 onnis­tuneen opin­tomatkan Van­cou­veri­in. Kaupun­ki on kuu­luisa kau­ni­ista pil­ven­pi­irtäjistään. Kaupun­ki on panos­tanut asumiseen keskus­ta-alueel­la voimakkaasti joukkoli­iken­net­tä, jalankulkua ja pyöräi­lyä suo­si­van liiken­nepoli­ti­ikan avul­la ja rak­en­ta­mal­la keskus­ta-alueel­la ylöspäin. Isän­tien neu­vo meille oli, että pil­ven­pi­irtäjät kuu­lu­vat keskus­taan. Lähiöi­hin ne eivät sovi. Keskus­tas­sa ne mah­dol­lis­ta­vat asumisen urbaanin hyörinän keskel­lä. Lähiöis­sä samaa palk­in­toa korkeas­ta rak­en­tamis­es­ta ei syn­ny. Tämän kuul­tuani olen vähän vieras­tanut korkei­ta asuin­torne­ja Vuosaaressa.

Neu­voa rak­en­taa korkei­ta torne­ja keskus­taan ei Helsingis­sä ole nou­datet­tu eikä nykynäkymin aio­ta nou­dat­taa. Helsin­gin keskus­tas­sa korkea rak­en­t­a­mi­nen on tyystin kiel­let­ty. Halu­taan kuulem­ma var­jel­la Helsin­gin siluet­tia pur­jeve­neestä kat­sot­tuna. Sen sijaan korkei­ta raken­nuk­sia raken­netaan sinne, mihin niitä van­cou­ver­i­lais­ten isän­tiemme mielestä ei pitäisi rak­en­taa – Kalasa­ta­maan ja Pasi­laan, Vuosaa­reen ja tietysti Espooseen, jota Helsin­gin päät­täjien lin­jauk­set eivät koske.  Uskon, että tule­vat päät­täjä­sukupol­vet pitävät keskus­tan korkean rak­en­tamisen kiel­toa virheenä, mut­ta min­ul­la ei olekaan pur­jevenet­tä. Tosin niin kauan kuin meil­lä ei ole kykyä tuot­taa kau­ni­ita pil­ven­pi­irtäjiä, voi olla hyvä jät­tää ne rak­en­ta­mat­ta. Pil­ven­pi­irtäjä näkyy kauas, joten sen ulkonäöl­lä on val­ta­va merkitys.

Seu­raa­va luku tästä.

Kir­jan alku­un tästä