Korkea tontin vuokra ei tee asumisesta kalliimpaa

Pormes­tari Juhana Var­ti­ainen poisti jokin aika sit­ten kaupung­in­hal­li­tuk­sen listal­ta ton­tin­lu­ovu­tuk­sen peri­aat­teet. Tiet­tävästi hän halu­aisi lisätä kil­pailut­tamista. Kan­natan jyrkästi. 

Asun­to­jonot ja asumisen korkea hin­ta ovat ikäviä asioi­ta, mut­ta ne ovat silti hyvä merk­ki. Men­estyvään kaupunki­in halu­taan muut­taa nopeam­min kuin asun­to­ja pystytään rakentamaan.

Kun asun­to­ja on liian vähän, niukku­ut­ta voidaan säädel­lä kolmel­la tavalla:

1) Jonot­ta­mal­la.  Jono­tus­ta sovel­letaan Helsingis­sä vain asum­isoikeusasunois­sa, jois­sa jono on vuosien pitu­inen. Tukhol­mas­sa jono­tus on val­lit­se­va tapa. Siel­lä asun­to­jonos­sa ollaan tyyp­il­lis­es­ti yli kymme­nen vuot­ta. Asun­not eivät sil­loin mene niitä eniten tarvit­seville, kos­ka heil­lä ei ole mah­dol­lisu­ut­ta odot­taa vuosia.

2) Kaupun­ki val­it­see asumaan pää­sevät. Tätä sovel­letaan ARA-asunois­sa., joi­hin virkamiehet val­it­se­vat asun­toon pää­sevät kri­teere­in, jot­ka eivät ole ainakaan min­un tiedos­sani. Asun­non tarpeen kiireel­lisyys on yksi kri­teereistä, mut­ta on muitakin, kos­ka muuten tulisi perin yksipuolista asujaimistoa.

Arpomi­nen on yksi tapa kaupun­gin vali­ta asukkaat. Se on tavoista huonoin; muodol­lis­es­ti tas­a­puo­li­nen, mut­ta siinä ei voi­da ottaa mitenkään huomioon asum­is­pref­er­ensse­jä eikä sitä kuka hyö­tyy kyseis­es­tä sijain­nista eniten. Hyv­in­voin­tia haaskau­tuu val­tavasti. Sitä, että Hitas-asun­not on päädyt­ty jaka­maan arpo­ma­l­la, voi pitää jär­jestelmän henkisenä konkurssina.

3) Mak­suhalukku­u­den ja ‑kyvykkyy­den mukaan hin­nal­la. Val­taosa Helsin­gin ole­mas­sa olev­as­ta asun­tokan­nas­ta on vapaara­hoit­teisia omis­tus- tai vuokra-asun­to­ja, joi­hin pää­sevät ne, jot­ka mak­sa­vat eniten. Tämän hyvänä puole­na on, että asun­toa tarvit­se­va pystyy vaikut­ta­maan mis­sä sijait­se­vaan ja minkälaiseen asun­toon hän halu­aa. Valin­nan­varaa on tietysti enem­män sil­lä, jol­la on enem­män rahaa, mut­ta kyl­lä kaik­ki hyö­tyvät siitä, että voivat ostaa tai vuokra­ta asun­ton­sa mak­sukykyn­sä puit­teis­sa sieltä, mis­tä halu­a­vat eikä asun­toa vain osoite­ta heille mis­tä sattuu.

Niin­pä hin­ta on säätelijänä huonoista vai­h­toe­hdoista paras. Sosi­aa­li­nen tas­apaino edel­lyt­tää kuitenkin, että pien­i­t­u­loisille tehdään tilaa joko asum­istuen tai ARA-asun­to­jen kaut­ta. Puolueeni vaalio­hjel­mas­ta poiketen kan­natan itse ensisi­jais­es­ti asum­is­tukea. Kat­so peruste­lut tästä.

Lisää asuntoja ja paljon!

Asun­top­u­laan on kak­si ratkaisua. Toinen on tehdä kaupungista niin huono, ettei sinne halu­ta muut­taa. Sivu­u­tan tämän vai­h­toe­hdon. Toinen vai­h­toe­hto on rak­en­taa asun­to­ja lisää ja paljon.

Vaik­ka viime aikoina Helsinki­in on raken­net­tu ennä­tyk­sel­lisen paljon uusia asun­to­ja, asun­to­jen hin­nat ovat vain nousseet. Hin­to­jen nousu johtuu matal­ista koroista. Jos korko olisi pysyvästi nol­las­sa, kan­nat­taisi asun­nos­ta parhaal­la paikalla mak­saa kuin­ka paljon tahansa. Vähän siihen suun­taan asi­at ovat mon­es­sa maail­man metrop­o­lis­sa kehit­tyneet. Muual­la keskus­ta-asumisen hin­nan­nousu on ollut paljon rajumpaa kuin Helsingis­sä. Näin myös Tukhol­mas­sa. Jonot­ta­mi­nen Tukhol­mas­sa kos­kee vain vuokra-asuntoja.

Tar­jon­nan lisäys näkyy siinä, että metropo­lialueen laidoil­la asun­to­jen hin­nat ovat laske­neet jo yli kymme­nen vuo­den ajan. Tämä menee aivan teo­ri­an mukaan.

Asun­to­jen markki­navuokrata­so – siis se vuokrata­so joka tas­apain­ot­taa kysyn­nän ja tar­jon­nan ­–­ näyt­tä kään­tyneen kas­va­neen tar­jon­nan myötä lasku­un. Vuokranan­ta­jat eivät vain ole tilan­net­ta vielä hyväksyneet. Kyl­lä ne vuokrat koh­ta laske­vat. Pelkästään Oikotiel­lä on tar­jol­la 4200 vuokra-asuntoa.

Kenen taskuun tulot?

Kun asum­i­nen mak­saa eli aiheut­taa meno­ja, jollekin taholle koituu tästä paljon tuloja.

Kenelle tuo raha kuu­luu? Ei kenellekään, kos­ka kukaan ei ole ansain­nut sitä, elleivät korkein­taan ne Nim­byt, jot­ka ovat onnis­tuneet hidas­ta­maan kaavoitusta.

Järkev­in­tä on ohja­ta tuo raha kun­nalle, joka edus­taa kaikkia helsinkiläisiä. Ideaalises­sa maail­mas­sa se tapah­tu­isi tont­ti­maan kiin­teistöveron kaut­ta, mut­ta tässä mei­dän epätäy­del­lisessä maail­mas­samme paras tapa on, että kaupun­ki omis­taa ton­tit ja perii niistä markki­nae­htoista vuoraa.

Se mitä mon­en – esimerkik­si Helsin­gin Sanomien – on vaikea ymmärtää, että ton­tin korkea vuokra ei tee asumis­es­ta kalli­im­paa. Jos vuokrat oli­si­vat mata­lampia, asun­to­jen hin­nat oli­si­vat vas­taavasti korkeampia ja asumiskus­tan­nus yhtä iso. Asun­to­jen markki­nae­htoisi­in vuokri­inkaan ton­tin­vuokrat eivät vaiku­ta. Vai tietääkö joku kau­pal­lisen vuokranan­ta­jan, joka tar­joaa asun­toaan vuokralle alle markki­navuokran, kos­ka on saanut ton­tin edullis­es­ti. Markki­navuokrat määräy­tyvät markki­noil­la, eikä siihen vaiku­ta se, mitä kukin vuokranan­ta­ja yhtiö­vastik­keena joutuu maksamaan.

(Jos joku yrit­tää väit­tää vas­taan piirtämäl­lä kysyn­tä- ja tar­jon­takäyriä, kan­nat­taa ottaa huomioon, että tar­jon­takäyrä on pysty­suo­ra, kos­ka sitä rajoit­taa tont­tien saatavuus.)

Joku voi ajatel­la, että jos ton­tin vuokrat ovat korkeat eikä markki­navuokra jous­ta ylöspäin, vuokra-asun­to­jen tar­jon­ta vähenisi, mut­ta ei siinä käy niin. Kos­ka asun­to­jen myyn­ti­hin­nat lask­i­si­vat, vuokranan­ta­jat saisi­vat ihan saman reaal­i­tuo­ton asun­noilleen kuin ennenkin.

Tietysti jos olet jo ostanut asun­non, sin­un kan­nat­taa toivoa vuokran laske­van, kos­ka asum­is­menosi laske­vat ja omis­ta­masi asun­non arvo nousee.

Kos­ka asun­to­tuotan­to riip­puu siitä, kuin­ka paljon kaupun­ki pystyy vapaut­ta­maan tont­te­ja rak­en­tamiseen, mah­dol­lisim­man korkeat tont­ti­t­u­lot edis­tävät asuntotuotantoa.

 

Pormes­tari Juhani Var­ti­ainen poisti jokin aika sit­ten kaupung­in­hal­li­tuk­sen lis­toil­ta ton­tin­lu­ovu­tuk­sen peri­aat­teet. Ilmeis­es­ti hän aikaa viedä ton­tin­lu­ovu­tus­ta markki­nae­htoisem­paan suuntaan.

Kan­natan jyrkästi.

Miten luovuttaisin tontit?

Helsin­ki tilasi jokin aika sit­ten Aal­to-yliopis­ton talousti­eteen laitok­selta selvi­tyk­sen ton­tin­lu­ovu­tuk­ses­ta. Siinä todet­ti­in samoin perustein kuin yllä esitin, että tont­tien korkea hin­ta ei tee asumis­es­ta kalli­im­paa, ja suositelti­in tont­tien luovut­tamista kil­pailut­ta­mal­la. Kil­pailut­ta­mi­nen on kuitenkin jäänyt yhä pienem­pään rooli­in. Yleisenä peri­aat­teena olisi ton­tin hin­nan perus­teena käytet­ty asiantun­ti­jalausun­to (tai kolme lausun­toa) ja tämän tästä las­ket­tu vuo­sivuokra,. joka on neljä pros­ent­tia ton­tin arvos­ta. Vuokraa nos­te­taan kulut­ta­jahin­tain­deksin mukaan. Niin­pä tuo neljä pros­ent­tia vas­taa reaalikorkoa.

Nuo hin­ta-arviot eivät ole men­neet aivan put­keen. Sen näkee siitä, että raken­nusy­htiöt tekevät parhaan tilin parhail­la paikoil­la sijait­sevil­la ton­teil­la. Ne ovat toisin sanoen saa­neet ton­tin aivan liian halvalla.

Ymmärtääk­seni tämän takia pormes­tari Var­ti­ainen poisti peri­aatelin­jauk­sen kaupung­in­hal­li­tuk­sen listalta.

Minä lask­isin ton­tin vuokrien perus­teena ole­vaa korkoa neljästä pros­en­tista kolmeen tai ehkä vieläkin alem­mas, ja tämän jäl­keen kil­pailut­taisin ton­tit kyn­nys­ra­hal­la. Tai oikeas­t­aan pois­taisin koko koron käsit­teen, kos­ka jos ton­tit luovute­taan vuokraa­mal­la, olen­naista on määrit­tää sopi­va vuo­sivuokra ja uno­htaa kaik­ki epämääräiset laskel­mat ton­tin arvosta.

Kil­pailu­tus on tapa saa­da ton­teista mak­si­maa­li­nen tulo ilman, että se jar­rut­taa rak­en­tamista. Hin­ta ei rajoi­ta tont­tien menekkiä, kos­ka yksikään tont­ti ei jää luovut­ta­mat­ta. Liian korkea kiin­teä hin­ta sen sijaan voi johtaa siihen, että ton­tille löy­dy ottajaa.

Kil­pailu­tus on myös avoin tapa, joka ei jätä tilaa kysymyk­sille, mik­si kaupun­ki suosii sitä tai tätä tahoa.

Virkamiehet halu­si­vat korkeam­man neljän pros­entin reaa­liko­ron, jot­ta ton­tin­vuokrat eivät lask­isi. En ymmär­rä tätä ajat­telua lainkaan.  Pel­lon tuot­to ei määräy­dy pel­lon hin­nan mukaan vaan pel­lon hin­ta riip­puu sen vuosit­tais­es­ta tuo­to­s­ta ja käyte­tys­tä koros­ta. Hin­ta = tuotto/r. Aivan samoin ton­tin arvo riip­puu sen tuo­mas­ta vuosit­tais­es­ta hyödys­tä (vrt. pel­lon sato) ja hin­ta on hyö­ty jaet­tuna korol­la. Kun lasken­tako­rko nos­te­taan korkeak­si, kil­pail­tu vuokra ei siitä nouse, mut­ta ton­tin mah­dolli­nen vuokras­ta johdet­tu myyn­ti­hin­ta laskee.

Jos korkona pide­tään neljää pros­ent­tia, ton­tin myyn­ti­hin­ta on sen vuo­sivuokra x 25. Jos korko on kak­si, ton­tin hin­ta onkin vuo­sivuokra x 50.

Täl­lä ei ole merk­i­tys­tä niin kauan kun ton­tit luovute­taan vuokraa­mal­la ja vuokra kil­pailute­taan, mut­ta se muut­tuu olen­naisek­si, jos vuokraan liit­tyy optio ostaa tont­ti. Kokoomus tiet­tävästi halu­aisi myy­dä ton­tit, ”kos­ka ihmisil­lä on oikeus omis­taa”, mut­ta sil­loin myyn­ti­hin­nan pitäisi olla suh­teessa vuokraan sel­l­ainen, että molem­mat vai­h­toe­hdot ovat yhtä hyviä. Jos myyn­ti­hin­ta on vuo­sivuokra x 25 ja vuokraan sisäl­tyy osto-optio, kaik­ki käyt­tävät osto-optio­ta, kos­ka hin­ta on liian hal­pa suh­teessa vuokraan.

Pitäisin vuokraus­ta pää­vai­h­toe­htona, kos­ka pääo­ma on kaupungille halvem­paa kuin yksi­ty­isille yri­tyk­sille tai kotitalouksille.

On tapauk­sia, jois­sa ton­tit kan­nat­taa luovut­taa ”kauneuskil­pailun” tulok­se­na, mut­ta sen pitäisi olla poikkeus.

Siis­pä hyvä arvaus sopi­vas­ta vuo­sivuokras­ta, siitä per­itään ehkä 80 % ja ton­tit kil­pailute­taan kynnysrahakilpailuna.

Mik­si en esitä sataa pros­ent­tia hyvästä arvauk­ses­ta? Hyvä arvaus voi olla liian korkea ja sil­loin tont­ti ei menisi kau­pak­si, ellei hyväksytä negati­ivista kyn­nys­ra­haa, mikä taas olisi aika outoa. Kun se on vähän alle, kyn­nys­ra­ha jous­taa suh­dan­neti­lanteen mukaan ja rak­en­t­a­mi­nen pysyy tasaise­na. Ei käy niin kuin Espoolle Suurpel­los­sa, kun kaupun­ki oli liian ahne, ton­tit eivät men­neet kau­pak­si ja koko asuinalueen rak­en­t­a­mi­nen pysähtyi. Suurpel­los­sa ei ollut kyse kaupun­gin per­imästä hin­nas­ta tai vuokras­ta vaan kaupun­gin per­imästä arvon­leikkauk­ses­ta, mut­ta logi­ik­ka on sama.

= = = =

Olen keskustel­lut ton­tin­lu­ovu­tuk­sen peri­aat­teista pormes­tarin kanssa puhe­lim­itse, mut­ta nämä lin­jauk­set ovat omi­ani. Odotan jän­ni­tyk­sel­lä, mitä Var­ti­ainen esit­tää. Ole­tan sieltä tule­van jotain saman suuntaista.