Seurakuntayhtymä esittää kohtuuttomalta vaikuttavia vuokrakorotuksia Lehtisaaressa

Jos ostat ton­tin ja raken­nat siihen itselle­si talon ja ton­tin sijain­ti muut­tuu tämän jäl­keen kaupunki­rak­en­teen kehi­tyk­sen vuok­si arvokkaam­mak­si,  asun­non arvon­nousu kuu­luu sin­ulle. Jos taas vuokraat ton­tin ja maan arvo nousee, arvon­nousu kuu­luu ton­tin omis­ta­jalle, minkä seu­rauk­se­na maan­vuokra nousee joko pikkuhil­jaa tai ker­tarysäyk­sel­lä, siitä riip­puen, mitä asi­as­ta on vuokra­sopimuk­seen ymmär­ret­ty kirjoittaa.

Taval­laan olisi oikeu­den­mukaista ja loogista, että maan vuokra olisi uusis­sa ja van­hois­sa vuokra­sopimuk­sis­sa saman­laisil­la alueil­la suun­nilleen samal­la tasol­la. Tästä tietysti van­ho­jen talo­jen asukkaat ovat aivan eri mieltä.

Lehti­saa­res­sa maa­ta omis­ta­vat Van­taan ja Helsin­gin seu­rakun­tay­htymät ovat korot­ta­mas­sa van­ho­jen ker­rostalo­jen vuokraa todel­la paljon. Ton­tin­vuokrat ovat nouse­mas­sa yli viiteen euroon huonei­s­toneliötä kohden kuus­sa. Hätään­tyneet asukkaat ovat otta­neet yhteyt­tä myös min­u­un. Kaupung­in­val­tu­utet­tu ei kuitenkaan voi vaikut­taa seu­rakun­tay­htymän kuin äänestämäl­lä kirkollisvaaleissa. 

Halu­an kuitenkin sanoa mielip­i­teenäni, että seu­rakun­tay­htymät ovat minus­ta tässä asi­as­sa väärässä.

Ensin sanon kuitenkin, että yksi asukkaiden käyt­tämä peruste on väärä. Se, että kirkko on saanut maat lahjoituk­se­na 1500-luvul­ta, ei ole peruste, jon­ka vuok­si maa pitäisi vuokra­ta ulos hal­val­la. Kyl­lä se on kaikkien seu­rakun­ta­lais­ten omaisu­ut­ta ja sitä pitää käyt­tää tas­a­puolis­es­ti kaikkien hyödyksi.

Min­un käsi­tyk­seni mukaan tont­tien vuokrat ovat nouse­mas­sa tasolle, jota maan­omis­ta­ja ei voisi mitenkään saa­da tyhjästä ton­tista. Vuokra ylit­tää siis markkinahinnan.

Jo raken­netun talon alla olev­as­ta ton­tista voi vaa­tia markki­navuokraa korkeam­paa vuokraa, kos­ka talo on ton­til­la pant­ti­vank­i­na. Jos talos­sa olisi pyörät, kukaan ei yrit­täisi tuol­laista vuokraa, kos­ka talo kan­nat­taisi siirtää muualle, mut­ta talois­sa ei ole pyöriä. Nyt seu­rakun­tay­htymä pyrkii taval­laan per­imään vuokraa myös raken­nuk­ses­ta, jota se ei omista.

Seu­rakun­tay­htymä perustelee asi­aa suun­nilleen näin: He ovat arvioi­neet maan arvok­si 1 500 – 1 700 €/k‑m2. Tuot­to­vaa­timuk­sek­si he ovat päät­täneet 5%. Näin lask­ien vuokrak­si tulisi 6,25 – 7,08 €/k‑m2 eli jotain 7 – 9 €/m2. (Ker­rosneliöitä on noin 20 % enem­män kuin huoneistoneliöitä)

Ensim­mäi­nen ongel­ma kos­kee tuo­ta maan hin­taa. Helsin­gin kaupun­ki myy paljon parem­mil­ta paikoil­ta rak­en­tam­a­ton­ta maa­ta tar­jouskil­pailuil­la, eikä tuol­laisi­in neliöhin­toi­hin päästä kuin ani­har­voin. Tuo arvio maan hin­nas­ta tun­tuu kovin korkealta.

Asukkaat väit­tävät seu­rakun­tay­htymän määrit­täneen tuon hin­tata­son ranta­ton­teista, jota on myy­ty riv­i­talo­jan varten. Tätä min­un on vaikea uskoa, kos­ka peruste ei pätisi miltään osalta. Ranta­tont­ti on eri asia kun tont­ti keskel­lä saar­ta, eikä riv­i­talo­jen ker­rosneliöhin­to­ja voi ver­ra­ta ker­rostalo­jen kerrosneliöhintoihin.

Suurem­pi ongel­ma kuitenkin on tuo viiden pros­entin tuottovaatimus.

Jos puhutaan maan markki­na-arvos­ta, on vuokran ja hin­nan välil­lä yhteys, joka riip­puu korkokan­nas­ta. Yhteys menee niin päin, että maan tuot­to määrää maan arvon — ei niin, että maan arvo määrää sen tuo­ton. Jos tuot­to on kiin­teä, maan arvo on sitä suurem­pi, mitä alem­mat ovat korot.

Kuvitelka­amme tont­ti, jos­ta ollaan valmi­ita mak­samaan kuukausit­taisi­na asumisku­luina 3 €/m2/kk eli 36 €/m2/vuosi. Kuin­ka paljon ton­tista kan­nat­taa mak­saa, jos ost­a­mi­nen olisi vuokraamisen vai­h­toe­htona? Sil­loin­han osta­jan olisi otet­ta­va vas­taavasti suurem­pi asun­to­laina, jos­ta mak­se­taan vuo­tu­ista korkoa. Jos korko olisi 1%, ton­tista kan­nat­taisi mak­saa 3 600 €/k‑m2. Kah­den pros­entin korol­la maan myyn­ti­hin­naksi muo­dos­tu­isi 1 800 € ja viiden pros­entin korol­la 720 €/kk.

Olen­naista on siis, että korko vaikut­taa suo­raan maan arvoon.

Kyse on reaa­liko­ros­ta, siis inflaa­tion ylit­tävästä koros­ta, joka on nyt nol­las­sa tai jopa vähän sen ali, joten maas­ta kan­nat­taisi oikeas­t­aan mak­saa mitä hyvän­sä, mut­ta kukaan ei kai kuvit­tele, että tämä tilanne jatkuisi pitkään. Järkevä ton­tin myyn­ti­hin­ta ei riipu het­kel­lis­es­tä koros­ta, vaan sen olete­tus­ta tasos­ta tulevaisuudessa.

Pitkään alhaal­la olleet korot ovat nos­ta­neet maan arvoa. Jos korko­ta­so olisi todel­la viisi pros­ent­tia reaa­liko­rkona las­ket­tuna, maan arvo olisi aivan olen­nais­es­ti mata­lampi — ei siis lähel­läkään 1500 €/m2.

On täysin epälo­ogista yhdis­tää keskenään viiden pros­entin tuot­to­vaa­timus ja mata­lan koron infla­toima maan arvo. Tämä on se koh­ta, jos­sa kirkon rahakirstun var­ti­jat laske­vat väärin.

Helsin­ki perii ton­tin vuokris­sa muodol­lis­es­ti neljä pros­ent­tia ton­tin arvos­ta, mut­ta vuokran perus­teena ei käytetä mata­lan korko­ta­son infla­toimaa tont­tien myyn­ti­hin­taa. On aivan taval­lista myy­dä tont­ti yhdel­lä hin­nal­la ja vuokra­ta viere­inen tont­ti vuokral­la, joka perus­tuu puol­ta pienem­pään maan arvoon. Todel­lisu­udessa kaupun­ki siis perii maan­vuokrana noin kak­si pros­ent­tia maan todel­lis­es­ta arvosta.

Seu­rakun­tay­htymä on sanonut, että vaik­ka korot nyt ovat mata­lal­la, joskus tule­vaisu­udessa ne voivat nous­ta ja sil­loin viisi pros­ent­tia olisi aivan kelvolli­nen vuokra. Niin olisi, muit­ta vas­taavasti tont­ti­maan arvo olisi laskenut.

Oma käsi­tyk­seni on, että Lehti­saa­res­sa oikean maan­vuokra olisi jotain noin 3 €/m2/kk, jopa sen alle.

= = =

Me muuten kaavoitimme kaupunkisu­un­nit­telu­lau­takun­nas­sa seu­rakun­tay­htymille aika paljon lisää raken­nu­soikeut­ta Lehti­saa­reen. Kovasti on odotet­tu, että han­kkeet käyn­nisty­i­sivät. Tyhjän pant­ti­na pidet­tävästä raken­nus­maas­ta menee ran­gais­tus­lu­on­toinen korotet­tu kiinteistövero.

Jos nämä maat luovutet­taisi­in rak­en­tamiseen vuokra­tont­teina, saataisi­in myös arvio käyvästä vuokratasosta.