Seurakuntayhtymä esittää kohtuuttomalta vaikuttavia vuokrakorotuksia Lehtisaaressa

Jos ostat ton­tin ja raken­nat siihen itselle­si talon ja ton­tin sijain­ti muut­tuu tämän jäl­keen kaupunki­rak­en­teen kehi­tyk­sen vuok­si arvokkaam­mak­si,  asun­non arvon­nousu kuu­luu sin­ulle. Jos taas vuokraat ton­tin ja maan arvo nousee, arvon­nousu kuu­luu ton­tin omis­ta­jalle, minkä seu­rauk­se­na maan­vuokra nousee joko pikkuhil­jaa tai ker­tarysäyk­sel­lä, siitä riip­puen, mitä asi­as­ta on vuokra­sopimuk­seen ymmär­ret­ty kirjoittaa.

Taval­laan olisi oikeu­den­mukaista ja loogista, että maan vuokra olisi uusis­sa ja van­hois­sa vuokra­sopimuk­sis­sa saman­laisil­la alueil­la suun­nilleen samal­la tasol­la. Tästä tietysti van­ho­jen talo­jen asukkaat ovat aivan eri mieltä.

Lehti­saa­res­sa maa­ta omis­ta­vat Van­taan ja Helsin­gin seu­rakun­tay­htymät ovat korot­ta­mas­sa van­ho­jen ker­rostalo­jen vuokraa todel­la paljon. Ton­tin­vuokrat ovat nouse­mas­sa yli viiteen euroon huonei­s­toneliötä kohden kuus­sa. Hätään­tyneet asukkaat ovat otta­neet yhteyt­tä myös min­u­un. Kaupung­in­val­tu­utet­tu ei kuitenkaan voi vaikut­taa seu­rakun­tay­htymän kuin äänestämäl­lä kirkollisvaaleissa. 

Halu­an kuitenkin sanoa mielip­i­teenäni, että seu­rakun­tay­htymät ovat minus­ta tässä asi­as­sa väärässä.

Ensin sanon kuitenkin, että yksi asukkaiden käyt­tämä peruste on väärä. Se, että kirkko on saanut maat lahjoituk­se­na 1500-luvul­ta, ei ole peruste, jon­ka vuok­si maa pitäisi vuokra­ta ulos hal­val­la. Kyl­lä se on kaikkien seu­rakun­ta­lais­ten omaisu­ut­ta ja sitä pitää käyt­tää tas­a­puolis­es­ti kaikkien hyödyksi.

Min­un käsi­tyk­seni mukaan tont­tien vuokrat ovat nouse­mas­sa tasolle, jota maan­omis­ta­ja ei voisi mitenkään saa­da tyhjästä ton­tista. Vuokra ylit­tää siis markkinahinnan.

Jo raken­netun talon alla olev­as­ta ton­tista voi vaa­tia markki­navuokraa korkeam­paa vuokraa, kos­ka talo on ton­til­la pant­ti­vank­i­na. Jos talos­sa olisi pyörät, kukaan ei yrit­täisi tuol­laista vuokraa, kos­ka talo kan­nat­taisi siirtää muualle, mut­ta talois­sa ei ole pyöriä. Nyt seu­rakun­tay­htymä pyrkii taval­laan per­imään vuokraa myös raken­nuk­ses­ta, jota se ei omista.

Seu­rakun­tay­htymä perustelee asi­aa suun­nilleen näin: He ovat arvioi­neet maan arvok­si 1 500 – 1 700 €/k‑m2. Tuot­to­vaa­timuk­sek­si he ovat päät­täneet 5%. Näin lask­ien vuokrak­si tulisi 6,25 – 7,08 €/k‑m2 eli jotain 7 – 9 €/m2. (Ker­rosneliöitä on noin 20 % enem­män kuin huoneistoneliöitä)

Ensim­mäi­nen ongel­ma kos­kee tuo­ta maan hin­taa. Helsin­gin kaupun­ki myy paljon parem­mil­ta paikoil­ta rak­en­tam­a­ton­ta maa­ta tar­jouskil­pailuil­la, eikä tuol­laisi­in neliöhin­toi­hin päästä kuin ani­har­voin. Tuo arvio maan hin­nas­ta tun­tuu kovin korkealta.

Asukkaat väit­tävät seu­rakun­tay­htymän määrit­täneen tuon hin­tata­son ranta­ton­teista, jota on myy­ty riv­i­talo­jan varten. Tätä min­un on vaikea uskoa, kos­ka peruste ei pätisi miltään osalta. Ranta­tont­ti on eri asia kun tont­ti keskel­lä saar­ta, eikä riv­i­talo­jen ker­rosneliöhin­to­ja voi ver­ra­ta ker­rostalo­jen kerrosneliöhintoihin.

Suurem­pi ongel­ma kuitenkin on tuo viiden pros­entin tuottovaatimus.

Jos puhutaan maan markki­na-arvos­ta, on vuokran ja hin­nan välil­lä yhteys, joka riip­puu korkokan­nas­ta. Yhteys menee niin päin, että maan tuot­to määrää maan arvon — ei niin, että maan arvo määrää sen tuo­ton. Jos tuot­to on kiin­teä, maan arvo on sitä suurem­pi, mitä alem­mat ovat korot.

Kuvitelka­amme tont­ti, jos­ta ollaan valmi­ita mak­samaan kuukausit­taisi­na asumisku­luina 3 €/m2/kk eli 36 €/m2/vuosi. Kuin­ka paljon ton­tista kan­nat­taa mak­saa, jos ost­a­mi­nen olisi vuokraamisen vai­h­toe­htona? Sil­loin­han osta­jan olisi otet­ta­va vas­taavasti suurem­pi asun­to­laina, jos­ta mak­se­taan vuo­tu­ista korkoa. Jos korko olisi 1%, ton­tista kan­nat­taisi mak­saa 3 600 €/k‑m2. Kah­den pros­entin korol­la maan myyn­ti­hin­naksi muo­dos­tu­isi 1 800 € ja viiden pros­entin korol­la 720 €/kk.

Olen­naista on siis, että korko vaikut­taa suo­raan maan arvoon.

Kyse on reaa­liko­ros­ta, siis inflaa­tion ylit­tävästä koros­ta, joka on nyt nol­las­sa tai jopa vähän sen ali, joten maas­ta kan­nat­taisi oikeas­t­aan mak­saa mitä hyvän­sä, mut­ta kukaan ei kai kuvit­tele, että tämä tilanne jatkuisi pitkään. Järkevä ton­tin myyn­ti­hin­ta ei riipu het­kel­lis­es­tä koros­ta, vaan sen olete­tus­ta tasos­ta tulevaisuudessa.

Pitkään alhaal­la olleet korot ovat nos­ta­neet maan arvoa. Jos korko­ta­so olisi todel­la viisi pros­ent­tia reaa­liko­rkona las­ket­tuna, maan arvo olisi aivan olen­nais­es­ti mata­lampi — ei siis lähel­läkään 1500 €/m2.

On täysin epälo­ogista yhdis­tää keskenään viiden pros­entin tuot­to­vaa­timus ja mata­lan koron infla­toima maan arvo. Tämä on se koh­ta, jos­sa kirkon rahakirstun var­ti­jat laske­vat väärin.

Helsin­ki perii ton­tin vuokris­sa muodol­lis­es­ti neljä pros­ent­tia ton­tin arvos­ta, mut­ta vuokran perus­teena ei käytetä mata­lan korko­ta­son infla­toimaa tont­tien myyn­ti­hin­taa. On aivan taval­lista myy­dä tont­ti yhdel­lä hin­nal­la ja vuokra­ta viere­inen tont­ti vuokral­la, joka perus­tuu puol­ta pienem­pään maan arvoon. Todel­lisu­udessa kaupun­ki siis perii maan­vuokrana noin kak­si pros­ent­tia maan todel­lis­es­ta arvosta.

Seu­rakun­tay­htymä on sanonut, että vaik­ka korot nyt ovat mata­lal­la, joskus tule­vaisu­udessa ne voivat nous­ta ja sil­loin viisi pros­ent­tia olisi aivan kelvolli­nen vuokra. Niin olisi, muit­ta vas­taavasti tont­ti­maan arvo olisi laskenut.

Oma käsi­tyk­seni on, että Lehti­saa­res­sa oikean maan­vuokra olisi jotain noin 3 €/m2/kk, jopa sen alle.

= = =

Me muuten kaavoitimme kaupunkisu­un­nit­telu­lau­takun­nas­sa seu­rakun­tay­htymille aika paljon lisää raken­nu­soikeut­ta Lehti­saa­reen. Kovasti on odotet­tu, että han­kkeet käyn­nisty­i­sivät. Tyhjän pant­ti­na pidet­tävästä raken­nus­maas­ta menee ran­gais­tus­lu­on­toinen korotet­tu kiinteistövero.

Jos nämä maat luovutet­taisi­in rak­en­tamiseen vuokra­tont­teina, saataisi­in myös arvio käyvästä vuokratasosta.

20 vastausta artikkeliin “Seurakuntayhtymä esittää kohtuuttomalta vaikuttavia vuokrakorotuksia Lehtisaaressa”

  1. Vuokra­tont­ti ja yhtiölaina yms. ovat hie­man petol­lisia: ne tekevät asumis­es­ta alus­sa hal­paa, mut­ta asumiskus­tan­nusten nousu myöhem­min on niihin sisäänrakennettuna.

    Vastaa

  2. OS: “Jos ostat ton­tin, ja raken­nat siihen itselle­si talon ja ton­tin sijain­ti muut­tuu tämän jäl­keen kaupunki­rak­en­teen kehi­tyk­sen vuok­si arvokkaam­mak­si asun­non arvon­nousu kuu­luu sin­ulle. Jos taas vuokraat ton­tin, ja maan arvo nousee, arvon­nousu kuu­luu ton­tin omis­ta­jalle…”

    Oho? Juuri, kun olin tätä blo­gia seu­raa­mal­la oppin­ut, että kyseessä olisi ansioton arvon­nousu, joka pitäisi heti välit­tömästi kon­fiskoi­da kun­nan kas­san täytteeksi.

    OS: “Kyl­lä se on kaikkien seu­rakun­ta­lais­ten omaisu­ut­ta ja sitä pitää käyt­tää tas­a­puolis­es­ti kaikkien hyödyksi.”

    Niin — toisin kuin kun­nan omaisu­us, jota suo­ras­taan pitää jakaa har­voille ja val­i­tu­ille mm. ARA- ja HITAS-lot­tovoit­to­jen muodossa!

    Vastaa

    1. Maapo­h­jan ansioton arvon­nousu kos­kee yleen­sä kaavoit­tam­a­ton­ta maa­ta, ei asun­to­ja. Kiin­teistöverol­la voidaan jonkin ver­ran verot­taa arvon­nousua, mut­ta sen käyt­tö on Suomes­sa marginaalista.

      Vastaa

  3. Lähtöko­htais­es­ti kai omis­ta­ja pyrkii saa­maan omaisu­udelleen mah­dol­lisim­man hyvän tuo­ton. Ei osake­si­joit­ta­jakaan pyri laske­maan omis­tamien­sa yhtiöi­den tuot­toa keskiar­voon, jos joku sat­tuisi tuot­ta­maan keskimääräistä parem­min. Samas­ta syys­tä seu­rakun­nal­la on mah­dol­lisu­us pyytää kiin­teistöistään kovem­paa rahaa kuin kaupun­ki, jos nykyi­nen asun­toy­htiö tai joku muu sen suos­tuu maksamaan.

    Tot­ta kai raken­nuk­sen pois­t­a­mi­nen kiin­teistöltä vuokra­suh­teen päät­tyessä on kallista. Se on ollut kuitenkin kaikkien tiedos­sa jo siinä vai­heessa kun maan­vuokra­sopimus­ta olti­in tekemässä, jol­loin asi­aan on ollut mah­dol­lisu­us varautua jo vuokra­sopimus­ta tehtäessä.

    Vastaa

  4. Ei vuokra­ton­tille koskaan kan­na­ta rak­en­taa mitään. Tont­ti on aina ostet­ta­va itselle ennen rak­en­tamista. Ton­tin omis­ta­ja voi määrätä minkä tahansa vuokran ton­tille, jos vuokra­sopimuk­ses­sa ei ole määritel­ty vuokran perustet­ta. Rak­en­ta­ja on täysin vuokranan­ta­jan armoil­la. Hänen on jopa puret­ta­va raken­nuk­sen­sa, jos vuokra­sopimus jostakin syys­tä, esim. vuokrari­itaan, raukeaa. Tämä on nykya­jan vas­tine torpparilaitokselle.

    Vastaa

  5. Ode, eri­no­maista. Juuri täl­laista konkreet­tista kan­nan­ot­toa tarvi­taan. Sait noin tuhat ään­tä juuri Lehti­saares­ta. Olet ensim­mäi­nen poli­itikko, joka uskaltaa sanoa ääneen totu­u­den. Jat­ka samaan rataan niin saadaan Helsingistä oikeasti muka­va paik­ka asua. Toimis­tot voi rak­en­taa Espooseen!

    Vastaa

  6. Osmo Soin­in­vaara:
    Maapo­h­jan ansioton arvon­nousu kos­kee yleen­sä kaavoit­tam­a­ton­ta maa­ta, ei asun­to­ja. Kiin­teistöverol­la voidaan jonkin ver­ran verot­taa arvon­nousua, mut­ta sen käyt­tö on Suomes­sa marginaalista.

    Eli siis vaik­ka maan­omis­ta­ja olisi valmis oma­l­la kus­tan­nuk­sel­la saat­ta­maan raaka­maan raken­nuskun­toon, kus­tan­ta­isi välit­tömän infra­struk­tu­urin ja osal­lis­tu­isi myös mui­hin yhteiskun­nan kului­hin tuhdil­la kaavoitus­mak­sul­la, niin ei käy kos­ka ansioton arvonnousu?

    Samal­la jos toinen maan­omis­ta­ja lähin­nä kat­se­lee vuo­de­naiko­jen vai­h­tu­mista XO kon­jakkia siemaillen Esplanaadil­la ole­van toimis­ton­sa ikku­nas­ta samal­la kun vuokrat­u­lot raken­ne­tu­ista ton­teista kili­sevät tilille, niin arvon­nousu on ihan ok, kos­ka hom­mas­sa ei ole mitään ansiotonta?

    Jotenkin häm­men­tävää, mut­ta tämä ris­tiri­ita tietysti pois­tuu näp­pärästi sit­ten kun kun­ta on sosial­isoin­ut kaiken raken­nus­maan ja kansa on puoluei­den maaorjina…

    Vastaa

  7. Olen ihme­tel­lyt kanssa tuot­to­pros­ent­tia. Espoos­sa sama jut­tu, kaupun­ki halu­aa 4 % tuo­ton vuokra­ton­teista. Osas­sa Espoo­ta on van­ho­ja sopimuk­sia jot­ka raukeaa 5–10 vuo­den sisäl­lä ja sit­ten olisi tulos­sa hirmukorotuksia.

    Vastaa

  8. Tääl­lä kanssa yksi huolestunut kansalainen kysyy että mitä järkeä on Hitas vuokranalen­nuk­sis­sa? Nor­maalit ihmiset saa­vat mak­saa nekin alen­nuk­set omis­sa kiin­teistöverois­saan ja ton­tin­vuokris­saan. Vihreät ja demar­it, eri­ar­voisu­u­den edunvalvojat!

    Vastaa

  9. Tämä oli tärkeää sanoa ääneen. Seu­rakun­tien kaavailemat koro­tuk­set Lehti­saaren maan­vuokra-asi­as­sa ovat täysin kohtu­ut­toma­l­la tasol­la. Seu­rakun­tien pää­työ tun­tuu kaiken kaikki­aan ole­van kiin­teistöbis­nek­sessä, mikä aset­taa koko kirkon arve­lut­tavaan ase­maan. Ihme­tyt­tää myös kirkon halut­to­muus myy­dä tont­te­ja, vaik­ka lunas­tus­pykälä pääsään­töis­es­ti kuu­luu uusit­tavi­in vuokrasopimuksiin.

    Vastaa

  11. Samu R:
    Tämä oli tärkeää sanoa ääneen. Seu­rakun­tien kaavailemat koro­tuk­set Lehti­saaren maan­vuokra-asi­as­sa ovat täysin kohtu­ut­toma­l­la tasol­la. Seu­rakun­tien pää­työ tun­tuu kaiken kaikki­aan ole­van kiin­teistöbis­nek­sessä, mikä aset­taa koko kirkon arve­lut­tavaan ase­maan. Ihme­tyt­tää myös kirkon halut­to­muus myy­dä tont­te­ja, vaik­ka lunas­tus­pykälä pääsään­töis­es­ti kuu­luu uusit­tavi­in vuokrasopimuksiin. 

    Itse kyl­lä ymmär­rän kirkkoa: se ottaa maas­ta sen tuo­ton, minkä siitä saa. Tyh­mä on ollut se, joka on rak­en­tanut huonos­ti siir­tyvän raken­nuk­sen vuokra­maalle ja luot­tanut vuokranan­ta­jan hyväntahtoisuuteen.

    Vuokra­sopimus­ta uusit­taes­sa maan arvo on käytän­nössä raaka­maan arvo + raken­nuk­sen arvo, kos­ka — kuten Soin­in­vaara hyvin tote­si — raken­nus on panttivankina.

    Vastaa

    1. Tämä gvar­maankin menee oikeueen ja oikeus kohtu­ullis­taa vuokran, mut­ta sinä aikana asun­tokaup­pa seisoo ja osa asun­noista jää tyhjilleen.

      Vastaa

  12. Jos kat­so­taan noiden Lehti­saaren tont­tien arvoa tyhjinä, siis jos niil­lä ei olisi mitään raken­nuk­sia, 1500–1700 euroa neliöltä lie­nee ihan real­isti­nen hin­ta. Rak­en­ta­mat­tom­i­na kyseessähän oli­si­vat ton­tit, jot­ka ovat hyväl­lä raken­nu­s­paikalla ja jois­sa park­keer­aus on maan päällä. 

    Vaik­ka sijain­ti on huonom­pi kuin jois­sain kaupun­gin myymis­sä kohteis­sa, uusil­la alueil­la pitää usein paa­lut­taa, eristää poh­javesiä kel­lareista ja rak­en­taa autopaikko­ja ahtaille ton­teille, se nos­taa raken­nuskus­tan­nuk­sia ja alen­taa toki noista ton­teista saatavaa hintaa. 

    Minus­ta 1500–1700 euroa neliötä on Lehti­saa­res­sa ihan real­isti­nen ker­rostalo­ton­tin hinta.

    Tuot­to­vaa­timus sen sijaan on kyl­lä aika paljon yläkan­tis­sa. 3 % ton­tin hin­nas­ta voisi olla suun­nilleen kohtu­ulli­nen maan­vuokra­sopimuk­sen hin­ta, kun se sido­taan indeksiin.

    Vastaa

  13. Pet­teri:
    Jos kat­so­taan noiden Lehti­saaren tont­tien arvoa tyhjinä, siis jos niil­lä ei olisi mitään raken­nuk­sia, 1500–1700 euroa neliöltä lie­nee ihan real­isti­nen hin­ta. Rak­en­ta­mat­tom­i­na kyseessähän oli­si­vat ton­tit, jot­ka ovat hyväl­lä raken­nu­s­paikalla ja jois­sa park­keer­aus on maan päällä. 

    Vaik­ka sijain­ti on huonom­pi kuin jois­sain kaupun­gin myymis­sä kohteis­sa, uusil­la alueil­la pitää usein paa­lut­taa, eristää poh­javesiä kel­lareista ja rak­en­taa autopaikko­ja ahtaille ton­teille, se nos­taa raken­nuskus­tan­nuk­sia ja alen­taa toki noista ton­teista saatavaa hintaa. 

    Minus­ta 1500–1700 euroa neliötä on Lehti­saa­res­sa ihan real­isti­nen ker­rostalo­ton­tin hinta.

    Tuot­to­vaa­timus sen sijaan on kyl­lä aika paljon yläkan­tis­sa. 3 % ton­tin hin­nas­ta voisi olla suun­nilleen kohtu­ulli­nen maan­vuokra­sopimuk­sen hin­ta, kun se sido­taan indeksiin.

    1500–1700 euroa ker­rosneliömetriltä on todel­la paljon. Ja se on ihan eri asia kuin 1500–1700 euroa neliömetriltä.

    Vastaa

  14. Suomes­sa on omaisu­u­den suo­ja ja omis­ta­ja voi tehdä omaisu­udel­laan pitkälti mitä lystää, nyt asukkaat menevät oikeu­teen ja tule­vat häviämään tämän. 5% tuot­tavaadet­ta tuskin pide­tään kohtu­ut­tomana. Ihan ver­tailu­na mm. kirkkon­um­mel­la vuokra­ton­teista pide­tään. 6% tuot­to­vaadet­ta yksi­ty­isil­lä markki­noil­la. On tot­ta että seu­rakun­ta on vahvem­mas­sa ase­mas­sa ja taval­laan talot ovat sen pant­ti­vank­i­na. Tässä ei ole kuitenkaan mitään uut­ta ja asia on ollut kaikkien tiedos­sa, vuokralaisen ase­ma on har­voin vahva.

    Ver­tailuko­h­ta helsin­gin kaupunki­in on häm­m­men­tävä, sil­lä mitä helsin­gin kaupun­ki tekee tai on tekemät­tä ei ole mitään rel­e­vanssia mui­hin toim­i­joi­hin, eikä pitäisikään olla.

    Jos asukkaat eivät halua hin­taa mak­saa niin sit­ten vuokran-anta­ja lunas­taa kiin­teistöt ehto­jen mukaises­ti ja kaik­ki jatka­vat elämään­sä. Jul­maa ja epäreilua, saat­taa olla mut­ta tähän vuokran anta­jal­la on oikeus.

    Se mikä tässä suret­taa että oikeu­denkäyn­tiku­lut lankea­vat asukkaille ja kiristävät entis­es­tään tilannetta.

    Vastaa

    1. Veikkaan, että Van­taan seu­rakun­ta häviäää tämän, kos­ka se käyt­tää sekä markki­nahin­taista maan­hin­taa, (jos­sa poh­jana on tuol­lainen kah­den pros­entin korko) ja hatus­ta vedet­tyä viiden prfos­enbtin tuot­to­vaa­timus­ta. Tuy­ol­la alueel­la on tyhjil­lään ole­via kaavoitet­tu­ja ton­te­ja. Niitä pid­edtään tyhjil­lään, kos­ka ei halu­ta näyt­tää, mikä markki­navuokra tuol­la alueel­la todel­lisu­udessa on. Kukaan ei rak­en­taisi mitään ton­tille, jos­sa on noin korkea maanvuokra.

      Vastaa

  15. Onko­han ko. ton­teil­la paljon käyt­tämätön­tä raken­nu­soikeut­ta, joka nos­taa ton­tin markki­na-arvoa nykykäyt­töön näh­den korkeaksi?

    Tuo 5% on kyl­lä kohtu­u­ton eri­tyis­es­ti siinä tilanteessa, jos vuokraa tark­iste­taan (= korote­taan) vuosit­tain esim. indeksin perusteella. 

    Jos taas nyt päätet­tävä vuokra olisi kiin­teä koko vuokra-ajan (50 vuot­ta?), niin vuokra olisi aluk­si kallis ja lop­pupäässä halpa.

    Vaati­iko seu­rakun­ta vuokra­sopimuk­si­in vuokran tark­istus (koro­tus) ‑pykälän?

    Joka tapauk­ses­sa taloy­htiöille pitäisi antaa ton­tin lunas­tu­soikeus. Lunas­tushin­nas­ta tietysti voi syn­tyä oma tastelunsa.

    Seu­rakun­nan vaa­timuk­set ovat kohtu­ut­to­mia ja se voi hyvinkin hävitä oikeudessa. Kiskon­ta on rikoslais­sa kiel­let­ty. Oikeus käyt­tänee ref­er­enss­inä esim. kaupun­gin tekemiä tontinvuokrasopimuksia.

    Seu­rakun­ta kyl­lä ottaa asi­as­sa suuren riskin maineen­sa menet­tämis­es­tä, ahneus taitaa olla yksi seit­semästä kuolemansynnistä.

    Vastaa

    1. Nuo asb­n­toy­htiöt ovat ilmai­is­seet halun­sa lunas­taa tomtit omik­si sil­lä pääo­ma-arvol­la, jos­ta tuo 5 % las­ke­taan, mut­ta eihän siihen tietenkään seu­rakun­ta voi suos­tua, kos­ka tuo 5 % ei ole markki­nako­rko. Se on siis reaa­liko­rko, kos­ka vuokra nousee indeksin mukana.

      Vastaa

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

Notify me of followup comments via e-mail. You can also subscribe without commenting.