Yleiskaava 2016: Asuntoja vai työpaikkoja keskustaan?

Helsingis­sä on voimakas paine muut­taa keskus­tas­sa toimis­to­ja asun­noik­si. Vielä 80-luvul­la paine oli päin­vas­tainen. Kaupun­ki jah­tasi luvat­ta toimis­toik­si muutet­tu­ja asun­to­ja eli piilokonttoreita.

WSOY:n entistä pääkont­to­ria muute­taan paraikaa takaisin asun­noik­si. Neliöhin­nan täy­tyy olla olen­nais­es­ti korkeampi asun­toina, kos­ka remont­ti on kallis ja senkin jäl­keen kaupun­ki perii mak­sua kaavoitushyödystä.

Ekon­o­misti ajat­telisi, että jokaisel­la ton­til­la on suh­teelli­nen etu siihen toim­intaan, jos­sa siitä mak­set­taisi­in eniten. Kaupunkisu­un­nit­teli­jan ajat­telumaail­mas­sa tämä on keinot­telua, siis jotain hyvin pahaa.

Kan­takaupungis­sa on muutet­tu toimis­to­ja asun­noik­si peräti 200 000 ker­rosneliön ver­ran. Tämä vas­taa viit­tä­tuhat­ta uut­ta asukas­ta. Hake­muk­sia on tiet­tävästi käsit­telyssä tuplas­ti enemmän.

Maan paras paik­ka toimis­toille — ja asunnoille

Kaupunkisu­un­nit­teli­jat puo­lus­ta­vat kan­takaupun­gin toimis­to­ja sil­lä, että ne ovat halut­tu­ja. Toimis­toti­laa ei keskus­tas­sa ole tyhjänä läh­es lainkaan, muual­la kyl­lä on.

Se, että keskus­ta on hyvä sijoit­tumi­s­paik­ka toimis­toille, ei riitä ratkaise­maan kysymys­tä asumisen ja työ­paikko­jen välil­lä, sil­lä on keskus­ta myös halut­tua asumiseen. Todis­tus­taak­ka on yhä sil­lä, joka halu­aa vas­tus­taa aja­tus­ta, että oikea käyt­tö­tarkoi­tus on se, mis­tä mak­se­taan eniten.

Argu­ment­ti­na toimis­to­jen puoles­ta san­o­taan, että työn tuot­tavu­us keskus­to­jen toimis­tois­sa on korkein­ta maassa.

Tämä havain­to tun­tuu aluk­si täysin tyhjältä: kos­ka toimis­toti­la on keskus­tas­sa kallista, siel­lä voi olla vain yri­tyk­siä, jois­sa tuot­to työn­tek­i­jää kohden on hyvä. Mil­lä se korkea vuokra muuten mak­set­taisi­in? Tämä muis­tut­taa vähän Aal­to-yliopis­ton tutkimus­ta, jon­ka mukaan Töölössä asum­i­nen saa ihmiset kulut­ta­maan enemmän.

Mut­ta on kuitenkin näyt­töä myös väite­tys­tä kausali­teetista, siis siitä, että yri­tyk­set hyö­tyvät tois­t­en­sa läheisyy­destä käve­lyetäisyy­del­lä. (Kon­tak­tikaupun­ki) Ain­oa täl­lainen työ­paikkakeskit­tymä Helsin­gin seudul­la on Helsin­gin keskus­tas­sa. Naa­purikun­nat ovat kaavoit­ta­neet vas­ten­mielis­ten parkkikent­tien ja autoramp­pi­en domi­noimia keilaniemiä kuin min­i­moidak­seen yri­tys­ten kanssakäymisen ja tuho­tak­seen kon­tak­tikaupun­gin edut. Sik­si kon­tak­te­ja kaipaa­van yri­tyk­sen oikea sijain­ti on Helsin­gin keskustassa.

Lai­tan tähän lain­auk­sen pam­fletis­tamme kaupunkien voitto:

Esimerkin kon­tak­tikaupun­gin voimas­ta tar­joaa Board­man oy:n siir­tymi­nen Tapi­o­las­ta Kamp­pi­in. Board­man on yri­tys­ten osaamisverkos­to­ja puno­va aat­teelli­nen organ­isaa­tio. Se jär­jestää muun muas­sa suosit­tu­ja kursse­ja yri­tys­ten hal­li­tusten jäse­nille. Pää­toim­inta on kuitenkin edis­tää verkostoitumista.

Board­manil­la oli aiem­min kont­tori Espoon Tapi­o­las­sa, mikä oli taval­laan loogi­nen sijain­tipaik­ka, onhan Espoo mon­en yri­tyk­sen kotikaupun­ki. Tapi­olan kont­torista kuitenkin luovut­ti­in ja siir­ret­ti­in toim­inta Helsin­gin Kamp­pi­in, käve­lykaupun­gin ytimeen. Tämä on vilka­s­tut­tanut toim­intaa olennaisesti.

Pitäisikö keskus­tas­sakin kaavoit­taa ylöspäin?

Esimerkik­si Tukhol­mas­sa työ­paikat ovat paljon voimakkaam­min keskit­tyneet keskus­taan. Tätä pide­tään kaupun­gin vahvuutena.

Työ­paikko­jen keskit­tämistä keskus­taan puoltaa myös se, että naa­purikun­tien työ­paikkoi­hin tul­laan läh­es yksi­no­maan autolla.

Mut­ta jos yri­tyk­set hyö­tyvät tois­t­en­sa läheisyy­destä Helsin­gin keskus­tas­sa, luulisi niiden tietävän sen myös itse, minkä taas pitäisi näkyä halukkuute­na mak­saa korkeatakin vuokraa. Kuitenkin asun­noista mak­se­taan enem­män. Tarvit­taisi­in jokin posi­ti­ivi­nen ulkois­vaiku­tus, ennen kuin voi men­nä sanomaan, että toimis­ton tulee syr­jäyt­tää asum­i­nen, vaik­ka asun­noista ollaan valmi­it mak­samaan enemmän.

Osit­tain halu pakot­taa keskus­tan ton­tit toimis­toik­si johtuu halus­ta saa­da yri­tys­ten yhteisöverot Helsinki­in. Halu­aisin nähdä nämä laskel­mat. Luulen nimit­täin, että vaikka­pa se WSOY:n toim­i­ta­lo Bule­vardil­la tuot­taa asun­toina enem­män vero­tu­lo­ja kuin toimistoina.

Kun keskus­ta on hyvää aluet­ta sekä asumiselle että toimis­toille ja kun hyvää aluet­ta toimis­toille on vain pieni alue ydinkeskus­tas­sa, voidaan kysyä, oliko virhe kun­nioit­taa Helsin­gin mata­laa siluet­tia Töölön­lahdel­la. Aika paljon enem­män työ­paikko­ja olisi saatu sinne rak­en­ta­mal­la kun­nol­la ylöspäin. Mut­ta nämä ovat vah­vasti makukysymyk­siä. Nuorem­pi polvi tun­tuu ymmärtävän pil­ven­pi­irtäjiä parem­min, joten ennus­tan, että tämä poli­ti­ik­ka tulee muuttumaan.

Voisiko toimis­to­jen säi­lymistä suo­jel­la kaa­van sijas­ta rahalla?

Takaisin ekon­o­mistin maail­manku­vaan. Jos on yleisiä syitä, mik­si tont­tia ei anneta tuot­tavim­paan tarkoituk­seen, voisiko ajatel­la jonkin absolu­ut­tisen määrän, jol­la toimis­to­ja suosi­taan; vaikka­pa 1 000 €/m2. Käytän­nössä tämä tehtäisi­in tekemäl­lä käyt­tö­tarkoituk­sen muu­tok­ses­ta mak­sullista (arvon­nousun leikkaus). Sil­loin suh­teel­lisen edun vähän pahoin­pidel­lyn peri­aat­teen mukaan toimis­tot jäi­sivät alueille, joil­la asum­i­nen ja työ­paikat ovat läh­es yhtä halut­tu­ja, ja toimis­tot muut­tuisi­vat asun­noik­si siel­lä, mis­sä asum­i­nen on selvästi halu­tumpaa kuin toimis­tot, kuten Bule­vardille ja sen eteläpuolelle.

Keskus­tan eri­no­maisu­us toimis­toalueena rajoit­tuu aika pienelle alueelle lähel­lä rautatiease­maa, kos­ka alueet Esplanadin ja Bule­vardin eteläpuolel­la esimerkik­si eivät ole kovin hyvin saavutettavissa.

Voisi käy­dä myös niin, että talo­jen alim­mat ker­rokset varat­taisi­in toimis­toille ja ylim­mät asun­noille. Ei huono vai­h­toe­hto lainkaan.

Kysymys­tä asun­noista ja toimis­toista ei pitäisi ratkaista sito­vasti ja lop­ullis­es­ti yleiskaavoituk­sen yhtey­dessä, kos­ka emme tiedä, mitä tule­vaisu­udessa tapahtuu.

Voihan olla, että Espoos­sa ja Van­taal­la opi­taan kaavoit­ta­maan kaupunkia niin, että kon­tak­tikaupun­gin etu­ja syn­nyt­täviä työ­paik­ka-aluei­ta syn­tyy keskus­tan ulkopuolellekin.

Yleiskaa­van määräyk­sis­sä on jätet­tävä sijaa muutoksille.