Yleiskaava 2016: Asuntoja vai työpaikkoja keskustaan?

Helsingis­sä on voimakas paine muut­taa keskus­tas­sa toimis­to­ja asun­noik­si. Vielä 80-luvul­la paine oli päin­vas­tainen. Kaupun­ki jah­tasi luvat­ta toimis­toik­si muutet­tu­ja asun­to­ja eli piilokonttoreita.

WSOY:n entistä pääkont­to­ria muute­taan paraikaa takaisin asun­noik­si. Neliöhin­nan täy­tyy olla olen­nais­es­ti korkeampi asun­toina, kos­ka remont­ti on kallis ja senkin jäl­keen kaupun­ki perii mak­sua kaavoitushyödystä.

Ekon­o­misti ajat­telisi, että jokaisel­la ton­til­la on suh­teelli­nen etu siihen toim­intaan, jos­sa siitä mak­set­taisi­in eniten. Kaupunkisu­un­nit­teli­jan ajat­telumaail­mas­sa tämä on keinot­telua, siis jotain hyvin pahaa.

Kan­takaupungis­sa on muutet­tu toimis­to­ja asun­noik­si peräti 200 000 ker­rosneliön ver­ran. Tämä vas­taa viit­tä­tuhat­ta uut­ta asukas­ta. Hake­muk­sia on tiet­tävästi käsit­telyssä tuplas­ti enemmän.

Maan paras paik­ka toimis­toille — ja asunnoille

Kaupunkisu­un­nit­teli­jat puo­lus­ta­vat kan­takaupun­gin toimis­to­ja sil­lä, että ne ovat halut­tu­ja. Toimis­toti­laa ei keskus­tas­sa ole tyhjänä läh­es lainkaan, muual­la kyl­lä on.

Se, että keskus­ta on hyvä sijoit­tumi­s­paik­ka toimis­toille, ei riitä ratkaise­maan kysymys­tä asumisen ja työ­paikko­jen välil­lä, sil­lä on keskus­ta myös halut­tua asumiseen. Todis­tus­taak­ka on yhä sil­lä, joka halu­aa vas­tus­taa aja­tus­ta, että oikea käyt­tö­tarkoi­tus on se, mis­tä mak­se­taan eniten.

Argu­ment­ti­na toimis­to­jen puoles­ta san­o­taan, että työn tuot­tavu­us keskus­to­jen toimis­tois­sa on korkein­ta maassa.

Tämä havain­to tun­tuu aluk­si täysin tyhjältä: kos­ka toimis­toti­la on keskus­tas­sa kallista, siel­lä voi olla vain yri­tyk­siä, jois­sa tuot­to työn­tek­i­jää kohden on hyvä. Mil­lä se korkea vuokra muuten mak­set­taisi­in? Tämä muis­tut­taa vähän Aal­to-yliopis­ton tutkimus­ta, jon­ka mukaan Töölössä asum­i­nen saa ihmiset kulut­ta­maan enemmän.

Mut­ta on kuitenkin näyt­töä myös väite­tys­tä kausali­teetista, siis siitä, että yri­tyk­set hyö­tyvät tois­t­en­sa läheisyy­destä käve­lyetäisyy­del­lä. (Kon­tak­tikaupun­ki) Ain­oa täl­lainen työ­paikkakeskit­tymä Helsin­gin seudul­la on Helsin­gin keskus­tas­sa. Naa­purikun­nat ovat kaavoit­ta­neet vas­ten­mielis­ten parkkikent­tien ja autoramp­pi­en domi­noimia keilaniemiä kuin min­i­moidak­seen yri­tys­ten kanssakäymisen ja tuho­tak­seen kon­tak­tikaupun­gin edut. Sik­si kon­tak­te­ja kaipaa­van yri­tyk­sen oikea sijain­ti on Helsin­gin keskustassa.

Lai­tan tähän lain­auk­sen pam­fletis­tamme kaupunkien voitto:

Esimerkin kon­tak­tikaupun­gin voimas­ta tar­joaa Board­man oy:n siir­tymi­nen Tapi­o­las­ta Kamp­pi­in. Board­man on yri­tys­ten osaamisverkos­to­ja puno­va aat­teelli­nen organ­isaa­tio. Se jär­jestää muun muas­sa suosit­tu­ja kursse­ja yri­tys­ten hal­li­tusten jäse­nille. Pää­toim­inta on kuitenkin edis­tää verkostoitumista.

Board­manil­la oli aiem­min kont­tori Espoon Tapi­o­las­sa, mikä oli taval­laan loogi­nen sijain­tipaik­ka, onhan Espoo mon­en yri­tyk­sen kotikaupun­ki. Tapi­olan kont­torista kuitenkin luovut­ti­in ja siir­ret­ti­in toim­inta Helsin­gin Kamp­pi­in, käve­lykaupun­gin ytimeen. Tämä on vilka­s­tut­tanut toim­intaa olennaisesti.

Pitäisikö keskus­tas­sakin kaavoit­taa ylöspäin?

Esimerkik­si Tukhol­mas­sa työ­paikat ovat paljon voimakkaam­min keskit­tyneet keskus­taan. Tätä pide­tään kaupun­gin vahvuutena.

Työ­paikko­jen keskit­tämistä keskus­taan puoltaa myös se, että naa­purikun­tien työ­paikkoi­hin tul­laan läh­es yksi­no­maan autolla.

Mut­ta jos yri­tyk­set hyö­tyvät tois­t­en­sa läheisyy­destä Helsin­gin keskus­tas­sa, luulisi niiden tietävän sen myös itse, minkä taas pitäisi näkyä halukkuute­na mak­saa korkeatakin vuokraa. Kuitenkin asun­noista mak­se­taan enem­män. Tarvit­taisi­in jokin posi­ti­ivi­nen ulkois­vaiku­tus, ennen kuin voi men­nä sanomaan, että toimis­ton tulee syr­jäyt­tää asum­i­nen, vaik­ka asun­noista ollaan valmi­it mak­samaan enemmän.

Osit­tain halu pakot­taa keskus­tan ton­tit toimis­toik­si johtuu halus­ta saa­da yri­tys­ten yhteisöverot Helsinki­in. Halu­aisin nähdä nämä laskel­mat. Luulen nimit­täin, että vaikka­pa se WSOY:n toim­i­ta­lo Bule­vardil­la tuot­taa asun­toina enem­män vero­tu­lo­ja kuin toimistoina.

Kun keskus­ta on hyvää aluet­ta sekä asumiselle että toimis­toille ja kun hyvää aluet­ta toimis­toille on vain pieni alue ydinkeskus­tas­sa, voidaan kysyä, oliko virhe kun­nioit­taa Helsin­gin mata­laa siluet­tia Töölön­lahdel­la. Aika paljon enem­män työ­paikko­ja olisi saatu sinne rak­en­ta­mal­la kun­nol­la ylöspäin. Mut­ta nämä ovat vah­vasti makukysymyk­siä. Nuorem­pi polvi tun­tuu ymmärtävän pil­ven­pi­irtäjiä parem­min, joten ennus­tan, että tämä poli­ti­ik­ka tulee muuttumaan.

Voisiko toimis­to­jen säi­lymistä suo­jel­la kaa­van sijas­ta rahalla?

Takaisin ekon­o­mistin maail­manku­vaan. Jos on yleisiä syitä, mik­si tont­tia ei anneta tuot­tavim­paan tarkoituk­seen, voisiko ajatel­la jonkin absolu­ut­tisen määrän, jol­la toimis­to­ja suosi­taan; vaikka­pa 1 000 €/m2. Käytän­nössä tämä tehtäisi­in tekemäl­lä käyt­tö­tarkoituk­sen muu­tok­ses­ta mak­sullista (arvon­nousun leikkaus). Sil­loin suh­teel­lisen edun vähän pahoin­pidel­lyn peri­aat­teen mukaan toimis­tot jäi­sivät alueille, joil­la asum­i­nen ja työ­paikat ovat läh­es yhtä halut­tu­ja, ja toimis­tot muut­tuisi­vat asun­noik­si siel­lä, mis­sä asum­i­nen on selvästi halu­tumpaa kuin toimis­tot, kuten Bule­vardille ja sen eteläpuolelle.

Keskus­tan eri­no­maisu­us toimis­toalueena rajoit­tuu aika pienelle alueelle lähel­lä rautatiease­maa, kos­ka alueet Esplanadin ja Bule­vardin eteläpuolel­la esimerkik­si eivät ole kovin hyvin saavutettavissa.

Voisi käy­dä myös niin, että talo­jen alim­mat ker­rokset varat­taisi­in toimis­toille ja ylim­mät asun­noille. Ei huono vai­h­toe­hto lainkaan.

Kysymys­tä asun­noista ja toimis­toista ei pitäisi ratkaista sito­vasti ja lop­ullis­es­ti yleiskaavoituk­sen yhtey­dessä, kos­ka emme tiedä, mitä tule­vaisu­udessa tapahtuu.

Voihan olla, että Espoos­sa ja Van­taal­la opi­taan kaavoit­ta­maan kaupunkia niin, että kon­tak­tikaupun­gin etu­ja syn­nyt­täviä työ­paik­ka-aluei­ta syn­tyy keskus­tan ulkopuolellekin.

Yleiskaa­van määräyk­sis­sä on jätet­tävä sijaa muutoksille.

 

28 vastausta artikkeliin “Yleiskaava 2016: Asuntoja vai työpaikkoja keskustaan?”

  1. Työ­paikat ja asum­i­nen pitää lähtöko­htais­es­ti pyrk­iä sijoit­ta­maan päällekkäin ja limit­täin. Tämä sik­si, että kaupungista kaupun­gin tekevä palve­lu­tar­jon­ta vaatii tuek­seen asi­akkai­ta 24/7, ei ain­oas­taan työpäivän aikana tai sen jälkeen.

    Hyvänä esimerkkinä rav­in­to­lat: rav­in­to­lat eivät pär­jää ilman lounas­ruokailua, mut­ta toisaal­ta tuot­to tehdään illal­la juomien myyn­nistä. Sama pätee tietysti kaik­keen muuhunkin palvelutoimintaan.

  2. Os:
    “Voihan olla, että Espoos­sa ja Van­taal­la opi­taan kaavoit­ta­maan kaupunkia niin että kon­tak­tikaupun­gin etu­ja syn­nyt­täviä työ­paik­ka-aluei­ta syn­tyy keskus­tan ulkopuolellekin.”

    Espoos­sa on jo opit­tu, Otaniemen-Tapi­olan alueen työ­paikkao­mavaraisu­us on yli 100%. Se vähen­tää oleel­lis­es­ti Helsin­gin Cityyn suun­tau­tu­vaa pendelöintiä.

    Van­taan Tikkuri­la on myös kehit­tymässä omavaraisek­si yhdyskunnaksi.

    Joukos­ta puut­tu Itäkeskus, jonne ei edes Ksv:n Itä­toimis­to halua muuttaa.

    Aut­taisiko kun­nan­ra­ja Kulosaaren sillalla..?

  3. Kon­tak­tikaupun­gin edel­ly­tys on homogeenisu­us. Korkea vuokrata­so toimii filt­ter­inä joka suo­dat­taa ydinkeskus­tas­ta “väärät” yri­tyk­set muualle. Halut­tu­jen hyödyl­lis­ten kon­tak­tien tihen­tymä syn­tyy vas­ta sit­ten kun on mak­set­tu (vuokras­sa) rit­tävästi sel­l­ais­es­ta miljööstä jos­ta väärät ihmiset on saatu kar­sit­tua pois.

    Board­man­is­sa var­maan huo­mat­ti­in että eines­li­ha­pul­lien syömi­nen sih­tee­rien ja nört­tien kanssa jos­sain Tapi­olan toimis­to­get­tolounas­ruokalas­sa ei pidem­män päälle joh­da mihinkään jos vai­h­toe­htona on Pow­er Lunch ydinkeskus­tan laadukkaam­mas­sa ravintolassa.

    Se että kalleim­mal­la alueel­la toimii enem­män yri­tyk­siä jot­ka saa­vat tulon­sa verkos­toi­tu­mis­es­ta indikoi vain sitä että alueel­la on mak­sukyky­is­ten asi­akkaiden keskit­tymä. Tapi­o­las­sa ei ole. Sijain­ti toimii myös sig­naali­na vaa­tivien markki­noiden hyväksymästä liike­toimin­nas­ta ja osana brändinrakennusta.

    Mik­si ihmeessä verkos­toi­tu­mis­es­ta elävä yri­tys halu­aisi samalle fyy­siselle alueelle yri­tyk­siä joil­la ei ole varaa edes markki­nahin­taiseen toim­i­ti­laan? Verkos­toi­tu­mi­nen liike­toim­intana on mah­dol­lista vain siel­lä mis­sä on kan­nat­tavien yri­tys­ten hallintoa, ei jos­sain Tapi­olan perukoil­la. Tasa-arvois­tamisen ideaali markki­noi­hin keinotekois­es­ti puut­tumal­la ei nyt vaan liike-elämässä toimi.

  4. Yhteisövero vs. kunnallisvero.

    Kumpi­enkin sijaan voitaisi­in kerätä enem­män kiin­teistöveroa. Kuitenkin yhteisövero on kiin­teä ja kun­ta ei voi sitä muut­ta. Sen sijaan kun­nal­lisveron ja kiin­teistövero ovat kum­matkin kun­nan päätäntävallassa.

    Yhteisöveroil­la ei voi kilpailla.

  5. Peri­aat­teessa on oikea havain­to, että kul­lakin toimin­nol­la on oma suh­teelli­nen etun­sa sijain­nista johtuen. Mut­ta ongel­ma on, että tämä sijain­ti, mis­tä toim­into saa hyö­tyä on oikestaan viime kädessä kaik­ki se, mitä on sijain­nin ympäristössä. Ja jonkin raken­nuk­sen tai sijain­nin käyt­tö­tarkoituk­sen muut­ta­mi­nen muut­taa myös ympäristöä. Hyvä esimerk­ki on puis­to: se lisää asuinalueen viihty­isyyt­tä ja siten myös tont­tien arvoa, sitä enem­män, mitä lähempänä puis­toa ollaan. Kaikkein arvoikkain paik­ka on siten oikeas­t­aan itse puis­to, joka kan­nat­taisi siis muut­taa asuin­nok­si… Puis­ton kohdal­la on help­po ymmärtää, mik­si kan­nat­taa jokin tont­ti tai kort­teli pitää täysin tuot­ta­mat­tomas­sa käytössä, vaik­ka pelkästään tähän kort­teli­in keskit­tyen saataisi­in paljon enem­män hyö­tyä, jos puis­ton tilal­la olisi oikeas­t­aan mitä tahansa muu­ta, vaik­ka parkkipaik­ka tai huoltoase­ma: kokon­aisuute­na kat­soen puis­to tuo kuitenkin enem­män hyö­tyä naa­puriko­rt­teleille kuin sen vaihtoehtoiskäyttö.

    Puis­toes­imerk­ki tun­tuu ehkä kaukaa haetul­ta, mut­ta sitä se ei oikeas­t­aan ole, sil­lä kont­tor­ei­den, myymälöi­den yms. muut­tamises­sa asun­noik­si on oikeas­t­aan aivan samas­ta kyse, sil­lä asun­to keskus­tas­sa on arvokas sijaintin­sa takia ja olen­nainen osa tätä sijain­tia on se, kuin­ka lyhyen käve­ly­matkan päässä on run­saasti kaiken­laista muu­ta toim­intaa, myös työ­paikko­ja. Mut­ta jos asun­to­jen arvon­nousu ajaa tämän kaiken muun toimin­nan pois ja jäl­jelle jää vain asun­not, niin alku­peräi­nen syy, joka teki paikas­ta niin ihanteel­lisen asumiseen, katoaa. Käy täs­mälleen niin kuin edel­lisessä puis­toes­imerkissä. Jäl­jelle jää vain keskus­tan tai kan­takaupun­gin hai­tat, kuten pienet asun­not, hidas liikku­mi­nen muuten kuin kävellen ja puut­tuvat parkkipaikat, joi­ta ale­taan kai­va­ta, jos lähiym­päristön palve­lut katoavat. 

    Ohi­men­nen sanoen tämä on yksi mekanis­meista, jot­ka ovat tehneet jois­takin tiivi­isti raken­ne­tu­ista kan­takaupunkialueista slum­me­ja, kuten New Yorkissa Harlemista taik­ka nyt­tem­min jo muun­tuneesta Green­wich vil­lages­ta. Kyse on siis niin san­otus­ta Nash-tas­apain­os­ta, eli yksit­täisen kiin­teistön kivi­jalka­kau­pat, kont­torit ja kaik­ki muut vas­taa­vat tilat kan­nat­taa muut­taa asun­noik­si, kun­han naa­pu­rit vain eivät tek­isi samoin. Ja slum­min kor­jau­tu­mi­nen toimi­vak­si kaupungik­si läh­tee läh­es aina siitä, että alueelle ale­taan saa­da kaup­po­ja ja yhteisiä tilo­ja. (Sivuhuomiona: jos Itä-Helsin­gin jotkin alueet alka­vat muut­tua maa­han­muut­ta­jien asut­tamik­si slum­meik­si, tilanteen kor­jaami­nen voi olla todel­la haas­tavaa, sil­lä kaupunki­rakenne lähiöis­sä tukee todel­la huonos­ti kaupunkielämää: slum­mi­na nämä muis­tut­taisi­vat enem­män Sowe­toa kuin Harlemia.)

    On sit­ten oma asiansa, kuin­ka toimi­va on tämän­hetki­nen kaavoituk­sen keino­va­likoima: käyt­tö­tarkoi­tusten sääte­ly ton­teit­tain tai kort­teleit­tain ei vält­tämät­tä osu asian ytimeen ollen samal­la myös liian rajoit­ta­va. Eikä tietenkään kont­torit taik­ka yleen­sä ase­makaavoituk­ses­sa työ­paikka­toimin­noik­si las­ket­ta­vat toimin­not ole se olen­naisin osa elävää kaupunkielämää, vaik­ka riit­tävä määrä keskilu­okkaisia työ­paikko­ja onkin osa sitä. Ehkä vii­sain tapa on todel­la blo­gistin ehdot­ta­ma ja Ham­purin Hafen Cityssä toteutet­tukin säädös, jos­sa poh­jak­er­rokset tulee vara­ta kaupoille, julk­isille palveluille yms. tarkem­min erit­telemät­tä ja ylem­mät ker­rokset asumiseen. Jär­jeste­ly on help­po ymmärtää yleisen edun mukaisek­si ja samal­la myös taak­ka täl­laisen kaupunkia elävöit­tävän tilan ylläpitämis­es­tä jakaan­tuu tasan siitä hyö­tyvien kiin­teistön­o­mis­ta­jien kesken.

  6. Kol­men sepän pat­saal­ta kun piirtää 5 kilo­metrin säteen, sen sisäl­lä 200 000 työ­paikkaa. Tukhol­mas­sa 400 000 työ­paikkaa. Tukhol­man elinkei­noelämä saa tuot­tavu­use­t­ua merkit­tävästi, kun meil­lä työ­paikat pirstoutuu=matalampi tuottavuus

  7. Arvon­nousun leikkaus 1 000 €/m2 vai 1 000 €/ke-m2? Ole­tan että Osmo ehdot­taa jälkim­mäistä. Idea on ter­ve, mut­ta leikkauk­sen suu­ru­us ei ole tästä maail­mas­ta, tai ainakin se merk­it­see ker­talu­okan muu­tos­ta nykyiseen kaavoitus­mak­sukäytän­töön, jos­sa 1/3 arvon­nousus­ta leikataan. Tuo 1 000 €/ke-m2 vas­taa asun­toneliötä kohden noin 1500 €/hm2 kos­ka hukkaneliöitä tulee paljon, ja sil­loin arvon­nousua pitäisi oli 4500 €/hm2 ollak­seeen lin­jas­sa nykykäytän­nön kanssa. Ole­tan että Osmo ei halua sotkea kaavoitus­mak­su­jen yleistä korot­tamista tähän, se vaatisi kokon­aan oman keskustelunsa.

    1. Luku oli hihas­ta vedet­ty ja tarkoitet­tu esimerkik­si, mut­ta en ajatel­lut sitä kaavaa, jos­sa arvon­leikkaus nyt toteutetaan, siis pros­ent­teina hyödys­tä. Ajat­telin kaavoitus­mak­sua, joka olisi saman suu­ru­inen neliötä kohden kaikille, jol­loin kan­nat­tavaa olisi muut­taa asun­noikksi toimis­tot, jois­sa hinanero olisi suuri eli jot­ka ovat asun­toina hyvin halut­tu­ja toimis­toina huono­ja muttya ei niitä, jois­sa asun­to­jen markki­nahin­ta ylit­tää toimis­tot vain vähän.

  8. spot­tu:
    Kon­tak­tikaupun­gin edel­ly­tys on homogeenisu­us. Korkea vuokrata­so toimii filt­ter­inä joka suo­dat­taa ydinkeskus­tas­ta “väärät” yri­tyk­set muualle. Halut­tu­jen hyödyl­lis­ten kon­tak­tien tihen­tymäsyn­tyy vas­ta sit­ten kun on mak­set­tu (vuokras­sa) rit­tävästi sel­l­ais­es­ta miljööstä jos­ta väärät ihmiset on saatu kar­sit­tua pois.

    Board­man­is­sa var­maan huo­mat­ti­in että eines­li­ha­pul­lien syömi­nen sih­tee­rien ja nört­tien kanssa jos­sain Tapi­olan toimis­to­get­tolounas­ruokalas­sa ei pidem­män päälle joh­da mihinkään jos vai­h­toe­htona on Pow­er Lunch ydinkeskus­tan laadukkaam­mas­sa ravintolassa.

    Se että kalleim­mal­la alueel­la toimii enem­män yri­tyk­siä jot­ka saa­vat tulon­sa verkos­toi­tu­mis­es­ta indikoi vain sitä että alueel­la on mak­sukyky­is­ten asi­akkaiden keskit­tymä. Tapi­o­las­sa ei ole. Sijain­ti toimii myös sig­naali­na vaa­tivien markki­noiden hyväksymästä liike­toimin­nas­ta ja osana brändinrakennusta.

    Mik­si ihmeessä verkos­toi­tu­mis­es­ta elävä yri­tys halu­aisi samalle fyy­siselle alueelle yri­tyk­siä joil­la ei ole varaa edes markki­nahin­taiseen toim­i­ti­laan? Verkos­toi­tu­mi­nen liike­toim­intana on mah­dol­lista vain siel­lä mis­sä on kan­nat­tavien yri­tys­ten hallintoa, ei jos­sain Tapi­olan perukoil­la. Tasa-arvois­tamisen ideaali markki­noi­hin keinotekois­es­ti puut­tumal­la ei nyt vaan liike-elämässä toimi.

    Minä en näe alueen kalleut­ta minään itseis­ar­vona tässä asi­as­sa. On niitä mak­sukyky­isiä asi­akkai­ta muual­lakin. Board­manin kaltaisen kon­sult­ti­fir­man kan­nat­taa sijai­ta lähel­lä omia asi­akkaitaan. Näp­pitun­tu­mani mukaan keskus­ta on opti­misi­jain­ti rahoitus‑, kon­sult­ti- ja lakialan yri­tyk­sille sekä joillekin pääkont­tor­eille. Näi­den liike­toimin­nan tuot­tavu­us per toimi­s­toneliö on korkea, joten kalli­im­mat tilakus­tan­nuk­set saadaan katettua.

    Eihän sekään ole sat­tumaa, että kehä ykkö­nen on teknolo­giafir­mo­jen val­takun­taa. Niiden tarpeet toim­i­tilois­sa ja viestin­nässä ovat erilaiset.

  9. Minä näk­isin tämän asian niin, että kaupunkisu­un­niteli­jan silmis­sä pel­lolle raken­net­taval­la automar­ketil­la tai laa­jamit­taisel­la toimis­to­jen asun­noik­si muun­tamisel­la voi olla mon­en­laisia ongel­mallisia seu­rauk­sia kaupunkialueen kehi­tyk­selle. Saat­taa olla perustel­tua muut­taa keskus­tan toimis­to­ja asun­noik­si, mut­ta on minus­ta heikkoa argu­men­toin­tia sanoa, että toimis­to­ja pitäisi muun­taa asun­noik­si jo pelkästään sen takia, että asun­noista ollaan valmi­ita mak­samaan enem­män. Tai sit­ten voisi aivan yhtä hyvin sanoa, ettei kaupunkisu­un­nit­telijoiden pitäisi puut­tua mil­lään taval­la automar­ket­tien rak­e­namiseen, jos joku on valmis niitä rakentamaan. 

    En myöskään uskaltaisi väit­tää, että jonkin­laisia kasautu­mise­tu­ja saadaan pelkästään kan­takaupunki­maises­sa ”kon­tak­tikaupungis­sa”, tai että ne oli­si­vat ainakaan useim­mil­la toimi­aloil­la merkit­tävästi suurem­mat kan­takaupungis­sa kuin toisen­laises­sa toimis­tokeskit­tymässä. Enkä niin ikään ihan hah­mo­ta, mik­si keskus­tan eri­no­maisu­us toimis­toalueena rajoit­tuisi eri­tyisen pienelle aluelle. 

    Sinän­sä kyl­lä ansiokas­ta pohd­in­taa Osmol­ta ja siitä on help­po olla samaa mieltä, että määräyk­sis­sä on jätet­tävää tilaa myös muutoksille.

  10. Sauli Hieva­nen: Kol­men sepän pat­saal­ta kun piirtää 5 kilo­metrin säteen, sen sisäl­lä 200 000 työpaikkaa.

    Sit­ten vaan mer­ta täyt­tämään… Toisaal­ta 5 kilo­metrin mat­ka lin­nun­ti­etä ei ker­ro mitään ajal­lis­es­ta etäisyy­destä: Tukhol­mas­sa mat­ka keskus­tas­ta lin­nun­ti­etä 5 km päähän voi viedä 2 ker­taa niin kauan aikaa kuin Helsingis­sä keskus­tas­ta lin­nun­ti­etä 10 kilo­metrin päähän.

  11. Sauli Hieva­nen:
    Kol­men sepän pat­saal­ta kun piirtää 5 kilo­metrin säteen, sen sisäl­lä 200 000 työ­paikkaa. Tukhol­mas­sa 400 000 työ­paikkaa. Tukhol­man elinkei­noelämä saa tuot­tavu­use­t­ua merkit­tävästi, kun meil­lä työ­paikat pirstoutuu=matalampi tuottavuus

    Tukhol­mas­sa myös on 2 ker­taa enem­män asukkai­ta. 5 km Kol­men Sepän pat­saal­ta suo­raan etelään on hajaal­lan muu­tamia ulkosaaria ja siten aava meri.

  12. Lisää työ­paikko­ja vain keskus­taan. Myös insinööreille, kos­ka hei­dät on opetet­ta­va kulke­maan julk­isil­la eikä vain rakas­tamil­laan autoillaan.

  13. Pet­teri Koso­nen: Tai sit­ten voisi aivan yhtä hyvin sanoa, ettei kaupunkisu­un­nit­telijoiden pitäisi puut­tua mil­lään taval­la automar­ket­tien rak­e­namiseen, jos joku on valmis niitä rakentamaan.

    Todet­takoon nyt kuitenkin, että jos automar­ketin pitäisi itse mak­saa edes mur­to-osa siitä moot­tori­tieli­it­tymästä jon­ka vier­essä se on, sitä tuskin koskaan raken­net­taisi­in. Ton­tit muuten on nois­sa paikoin läh­es ilmaisia, kos­ka motarin var­teen ei oikein muu­ta saa rakentaa.

    Mut­ta joka tapauk­ses­sa, automar­ket­ti­markki­na on Hesingis­sä sat­ur­oin­ut. Niil­lä on oma asi­akaskun­tansa joka ilmeis­es­ti niistä pitää, mut­ta heille on jo kau­pat raken­net­tu. Ei tästä tarvitse enää stressata.

  14. O.S. kir­joit­ti: “Todis­tus­taak­ka on yhä sil­lä, joka halu­aa vas­tus­taa aja­tus­ta, että oikea käyt­tö­tarkoi­tus on se, mis­tä mak­se­taan eniten.”

    Oikea?

    Ote­taan­pa esimerk­ki Havis Aman­da ‑pat­saan ympärille raken­netus­ta, muis­taak­seni noin vuosi sit­ten pystyte­tys­tä hotel­li­huoneesta, jos­ta hotel­livier­aat tiet­tävästi mak­soi­vat enem­män, kuin pat­saan kat­seli­jat sen ympäril­lä ennen hotel­li­huonet­ta tai sen purkamisen jäl­keen. Jo tämä yksi esimerk­ki riit­tää mielestäni osoit­ta­maan vääräk­si Osmon ajatuk­sen rahas­ta oikean ja väärän kelvol­lise­na mit­tana. Raha voi olla myös pahasta!

    On mielestäni hyvä ja tärkeäkin asia, että pat­sas on taas kaikkien kaupunki­lais­ten ja tur­istienkin nähtävil­lä. Onko Osmo ken­ties asi­as­ta eri mieltä?

  15. Pet­teri Koso­nen: Tai sit­ten voisi aivan yhtä hyvin sanoa, ettei kaupunkisu­un­nit­telijoiden pitäisi puut­tua mil­lään taval­la automar­ket­tien rak­e­namiseen, jos joku on valmis niitä rakentamaan. 

    Kaavoit­ta­jat ja kun­nat ovat tain­neet edis­tää tähän men­nessä toteu­tunei­ta automar­ket­te­ja varsin akti­ivis­es­ti. En usko, että K, S ynnä muut ovat raken­nelleet jät­ti­laatikoiden vaa­timia liit­tymiä ja infra­struk­tu­uria paljoakaan oma­l­la kustannuksellaan.

  16. Ville Turunen:
    … blo­gistin ehdot­ta­ma ja Ham­purin Hafen Cityssä toteutet­tukin säädös, jos­sa poh­jak­er­rokset tulee vara­ta kaupoille, julk­isille palveluille yms. tarkem­min erit­telemät­tä ja ylem­mät ker­rokset asumiseen. Jär­jeste­ly on help­po ymmärtää yleisen edun mukaisek­si ja samal­la myös taak­ka täl­laisen kaupunkia elävöit­tävän tilan ylläpitämis­es­tä jakaan­tuu tasan siitä hyö­tyvien kiin­teistön­o­mis­ta­jien kesken. 

    No, Hafen Cityssä on help­po ymmärtää lin­jaus senkin takia, että Elben pin­ta voi tul­vavuok­sen aikaan nous­ta usei­ta metre­jä korkeam­malle, ja sik­si alak­er­ran myymälät ja toimis­tot varuste­taan tiivi­il­lä tul­va­seinil­lä. Pienem­pi vahinko se on, että kahvi­la joudu­taan muu­ta­mak­si päiväk­si sulke­maan tul­van takia kuin että joku joudu­taan hätä­ma­joit­ta­maan, kun asun­to jäi tul­van kouri­in. Ei siinä ensisi­jais­es­ti ole kyse elävöit­tämis­es­tä, ehkä elinkelpoisu­ud­es­ta mieluummin.

    Muuten itse asi­as­ta voi kom­men­toi­da, että oma suosikkikaupunkialueeni on Tukhol­man Söder­malm, jos­sa suurko­rt­telien palve­lu­ta­so kah­den alim­man ker­roksen liiketilo­jen ansios­ta on älyt­tömän hieno. Täl­laista kaupunkikeskus­taa Helsingis­säkin tarvit­taisi­in lisää, ja pait­si ydinkeskus­tas­sa, myös laa­jem­min aluekeskuksissa.

  17. Yri­tyk­sille keskeis­es­tä sijain­nista on imagol­lista hyö­tyä — tämän merk­i­tys­tä voi olla joskus vähän han­kala mita­ta rahas­sa — yri­tys ei mak­sa sen enem­pää tont­tivuokraa kuin aikaisem­minkin, mut­ta voi saa­da vaku­utet­tua jonkun kan­sain­välisen sijoit­ta­jan ja työl­listää kaupunki­in 100 henkilöä lisää. Ja nämä ihmiset taas tuo­vat kaupunki­in rahaa, piristävät kaup­po­ja ja liike-elämää keskus­tan tuntumassa.

    Imagon merk­i­tys­tä voi olla vaikea mita­ta rahas­sa, mut­ta jokainen yri­ty­selämää seu­ran­nut tietää että se on todel­li­nen, suo­ras­taan kri­it­ti­nen asia. 

    Näk­isin siis itse, että toim­i­tilo­jen kaavoit­ta­mi­nen keskus­taan on vält­tämät­tömäm­pää nimeno­maan kan­sain­välistyvien yri­tys­ten kannal­ta — pelkkä toim­i­ti­las­ta mak­set­ta­va vuokra kun ei suo­raan ker­ro sitä hyö­tyä mikä yri­tyk­ses­tä on kaupun­gin ja koko Suomen elin­voimalle. Ei ole mitenkään sat­tumaa, että monil­la suuril­la yri­tyk­sil­lä on toim­i­ti­lat aivan Helsin­gin keskus­tan lähel­lä, kos­ka se on Suomen paras sijain­ti — yri­tyk­sen toimip­is­teitä toki voi olla ympäri maail­maa, mut­ta pääkont­torin sijan­ti on mon­elle tärkeää — myös kasvuyrityksille.

  18. R.Silfverberg:
    Lisää työ­paikko­ja vain keskus­taan. Myös insinööreille, kos­ka hei­dät on opetet­ta­va kulke­maan julk­isil­la eikä vain rakas­tamil­laan autoillaan.

    </blockquote

    Mis­tä tei­d’ät, että insinöörit eivät käytä julk­isia kulkeuvälineitä.

    En sano, että edes­men­nyt enoni, dipl.ins. Paa­vo Velander olisit ollut tyyp­illi­nen tapaus: kun hän oli Yleis­ra­dion tekni­nen apu­laisjo­hta­ja, hänel­lä oli vir­ka-auto, kos­ka hän jou­tui työn­sä puoles­ta käymään radion linkki­asemil­la eri puo­lil­la maa­ta. Kun hänestä tuli tekni­nen johta­ja, hän luopui siitä ja kul­ki bus­sil­la työ­paikalleen. Joskus har­voin yhtiön autonkul­jet­ta­ja toi hänet myöhäi­sistä kok­ouk­sista kotiin.

    Insinööri jou­tui ajjoutuu suein lähtemään saitille.

  19. R.Silfverberg:
    Lisää työ­paikko­ja vain keskus­taan. Myös insinööreille, kos­ka hei­dät on opetet­ta­va kulke­maan julk­isil­la eikä vain rakas­tamil­laan autoillaan.

    Mis­tä tiedät, että insinöörit eivät käytä julk­isia kulkeuvälineitä.

    En sano, että edes­men­nyt enoni, dipl.ins. Paa­vo Velander olisit ollut tyyp­illi­nen tapaus: kun hän oli Yleis­ra­dion tekni­nen apu­laisjo­hta­ja, hänel­lä oli vir­ka-auto, kos­ka hän jou­tui työn­sä puoles­ta käymään radion linkki­asemil­la eri puo­lil­la maa­ta. Kun hänestä tuli tekni­nen johta­ja, hän luopui siitä ja kul­ki bus­sil­la työ­paikalleen. Joskus har­voin yhtiön autonkul­jet­ta­ja toi hänet myöhäi­sistä kok­ouk­sista kotiin.

    Insinööri jou­tui ajjoutuu suein lähtemään saitille.

  20. Markku af Heurlin: Mis­tä tiedät, että insinöörit eivät käytä julk­isia kulkeuvälineitä. 

    Van­hana­jan her­ras­miesinsinöörit jol­lainen sin­un esimerkkisi oli osasi­vat käyttää. 

    Nykya­jan nört­ti-insinöörille jot­ka käytän­nössä ovat pidem­män ammat­tik­oulun käyneitä on täysin vieras aja­tus. Sik­si heille tarkoite­tut työ­paikatkin ovat moot­toritei­den var­sil­la eikä kaupunkien keskustoissa.

  21. Markku af Heurlin: Tukhol­mas­sa myös on 2 ker­taa enem­män asukkai­ta. 5 km Kol­men Sepän pat­saal­ta suo­raan etelään on hajaal­lan muu­tamia ulkosaaria ja siten aava meri.

    Tukhol­ma on väk­ilu­vul­taan Helsinkiä n. 50% suurem­pi, ei sen­tään 100% suurempi.

    Tukhol­maa on jostain syys­tä kuitenkin aina raken­net­tu kuin se olisi Helsinkiä vähin­tään kak­si ker­taa suurem­pi: Tuo Töölön­lah­den alue esimerkik­si voisi ihan hyvin olla vaik­ka Jyväskylän keskus­tas­ta; ei Tukhol­man, Kööpen­ham­i­nan tai Oslon keskus­tas­ta. Kamp­pi-Töölön­lahti ‑alueelle olisi voitu kaavoit­taa kolminker­tainen määrä ker­rosalaa ilman sen kum­mem­pia kaupunkiku­val­lisia hait­to­ja. Mut­ta näköjään Suomen keskeisim­mälle paikalle ei voi rak­en­taa kuin max 6‑kerroksisia talo­ja lähiöväljyydellä. 

    Samoin per­in­teiset työ­paik­ka-alueet, kuten Kaartinkaupun­ki, Esplanadin tason eteläpuolel­la ovat melkoises­sa liiken­teel­lisessä motis­sa, kun julki­nen liikenne pääosas­ta pk-seu­tua yltää vain Kamp­pi­in ja Rauta­tien­to­rille. Sen seu­rauk­se­na toimis­to­ja muute­taan takaisin asunnoiksi.

    Näköjään niitä työ­paikko­ja ei hirveästi halu­ta Helsin­gin keskustaan.

  22. R.Silfverberg: Van­hana­jan her­ras­miesinsinöörit jol­lainen sin­un esimerkkisi oli osasi­vat käyttää. 

    Nykya­jan nört­ti-insinöörille jot­ka käytän­nössä ovat pidem­män ammat­tik­oulun käyneitä on täysin vieras aja­tus. Sik­si heille tarkoite­tut työ­paikatkin ovat moot­toritei­den var­sil­la eikä kaupunkien keskustoissa.

    EWoköhän vähän siipu siitä mitä tekee. Jos­sain vai­heesa huo­maa, että autol­la ajami­nen ei ole kivaa.

    DI-tuu­tut­ni oli nokian kehi­tyspääl­likkö. Omako­tialon ton­tin val­in­taan vaikut­ti ratkai­sev­as­tai se, että bus­si kul­ki oven edestä Wes­t­en­dion liit­tymään, jos­ta käveli nopeasti Keilaniemeen.

  23. Kalle:
    Kaavoituk­sel­la ei ratkaista ongel­maa – se on ongelma.

    Kaavoitus ei ole ongel­ma. Se on apu­vä­line. Ongel­ma ovat kaavoit­ta­jat ja wannabe-kaavoit­ta­jat eli jälkim­mäiset ovat jotain poli­itikon­retku­ja, jot­ka luule­vat osaa­vansa suun­nitel­la. Kaavoituk­sen saisi jät­tää ammattilaisille.

  24. Ville Turunen:Mut­ta jos asun­to­jen arvon­nousu ajaa tämän kaiken muun toimin­nan pois ja jäl­jelle jää vain asun­not, niin alku­peräi­nen syy, joka teki paikas­ta niin ihanteel­lisen asumiseen, katoaa. Käy täs­mälleen niin kuin edel­lisessä puis­toes­imerkissä. Jäl­jelle jää vain keskus­tan tai kan­takaupun­gin hai­tat, kuten pienet asun­not, hidas liikku­mi­nen muuten kuin kävellen ja puut­tuvat parkkipaikat, joi­ta ale­taan kai­va­ta, jos lähiym­päristön palve­lut katoavat. 

    Kaiken jär­jen mukaan tuol­loin käyn­nistyy täysin vas­takkainen pros­es­si: Kun jol­lakin alueel­la on hirvit­tävästi poten­ti­aal­isia asi­akkai­ta, mut­ta ei ain­ut­takaan kahvi­laa taik­ka rav­in­to­laa, niin johan niitä kan­nat­taa perus­taa sinne. 

    Tässäkin toimii sama logi­ik­ka: kahvi­la kan­nat­taa perus­taa vain, jos kaik­ki naa­pu­rit eivät perus­ta kahvi­laa. Par­turi kan­nat­taa perus­taa vain, jos kaik­ki naa­pu­rit eivät ala par­tureik­si jne.

  25. Sylt­ty: Kaiken jär­jen mukaan tuol­loin käyn­nistyy täysin vas­takkainen pros­es­si: Kun jol­lakin alueel­la on hirvit­tävästi poten­ti­aal­isia asi­akkai­ta, mut­ta ei ain­ut­takaan kahvi­laa taik­ka rav­in­to­laa, niin johan niitä kan­nat­taa perus­taa sinne. 

    Tässäkin toimii sama logi­ik­ka: kahvi­la kan­nat­taa perus­taa vain, jos kaik­ki naa­pu­rit eivät perus­ta kahvi­laa. Par­turi kan­nat­taa perus­taa vain, jos kaik­ki naa­pu­rit eivät ala par­tureik­si jne. 

    Juuri näin, mut­ta mik­si sit­ten päät­täjät ilmeis­es­ti pyrkivät kaavoituk­sel­la(?) estämään (tai tekemään vaikeak­si) sen ensim­mäisen ja toisenkin, joil­la voisi olla men­estymiseen parhaat edellytykset? 

    Onko niin, että, jos antaa yhdelle luvan, se pitää sen jäl­keen suo­da kaikille muillekin halukkaille? Jos luvan saa vain har­va, lie­nee tuos­sakin myös melkoinen ris­ki. Kaikil­la yrit­täjil­lä ei ole bis­nesideoiden­sa aja­tus ja toteu­tus ehkä ihan kohdal­laan, ja toisaal­ta myöskään kaupun­ki ei ehkä vieläkään osaa hoitaa kaikkia kil­pailu­tuk­si­aan järkevästi tässä, usein han­kalan tuulises­sa kaupungis­sa, Suomen­lah­den ran­nal­la, mis­sä olo­suh­teet ovat monil­ta osin kovin eri­laiset kuin esim. Mississippi-joella.

  26. Sylt­ty: Kaiken jär­jen mukaan tuol­loin käyn­nistyy täysin vas­takkainen pros­es­si: Kun jol­lakin alueel­la on hirvit­tävästi poten­ti­aal­isia asi­akkai­ta, mut­ta ei ain­ut­takaan kahvi­laa taik­ka rav­in­to­laa, niin johan niitä kan­nat­taa perus­taa sinne. 

    Myös puis­to­jen ja torien tieltä on puret­tu talo­ja, aikanaan mm. Cen­tral Parkin tieltä New Yorkissa, ja uudem­pana esimerkkinä Barcelonas­sa usei­den pienem­pi­en puis­to­jen ja torien tieltä. Tarkoituk­se­na on ollut tehdä “liian tiivi­istä” kaupungista viihtyisämpi.
    Suomes­sa aja­tus tun­tuu ole­van, että ker­ran kaavoitet­tu ja raken­net­tu on ikuista. Meil­lä kaupunkikult­tuuri on vielä niin nuori.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

Notify me of followup comments via e-mail. You can also subscribe without commenting.