Kiinteistövero ja asumisen kustannukset

Eräässä face­book-ryh­mässä heräsi keskustelu siitä, nos­taako kiin­teistöveron nos­to markki­navuokria vai ei. Väite kuu­lui, että vuokranan­ta­ja panee vuokri­in kaik­ki kus­tan­nuk­set ja kiin­teistövero kuu­luu niihin. Minä olen oppin­ut talous­teo­ri­ani niin, että kus­tan­nus­pe­ruste pätee sään­nel­ty­i­hin vuokri­in, mut­ta ei markki­navuokri­in. Vas­ta-argu­ment­ti­na tähän taas oli, että näin olisi, jos ihmiset toimi­si­vat ratio­naalis­es­ti, mut­ta eivät toimi.

Panen oman kir­joituk­seni tähän oma­lle blogilleni, kos­ka sen laa­timises­sa oli aikamoinen työ.

Asun­tomarkki­noil­la ihmiset toimi­vat pääsään­töis­es­ti ratio­naalis­es­ti, kos­ka on pakko. Kos­meti­ikkaa voi ostaa eri purkeis­sa eri hin­nal­la ja Buranas­ta mak­saa tuplas­ti sen, mitä täysin sama pil­leri mak­saa pakat­tuna Ibusali-pakkauk­seen, mut­ta asun­tomarkki­noil­la rahaa menee niin paljon, että bud­jet­ti­ra­joituk­set pakot­ta­vat suh­teel­lisen ratio­naaliseen käyt­täy­tymiseen. Tule­vaisu­u­den ennusteisi­in ehkä suh­taudu­taan vähän niin ja noin ja olete­taan nykyisen­laisen tilanteen jatku­van lop­ut­tomi­in eikä esimerkik­si ymmär­retä, että muut­to­tap­pioalueille ei kan­na­ta rak­en­taa mitään.

Kiin­teistöveron korot­ta­mi­nen ei koro­ta vuokria niin kauan kuin vero kohdis­tuu maapo­h­jaan ja raken­nu­soikeu­teen, ei itse raken­nuk­seen. Kohdistues­saan myös käyt­tämät­tömään raken­nu­soikeu­teen kiin­teistövero vähän jopa las­kee vuokria, kos­ka se pakot­taa rak­en­ta­maan tyhjän ton­tin — tai siis näin on, jos käyt­tämätön­tä raken­nu­soikeut­ta verote­taan enem­män kuin käytettyä.

Mekanis­mi menee näin: Jos raken­nu­soikeu­den (=sijain­nin) hin­ta ennen kiin­teistöveroa on 2000 €/m2 ja tälle pan­naan kiin­teistövero 20 €/m2/vuosi, hin­ta joka raken­nu­soikeud­es­ta kan­nat­taa mak­saa, alen­tuu 20€/p, jos­sa p on reaa­liko­rko, joka osta­jal­la on mielessään. Jos reaa­liko­rko on 2%, tuo kiin­teistövero las­kee raken­nu­soikeu­den arvoa 1000 €/neliö.

(Nyt kun reaa­liko­rko on negati­ivi­nen, tästä tulee mie­lenki­in­toisia luku­ja, mut­ta järkevä osta­ja ei ole­ta, että reaa­liko­rko on negati­ivi­nen aina. Jos olisi negati­ivi­nen hamaan ikuisu­u­teen, asun­noista kan­nat­taisi mak­saa ääret­tömiä hin­to­ja, mikäli pankkisuh­teet vain ovat kunnossa)

(Käytän­nössä bud­jet­ti­ra­joituk­set pakot­ta­vat otta­maan huomioon “korkona” myös velvol­lisu­u­den vähän lyhen­tää velkaa, jol­loin korkona käytetään vähän todel­lista korkoa suurem­paa korkoa. Tämä näkyy siinä, että vuokra­ton­til­la ja oma­l­la ton­til­la olem­i­nen vaikut­taa hin­taan liian vähän, kos­ka osta­jat laske­vat lainan­hoit­o­meno­ja, jois­sa on mukana myös lyhennykset.)

Jos sadan neliön asun­toa rasit­taa kiin­teistövero 2000 €/vuosi ja vai­h­toe­htona olisi ostaa viereiseltä ton­til­ta asun­to, joka on muuten saman­lainen, mut­ta kiin­teistöveroa ei ole, jälkim­mäis­es­tä kan­nat­taa tietysti tar­jo­ta korkeampi hin­ta. Markki­noil­la hin­to­jen ero muut­tuu niin, että yhteen­las­ke­tut menot molem­mista asun­noista ovat yhtä suuret. Hin­ta verot­tomas­ta asun­nos­ta on niin suuri, että ero­tuk­ses­ta aiheutu­vat lainan­hoit­o­menot ovat 2000 €/vuosi. Tämä osoit­taa, että asun­non osta­jan kannal­ta on ihan sama, kuin­ka korkea kiin­teistövero asun­toa rasit­taa. Hän saa asun­non vas­taavasti halvem­mal­la. Kiin­teistövero on siis myyjän vero.

Entä sit­ten ne vuokrat? Vuokranan­ta­ja halu­aa tuo­ton asun­non osto­hin­nalle (tai oikeas­t­aan, kun hän on jo asun­non ostanut, sille hin­nalle, jon­ka hän asun­nos­ta saisi, jos myisi), vastik­keelle, huoneis­ton hoitoku­luille, vuokralaiseen liit­tyvälle riskille ja kiin­teistöverolle. Jos kaik­ki olisi ennal­laan, kiin­teistövero siis nos­taisi vuokrapyyn­töjä, mut­ta kaik­ki ei ole ennal­laan. Asun­non hin­ta on laskenut niin, että siitä aiheutu­vat pääo­ma­meno on laskenut kiin­teistöveron ver­ran. Sik­si kiin­teistövero ei vaiku­ta vuokraan. Ei vaiku­ta, vaik­ka omis­ta­ja olisi aikanaan mak­sanut asun­nos­ta korkeam­man hin­nan, kos­ka kiin­teistövero oli alem­pi, sil­lä ei hänen kan­na­ta asun­toa tyhjänäkään pitää. Vai­h­toe­htona on asun­non myymi­nen ja myyn­ti­hin­ta on laskenut.

No hyvä, oikaisin vähän. Ratio­naa­li­nen (=ahne) vuokranan­ta­ja ei laske kulu­jaan määrätessään asun­non vuokraa, vaan ottaa tietysti niin paljon kuin saa. Vuokran­mak­sajien mak­suhalukku­u­teen ei vaiku­ta lainkaan se, miten vuokranan­ta­jan kulut jakau­tu­vat. Kos­ka vuokranan­ta­jien kulut (oikein las­ket­tuna) eivät ole nousseet, markki­nat tas­apain­ot­tuvat samal­la hin­tata­sol­la kuin ennen kiin­teistöveron korotusta.

Tämä siis olet­taen, että kiin­teistövero kohdis­tuu tont­ti­in eli sijain­ti­in, mut­ta ei itse rakennukseen.

Itse taloon kohdis­tu­va kiin­teistövero toimii toisin. Tont­tia ei voi viedä maas­ta, mut­ta talon voi jät­tää rak­en­ta­mat­ta tai rak­en­taa huonom­min. Kohdistues­saan raken­nuk­seen, kiin­teistövero tekee rak­en­tamis­es­ta kan­nat­ta­mat­tomam­paa. Vähen­täessään tar­jon­taa se vaikut­taa myös asumisen hin­taan nos­taen sekä omis­tusasumisen että vuokral­la asumisen kustannuksia.

Sik­si raken­nuk­seen kohdis­tu­van kiin­teistöveron voisi pois­taa ja verot­taa vain tonttia.

P.S.

Vuokrat­u­loon kohdis­tu­va vero sen sijaan vaikut­taa vuokri­in suo­raan. Jos ole­tamme asun­to­jen hin­to­jen määräy­tyvän omis­tusasun­tomarkki­noiden kaut­ta, vuokrat­u­loon kohdis­tu­va vero tekee vuokraamis­es­ta kan­nat­tavam­paa ja vaikut­taa näin tar­jon­taan. Tämä vero menee läh­es lyhen­tämät­tömänä markki­navuokri­in (ei aivan, kos­ka vuokralaisel­la voi olla vai­h­toe­htona siir­tyä omis­tusasun­tomarkki­noille) eli on pääosin vuokralaisen mak­sama vero.

Ja edelleen: omis­tusasumisen vero­tu­ki ymmär­ret­tävästi menee kokon­aan asun­to­jen hin­toi­hin hyödyt­tämät­tä asun­non osta­jaa lainkaan. Nos­taes­saan asun­to­jen hin­to­ja se muo­dostaa kulun vuokra­markki­noille ja val­uu siten myös vuokriin.