15. Toimistoja vai asuntoja keskustaan?

Päätin joukkois­taa kehit­teil­lä ole­van kir­jani Talous ja kaupun­ki, ja julka­ista sen luku ker­ral­laan kom­men­toitavak­si. Sekä kri­it­tiset että kan­nus­ta­vat kom­men­tit ovat hyvin tervetulleita.

Helsin­gin keskus­tan tun­tu­mas­sa on suuri paine muut­taa toimis­to­ja asun­noik­si joko remon­toimal­la talo asun­noik­si tai purka­mal­la toimis­tot asuin­talon tieltä.

Vielä 1980-luvul­la kiin­teistön­o­mis­ta­jat halu­si­vat muut­taa asun­to­ja keskus­tan tun­tu­mas­sa toimis­toik­si. Syn­tyi piilokont­tori­jahti, jos­sa käräytet­ti­in luvat­ta toimis­toik­si muutet­tu­ja asuntoja.

Tässä välis­sä on muut­tunut paljon. Pääkaupunkiseudulle on tul­lut keskus­tan rin­nalle paljon hyviä toimis­toaluei­ta esimerkik­si Keilaniemeen, Pasi­laan, Ruo­ho­lah­teen, Kalasa­ta­maan ja Avi­apo­lik­seen. Toimis­tois­sa pin­ta-alan tarve on vähen­tynyt merkit­tävästi, kos­ka enää ei tarvitse olla omaa työhuonet­ta map­pi­hyl­lyi­neen. Ark­istot ovat nyt pil­vessä ja teknolo­gia on muut­tunut niin, että työti­laa tarvit­se­va voi ottaa käyt­tön­sä minkä tahansa vapaan työpöy­dän ja muut­taa salasanansa avul­la tietokoneen omak­seen. Etä­työ on vähen­tänyt toimis­toalan tarvetta.

Toisaal­ta keskus­ta-asumisen suo­sio on hin­to­jen perus­teel­la kas­vanut Helsingis­sä niin kuin kaikkial­la teol­lises­sa maail­mas­sa – myös kaikissa vähänkin isom­mis­sa suo­ma­lai­sis­sa kaupungeis­sa Oulua luku­un otta­mat­ta. Kuten jo aiem­min todet­ti­in, keskus­tas­sa asum­i­nen ei ole enää epäter­veel­listä. Keskus­taan vetävät tek­i­jät ovat lisään­tyneet kulu­tuk­sen muu­tut­tua palvelukeskeisem­mäk­si; kan­nat­taa asua lähel­lä urbaane­ja palveluja.

Ker­rostalo­jen ja pien­talo­jen kaavoituk­ses­ta suun­nit­teli­jat ajat­tel­e­vat suun­nilleen samoin kuin markki­namekanis­mi, mut­ta eivät toimis­toista eivätkä teol­lisu­us­ton­teista. Helsingis­sä kaupun­gin­su­un­nit­telus­ta vas­taa­vat virkamiehet ovat pitkään jar­rut­ta­neet toimis­to­jen muut­tamista asun­noik­si. Hei­dän mukaansa kaik­ki toimis­tot muut­tuisi­vat asun­noik­si, jos annet­taisi­in käyt­tö­tarkoituk­sen määräy­tyä sen mukaan, mis­tä mak­se­taan eniten.

Eivät muut­tuisi kaik­ki. Nyt pääkaupunkiseudul­la on toimis­toti­laa tyhjil­lään yli miljoona ker­rosneliötä samal­la kun asun­noista on pulaa. Sik­si toimis­toista ei mak­se­ta paljonkaan. Hin­tamekanis­mi toimii siis oikein. Jo puolen miljoo­nan ker­rosneliön muu­tos toimis­toista asun­noik­si tas­apain­ot­taisi markki­nat ja nos­taisi jäl­jelle jäävien toimis­to­jen arvoa niin, ettei muut­ta­mi­nen asun­noik­si enää olisi aina kan­nat­tavaa. Puoli miljoon­aa ker­rosneliötä tarkoit­taa run­sas­ta kym­men­tä­tuhat­ta asukasta.

Keskus­tan toimis­to­ja puo­lus­te­taan myös argu­men­til­la, että keskus­ta on paras paik­ka toimis­toille. Sitä se markki­navuokrien perus­teel­la on, mut­ta se on myös paras paik­ka asun­noille. Kysymys on siitä, kum­malle kan­nalle taipuu suh­teel­lisen edun peri­aate. Nyt kun toimis­to­ja on kaikkial­la liikaa, asun­noista mak­se­taan enem­män liki kaikkial­la. Kun toimis­to­jen yli­tar­jon­taa saadaan pure­tuk­si, nähdään parem­min, mikä osa keskus­tas­ta kan­nat­taa jät­tää toimis­toille ja mikä ottaa asumiseen.

Mielestäni virhep­äätelmä sisäl­tyy myös ajatuk­seen, että Helsin­gin keskus­ta on eri­tyisen hyvää työ­paik­ka-aluet­ta, kos­ka siel­lä ovat maan tuot­tavim­mat työ­paikat. Havain­to on tot­ta, mut­ta väite kausali­teetista ei vält­tämät­tä ole – siis se, että sijain­ti keskus­tas­sa nos­taisi merkit­tävästi tuot­tavu­ut­ta. Se on vähän saman­lainen väite kuin että muut­ta­mi­nen Eiraan nos­taisi ihmisen tulo­ja. Kos­ka toimis­tovuokrat keskus­tas­sa ovat korkei­ta, mitkään surkimusyri­tyk­set eivät pysty siel­lä toim­i­maan. Tosin tietoin­ten­si­ivisil­lä aloil­la yri­tys­ten kan­nat­taa sijai­ta lähel­lä toisi­aan, kos­ka vuorovaiku­tus yri­tys­ten välil­lä nos­taa tuot­tavu­ut­ta. Tältä kannal­ta vai­h­toe­hto­ja on esimerkik­si Mar­i­an yri­tyspuis­to tai vaik­ka Keilanie­mi. On tietysti tot­ta, että keskus­tas­sa ole­vista toimis­toista on lyhyt mat­ka kok­ous­ta­maan toiseen toimis­toon tai lounaspalaveriin.

Päin­vas­tainen on tot­ta. Hajalleen ympäri kaupunkia ripotel­lut toimis­tot eivät men­esty. Sik­si Espoos­sa tai Pitäjän­mäel­lä on niin paljon toimis­to­ja tyhjillään.

Toimis­to­jen puoles­ta keskus­tas­sa esitetään argu­ment­te­ja, joi­ta voi kut­sua yhteis­nimel­lä posi­ti­iviset ulkois­vaiku­tuk­set. Täl­laise­na on esitet­ty myös, että toimis­toi­hin töi­hin tule­vat pitävät keskus­taa elin­voimaise­na. Toimis­to on toki tyhjää tont­tia parem­pi, mut­ta asukkaat kyl­lä tuo­vat kyl­lä keskus­taan enem­män elämää.

Keskus­tan etu­na on maan paras saavutet­tavu­us joukkoli­iken­teel­lä. Hyvä mit­tari tähän on se, paljonko ihmisiä asuu puolen tun­nin joukkoli­iken­nematkan päässä. Vain Pasi­la pystyy kil­paile­maan tässä keskus­tan kanssa. Vas­taavasti keskus­tan saavutet­tavu­us autol­la on huono ja tulee sitä aina ole­maan. Ilmas­tonäköko­h­dat puolta­vat työ­paiko­jen keskit­tämistä Helsin­gin keskus­taan. Keskus­tas­sa töis­sä ole­vista huo­mat­tavasti suurem­pi osa tulee töi­hin joukkoli­iken­teel­lä, pyöräl­lä tai kävellen kuin Espoon ja Van­taan työpaikkoihin.

Ottakaamme siis lähtöko­hdak­si, että toimis­toil­la keskus­tan läheisyy­dessä on posi­ti­ivisia ulkois­vaiku­tuk­sia, joiden vuok­si niitä tulee suosia asun­to­jen kus­tan­nuk­sel­la. Ulkois­vaiku­tus lie­nee suun­nilleen yhtä suuri saman alueen eri toimis­toil­la. Niin­pä sen sijaan, että kaupun­gin virkamiehet ja viime kädessä luot­ta­mushenkilöt sal­li­vat joidenkin muut­taa toimis­ton­sa asun­noik­si ja kieltävät sen toisil­ta, pitäisi määrätä kaikille tas­a­puolis­es­ti yhtä suuri mak­su toimis­to­jen muut­tamis­es­ta asun­noik­si. Täl­lainen kon­ver­siomak­su voisi olla esimerkik­si 1000€/k‑m². Täl­löin asun­noik­si muutet­taisi­in ne toimis­tot, joiden muut­ta­mi­nen asun­noik­si on järkev­in­tä. Kon­ver­siomak­su voi perus­tua myös tar­jouskil­pailu­un, jos halu­taan säädel­lä sitä, paljonko toimis­to­ja muute­taan asun­noik­si. Huu­tokau­pat­taisi­in aluk­si vaik­ka 200 000 k‑m². Täl­lainen hin­tao­h­jaus muut­taisi asun­noik­si ne, joiden muut­ta­mi­nen olisi järkevintä.

Osa keskus­tan toimis­toista on alun perin raken­net­tu asuin­taloik­si. Niistä saa helpom­min hyviä asun­to­ja kuin alun perin toimis­toik­si raken­ne­tu­ista. Bule­var­di var­maankin on halu­tumpi asuinkatu­na kuin ase­man lähel­lä sijait­se­va meluisa ja saas­tunut Kaisaniemenkatu, joka taas sopii hyvän saavutet­tavuuten­sa vuok­si toimis­toik­si. Näin ainakin ole­tan, mut­ta min­un olet­ta­muk­sel­lani ei olisi merk­i­tys­tä, jos kon­ver­siomak­su otet­taisi­in käyt­töön. Kiin­teä mak­su saisi aikaan sen, ettei min­un tarvit­sisi asi­aa pähkäil­lä eikä tarvit­sisi kaupun­gin virkami­estenkään. Ratkai­se­vat tiedot ovat yri­tys­ta­sol­la. Kun­nan päät­täjien ei tule siihen puut­tua eikä veron­mak­sajien kan­na­ta mak­saa heille siitä palkkaa. Omis­ta­ja tehköön, kuten parhaak­si näkee.

Erään­lainen kon­ver­siomak­su onkin käytössä. Kaupun­ki perii osan kaavoitushyödys­tä itselleen. Tämä on perustel­tua oikeu­den­mukaisu­ut­ta ajatellen, mut­ta ohjaus­vaiku­tuk­sen kannal­ta nurinkuri­nen. Kos­ka mak­su on osu­us hyödys­tä, se on sitä suurem­pi, mitä järkeväm­pää muut­ta­mi­nen on. Lisäk­si kaavoitushyödys­tä pääsee mak­samaan vas­ta kun on saanut luvan kon­ver­sioon. Moni ei saa, vaik­ka olisi valmis maksamaan.

Ajat­telu­umme on iskos­tunut, että kaupungeis­sa työ­paikat ovat keskus­tas­sa ja asun­not keskus­tan ulkop­uolel­la. Näin ei tarvitse olla. Ollessani eräässä kok­ouk­ses­sa Gen­evessä huo­masin raitio­vaunuis­sa ruuhkan suun­nan ole­van aamuisin keskus­tas­ta ulospäin. Keskus­ta oli asun­to­val­taista ja suurim­mat työ­paikat oli­vat rypäs­mäis­inä keskit­tyminä keskus­tan ulkop­uolel­la. Keskus­tas­sa mei­dänkin hotel­limme oli ja kok­ous keskus­tan ulkop­uolel­la. Sama ilmiö näkyy oras­ta­vana Helsin­gin met­rossa. Kallios­sa asu­vat nör­tit matkus­ta­vat töi­hin Ruo­ho­lah­teen, Keilaniemeen tai Otaniemeen aamuisin ja iltapäiväl­lä takaisin.

Seu­raa­va luku tästä.

Kir­jan alku­un tästä