9 Hyötyvätkö asukkaat mitään paremmasta kaupungista?

Jos kaik­ki asunalueelle tehtävät paran­nuk­set kap­i­tal­isoitu­vat tont­tien hin­toi­hin ja vuokri­in, eikö se tarkoi­ta, etteivät asukaat hyödy niistä mitään? Joutu­vathan he mak­samaan alueen paran­tu­mis­es­ta niin paljon, että se neu­tral­isoi hei­dän saa­mansa hyö­dyn. Ain­oa, joka hyö­tyy, on ton­tin omis­ta­ja. Suun­nilleen näin kävisi, jos paran­nuk­sia tehtäisi­in vain yhdel­lä alueel­la. Siitä yhdestä ja ain­oas­ta tulisi aiem­paa halu­tumpi ja asumis­es­ta siel­lä tulisi kalli­im­paa. Jos sen sijaan paran­nuk­sia tehdään kaikkial­la, halut­tu­jen aluei­den määrä lisään­ty­isi, mikä leikkaisi hin­nan nousua. Jos paran­nuk­sia tehtäisi­in kaikkial­la muual­la kuin yhdel­lä alueel­la, sen yhden alueen arvo vas­taavasti laskisi. 

Näin markki­na­t­alous yleen­säkin toimii. Jos yri­tys paran­taa myymien­sä tuot­tei­den laat­ua, se voi kyl­lä aluk­si myy­dä niitä kalli­im­mal­la mut­ta vain niin kauan, kunnes kil­pail­i­jatkin paran­ta­vat omi­aan. Lop­putu­lok­se­na kehi­tys kään­tyy kulut­ta­jan eduksi.

Kun­nan pitäisi toimia niin, että maan arvo nousee yhteen­las­ket­tuna, mut­ta näin se ei lyhyt­näköisyy­dessään aina ymmär­rä toimia.

Joku Helsin­gin kaavoituk­ses­ta valit­ta­va kir­joit­ti min­ulle, että Lon­toos­sa on paljon enem­män viher­aluei­ta kuin Helsingis­sä. Väite on ehdot­tomasti väärä. Sen sijaan, että olisin lähet­tänyt hänelle hänen väit­teen­sä kumoavia tilas­to­ja, mietin, mis­tä moinen käsi­tys voi olla peräisin. Minus­takin oli nimit­täin tun­tunut siltä ollessani Lon­toos­sa kielikursseilla.

Käsi­tys puis­to­jen run­saud­es­ta saat­taa johtua siitä, että har­vat puis­tot on sijoitet­tu Lon­toos­sa niin, että reit­ti kul­kee usein pienen puis­ton läpi kävel­lessä metroase­malle tai minne nyt onkin menos­sa. Niin­pä min­ullekin on Lon­toos­sa muis­tiku­vana paljon matkan var­relle osunei­ta pieniä viehät­täviä puis­to­ja. Meil­lä on enem­män viher­aluei­ta, mut­ta ne on sijoitet­tu syr­jem­mälle arvokas­ta raken­nus­maa­ta säästäen. Se ei ole maan arvon maksimointia.

Helsin­gin seudun radan­var­silähiöt ovat silmis­säni joukko menetet­tyjä mah­dol­lisuuk­sia. Pääradan var­rel­la onnis­tunei­ta ovat vain Ker­a­va, Jär­ven­pää, Hyvinkää, Riihimä­ki ja Hämeen­lin­na – jot­ka kaik­ki ovat itsenäisiä kaupunkeja.

Itsenäisen kaupun­gin parhaal­la paikalla on jotain raati­huoneen­torin kaltaista. Radan­var­silähiön parhai­ta tont­te­ja ei ole haaskat­tu moi­seen, vaan ne on raken­net­tu täy­teen. Pahim­mil­laan keskeisel­lä paikalla on suuri parkkikent­tä palvele­mas­sa liityn­täpysäköin­tiä. Viher­alueet ovat kallista maa­ta säästäen sijoitet­tu alueen laidalle. Maan yhteen­las­ket­tua arvoa mak­si­moi­va viisas kaavoit­ta­ja olisi toimin­ut toisin ja tehnyt lähiöistä pieniä kaupunke­ja. On keskitet­ty yksit­täis­ten tont­tien arvon mak­si­moimiseen, vaik­ka olisi pitänyt mak­si­moi­da koko alueen arvo ja viihtyisyys.

Investoin­nit urbaanei­hin mukavuuk­si­in nos­ta­vat maan arvoa vaiku­tus­pi­iris­sään. Eräs tapa arvioi­da investoin­nin kan­nat­tavu­ut­ta onkin ver­ra­ta sen kus­tan­nuk­sia maan arvon nousu­un. Investoin­ti on kan­nat­taa, jos maan arvo nousee investoin­nin ver­ran – tai las­kee sen ver­ran vähemmän.

En tarkoi­ta, että tämä olisi kri­teeri kaikkien urbaanien mukavuuk­sien tuot­tamiselle. Esimerkik­si kansal­lista suur­mi­estä voi muis­taa pat­saal­la, vaik­ka se ei nos­taisinkaan ympäröivien tont­tien arvoa. Päin­vas­tainen sen sijaan pitää paikkansa. Jos urbaani mukavu­us nos­taa maan arvoa enem­män kuin oman kus­tan­nuk­sen­sa ver­ran, se pitäisi ehdot­tomasti toteut­taa. Palaamme myöhem­min siihen, kenen tämä kuu­luisi maksaa.

Kysymys­tä urbaanin mukavu­u­den hin­nas­ta suh­teessa maan yhteen­las­ket­tuun arvoon jatkan käsiteltäessä raideli­iken­teen investointeja.

(Huo­maan, että min­ul­la on tässä vähän tekemistä jäsen­te­lyn kanssa. Osa tästä tek­stistä pitäisi sisäl­lyt­tää edel­liseen luku­un. Kos­ka jo julka­isin edel­lisen, kor­jaan jäsen­te­lyn myöhemmin.)

Seu­raa­va luku tästä.

Kir­jan alku­un tästä.