Laskeeko asuntorakentaminen asuntojen hintoja?

Tarkoituk­seni on kir­joit­taa muu­ta­ma artikke­li asumis­es­ta Helsin­gin val­tu­us­tossa hyväksy­tyn asumisen ja maakäytön ohjel­man eli AM-ohjel­man tiimoil­ta. En osal­lis­tunut asi­as­ta keskustelu­un val­tu­us­ton istun­nos­sa luku­un otta­mat­ta ennal­ta laa­dit­tua puheen­vuoroani, kos­ka kah­den min­uutin puheen­vuoroil­la pystyy lähin­nä vain nälvimään, kuten myös tapah­tui. Kom­men­toin keskustelus­sa esitet­tyjä väit­teitä täl­lä blogilla.

Aloi­tan väit­teestä, että asun­to­jen rak­en­tamisel­la ei ole vaiku­tus­ta asumisen hin­taan. Näin san­ot­ti­in keskustelus­sa mon­een ker­taan. Radios­sa sen oli ennen ohjel­man käsit­te­lyä esit­tänyt demarien Karin Taipale. Väite on niin häkel­lyt­tävä, että siihen on äkkiseltään vaikea sanoa mitään. Kir­joi­tan tässä asun­to­jen hin­noista. Vuokrista jatkan ehkä toises­sa postauksessa.

Asun­to­jen korkea hin­ta johtuu siitä, että asun­to­ja on liian vähän. Siel­lä mis­sä asun­to­ja on yli tarpeen, niiden hin­ta tup­paa laske­maan. Voiko joku oikeasti olla tästä eri mieltä tai kuvitel­la, että asun­top­u­laa voitaisi­in helpot­taa rak­en­ta­mat­ta asuntoja?

Keskustelus­sa tois­tet­ti­in mon­een ker­taan, että hin­nat ovat nousseet, vaik­ka on raken­net­tu lisää, joten lisärak­en­t­a­mi­nen ei vaiku­ta hintoihin.

Hin­nat voivat nous­ta, vaik­ka raken­netaan lisää, jos raken­netaan liian vähän lisää. Isoista kasvukeskuk­sista Helsingis­sä on raken­net­tu vähiten suh­teessa asukasluku­un, vaik­ka Helsin­ki on kaupungeista se, johon olisi suh­teessa eniten tuli­joi­ta. Jos rak­en­tamista lisätään, hin­nat nou­se­vat ainakin vähem­män kuin jos ei lisättäisi.

Helsingis­sä asun­to­jen hin­taa nos­taa urbaanin asumisen kas­vanut suo­sio. Helsin­gin seudun asukkaista aiem­paa use­ampi halu­aa asua Helsingis­sä ja on valmis mak­samaan aiem­paa enem­män päästäk­seen helsinkiläisek­si suh­teessa siihen, että asu­isi muual­la seudul­la. Tästähän mei­dän pitäisi olla ylpeitä, mut­ta tietysti se nos­taa ikävästi asun­to­jen hin­to­ja Helsingissä.

Asum­is­pref­er­ens­seis­sä on tapah­tunut jyrkkä ja nopea muu­tos. Vuon­na 2005 Helsin­gin seudun asukaslu­vun kasvus­ta meni kehyskun­ti­in puo­let, nyt enää 10 %. Sama maail­man­laa­juinen ilmiö nos­taa asun­to­jen hin­to­ja Tam­pereen keskus­tas­sa suh­teessa Tam­pereen lähiöi­hin. Kaikissa suuris­sa suo­ma­lai­sis­sa kaupungeis­sa Oulua luku­un otta­mat­ta keskus­ta-asun­to­jen hin­nat ovat nousseet suh­teessa lähiöi­hin ja kaupunkia ympäröivään republikaanivyöhykkeeseen.

Helsingis­sä kan­takaupun­gin suo­sio­ta on lisän­nyt se, että olemme paran­ta­neet asumisen laatua.Tässä mielessä tietysti vihreät ovat syyl­lisiä asun­to­jen kallis­tu­miseen, mut­ta esit­tääkö joku vakavis­saan, että pitää tehdä huonoa asuinympäristöä, jot­ta hin­nat laskisivat?

Vaik­ka viimeaikainen asun­to­tuotan­non lisäys pääkaupunkiseudul­la ei ole laskenut asun­to­jen hin­to­ja Vallilas­sa, se on laskenut niitä monin paikoin Helsin­gin seutua.

Tuor­eim­mat vuosi­ti­las­tot ovat vuodelta 2019. Asun­to­jen reaal­i­hin­ta on laskenut kehyskun­nis­sa ja monin paikoin pääkaupunkiseudun kun­nis­sa. Helsingis­sä on kymme­nen postinu­meroaluet­ta, jois­sa reaal­i­hin­ta on laskenut vuosien 2015 ja 2019 välil­lä. Espoos­sa ja Van­taal­la niitä on suh­teessa enem­män, kehyskun­nista puhumattakaan.

Tämä menee juuri niin kuin teo­ria sanoo. Kun raken­netaan lisää, asun­to­jen hin­nat laske­vat suh­teessa siihen, mitä niille tapah­tu­isi, jos ei raken­net­taisi lisää. Lasku on euromääräis­es­ti yhtä suuri kaikil­la alueil­la, jol­loin se on suh­teessa suurem­pi halvoil­la alueilla.

Aja­tus euromääräis­es­ti yhtä suures­ta vaiku­tuk­ses­ta perus­tuu siihen, että asumis­es­ta halu­tul­la alueel­la suos­tu­taan mak­samaan tiet­ty euromäärä suh­teessa asumiseen vähem­män halu­tul­la alueel­la. Sik­si euromääräiset erot pysyvät ennal­laan, jol­loin hin­ta las­kee halvoil­la alueil­la suh­teessa enem­män kuin kalliilla.

Mut­ta onhan euromääräi­nen ero kas­vanut Haku­ni­lan ja Ullan­lin­nan välil­lä? Se taas johtuu pitkään jatkuneesta trendis­tä, joka suosii keskus­ta­maista asum­ista. Ero olisi kas­vanut myös ilman lisärakentamista.

Mata­lat korot sotke­vat asi­aa. Jos ollaan valmi­it mak­samaan vaik­ka 500 €/kk siitä, että voi asua Kallios­sa Haku­ni­lan sijaan, ero asun­non hin­to­jen välil­lä kas­vaa, kun korot laskevat.

Jos ei ole krant­tu kaupungi­nosan suh­teen, asun­non saa Helsin­gin seudul­ta nyt halvem­mal­la kuin viisi vuot­ta sit­ten, vaik­ka muu­ta väitetään. Asun­nos­ta trendikkäältä alueelta taas joutuu mak­samaan entistä enemmän.

Kun raken­netaan lisää asun­to­ja kan­takaupunki­in, se voi todel­la nos­taa niiden hin­taa kan­takaupungis­sa. Jos nyt joidenkin mielestä elämä kan­takaupungis­sa on mie­lenki­in­toisem­paa kuin muual­la, lisärak­en­t­a­mi­nen voi tehdä siitä entistä mie­lenki­in­toisem­paa. Lisää asukkai­ta tarkoit­taa siis entistä parem­paa asuinympäristöä. Ei tätä kuitenkaan kan­na­ta vas­tus­taa asun­to­jen hin­take­hi­tyk­sen nimis­sä. Vaik­ka asun­noista kan­takaupungis­sa tulee entistäkin arvokkaampia, sen ulkop­uolel­la niistä tulee vas­taavasti edullisempia.

Sama pätee lähiöis­sä. Pari vuot­ta sit­ten Arvopa­per­ile­hdestä oli sijoi­tusvink­ki, että sijoi­tusasun­to kan­nat­taa ostaa lähiöistä, jonne on kaavoitet­tu lisää. Lisärak­en­t­a­mi­nen tietää alueen palve­lu­ta­son nousua, parem­pia joukkoli­iken­ney­hteyk­siä ja niin edelleen. Lähiöi­den tiivistämi­nen siis tekee niistä siis houkut­tel­e­vampia. Tästä on paljon näyt­töä, vaik­ka kaupunkiym­päristölau­takun­taan tulev­as­ta nim­by-posteista voisi kuvitel­la aivan muuta.

Lopuk­si pieni varoi­tus: Kun asun­top­u­la joskus helpot­taa – mitä var­maankin kaik­ki halu­a­vat – vähem­män suosi­tu­il­la alueil­la hin­nat laske­vat suh­teessa eniten. Tässä on suuri seg­re­gaa­tion ris­ki. Siitä toises­sa postauksessa.