Markkinaehtoiseen autopaikkapolitiikkaan

Ehdo­tuk­ses­sa Helsin­gin kaupung­in­val­tu­us­ton strate­giak­si lukee nyt näin:

Kaupun­ki hillit­see rakenta­misen kus­tan­nuk­sia ja tiivistää kaupunki­raken­net­ta siir­tymäl­lä kil­pailukykyään ja saavutet­tavu­ut­taan vaaran­ta­mat­ta asteit­tain kohti alueel­lista ja mark­kinaehtoista pysäköin­ti­jär­jestelmää uusista asuinalueista aloittaen.

Tämä voi olla merkit­tävä muu­tos kaupun­gin kaavoituk­seen, sil­lä vaa­timus autopaikoista on estänyt tehokkaasti kaupunki­mais­ten aluei­den kaavoitus­ta. Jätkäsaares­ta ja Her­ne­saares­ta ei ole voitu tehdä Punavuoren tai Töölön kaltaista aluet­ta, kos­ka säädet­ty määrä autopaikko­ja ei olisi mah­tunut mil­lään järkeväl­lä hinnalla.

Tiiviy­den ohel­la olen­naista on myös raha. Jätkäsaa­reen on raken­net­tu velvoitepaikko­ja noin neljän­nesmil­jardil­la eurol­la. Sum­ma ei ole ihan tark­ka, kos­ka näitä kus­tan­nuk­sia ei tilas­toi­da, kos­ka ne koitu­vat muiden kuin kaupun­gin mak­set­tavak­si. Autopaikko­ja on run­saat jotain 4000:n ja 5 000 välil­lä ja ne mak­sa­vat run­saat 50 000 € kappale.

Pysäköin­nis­sä insinöörien ja ekon­o­mistien maail­manku­vat menevät pahasti ris­ti­in. Se alkaa jo ter­meistä. Insinööri puhuu autopaikko­jen tarpeesta ja ekon­o­misti kysyn­nästä. Ekon­o­misti olet­taa, että kysyn­tä riip­puu myös hin­nas­ta, insinöörin mielestä tarve on hin­nas­ta riip­puma­ton. Niin­pä Helsin­gin autopaikkanormis­sa ei ole lainkaan mukana paikan hin­taa, vaan tarve määräy­tyy vain siitä, kuin­ka hyvät joukkoli­iken­nepalve­lut alueel­la on. Paikko­ja tarvi­taan siis sama määrä, mak­sa­vat ne kap­paleelta sit­ten 500 € tai 70 000 €.

Kysyn­tä, tar­jon­ta ja hyvinvointitappio

Esitän per­in­teisen oppikir­jaku­van kysyn­nän ja tar­jon­nan riippuvuudesta.

Kuvas­sa autopaikko­jen määrä on vaa­ka-akselil­la ja hin­ta pystyak­selil­la. Autopaikko­jen kysyn­tä riip­puu hin­nas­ta niin, että mitä korkeampi hin­ta, sitä pienem­pää on kysyn­tä ja päin­vas­toin. Kysyn­täkäyrä on siis laske­va. Tar­jon­takäyrä (tai viimeisen pysäköin­tipaikan kus­tan­nus) taas on nou­se­va. Pieni määrä autopaikko­ja voidaan lait­taa vaik­ka talon eteen, mut­ta vähän suurem­pi määrä on laitet­ta­va talon alle ja jos niitä tarvi­taan vielä enem­män, on men­tävä talon alla use­am­paan kerokseen mikä tulee yhä vain kalliimmaksi.

Pysäköin­tipaikko­jen yhteen­las­ket­tu kus­tan­nus on tar­jon­takäyrän ala­puolelle jäävä pinta-ala.

(Kuvas­sa tarjonta/kustannuskäyrä on tasais­es­ti nou­se­va. Todel­lises­sa maail­mas­sa se olisi por­tait­tainen. Ensin maan­varaiset paikat, sit­ten pysäköin­ti­hal­li yhdessä ker­rokses­sa, sit­ten pysäköin­ti­hal­li kahdessa ker­rokses­sa ja niin edelleen)

Opti­mi syn­tyy käyrien leikkaus­pis­teessä. Kuvas­sa autopaikko­jen määräk­si muo­dos­tuu q ja hin­naksi p Jos opti­mi ennuste­taan väärin, ja paikko­ja raken­netaan joko liikaa tai liian vähän, syn­tyy hyvinvointitappiota.

Tuo määrä q riit­tää vain, jos autopaikas­ta per­itään sen tuotan­tokus­tan­nush­in­ta. Jos autopaik­ka on ilmaishyödyke, niitä tarvi­taan paljon ennemmän.

On san­ot­tu, että on aivan kohtu­u­ton­ta joutua mak­samaan autopaikas­ta 50 000 euroa. Voi olla aika paljon, mut­ta ei se tule sil­lä halvem­mak­si, että autopaik­ka on pakko ostaa asun­non kylk­iäisenä. Tässähän vain tehdään mah­dol­lisek­si ostaa asun­to ilman autopaikkaa 50 000 euroa halvemmalla.

Suun­nit­teli­ja näkee asian toisin. Suun­nit­teli­jan mielestä autopaikko­ja ei ole liikaa, jos ne kaik­ki tule­vat käyt­töön jol­lain hin­nal­la. Ekon­o­misti on sitä mieltä, että paikko­ja on liikaa, jos ne joudu­taan myymään tai vuokraa­maan tap­pi­ol­la. Jotkut jopa pitävät autopaikko­jen tarpeena sitä määrää, joka tulisi käyt­töön, jos hin­ta olisi nolla.

Jos paikko­ja raken­netaan liikaa, (q₁) syn­tyy hyv­in­voin­ti­tap­pio, jota kuvaa punainen alue. Jos määrätään osta­maan asun­non yhtey­dessä autopaik­ka, joka mak­saa 50 000 euroa, mut­ta jota osta­ja pitää vain 10 000 euron arvoise­na, syn­tyy 40 000 euron hyv­in­voin­ti­tap­pio, joka on aivan saman­laista rahan­menoa kuin olisi vas­taa­van sete­limäärän huuh­tomi­nen ves­sas­ta alas. Hyv­in­voin­ti­tap­pi­on syn­tymi­nen on riip­puma­ton­ta siitä, kenen mak­set­tavak­si autopaikat lop­ul­ta jäävät.

Vaik­ka paikat myytäisi­in tai vuokrat­taisi­in huu­tokau­pal­la, niistä saata­va hin­ta p₁ jäisi selvästi alle tuotan­tokus­tan­nusten. Ero­tus siir­tyy mak­set­tavak­si osana asun­to­jen hin­taa. Tämä on oikeu­den­mukaisu­uskysymys, mut­ta ennen kaikkea tehokku­uskysymys. Kan­nat­taa huo­ma­ta, että hyv­in­voin­ti­tap­pio (punainen alue) on eri asia ja pienem­pi kuin se taloudelli­nen tap­pio, joka paikko­jen rak­en­tamis­es­ta syn­tyy (tar­jon­takäyrän ja hin­takäyrän p₁ väli­in jäävä alue).

Jos taas paikko­ja raken­netaan liian vähän (q₂) hin­ta mah­dol­lises­sa huu­tokau­pas­sa nousee tuotan­tokus­tan­nuk­sia korkeam­mak­si. Täl­löin autopaikko­jen rak­en­ta­ja saa niistä selvää voit­toa, samal­la kun syn­tyy sinisen alueen kokoinen hyv­in­voin­ti­tap­pio. Auton­o­mis­ta­jat tuke­vat täl­löin talon mui­ta asukkai­ta, tai raken­nus­li­iket­tä, jos voit­to autopaikkoista jää sille.

Oma väit­teeni, johon raken­nus­te­ol­lisu­us jok­seenkin yksimielisenä yhtyy, on että Helsingin­niemen tiivi­isti raken­ne­tu­ille alueille vaa­di­taan aivan liian paljon autopaikko­ja. Kaavas­sa ei teo­ri­as­sa edes voi olla liian vähän autopaikko­ja, kos­ka niiden ylära­jaa asun­to­ton­teil­la ei säädel­lä mitenkään.

Jos esimerkik­si puo­let Jätkäsaaren paikoista on liikaa, se vas­taa kym­me­nien miljoonien taloudel­lista men­estys­tä. (Tätä ei voi laskea niin, että jos paikat mak­sa­vat 240 miljoon­aa ja puo­let on liikaa, tap­pio on 120 miljoon­aa, kos­ka eivät ne ylimääräiset paikat täysin arvot­to­mia ole ja toisaal­ta viimeiset paikat ovat kalli­impia kuin ensimmäiset.)

Markki­nae­htoinen pysäköin­tipoli­ti­ik­ka tarkoit­taa yksinker­tais­tet­tuna sitä, että autopaikko­ja velvoite­taan rak­en­ta­maan mak­sa­halukas­ta kysyn­tää vas­taa­va määrä, mut­ta ei enem­pää – mut­ta ei myöskään vähempää.

Tässä on kuitenkin ongel­ma. Me emme tiedä, mikä tulee ole­maan autopaikko­jen kysyn­tä vaikka­pa kymme­nen vuo­den jäl­keen. Jos asun­toa osta­va nuori­pari ei tarvitse autoa nyt, se voi kuitenkin tarvi­ta sitä, kun per­heessä on kolme las­ta. (Sil­loin se tosin tarvit­see myös isom­man asun­non. Se, että joutuu muut­ta­maan, kos­ka tarvit­see autoa, ei ole sen ihmeel­lisem­pää kuin, että joutuu muut­ta­maan, kos­ka lapset eivät mah­du asuntoon.)

Tässä pääsemme seu­raavaan eroon ekon­o­mistin ja insinöörin maail­manku­van kanssa.

Ekon­o­misti sanoo, että kysyn­nän kas­vaes­sa autopaikko­ja pitää rak­en­taa lisää. Insinööri sanoo, että on halvem­paa tehdä paikat ker­ral­la. Molem­mat ovat oike­as­sa omas­sa argu­men­tis­saan. Sil­lä, että autopaikko­ja joudu­taan ehkä lisäämään myöhem­min, on oma hin­tansa ver­rat­tuna siihen, että lop­ulli­nen paikkamäärä on osat­tu tehdä talon rak­en­tamisen yhtey­dessä. Jäl­keen­päin rak­en­t­a­mi­nen tulee yleen­sä kalli­im­mak­si. Tosin koron otta­mi­nen mukaan laskel­maan merk­it­see, ettei tämäkään ole aivan var­maa. Jos osaa paikoista tarvi­taan vas­ta kymme­nen vuo­den kulut­tua, niiden osalta menetetään kymme­nen vuo­den korko.

Kallista on myös se, että arvataan autopaikko­jen kysyn­tä väärin. Tästä aiheutuu suuria hyv­in­voin­ti­tap­pi­oi­ta. Sik­si siitä, että autopaikkamäärää voidaan sopeut­taa kysyn­nän muu­toksin, kan­nat­taa mak­saa aika paljon.

Taloy­htiön autopaikat pitää huu­tokau­pa­ta vuosittain 

Autopaikko­jen tekemisessä ker­ral­la riit­tävästi on toinen ongel­ma. Seu­raavas­sa kuvas­sa on autopaikko­jen kysyn­tä ja tar­jon­ta heti talon valmis­tut­tua ja muu­ta­man vuo­den kulut­tua. Tar­jon­takäyrä on pysty­suo­ra. Autopaikko­ja on niin paljon kuin niitä on.

Vaik­ka autopaikko­ja on ensin raken­net­tu mak­suhalukkaaseen kysyn­tään näh­den liikaa, ne saadaan yleen­sä jae­tuk­si anta­mal­la ne halukkaille käytän­nössä ilmaisek­si. Tässä tapauk­ses­sa hin­nal­la p1. Jois­sakin yhtiöis­sä, jois­sa raken­nus­li­ike on tehnyt autopaikoista omat osak­keen­sa  eivätkä ne ole men­neet kau­pak­si, yhtiö on sulkenut myymät­tä jääneet paikat betoni­por­sail­la. Raken­nus­li­ik­keen talouden kannal­ta tämän ymmärtää, mut­ta kokon­aishyö­tyä ajatellen tämä tietysti hie­man pöhköä. Kalli­ista hukkain­vestoin­nista saadaan näin vielä vähem­män hyö­tyä. Silti tämä käytän­tö saat­taa kuitenkin olla parem­pi kuin tavanomainen, jos­sa autopaikat jae­taan käytän­nössä ilmaisek­si – muu­ta­man kympin vuokral­la, kun kus­tan­nuk­sia vas­taa­va olisi 200 – 300 €/kk.

Yleen­sä siis autopaikat jae­taan reilu­un ale­hin­taan – joskus niin hal­val­la, ettei niitä alku­jaos­sakaan riitä kaikille.

Mitä tehdään, jos autopaikko­jen kysyn­tä myöhem­min kas­vaa? Paikat pitäisi ehdot­tomasti huu­tokau­pa­ta vuosit­tain niin, että paik­ka tai kak­si jätetään vapaak­si sitä ajatellen, että joku pää­tyy kesken vuot­ta osta­maan itselleen auton ja tarvit­see sille autopaikan. Täl­löin hin­ta nousisi tasol­la p2 ja jotkut, jot­ka eivät paikkaa niin vält­tämät­tä tarvitse, luop­u­vat paikas­ta mielu­um­min kuin mak­sa­vat lisää.

Näin ei yleen­sä kuitenkaan tehdä. Niin­pä autopaikat myy­dään tai vuokrataan nimel­liseen hin­taan, eikä ole mitään kykyä jous­taa kysyn­nän kas­vaes­sa. Tämä on sekä väärin että hyv­in­voin­timielessä type­r­ää. Joku pitää kah­den ton­nin kesäau­toa varten hal­lus­saan autopaikkaa, jon­ka todel­li­nen hin­ta on 40 000 euroa ja joku toinen, joka ehdot­tomasti tarvit­sisi autopaikkaa, ei sitä saa. Asun­to-osakey­htiöis­sä ei saisi lait­taa osakkai­ta eri­ar­voiseen ase­maan. Sik­si kaikil­la pitäisi olla oikeus yhtäläis­es­ti tavoitel­la taloy­htiön autopaikko­ja – eri­tyis­es­ti, kos­ka on niistä asun­non hin­nas­sa joutunut maksamaan.

Ara­bi­an­ran­nas­sa on tämä tilanne. Sinne on raken­net­tu autopaikko­ja erit­täin suurin kus­tan­nuksin niin, että mak­suhalukkaaseen kysyn­tään näh­den niitä on aivan var­masti liikaa. Jos niistä olisi yritet­ty per­iä kus­tan­nuk­sia vas­taa­va hin­ta, tyhjik­si olisi jäänyt suuri määrä paikko­ja. Silti ne ovat lop­puneet kesken, kos­ka ne vuokrat­ti­in käytän­nössä ilmaisek­si ensik­si ehtineille. Moni on jäänyt ilman ja on aiheesta vihainen. Alueel­la on kau­palli­nen pysäköin­tiy­htiö, jos­ta saa autopaikan paljon halvem­mal­la kuin mitä taloy­htiöt ovat omis­taan mak­sa­neet, mut­ta paikat­ta jäävät ovat halut­to­mia vuokraa­maan paikkaa kau­pal­lisel­la hin­nal­la, kun hei­dän naa­purin­sa saa­vat paikan omas­ta talosta käytän­nössä ilmaisek­si. Paikko­jen huu­tokaup­paami­nen vuosit­tain olisi oikeudenmukaista.

Autopaikko­ja on voita­va lisätä tai vähen­tää myöhemmin

Pysty­suo­ra tar­jon­takäyrä ei ole kovin järkevä. Se pitää saa­da loivem­mak­si. Yksi ratkaisu tähän on, että uusia aluei­ta kaavoitet­taes­sa kaavas­sa varataan tont­te­ja pysäköin­ti­taloille. Ne voi aluk­si jät­tää rak­en­ta­mat­ta ja rak­en­taa, jos mak­suhalukas­ta kysyn­tää ilme­nee. Autopaikko­jen kysyn­tä sta­biloituu noin kymme­nessä vuodessa. Jos pysäköin­ti­taloille ei ilmaan­nu kysyn­tää, niiden ton­tit voidaan kaavoit­taa muuhun käyttöön.

Kaavoituk­ses­sa kai­hde­taan pysäköin­ti­talo­ja, kos­ka ne ovat paljon kalli­impi tapa toteut­taa pysäköin­tiä kuin autopaikat talon alla. Pysäköin­ti­talon rak­en­t­a­mi­nen on sinän­sä hal­paa – yhtä autopaikkaa kohden päästään jopa niinkin alas kuin 20 000 euroon. Kalli­in siitä tekee se tont­ti, joka syr­jäyt­tää asuin­talon, joten asuin­talon raken­nu­soikeu­den arvo on las­ket­ta­va osak­si pysäköin­ti­talon kus­tan­nuk­sia. Jos meil­lä olisi var­ma tieto paikko­jen kysyn­nästä, kan­nat­taisi rak­en­taa kaik­ki maan alle. Kun tule­van kysyn­nän ennus­t­a­mi­nen on epä­var­maa, jous­tavu­ud­es­ta kan­nat­taa maksaa.

Kaupunkisu­un­nit­telu­vi­ras­tossa ker­ro­taan kauhuk­er­to­mus­ta asun­to-osakey­htiöstä, jolle oli kaavoitet­tu pihalle pysäköin­tipaikko­ja kah­teen ker­rokseen, maan­ta­soon ja kan­nen päälle. Se sai aluk­si toteut­taa vain nuo maan­ta­soiset paikat, kos­ka asukkail­la ei ollut enem­pää auto­ja. Sit­ten auto­ja tuli lisää, mut­ta taloy­htiön enem­mistössä oli­vat ne, joil­la oli jo hal­pa paik­ka, eivätkä he halun­neet mak­saa kallista kannes­ta. Näin voi käy­dä, jos yhtiöjärjestys on kir­joitet­tu huonos­ti. Täl­laiset ongel­ma ovat peli­te­o­reet­tisia. Niiden ratkaisemiseen on Aal­to-yliopis­ton talousti­etei­den laitok­selle osaamista – jos nyt saa nyky­istä työ­paikkaansa mainostaa.

Alueel­liset ratkaisut tont­tiko­htaisen ratkaisun sijaan.

Olet­takaamme, että vaikka­pa Jätkäsaa­res­sa koko alueen autopaikko­jen kysyn­tä olisi 2 000 autopaikkaa eli puo­let kaavas­sa vaa­di­tus­ta. Jos kaa­va olisi laa­dit­tu siten, että jokaisen talon kohdal­la autopaikkamäärää olisi vähen­net­ty puoleen, jois­sakin talois­sa tämäkin olisi liikaa ja toi­sis­sa taas liian vähän. On paljon helpom­paa ennus­taa koko alueen autopaikko­jen kysyn­tä 10 pros­entin tarkku­udel­la kuin ennus­taa sitä jokaisen ton­tin kohdal­la erikseen.

Sik­si on järkevää ratkaista autopaikko­jen rak­en­t­a­mi­nen alueel­lis­es­ti. Se tulee myös halvem­mak­si, kos­ka joil­lakin ton­teil­la paikko­jen sijoit­ta­mi­nen ton­tille on todel­la kallista. (Kalasa­ta­mas­sa erääl­lä ton­til­la paikko­jen hin­ta uhkasi nous­ta 100 000 euroon kap­paleelta. Tässä tapauk­ses­sa hyväksyt­ti­in niiden sijoit­ta­mi­nen ton­tin ulkop­uolelle tai ost­a­mi­nen kau­pal­lis­es­ta pysäköintilaitoksesta.)

Vaik­ka merkit­tävä osa alueen autopaikoista sijait­sisi talo­jen alla, ne voivat silti eril­lis­inä autopaikkaosakkeina olla alueel­lisen pysäköin­tiy­htiön omis­tuk­ses­sa. Tämän alueel­lisen pysäköin­tiy­htiöi­den pitäisi olla alueen taloy­htiöi­den omis­tuk­ses­sa, kos­ka muuten sil­lä voisi olla houku­tus han­kkia monop­o­livoit­to­ja rajoit­ta­mal­la autopaikko­jen­määrää alle optimin.

Alueel­lises­sa ratkais­us­sa voidaan tehdä myös eri­laisia autopaikko­ja. Autoa päivit­täin tarvit­se­va halu­aa autopaikan läheltä, kun taas autoaan vain muu­ta­man ker­ran kuus­sa tarvit­se­va voi ottaa vähän halvem­man paikan asun­toalueen laidal­ta, jos­sa pysäköin­ti­ta­lo voi olla vaik­ka melu­muu­ri­na junarataa vasten.

= = =

Tästä artikke­lista uhkaa tulle turhan pitkä. Ajat­telin kir­joit­taa aiheesta yhden artikke­lin, mut­ta jaan tämän nyt kuitenkin ainakin kah­teen osaan. Toises­sa osas­sa käsit­te­len yleisimpiä vastaväitteitä.

= = =

Kan­nat­taa lukea Tuuli Van­hapel­lon Aal­to-yliopis­tossa tehty palkit­tu gradu pysäköin­tipoli­ti­ikas­ta. Sen voi lada­ta itselleen tästä.

 

 

 

 

Tal­len­na

Tal­len­na