Liberan analyysi (4) Läpinäkyvyyttä maan myyntiin ja vuokraukseen

Kir­joituk­ses­sa vaa­di­taan avoimuut­ta maan myymisen ja vuokraamisen kaut­ta tapah­tu­valle eri­lais­ten toim­into­jen sub­ven­ti­olle. Tästä olen sinän­sä aivan samaa mieltä. On maan tapa piilot­taa kaiken­lainen tuki maan hin­nan alen­nuk­seen. Olisi reilumpaa kir­ja­ta se menok­si bud­jet­ti­in, jol­loin tietysti tulok­si pitäisi kir­ja­ta käypä maan vuokra.

Eri­tyisen suosit­tua tämä piilotet­tu tuki on ollut ja on jatkos­sakin urheiluhankkeis­sa. Nyt on vuorossa HIFK:n jäähal­li, joka rahoite­taan yksi­tyisel­lä rahal­la täysin ilman julk­ista tukea – kun­han vain saa unel­ma­ton­tin sop­uhin­taan. (HIFK väit­tää mak­sa­vansa ton­tista käyvän hin­nan. Käypä hin­ta on huutokauppahinta)

Kir­joituk­ses­sa valite­taan, ettei todel­lisen sub­ven­tion määrää voi edes laskea, kos­ka maan hin­taa ei tiede­tä. Sitä jär­jestetään huu­tokaup­po­ja niin har­voin. Miten taitavina tun­netut ekon­o­mistit voivat moista väit­tää? Asun­tomaan todel­li­nen arvo on nau­ret­ta­van help­po päätel­lä asun­to­jen hin­nas­ta. Talo mak­saa hyväl­lä ja huonol­la paikalla yhtä paljon rak­en­taa. Asun­to­jen myyn­ti­hin­nan ero johtuu vain sijain­nista, siis ton­tin arvosta.

Esimerkkeinä käytetään Tal­in golfkent­tää, Malmin lento­kent­tää ja Kivi­nokkaa. En näin lauan­tai-iltana voi antaa suo­raa arvio­ta, mut­ta suu­ru­us­lu­ok­ka menee suun­nilleen näin:

Tal­in gofkent­tä vie rak­en­tamis­mah­dol­lisuuk­sia noin 100 000 k‑m². Kwent­tä itsessään on huonoa maa­ta rak­en­taa tul­vavaaran vuok­si, mut­ta jos sitä ei rajat­taisi pienen joukon käyt­töön, olisi mah­dol­lista rak­en­taa sen ympärille enem­män. Luulen, että jo seu­raa­van 20 000 asukkaan jäl­keen epä­suh­ta pienen käy­ht­täjämäärän ja ympäril­lä asu­van suuren asukas­määrän välil­lä käy niin huu­tavak­si, ettei golfkent­tä voi jatkaa. Mut­ta tuo 100 000 k‑m² tuol­la sijain­nil­la toisi vuokrat­u­lo­ja noin 3 €/m2/kk on noin 3 miljoon­aa euroa vuodessa. Mitään muu­ta urheilu­muo­toa ei Helsingis­sä tue­ta henkeä kohden noin paljon.

Malmin lento­kent­tä: Miljoona ker­rosneliötä ja ehkä 2 €/m2/kk. Suun­nilleen 24 miljoon­aa euroa vuodessa.

Kivi­nok­ka, 300 000 k‑m². Ehkä kuusi miljoon­aa vuodessa.

Jonkin ver­ran tuo­ta tuot­toa heiken­täi­sivät investoin­nit, jot­ka tarvi­taan tont­tien saat­tamisek­si raken­nuskelpoisek­si, mut­ta kaik­ki kolme ovat hyvin edullisia rakentaa.

Mut­ta. Mik­si kysytään Kivi­nokas­ta, mik­si ei paljon arvokkaam­mas­ta Seurasaares­ta? Jos tarkastelisimme vain Seurasaar­ta, sen jät­tämi­nen rak­en­ta­mat­ta merk­it­see suur­ta taloudel­lista uhraus­ta. Jos tarkastelemme asun­to­jen arvoa Län­si-Helsingis­sä, Seurasaaren rak­en­t­a­mi­nen saat­taisi tuot­taa tap­pi­o­ta, kos­ka muiden aluei­den arvo lask­isi. Joudu­taan aivan umpiku­jaan, jos aluei­den arvoa tutk­i­taan vain tont­ti ton­til­ta otta­mat­ta huomioon ulkoisvaikutuksia.

Ulkois­vaiku­tuk­sia ei ole vain Seurasaarel­la, niitä on myös Kivi­nokalla. Jatkos­sa Hert­toniemeen on tarkoi­tus rak­en­taa olen­nais­es­ti enem­män asun­to­ja ja nämä käve­ly­matkan, ei bus­si­matkan päähän metroase­mal­ta, kuten ne oli­si­vat Kivi­nokas­sa. Itäväyläkin on tarkoi­tus bule­vardis­oi­da. Sil­loin virk­istysalueen tarve koros­tuu. Paljon arvokkaam­mal­la ton­til­la, käve­ly­matkan päässä metroase­mas­ta on täysin ulkop­uolisil­ta sul­jet­tu siir­to­la­pu­u­tarha-alue, joka on selvin­nyt suo­jelus­taan vähem­mäl­lä mar­matuk­sel­la. Kokon­aan toinen seik­ka on, onko Kivi­nok­ka opti­maalises­sa käytössä mökkikylänä, jota tosin on viime aikoina viisaasti avat­tu yleisölle.

Hyvä kaupun­ki on tiivis mut­ta har­va. Mikä raken­netaan, raken­net­takoon tiivi­isti, mut­ta jätet­täköön vas­taavasti kun­nol­lisia virk­istysaluei­ta aluei­den väliin.

Pur­si­ainen ja Saari­maa esit­tävät näp­pärää keinoa saa­da Tal­in golfkent­tä asumiseen: lahjoite­taan maa golf­seu­ralle. Ne oli­si­vat oitis vaa­ti­mas­sa sitä asun­to­tuotan­toon. Näp­pärä esimerk­ki. Vain lähde­vi­it­taus puuttui.

Mut­ta sit­ten kir­joit­ta­jat iskevät kirveen­sä kiveen. He käyt­tävät keskus­takir­jas­ton tont­tia esimerkkinä piilote­tus­ta sub­ven­tios­ta, joka pitäisi saa­da avoimek­si. Nyt tul­laan niin sotkuiseen ulkois­vaiku­tusten suo­hon, ettei siitä selviä Erkkikään. Helsin­ki on alueel­la suuri maan­omis­ta­ja, joka saa ulkoiset hyödyt itselleen. Jos keskus­takir­jas­ton ton­tille olisi raken­net­tu vielä yksi ruma ja hengetön toim­i­ta­lo edel­lis­ten viereen, kaupun­gin maao­maisu­u­den arvo olisi toden­näköis­es­ti alen­tunut. Kaupun­gin olisi kan­nat­tanut vaa­tia parem­paa arkkite­htu­uria nyky­isiltäkin raken­nuk­sil­ta, vaik­ka se olisi merkin­nyt kyseisen ton­tin kaa­vat­alouden heikkenemistä.

Elävä, kiin­nos­ta­va keskus­ta on kaupungille monin tavoin hyvä ja arvokas asia ja arkkite­htonis­es­ti kun­ni­an­hi­moinen kir­jas­to, jos­sa on paljon kävi­jöitä, on osa tätä. Kaiken voi kyl­lä teo­ri­as­sa laskea rahas­sa, mut­ta se on joskus ylivoimaisen vaikea­ta. Ukois­vaiku­tuk­sten vuok­si keskus­takir­jas­ton ton­tin oikea­ta arvoa ei voi­da määritel­lä edes sadan miljoo­nan euron tarkku­udel­la. Haaruk­ka ulot­tuu nol­lan molemille puo­lille. Tämä olisi kan­nat­tanut jät­tää raportista pois.

= = = =

Tar­jouskil­pailu ei ole sama kuin huu­tokaup­pa. Tar­jouskil­pailus­sa ei voi kohot­taa omaa tar­jous­taan havait­tuaan, että kil­pail­i­ja tar­josi enem­män. Tar­jouskil­pailut johta­vat peri­aat­teessa vähän alem­paan hin­taan kuin huu­tokaup­pa (eivät aina, voivat johtaa myös korkeam­paan) ja ne ovat erit­täin herkkiä lait­tomille tar­jouskartelleille. Huu­tokaup­po­ja on kuitenkin vas­tustet­tu, kos­ka ne kuulem­ma nos­taisi­vat maan hin­taa liikaa. Minä kan­nat­taisin huu­tokaup­paa. Siinä on tarkoa­jien kannal­ta vähem­män uhkapelin luonnetta.