Onko arava-vuokratalojen politiikka epäonnistunut torjumaan segregaatiota?

Essi Eero­la ja Tuuk­ka Saari­maa ovat julkaisseet VATT:n julka­is­usar­jas­sa tutkimuk­sen sosi­aalisen asun­to­tuotan­non vaikut­tavu­ud­es­ta (Who Ben­e­fits from Pub­lic Hous­ing?, VATT work­ing papers 68). Tutkimuk­sen voi lada­ta itselleen tästä. Se on voimakas puheen­vuoro nou­datet­tua poli­ti­ikkaa vas­taan. Niin ainakin minä sen tulkitsen.

Vai­h­toe­htona sille, että tehdään eril­lisiä halpo­ja asun­to­ja pien­i­t­u­loisille, on tukea pien­i­t­u­loisia asun­totuen kaut­ta. Kyse on siis siitä, kohdis­te­taanko tuki seini­in vai asukkaisiin.

Seinien tukemista puo­lus­te­taan viral­lis­es­ti sil­lä, että näin voidaan ohja­ta sosi­aal­ista asun­to­tuotan­toa myös parem­mille alueille. Asun­totuen mukana pien­i­t­u­loiset pyrk­i­sivät asumaan sinne, mis­sä asum­i­nen on halv­in­ta ja tulok­se­na olisi seg­re­gaa­tio ja slum­mit. Tosi­asi­as­sa luulen, että tähän poli­ti­ikkaan on alun perin päädyt­ty aivan muista syistä, joista alem­pana tässä artikkelissa.

Tutkimuk­sen mukaan juuri tätä tavoitet­ta sosi­aa­li­nen asun­to­tuotan­to ei ole toteut­tanut lainkaan, vaan on saat­tanut jopa edis­tää segregaatiota.

Hyvä­tu­loiset asu­vat hyvä­tu­loisil­la alueil­la myös arava-kannassa 

Tutkimuk­sen kiusal­lisimpia tulok­sia on, että sosi­aalisen asun­tokan­nan sisäl­lä köy­him­mät keskit­tyvät sosi­aalis­es­ti leimau­tuneim­mille alueille jopa jyrkem­min kuin vapaara­hoit­teises­sa asun­tokan­nas­sa. Kun ver­rataan alimpaan tulovi­iden­nek­seen kuu­lu­via asukkai­ta ara­va-vuokrat­alois­sa ja vapaara­hoit­teisil­la markki­noil­la, ara­va-kan­nas­sa asu­vat asu­vat toden­näköisem­min alueil­la, joil­la tulota­so on mata­la koulu­tus­ta­so heikko ja työt­tömyys korkea. Jos tämä on tot­ta, valit­tu poli­tik­ka edis­tää seg­re­gaa­tio­ta eikä jar­ru­ta sitä.

[POISTETTU arvelu opiske­li­joiden vaiku­tuk­ses­ta tuloi­hin Tuuk­ka Saari­maan kom­mentin johdosta]

Kiusal­lista kuitenkin on joka tapauk­ses­sa se, että korkeam­man tulota­son alueil­la myös vuokrat­alo­jen asukkaat ovat suu­rit­u­loisem­pia kuin muual­la. Miten siinä näin on käynyt?

Tässä ei vält­tämät­tä tarvitse olla mitään hämärää. Olet­takaamme ensin, että alus­sa asun­not jae­taan vaik­ka arpoen. Tule­vat hyvä­tu­loiset jakau­tu­vat siis samoin kuin pysyvästi köy­hät. Kun tulot kas­va­vat, huonomp­ina pide­ty­ille asuinalueille arvo­tut muut­ta­vat pois, mut­ta Jätkäsaa­reen päässeet eivät muu­ta vaik­ka mikä olisi. Tämä mekanis­mi on taustal­la var­maankin siinäkin, että aravakan­nan sisäl­lä heikoim­mas­sa ase­mas­sa ole­vat kasautu­vat lop­ul­ta heikoim­mille alueille.

Tämän lisäk­si asi­aan voi vaikut­taa mekanis­me­ja, jot­ka eivät oikein kestä julk­isu­ut­ta. San­o­taan nyt vaik­ka, että Tukhol­mas­sa on havait­tu, että poli­it­ti­nen eli­it­ti on men­estynyt häm­mästyt­tävän hyvin jaet­taes­sa kun­nan omis­tamia asun­to­ja tavoitel­luim­mil­ta paikoilta.

Kaupun­gin vuokra-asun­nois­sa asuu jonkin ver­ran yli­t­u­loisia. Tätä tutkimus­ta on julk­isu­udessa refer­oitu niin, että kaupun­ki tukee yli­t­u­lois­t­en asum­ista 40 miljoon­al­la eurol­la vuodessa. Sum­ma on saatu ver­taa­mal­la kuin­ka paljon alem­paa vuokraa kaupun­gin vuokra-asun­nois­sa asu­vat mak­sa­vat ver­rat­tuna vapaara­hoit­teisi­in vuokra-asun­toi­hin samoil­la asuinalueil­la. Näin lask­ien yli­t­u­lois­t­en saa­ma tuki on suurem­paa kuin pien­i­t­u­lois­t­en, kos­ka he asu­vat alueil­la, joil­la ver­rokkivuokra on korkeampi.

Vään­täkäämme veistä vielä vähän. Noil­la hyvil­lä uusil­la alueil­lakin vuokrat ovat matalia, kos­ka vuokrien tasauk­ses­sa van­hem­mis­sa (ja huonom­min sijait­se­vis­sa) asun­nois­sa ole­vat pien­i­t­u­loiset tuke­vat näitä parem­pi­en aluei­den vuokria omis­sa vuokrissaan.

Tuo hyvä­tu­lois­t­en saa­ma tuki on minus­ta kyl­lä vähän väärin las­ket­tu. Jos hei­dät häädet­täisi­in asun­nois­taan, eivät he tietenkään menisi kallisvuokraisi­in vapaan rahan kohteisi­in asumaan, kos­ka kenenkään hyvä­tu­loisen kan­na­ta sitä tehdä. Hei­dän vai­h­toe­hton­sa on omis­tusasum­i­nen, jota tue­taan suh­teessa vapaan rahan vuokra-asun­toi­hin vero­tuk­ses­sa suun­nilleen yhtä paljon kuin ara­va-vuokra-asun­to­ja. (Vapaan rahan vuokri­in sisäl­tyy 30 %:n vuokravero, joka ei rasita omis­tusasum­ista, mut­ta tästähän on täl­lä blogilla puhut­tu aiemminkin)

Ara­vatu­ki on ollut bud­jetin ulkop­uolista, mut­ta nyt se on tyrehtynyt

Viral­lis­es­ti Ara­va-vuokra-asun­to­jakaan ei tue­ta ja tässä taitaa olla syy siihen, mik­si niiden rak­en­t­a­mi­nen on valit­tu asun­topoli­ti­ikan keinok­si. Vuokralaiset mak­sa­vat vuokris­saan sekä lain­o­jen lyhen­nyk­set että korot. Korot ovat aivan markki­nako­rko­jen tasol­la, van­hois­sa asun­nois­sa jopa yli markki­nako­ron (jon­ka vuok­si ne yleen­sä mak­se­taankin pois.) Jos korot joskus nousi­si­vat todel­la korkeik­si, sil­loin astu­isi kuvaan korkoleikkuri, mut­ta nykyti­lanteessa ei ole mitään tukea.

Men­neinä vuosikym­meninä ain­oa Ara­va-jär­jestelmään liit­tyvä etu oli se, että tähän tarkoituk­seen sai pitkäaikaista lainaa, jos­sa ei ollut indek­siehtoa. Noina luo­ton­sään­nöste­lyn aikoina se olisi erit­täin suuri etu, mut­ta sitä ei tarvin­nut kir­ja­ta menok­si val­tion bud­jet­ti­in. Vai­h­toe­htona ole­va asum­istuen kaut­ta tukem­i­nen olisi pitänyt kir­ja­ta menok­si bud­jetis­sa. Tässä on ymmärtääk­seni todel­li­nen syy koko arava-vuokratalopolitiikkaan.

Luo­ton­saan­tia ei enää sään­nöstel­lä. Nykyiset ara­va-vuokra-asun­not eivät saa mitään muu­ta etua kuin pienen alen­nuk­sen maan­vuokras­sa. Tämä tarkoit­taa huo­mat­tavaa etua Jätkäsaa­res­sa ja ei juuri mitään etua Haku­ni­las­sa. Jos korot nou­se­vat, saadaan pien­tä korko­tukea, joka kuitenkin on pienem­pi kuin omis­tusasu­jien asun­to­lain­oi­hin liit­tyvä verovähen­nysoikeus, joka nyt sen­tään on poistumassa.

Lasken­nalli­nen vuokra uusis­sa ara­vat­alois­sa onkin aivan samaa luokkaa kuin vapaara­hoit­teiset vuokrat joitakin ääri­ta­pauk­sia luku­un ottamatta.

Van­ho­jen ara­va-talo­jen pääo­ma on joko mak­set­tu pois tai inflaa­tio on sen syönyt. Niiden lasken­nal­liset vuokrat vas­taisi­vat velat­tomien omis­tusasun­to­jen yhtiö­vastiket­ta. Uusista ara­vat­aloista tehdään kohtu­uhin­taisia vuokrien tasauk­sel­la. Van­hois­sa vuokraa nos­te­taan, jot­ta sitä voidaan uusis­sa laskea. Tämä tie on jos­sain vai­heessa lop­pu­un kul­jet­tu, kos­ka nykyisen mata­lan inflaa­tion val­lites­sa uusista ara­vat­aloista ei tule koskaan van­ho­ja ja halpoja.

Sään­nöstel­lyt asun­tomarkki­nat toimi­va muuttotappioalueilla

Suomes­sa ihan­noidaan mon­en keskieu­roop­palaisen kaupun­gin hyvää asun­topoli­ti­ikkaa, joka perus­tuu yhteiskun­nan omis­tami­in vuokra-asun­toi­hin ja sään­nöstel­ty­i­hin vuokri­in. Eri­tyis­es­ti on mainit­tu Berli­i­ni ja Wien. Niis­sä molem­mis­sa asukasluku on laskenut pitkän ajan. Tämä poli­ti­ik­ka toimii hyvin, kun asun­noista on yli­tar­jon­taa, mut­ta muut­tovoit­toalueil­la se voi jopa kär­jistää ongelmia. Tukhol­man asun­topoli­ti­ikkaakin kehut­ti­in, mut­ta ei kehuta enää, kun kaupungis­tu­misen uusi aal­to on saavut­tanut Tukhol­mankin ja tuot­tanut arve­lut­ta­vat pimeät asuntomarkkinat.

Yli­t­u­loiset häädet­täköön kaupun­gin vuokra-asunnoista?

VM on esit­tänyt tois­tu­vasti, että kaupun­gin vuokra-taloista pitäisi häätää pois yli­t­u­loiset. Helsin­gin olois­sa yli­t­u­loisel­la tarkoite­taan työssä käyviä. Ainakin jos molem­mat aviop­uolisot tekevät kokopäivä­työtä, ei VM:n mukaan pitäisi olla asi­aa kaupun­gin vuokra-asun­toon. Tämä jos mikä edis­täisi seg­re­gaa­tio­ta. Kaupun­gin vuokrat­aloista tulisi synkkiä köy­hyys­tasku­ja. Ei se myöskään edis­täisi työn perässä muuttamista.

Aikamoista kan­nustin­loukkua VM on tässä myös leipo­mas­sa, sil­lä eri­tyis­es­ti noil­la hyväo­sais­ten alueil­la vuokras­sa saata­va etu vas­taa liki tuhan­nen euron vero­ton­ta etua kuus­sa. Ei kan­na­ta men­nä töi­hin, jos se tietää häätöä edullis­es­ta asun­nos­ta. VM esit­tää, että töi­hin menos­ta ei rankaistaisi heti vaan vas­ta muu­ta­man vuo­den jäl­keen. He näyt­tävät luot­ta­van ihmis­ten huonoon laskupäähän. Aina­han voi jär­jestää itsen­sä vähäk­si aikaa pois töistä, sil­lä onhan tulo­jen tark­istusvu­osi tiedossa.

Eril­lis­ten pien­i­t­u­lois­t­en asuin­talo­jen poli­ti­ik­ka on lopetettava

Koko tämä yli­t­u­loisille val­u­va vuokratu­ki johtuu siitä, että asun­topoli­ti­ikan keinok­si on otet­tu eril­liset hal­vat pien­i­t­u­loisille tarkoite­tut asun­not. Jos pien­i­t­u­lois­t­en asum­ista tuet­taisi­in asum­istuel­la, koko ongel­maa ei syn­ty­isi, ei tarvit­si keskit­tää pien­i­t­u­loisia omi­in ker­rostaloi­hin­sa eikä tuki valuisi yli­t­u­loisille. Siis­pä seinien tukemis­es­ta ihmis­ten tukemiseen.

Kom­pro­missi­na voisi olla, että sosi­aalisen asun­to­tuotan­non sisäl­lä vuokra määräy­ty­isi tulota­son mukaan. Töi­hin meno ei johtaisi häätöön vaan vähän ajan kulut­tua vuokran koro­tuk­seen. Vaik­ka esi­tys kuu­lostaa yksinker­taiselta, se voi olla hyvin vaikea toteut­taa taval­la, joka tyy­dyt­tää perustuslakivaliokuntaa.

Helsingis­sä voisi ajatel­la, että yhdis­täisimme HITAS- ja Ara­va-talot ton­tin­lu­ovu­tuk­sis­sa uudek­si välimuodon vuokrat­aloik­si, jois­sa perit­täisi­in sel­l­aista VVO-tasoista vuokraa (mut­ta ei annet­taisi talo­ja VVO:n lyp­sylehmik­si), ja tämän asun­tokan­nan sisäl­lä pien­i­t­u­loisimpi­en vuokria alen­net­taisi­in tai heille mak­set­taisi­in Helsin­gin oloisin sovel­tuvaa asumistukea.

Itses­tään selvyys on, ettei asun­tomarkki­noi­ta saa­da tas­apain­oon, ellei asun­to­ja raken­neta lisää ja todel­la paljon.