Kustannustehokkaan pysäköinnin periaatteet (2) Vaiheittain toteuttaminen

[tek­stiä on edi­toitu 10.12.2015]

Melko yleis­es­ti on hyväksyt­ty peri­aate, jon­ka mukaan asumisen ja pysäköin­nin kus­tan­nuk­set on erotet­ta­va toi­sis­taan. Tämä on kuitenkin mah­do­ton­ta, jos pysäköin­tipaikko­ja määrätään raken­net­tavak­si enem­män kuin niitä halu­taan omakus­tan­nush­in­taan ostaa. Yksi­tyisen raken­nut­ta­jat ovat yrit­täneet myy­dä pysäköin­tipaikko­ja omi­na osakkeinaan, mut­ta paljon on täy­tynyt antaa alen­nus­ta — toisin sanoen on ollut pakko sisäl­lyt­tää pääosa pysäköin­nin kus­tan­nuk­sista kuitenkin asun­to­jen hintoihin.
Kuin­ka paljon pysäköin­tipaikko­ja tarvi­taan, riip­puu tai sen pitäisi riip­pua myös siitä, mitä ne mak­sa­vat. Paikko­ja on oikea määrä, kun tar­jon­ta vas­taa mak­suhalukas­ta kysyn­tää. Kaik­ki ne, jot­ka ovat halukkai­ta mak­samaan paikas­ta kus­tan­nuk­sia vas­taa­van hin­nan, saa­vat sel­l­aisen, mut­ta paikko­ja ei jää yli eikä joudu­ta myymään alehinnalla.

Talousti­eteen peruskurssil­la ongel­ma esitetään kuvan 1 mukaises­ti.  Siinä on vaa­ka-asteikol­la pysäkön­tipaikko­jen määrä ja pystyasteikol­la niiden hin­ta. Vihreä vii­va kuvaa tar­jon­takäyrää — pysäköin­tipaikko­jen mar­gin­aal­i­hin­taa (viimeisen paikan hin­taa) määrän funk­tiona.  Mitä enem­män paikko­ja, sitä kalli­im­mak­si yksi paik­ka tulee. Punainen vii­va kuvaa kysyn­täkäyrää, kuin­ka paljon paikoista ollaan valmi­it mak­samaan. Jos paikko­ja on vähän, ne menevät eniten tarvit­seville, jot­ka mak­sa­vat niistä eniten. Mitä enem­män paikko­ja raken­netaan, sitä alem­mak­si muo­dos­tuu hin­ta, jol­la ne kaik­ki saadaan kau­pak­si. Tas­apaino syn­tyy pis­teessä qo jol­loin hin­naksi tulee po. Kaikkien pitäisi olla tyy­tyväisiä tähän tilanteeseen.

Kun paikko­ja on kuitenkin pakko tehdä kaavamääräyk­sen mukaan määrä q1, niitä ei tule ain­oas­taan tas­apain­omäärää enem­män vaan niistä tulee myös tuotan­tokus­tan­nuk­sil­taan kalli­impia, kos­ka jou­udu­taan tur­vau­tu­maan epä­taloudel­lisem­pi­in ratkaisui­hin. Samal­la kuitenkin niiden myyn­ti- tai vuokraush­in­ta ale­nee, kos­ka tar­jon­taa on enemmän. 
Ne, joiden mielestä tas­apain­omäärä qo ei käy. vaan on raken­net­ta­va normin mukainen määrä q1 ‚vetoa­vat siihen, että vaik­ka nykyiset asukkaat eivät pysäköin­tipaikkaa tarvitse, seu­raa­vat asukkaat voivat tarvi­takin. Tai ehkä nykyisetkin sit­ten, kun lap­sia on kolme ja mök­ki han­kit­tu Män­ty­har­jul­ta. Täl­löin käy niin, että paikat eivät ainakaan aluk­si mene kau­pak­si tuotan­tokus­tan­nuk­sia vas­taaval­la hin­nal­la, vaan ne pitää myy­dä tai vuokra­ta ale­hin­nal­la (p1) , mikä tarkoit­taa, että pysäköin­nin kus­tan­nuk­sia siir­retään asumisen kus­tan­nuk­sik­si. Mut­ta jokainen paik­ka menee kaupaksi.

Tas­apain­ot­tuuko tilanne, jos myöhem­min pysäköin­tipaikko­jen kysyn­tä kas­vaa tasolle, jota normis­sa on ennakoitu? Teo­ri­as­sa kyl­lä, mut­ta käytän­nössä ei. Paikat on jo jaet­tu ale­hin­nal­la niin. että kaik­ki ovat men­neet kau­pak­si, ja hin­ta on aset­tunut tasolle p1. Hin­taa pitäisi nyt korot­taa tasolle p2, mut­ta monista syistä johtuen niin ei tehdä. Yksi syy on siinä, että autopaikan halti­jat ovat taloy­htiössä enem­mistönä. Päädytään tilanteeseen, jos­sa autopaikko­ja on liian vähän. Kos­ka hin­ta on liian mata­la, kysyn­tä nouseekin tasolle q3.

Täl­lainen tilanne on tut­tu Ara­bi­an­ran­nas­ta. Siel­lä huonoista perus­tamisolo­suhteista johtuen pysäköin­tipaik­ka talon alla mak­saa 40 000 — 50 000 euroa. Niitä raken­net­ti­in niin paljon, että 2/3 koti­talouk­sista sen sai. Myöhem­min moni olisi halun­nut, mut­ta ei saa. Paikallis­es­ta yksi­tyis­es­tä pysäköin­ti­laitok­ses­ta paikan saisi taloy­htiöi­den kus­tan­nuk­sia huo­mat­tavasti halvem­mal­la, mut­ta mak­su ylit­tää roimasti sen, mitä autopaikan saa­neet sitä taloy­htiölleen mak­sa­vat. Taloy­htiö ei kohtele osakkaitaan tasapuolisesti.

Taloy­htiöli­den yhtiöjärjestyk­si­in pitäisi lait­taa pykälä, että autopaikat huu­tokau­pataan vuosit­tain. Vain niis­sä olo­suhteis­sa tämä varautu­mi­nen tule­vaan suurem­paan kysyn­tään voisi ylipään­sä toimia.

Ain­oa tapa toteut­taa peri­aate, jos­sa autopaikko­jen käyt­täjät mak­sa­vat kus­tan­nuk­set  on toteut­taa pysäköin­tipaikat vai­heit­tain. Tässä tapauk­ses­sa tehtäisi­in aluk­si määrä po,  Lop­ut tehtäisi­in, jos mak­suhalukas­ta kysyn­tää ilmenee.

Käytän­nössä vai­heit­tain toteut­ta­mi­nen ei aina toi­mi. Jos kaik­ki paikat on laitet­ta­va talon alle, ne kan­nat­taa tehdä ennen kuin talo raken­netaan niiden päälle. Mut­ta jos vain osa tulee talon alle ja lop­ut pysäköin­ti­taloon, pysäköin­ti­ta­lo voidaan tehdä myöhem­min, jos tarvet­ta ilmaantuu.

Olisi muuten hyvä, jos asuinalueil­la ei olisi taloko­htaisia pysäköin­tipaikko­ja, vaan jokin alueelli­nen yhtiö omis­taisi ne kaik­ki, myös talo­jen alla ole­vat. Kun markki­nat oli­si­vat isom­mat, hin­nat oli­si­vat stabi­il­im­mat, ja kysyn­nän ja tar­jon­nan tas­apain­ot­ta­mi­nen olisi helpom­paa. Yhden taloy­htiön on vaikea lisätä autopaikko­ja yhdel­lä, mut­ta taloy­htiön alueelle on help­po lisätä paikko­ja 20 paikalla.