Jaakko Särelältä merkittävä analyysi asuntojen hinnoista

Reak­tor Oy julka­isin netis­sä tiedot asun­to­jen hin­take­hi­tyk­ses­tä postinu­meroalueit­taan kart­tati­et­ona. Se on jo sinän­sä mie­lenki­in­toinen. Kan­nat­taa käy­dä kat­so­mas­sa tästä.

Nyt Jaakko Särelä on analysoin­ut dataa vuosit­tain vuosi­na 2005 – 2014 regres­sio­ana­lyysil­la niin, että hän hin­to­jen muu­tos­ta on selitet­ty asukastiehey­del­lä asukkai­ta /km² tai tarkem­min sanoen sen logaritmilla.

Koko maan taso

Koko maan tasol­la vuon­na 2005 regres­siok­er­roin oli negati­ivi­nen. Asun­to­jen hin­nat nousi­vat siis nopeam­min siel­lä, mis­sä asukkai­ta oli vähän ja hitaam­min tiivis­tii raken­ne­tu­il­la alueil­la. Tämä jäl­keen negati­ivi­nen kul­mak­er­roin alkoi ensin loiven­tua ja lop­ul­ta muut­ti etumerkkin­sä posi­ti­ivisek­si vuon­na 2010. Sen jäl­keen posi­ti­ivi­nen kul­mak­er­roin on joka vuosi jyrken­tynyt. Kun kyse on koko maan aineis­tos­ta, muu­tos on ollut käsit­tämät­tömän nopea.

Silmämääräis­es­ti vaikut­taa siltä, että tiivi­isti asut­tu­jen aluei­den asun­to­jen hin­to­jen nousu ei ole kiihtynyt, vaan väljästi raken­net­tu­jen aluei­den asun­to­jen hin­nat ovat kään­tyneet laskuun.

Helsin­ki

Seu­raavak­si Jaakko Särelä selvit­ti asi­aa Helsingis­sä. Helsingis­sä kul­mak­er­roin on ollut koko ajan posi­ti­ivi­nen, mut­ta jyrken­tynyt joka vuosi. Jälleen kyse on enem­mänkin siitä, että väljästi raken­net­tu­jen aluei­den osalta hin­to­jen nousu­vauhti on hidas­tunut ja vuon­na 2014 jopa kään­tynyt hiuk­sen hienoon lasku­un. Suh­teessa tiivi­in kaupunki­rak­en­teen arvo on nous­sut joka vuosi vähän enemmän.

Jälleen silmämääräis­es­ti tarkastel­tuna lin­er­aari­nen malli ei näyt­täisi ole­van kovin hyvä. Ero väljästi ja keskimääräis­es­ti raken­net­tu­jen aluei­den välil­lä olisi aika pieni ja ero keskimääräis­es­ti ja tiivi­isti raken­net­tu­jen välil­lä selvästi isom­pi. Kan­takaupun­ki vetää, eivät lähiöt!

Yksi­toista suur­in­ta kaupunkia

Seu­raavak­si Särelä on plotan­nut kul­makeroimen muut­tumisen ajan funk­tiona yhdessä­toista suurim­mas­sa kaupungis­sa. Helsingis­sä ja Espoos­sa kul­mak­er­roin on ollut koko ajan posi­ti­ivi­nen, mut­ta nous­sut selvästi ajan mukana. Kaikissa muis­sa kaupungeis­sa kul­mak­er­roin oli aluk­si negati­ivi­nen (väljil­lä alueil­la asun­not kallis­tu­i­v­at suh­teessa tiivi­isi­in alueisi­in), mut­ta on nous­sut niis­sä kaikissa selvästi positiiviseksi.

Mikä tässä kaikessa häm­mästyt­tää, on muu­tok­sen tavat­toman suuri nopeus!

Mut­ta käykää itse kat­so­mas­sa tästä.

Särelän postaus kan­nat­taa lukea!