Jaakko Särelältä merkittävä analyysi asuntojen hinnoista

Reak­tor Oy julka­isin netis­sä tiedot asun­to­jen hin­take­hi­tyk­ses­tä postinu­meroalueit­taan kart­tati­et­ona. Se on jo sinän­sä mie­lenki­in­toinen. Kan­nat­taa käy­dä kat­so­mas­sa tästä.

Nyt Jaakko Särelä on analysoin­ut dataa vuosit­tain vuosi­na 2005 – 2014 regres­sio­ana­lyysil­la niin, että hän hin­to­jen muu­tos­ta on selitet­ty asukastiehey­del­lä asukkai­ta /km2 tai tarkem­min sanoen sen logaritmilla.

Koko maan taso

Koko maan tasol­la vuon­na 2005 regres­siok­er­roin oli negati­ivi­nen. Asun­to­jen hin­nat nousi­vat siis nopeam­min siel­lä, mis­sä asukkai­ta oli vähän ja hitaam­min tiivis­tii raken­ne­tu­il­la alueil­la. Tämä jäl­keen negati­ivi­nen kul­mak­er­roin alkoi ensin loiven­tua ja lop­ul­ta muut­ti etumerkkin­sä posi­ti­ivisek­si vuon­na 2010. Sen jäl­keen posi­ti­ivi­nen kul­mak­er­roin on joka vuosi jyrken­tynyt. Kun kyse on koko maan aineis­tos­ta, muu­tos on ollut käsit­tämät­tömän nopea.

Silmämääräis­es­ti vaikut­taa siltä, että tiivi­isti asut­tu­jen aluei­den asun­to­jen hin­to­jen nousu ei ole kiihtynyt, vaan väljästi raken­net­tu­jen aluei­den asun­to­jen hin­nat ovat kään­tyneet laskuun.

Helsin­ki

Seu­raavak­si Jaakko Särelä selvit­ti asi­aa Helsingis­sä. Helsingis­sä kul­mak­er­roin on ollut koko ajan posi­ti­ivi­nen, mut­ta jyrken­tynyt joka vuosi. Jälleen kyse on enem­mänkin siitä, että väljästi raken­net­tu­jen aluei­den osalta hin­to­jen nousu­vauhti on hidas­tunut ja vuon­na 2014 jopa kään­tynyt hiuk­sen hienoon lasku­un. Suh­teessa tiivi­in kaupunki­rak­en­teen arvo on nous­sut joka vuosi vähän enemmän.

Jälleen silmämääräis­es­ti tarkastel­tuna lin­er­aari­nen malli ei näyt­täisi ole­van kovin hyvä. Ero väljästi ja keskimääräis­es­ti raken­net­tu­jen aluei­den välil­lä olisi aika pieni ja ero keskimääräis­es­ti ja tiivi­isti raken­net­tu­jen välil­lä selvästi isom­pi. Kan­takaupun­ki vetää, eivät lähiöt!

Yksi­toista suur­in­ta kaupunkia

Seu­raavak­si Särelä on plotan­nut kul­makeroimen muut­tumisen ajan funk­tiona yhdessä­toista suurim­mas­sa kaupungis­sa. Helsingis­sä ja Espoos­sa kul­mak­er­roin on ollut koko ajan posi­ti­ivi­nen, mut­ta nous­sut selvästi ajan mukana. Kaikissa muis­sa kaupungeis­sa kul­mak­er­roin oli aluk­si negati­ivi­nen (väljil­lä alueil­la asun­not kallis­tu­i­v­at suh­teessa tiivi­isi­in alueisi­in), mut­ta on nous­sut niis­sä kaikissa selvästi positiiviseksi.

Mikä tässä kaikessa häm­mästyt­tää, on muu­tok­sen tavat­toman suuri nopeus!

Mut­ta käykää itse kat­so­mas­sa tästä.

Särelän postaus kan­nat­taa lukea!

 

39 vastausta artikkeliin “Jaakko Särelältä merkittävä analyysi asuntojen hinnoista”

  1. Asum­is­pref­er­enssien muu­tos näkyy myös siinä, että ennen vuot­ta 2010 raken­net­ti­in varsin paljon uusia omakoti­talo­ja harvem­min asu­tu­ille alueille ja ker­rostaloa­sun­to­jen rak­en­t­a­mi­nen tiivi­im­min asu­tu­ille alueille oli vähäisem­pää; vuo­den 2010 jäl­keen tilanne on muut­tunut päin­vas­taisek­si, omakoti­talo­jen rak­en­t­a­mi­nen on suo­ras­taan rom­ah­tanut. Tämä muu­tos korostaa hin­to­jen muu­tos­ta, kos­ka uudet asun­not useim­miten nos­ta­vat keskimääräistä hin­tata­soa enem­män kuin van­ho­jen asun­to­jen hin­ta nousee.
    Mie­lenki­in­toista ana­ly­y­sis­sa on se, että v. 2010 teh­dyn raportin (Rak­en­t­a­mi­nen 2011) mukaan kaik­ki muut kaupunkiseudut pait­si Por­voo ja Jyväskylä har­veni­vat, eli taa­ja­ma-alue laa­jeni enem­män kuin väk­iluku. Onko tässä trendis­sä tapah­tunut muutos?

  2. Pis­ti­hän ATT jo met­sälähiöa­sun­ton­sa erikois­tar­jouk­seen, eli ei se hin­ta vaan sijain­ti. Sääli, että se Viik­in­mä­ki piti pila­ta tuol­lais­ten valkois­t­en laatikoiden takia, jot­ka eivät edes myy. Oli kaupun­gin maalauk­sel­lisimpia paikko­ja ennen. 

    Ihmiset näyt­tävät odot­ta­van hitak­sia jot­ka tule­vat kaupunki­maisille alueille. Mut­ta mitäs ne markki­nat tietää, sanoo val­tu­us­to, ja koh­ta var­mas­tikin hallituskin.

  3. Sikäli kuin kuvan (Hgin kehi­tys) pis­tei­den liikkeitä yrit­tää seu­ra­ta, ne pysyvät paikallaan x‑akselilla eli postinu­meroalueen asukasti­heys lie­nee(?) otet­tu viimeisim­mästä vuodes­ta. Tiiveim­mät alueet ovat lähim­pänä keskus­taa, ja uud­is­tuotan­to käytän­nössä aina kalli­im­paa kuin van­hat asun­not, joten johtopäätös voi väit­tää vain että uusil­la alueil­la on kalli­impia asun­to­ja. Ja nyky­isil­lä Kalasa­ta­ma yms. joka vuosi on myy­ty edel­listä vuot­ta kalli­im­mal­la uudet asun­not. Hyvä yri­tys, mut­ta blo­gauk­sen johtopäätök­si­in ei tässä ole riit­täviä tietoja.

  4. Ihan sel­l­ainen hölmö kysymys, mut­ta mis­tä kohtaa nyky­istä suur-Kou­volaa on löy­tynyt se kaupun­ki tai muuten tiivistä asu­tus­ta, mihin ver­rataan? Kou­vola itsessään, siis se enti­nen Kou­volan kaupun­ki ja nykyi­nen “keskus­taa­ja­ma” on maaseu­tu­aluei­neen yhteen­sä 30 700 asukkaan alue. Koko kaupungis­sa on ain­oas­taan yksit­täisiä asuin­talo­ja ja jos hin­take­hi­tys­tä mietitään, niin suomen pahim­man muut­to­tap­pioalueem tilas­to on kum­malli­nen jo yhden keskus­taan teh­dyn palve­lu­talon vuoksi.

    Veikkaan, että sama tilanne näkyy jokaisen kun­nan kohdal­la. Veikkaan esim. että Porin kohdal­la yli kol­mannes keskus­tan uusista neliöistä on yli 4750 neliöltä mak­savaa seniorikämp­pää. Se olisikin kum­mallista, jos vuodeosas­to­jen lakkaut­ta­mi­nen ja kotei­hin sat­saami­nen ei vääristäiso näitä tilastoja.

  5. Hyvä Osmo, Reak­tori Oyn tutkimus on tehty matemaat­tisel­la mallil­la jos­sa muut­tu­jia ei huomioi­da. Tilas­toti­eteil­i­jänä var­masti tämän ymmär­rät. Lisäk­si kom­met­tisi “silmämääräis­es­ti tarkastel­tuna” ei kuu­lu tilas­toti­eteil­i­jän ter­mi­nolo­giaan. Mitä mui­ta asioi­ta esim. Helsin­gin rak­en­tamis­es­ta olet silmämääräis­es­ti kat­sonut ? Nyt kyl­lä pelot­taa jos rakentamista/kaavoitusta arvioidaan vain silmämääräis­es­ti.…. toki et ole ain­oa mut­ta uskoisin että taus­tasi on sel­l­ainen että sinä edes ymmärtäisit asian, huh huh ! Nyt taas stadi­laisia veron­mak­sajia viedään kuin päs­siä narussa.

    1. Kyl­lä sen arvioimi­nen, onko riip­pu­vu­us lin­eaari­nen vai jotenkin kaare­va, voidaan tehdä silmämääräis­es­ti. Silmä on itse asi­as­sa siihen tarkoituk­seen todel­la hyvä.

  6. Selit­täviä tek­i­jöitä Helsin­gin ja var­maan muidenkin Suomen kaupunkien väljästi raken­net­tu­jen lähiöi­den hin­take­hi­tyk­selle voivat olla tiivi­in asu­tuk­sen suo­sion kasvun ohel­la ainakin:

    - asun­tokan­nan ikä ja kun­to. Väljät lähiöt ovat suurim­mak­si osin 50–70 luvuil­la raken­net­tu­ja, ja 50-luku­laiset raken­net­ti­in keskimäärin laadukkaam­min kuin myöhem­mät. Niin­pä suures­sa osaa kyseisen ikähaarukan talois­sa perusko­r­jausten aika on nyt tai lähitulevaisuudessa.
    — lisärak­en­t­a­mi­nen tai sen pelko. Ei enää huvi­ta mak­saa näköalas­ta, kun tiedos­sa on ainakin mah­dol­lisu­us, että se saat­taa tule­vaisu­udessa kor­vau­tua uudel­la talolla.
    — ton­tin­vuokrien nousu. Kun ton­tin­vuokrien des­i­maalip­ilkut siir­tyvät pykälän voikeal­la, se hei­jas­tuu asun­non hin­taan, myös niis­sä kohteis­sa, jos­sa vuokra­sopimus päät­tyy vas­ta 10 vuo­den päästä. Tämäkin tilanne kos­ket­taa ensisi­jais­es­ti van­ho­ja lähiöitä.

  7. veikko­nen:

    …Ihmiset näyt­tävät odot­ta­van hitak­sia jot­ka tule­vat kaupunki­maisille alueille. Mut­ta mitäs ne markki­nat tietää, sanoo val­tu­us­to, ja koh­ta var­mas­tikin hallituskin. 

    HITAS on sinän­sä yksi markki­nahäir­iö, jos­sa vain asukas häviää, mut­ta tuos­sa yllä olevas­sa lauseessa tiivistyy mielestäni yksi iso asia. Puhutaan paljon kaupunki­mai­sista alueista. Itsekkin syylistyn välil­lä siihen. Pitää puhua kaupungista!

    Viikin rak­en­t­a­mi­nen tai rak­en­ta­mat­ta jät­tämi­nen ei ole oleel­lista, vaan oleel­lista ovat ne alueet, jot­ka ovat juuri nyt kaupunki­maisen asu­tuk­sen rajal­la. Sel­l­aisia ovat esimerkik­si Meilahti, Munkkivuori ja osin Munkkiniemikin län­nessä. Haa­ga on selvästi sel­l­ainen, jos­sa raken­nuskan­ta on koh­ta tien­sä päässä ja kaa­vat pitää uusia ennen kuin nykyiseen huonoon kaavaan tehdään toista ker­taa taloja.

  8. on myös huo­mat­ta­va että

    Suh­teessa tuloi­hin koti­talouk­sien velat ovat melkein triplaan­tuneet Suomes­sa vuosien 2000–2011 aikana ja eniten ovat kas­va­neet asun­to­lain­o­jen määrä sekä kulu­tus­lu­o­tut ja opin­to­lainat. Velka­an­tu­mi­nen kor­reloi Suomes­sakin asun­to­jen hin­nan­nousun kanssa: 

    http://anttironkainen.fi/uusklassisen-teorian-raunioilla-ii-lepomaki-wahlroos/

    Vaik­ka voitaisi­in ajatel­la että tiivistymi­nen tuo mukanaan etu­ja, niin se tuo ainakin lyhyel­lä aikavälil­lä myös melkoisen taakan: maaseudulle tehtyjä mil­jardilu­okan investoin­te­ja ei tule hyö­dyn­net­tyä, kun jo pienetkin lapset ymmärtävät että koti­paik­ka ei tule toden­näköis­es­ti koskaan tar­joa­maan työtä ja nuoret häipyy pois — hyväl­lä tuuril­la muu­ta­ma muut­taa takaisin, mut­ta suurin osa ei koskaan.

    Meil­lä on tässä kyl­lä aika mon­ta raken­nemuu­tos­ta menos­sa yhtäaikaa — väestö ikään­tyy kovaa vauh­tia ja samaan aikaan nuoriso ei tah­do päästä työelämään mukaan. Ja sit­ten on vielä tämä palvelu­rak­en­teen muu­tos, jos­sa meille tääl­lä Suomes­sa tup­paa jäämään enem­män kulut­ta­jan kuin myyjän rooli — ei täl­lä viiden miljoo­nan ihmisen mas­sal­la tah­do pystyä kil­paile­maan isoille city­ille suun­nitel­luis­sa palveluis­sa, kos­ka city­jen johta­jat halu­a­vat tehdä city-kali­iberin ostok­sia ja näil­lä markki­noil­la ei koti­mainen tuot­ta­ja ole aina vahvoil­la. Muu­ta­ma per­li­fir­ma on aika lai­ha lohtu ja se tietyl­lä taval­la korostaa sitä muu­tos­ta, että väestö jakau­tuu yhä enem­män men­estyji­in ja onnis­tu­ji­in ja epäon­nis­tu­ji­in, joille ei löy­dy sopi­vaa työtä tai paikkaa yhteiskunnassa.

    Tietyl­lä taval­la jos voisi uskoa siihen, että ihmis­ten muut­ta­mi­nen isoi­hin kaupunke­hin on jotain suur­ta ennakko­makua Suomen tulev­as­ta suures­ta men­estyk­ses­tä niin näistä tren­deistähän voisi olla jopa iloinen. Mut­ta kun työl­lisyysas­teen nousus­sa on kyse siitä että työssäkäyvä väestöno­su­us piene­nee ja eläkeläiset muut­ta­vat kaupunkien keskus­toi­hin opiske­li­joiden, pätkä­työläis­ten ja työt­tömien seu­rak­si niin enpä sit­ten tiedä. Toki eri­laista puuhastelua, kuten postin jakoa, siivous­ta tai elin­tarvikkei­den myyn­tiä keskus­toista löy­tyy, mut­ta eipä noista hom­mista ole talouden nos­ta­jak­si. Tietyl­lä taval­la nyt ollaan syömässä niitä eväitä mitä Suo­mi on kerän­nyt viimeis­ten vuosien aikana ja nämä eväät alka­vat olla lop­pumas­sa — täl­lä “uudel­la taloudel­la” alkaa siis olla vähän kiire näyt­tää kyn­ten­sä, mut­ta huonol­ta se näyt­tää kun kasvuyri­tyk­siäkin tänne peruste­taan sil­lä men­tal­i­teetil­la että sijoit­ta­jien pitää saa­da exit mah­dol­lisim­man pian.

    Mut­ta, kaiken tämän synkiste­lynkin jäl­keen, ain­oa vai­h­toe­hto on vain kat­soa tilan­net­ta niin että siinä on myös mah­dol­lisuuk­sia. Suo­mi on vielä tois­taisek­si osa län­si­maista, avoin­ta yhteiskun­taraken­net­ta — tääl­lä on vielä hyvät yliopis­tot ja eri­no­maiset suh­teet kan­sain­välisi­in toim­i­joi­hin, eli mitään estet­tä men­estymiselle ei ole. Mut­ta se kyl­lä vaatii nyt sitä, että näistä pienistä resurs­seista suh­teel­lis­es­ti enem­män kuin muual­la tehdään, merkit­tävästi pidem­män aikaa kuin mitä kukaan toivoisi.

  9. “Ihan sel­l­ainen hölmö kysymys, mut­ta mis­tä kohtaa nyky­istä suur-Kou­volaa on löy­tynyt se kaupun­ki tai muuten tiivistä asu­tus­ta, mihin verrataan?”

    Postinu­meroalue 45100, Kou­volan keskus­ta. Silmämääräis­es­tikin on mah­do­ton­ta ere­htyä siitä mikä alue on Kou­volan ydin. Valitet­taval­ta näyt­tää kyl­lä reak­torin kart­ta Kymen­laak­son kannal­ta, ei löy­dy yhtäkään postinu­meroaluet­ta jos­sa hin­tata­so olisi siel­lä nouse­mas­sa. Noh, Kotkalla menee toki vielä paljon Kou­volaakin huonommin.

  10. Asun­to­jen vero­tus­ta verote­taan kohtu­ut­tomasti. 200 000 e asunos­ta joutuu mak­samaan vero­jen takia 400 000.
    Ris­to ja Sami Järvi­nen ovat tämän selvit­täneet kir­jas­saan vero­tuk­sen synkkähistoria.

    Haistapas­ka poli­ti­ikot nos­ta­vat tämän lisäk­si koko ajan asumisen verotusta. 

    Siinä lie­nee pääsyylli­nen asun­to­jen hinnoille.

  11. Kyl­lä nämä ongel­mat johtu­vat enem­män siitä, että val­tio on käyt­tänyt mil­jardi­tolkul­la rahaa yrit­täessään säilöä ihm­misiä peräkylille. Nyt pitäisi vih­doinkin myön­tää että tasa­jako ei ole tak­ti­ik­ka ja lopet­taa rahan ripot­telem­i­nen pitkin mai­ta ja man­tu­ja. Jos fyrkkaa suun­nataan kasvukeskuk­si­in, niin saataisi­in muitakin kaupunke­ja mukaan kun­non kasvuun.

  12. Tam­pereen kalli­im­mil­la alueil­la (keskus­ta) on näkynyt ainakin 15 vuo­den ajan se kehi­tys, että nyt 35–45 vuo­ti­aat aka­teemiset maal­ta muut­ta­neet jäävät keskus­tan läheisyy­teen asumaan, ja toisaal­ta lisää muut­taa myös 55–65 eläkeläisiä, jot­ka ovat real­isoi­neet omaisuuten­sa maaseuduil­la. Nuoret ovat siis muut­ta­neet jo vuosikym­meniä maaseudul­ta pois, ja jääneet sille tielle. 

    Suomen ongelmi­in ei ole mitään yksit­täistä eri­ty­istä syytä, niitä on kym­menit­täin ja ne on var­masti kaik­ki tässä blo­gis­sa ja kom­menteis­sa per­at­tu vuosien var­rel­la läpi.

    Hal­li­tus vain on ollut viimeisen vuosikymme­nen totaalisen kyvytön tekemään mitään järkevää. Mut­ta type­r­iä päätök­siä on kyl­lä osat­tu tehdä.

  13. Osmo Soin­in­vaara:
    Tuol­la taval­la lask­ien kaikissa tuot­teis­sa on puo­let veroa. 

    Palvelu­iden hin­nas­sa vas­ta veroa onkin, kun efek­ti­ivis­es­ti vero menee sekä osta­jal­ta että myyjältä — ei kan­na­ta myy­dä omaa työtään ostaak­seen toisen työtä, kun kokon­aisveroaste (m.l. alv ja eläke­mak­sut) on hel­posti yli 80%… 😉

  14. Sörnäi­nen on kallis­tunut reip­paasti nopeam­min kuin esikaupun­git ja mm. Munkkinie­mi, se on selvää. Mut­ta johtuuko tämä nimeno­maan väen­ti­hey­destä? Tuskin ainakaan pääasi­as­sa. Tärkein syy on pieni asun­tokoko. Niille saa eniten asum­is­tukea. Myös asun­to­jen uud­is­tuotan­to antaa väärän kuvan trendistä.

  15. Ajalli­nen per­spek­ti­ivi olisi saanut olla pidem­pi. Punavuori kallis­tui nopeim­min 1990-luvul­la, 2000-luvul­ta alka­en on itäisen kan­takaupun­gin vuoro, ja nyt 2010-luvul­la tulee ehkä kan­takaupun­gin reuno­jen vuoro, Käpylän taik­ka pitkään uin­uneen Munkkivuoren.

    On has­sua tutkia trendin muu­tok­sia 2005–2014 aikasar­jas­ta, kun muu­tok­set tapah­tu­vat hitaasti ja toisaal­ta hin­ta­dataa on 1980-luvul­ta alkaen. 

    Miten muuten palve­limes­sa on vuo­den 2016 tiedot, mitä ne tarkoittavat?

  16. Hieno jut­tu sinän­sä että tämä on tehty koko val­takun­nan aineis­tol­la. Tulk­in­ta on kohtu­ullisen luotet­ta­va ainakin Helsin­gin tarkastelun perusteella.

  17. Suomeen raken­net­ti­in 2000-luvul­la paljon iso­ja omakoti­talo­ja, joiden arvo las­kee, kos­ka ne on raken­net­tu pääsään­töis­es­ti muuttotappioalueille.

    Samaan aikaan Suomen asun­tove­lal­lis­ten kokon­aisvelka­määrä kaksinkertaistui.

    Jos nyt vielä raken­netaan kepun ansios­ta lisää asun­to­ja muut­to­tap­pioalueille, niin kyl­lä on rumaa jälkeä.

    Saadaan vielä aikaisek­si ihan kotiku­toinen asuntovelkakriisi.

  18. hukkaan meni:
    Tiiveim­mät alueet ovat lähim­pänä keskus­taa, ja uud­is­tuotan­to käytän­nössä aina kalli­im­paa kuin van­hat asun­not, joten johtopäätös voi väit­tää vain että uusil­la alueil­la on kalli­impia asun­to­ja. Ja nyky­isil­lä Kalasa­ta­ma yms. joka vuosi on myy­ty edel­listä vuot­ta kalli­im­mal­la uudet asun­not. Hyvä yri­tys, mut­ta blo­gauk­sen johtopäätök­si­in ei tässä ole riit­täviä tietoja.

    Argu­ment­tisi on siis se, että uud­is­tuotan­non kalli­impi hin­ta vääristää tilas­toa. Hyvä yri­tys, mut­ta käytet­ty tilas­to­da­ta sisältää vain van­ho­jen osake­huoneis­to­jen kau­pat, ei uudistuotantoa. 

    (http://louhos.github.io/news/2015/05/07/asuntohintojen-muutokset/)

  19. Lau­ri Kumpu­lainen:
    Suomeen raken­net­ti­in 2000-luvul­la paljon iso­ja omakoti­talo­ja, joiden arvo las­kee, kos­ka ne on raken­net­tu pääsään­töis­es­ti muuttotappioalueille.

    Samaan aikaan Suomen asun­tove­lal­lis­ten kokon­aisvelka­määrä kaksinkertaistui.

    Jos nyt vielä raken­netaan kepun ansios­ta lisää asun­to­ja muut­to­tap­pioalueille, niin kyl­lä on rumaa jälkeä.

    Saadaan vielä aikaisek­si ihan kotiku­toinen asuntovelkakriisi. 

    Helsingis­sä on kuitenkin suurim­mat velat tuloi­hin näh­den. Aivan suurim­mat ne eivät olleet jos kat­so­taan koko raken­nuskan­nan arvoa vas­ten. Siltikin, pitäisikö oikeus vuokra­ta kotin­sa “maail­man airbn­blle” muut­taa se velvol­lisu­udek­si jot­ta saataisi­in vier­aan pääo­man investoin­neille tuottoa?

  20. Lau­ri Kumpu­lainen:
    Suomeen raken­net­ti­in 2000-luvul­la paljon iso­ja omakoti­talo­ja, joiden arvo las­kee, kos­ka ne on raken­net­tu pääsään­töis­es­ti muuttotappioalueille.

    Samaan aikaan Suomen asun­tove­lal­lis­ten kokon­aisvelka­määrä kaksinkertaistui.

    Jos nyt vielä raken­netaan kepun ansios­ta lisää asun­to­ja muut­to­tap­pioalueille, niin kyl­lä on rumaa jälkeä.

    Saadaan vielä aikaisek­si ihan kotiku­toinen asuntovelkakriisi.

    Ei niitä omakoti­talo­ja ole raken­net­tu pääosin muut­to­tap­pioalueille, vaan kas­vav­ille alueille, iso­jen kaupunkien naa­purikun­ti­in. Ne itse asi­as­sa ovat olleet pros­en­tu­aalis­es­ti kaikkein nopeim­min kas­vavia kun­tia (esim Loh­ja, Lem­päälä, Vesi­lahti, Ylöjärvi jne jne). Jokainen nousukausi yleen­sä syn­nyt­tää täl­laisen ilmiön, joka sit­ten laan­tuu taloudel­lisen tilanteen heiketessä. Tyyp­illi­nen rak­en­ta­ja ja muut­ta­ja on lapsiperhe.

  21. Kak­si vuot­ta käyte­tyt asun­non ovat 50 % kalli­impia kuin 40 vuot­ta käyte­tyt. Monil­la alueil­la noi­ta vähän käytet­tyjä ei ollut myyn­nis­sä lainkaan vuon­na 2005, mut­ta niitä oli paljon viisi vuot­ta myöhem­min. Pitäisi vakioi­da talon ikä ja huoneistokoko.

  22. Ris­to Pel­to­la:
    On has­sua tutkia trendin muu­tok­sia 2005–2014 aikasar­jas­ta, kun muu­tok­set tapah­tu­vat hitaasti ja toisaal­ta hin­ta­dataa on 1980-luvul­ta alkaen. 

    Miten muuten palve­limes­sa on vuo­den 2016 tiedot, mitä ne tarkoittavat? 

    Joku aikara­ja his­to­ri­al­lisille hin­noille piti lait­taa, ja se on nyt doku­men­toimat­tomista syistä 2005. Jälkikä­teen ajatellen tuo raja on kohtu­ullisen sopi­va, jos nyky­isyys kiin­nos­taa. Ajal­lisen kehi­tyk­sen selville saamisek­si tarvi­taan muu­ta­ma vuosi. Jos taas tarkastelu­jak­so olisi selkeästi pidem­pi, tarvit­taisi­in ajan suh­teen jous­tavampi malli. Nytkin vuosi 2009 jää hie­man kvadraat­tises­sa mallis­sa hie­man anomaliaksi.

    (Toki aiem­pikin his­to­ria on mie­lenki­in­toista, se ei vain mah­tunut näi­hin puitteisiin.)

    Palvelus­sa ole­vat v. 2016 hin­nat ja tren­di on ekstrapoloitu tilas­tol­lis­es­ta mallista. Samas­ta mallista saadaan myös hin­to­ja alueille (ja vuosille) joista on vain vähän tai ei lainkaan kaup­po­ja, tai joista Tilas­tokeskus on sen­suroin­ut tiedot kaup­po­jen vähäisen määrän takia. Myös Jaakon kuvat perus­tu­vat tälle mallille — raa’at hin­tatiedot ovat hie­man reikäisem­piä ja kohi­naisem­pia, eikä siel­lä ole valmi­ina tren­de­jä tai niiden muu­tok­sia (jot­ka oli­si­vat vielä kohi­naisem­pia raakadas­ta laskettuna). 

    Ennuste on hie­man viih­teelli­nen, kos­ka asun­to­jen hin­nat riip­pu­vat mm. taloud­es­ta ja talouden ennus­t­a­mi­nen on tun­netusti mah­do­ton­ta. Pääa­sia mallinnuk­ses­sa ja koko palvelus­sa on hin­to­jen nyky­ta­son ja lähi­men­neisyy­den kehi­tyk­sen kuvaamises­sa, lähin­nä alueel­lis­ten ero­jen kannal­ta. Alueel­lis­ten ero­jen osalta v. 2016 ennus­teetkin pitävät var­masti parem­min paikkansa kuin hin­to­jen tai tren­di­en abso­lut­tiset tasot.

    Lisää tietoa: http://louhos.github.io/news/2015/05/07/asuntohintojen-muutokset/

  23. Ris­to Pel­to­la:
    Kak­si vuot­ta käyte­tyt asun­non ovat 50 % kalli­impia kuin 40 vuot­ta käyte­tyt. Monil­la alueil­la noi­ta vähän käytet­tyjä ei ollut myyn­nis­sä lainkaan vuon­na 2005, mut­ta niitä oli paljon viisi vuot­ta myöhem­min. Pitäisi vakioi­da talon ikä ja huoneistokoko. 

    Kyl­lä. Onko sin­ul­la tähän julk­ista dataa?

  24. Ris­to Pel­to­la: Ei ole, mut­ta kaikil­la pitäisi olla. 

    Itse asi­as­sa Tilas­tokeskuk­sel­la näyt­täisi kannattaakokauppa.fi:n taus­ta-aineis­to ole­van saatavis­sa myös talo- ja huoneis­to­tyypeit­täin ja raken­nusvu­osilu­okit­tain. Aineis­toista sen­suroidaan alle kuud­es­ta kau­pas­ta las­ke­tut keskiar­vot, mikä johtaisi todel­la har­vaan dataan pait­si aivan taajamissa. 

    Mut­ta esimerkik­si pääkaupunkiseudun tai ainakin Helsin­gin osalta tuol­la aineis­tol­la saisi mainit­semi­asi muut­tu­jia kontrolloitua.

    Tiedot voisi ottaa ulos mar­gin­aaleit­tain (tyyp­pi ja ikä erik­seen) ja yhteis­jakau­mana. Mallinnus olisi mielenkiintoista. 

    Tieto­jen sen­suroin­ti on ymmär­ret­tävää, mut­ta joku vähem­män infor­maa­tio­ta tuhoa­va tapa huole­htia tieto­suo­jas­ta olisi parempi.

  25. Janne Sinkko­nen: Itse asi­as­sa Tilas­tokeskuk­sel­la näyt­täisi kannattaakokauppa.fi:n taus­ta-aineis­to ole­van saatavis­sa myös talo- ja huoneis­to­tyypeit­täin ja raken­nusvu­osilu­okit­tain. Aineis­toista sen­suroidaan alle kuud­es­ta kau­pas­ta las­ke­tut keskiar­vot, mikä johtaisi todel­la har­vaan dataan pait­si aivan taajamissa. 

    Mut­ta esimerkik­si pääkaupunkiseudun tai ainakin Helsin­gin osalta tuol­la aineis­tol­la saisi mainit­semi­asi muut­tu­jia kontrolloitua.

    Tiedot voisi ottaa ulos mar­gin­aaleit­tain (tyyp­pi ja ikä erik­seen) ja yhteis­jakau­mana. Mallinnus olisi mielenkiintoista. 

    Tieto­jen sen­suroin­ti on ymmär­ret­tävää, mut­ta joku vähem­män infor­maa­tio­ta tuhoa­va tapa huole­htia tieto­suo­jas­ta olisi parempi.

    Tilas­tokeskuk­sen PX-Web-tietokan­nas­sa on taulukko 4: Van­ho­jen vapaara­hoit­teis­ten asun­to­jen hin­nat postinu­meroalueit­tain ja raken­nusvu­osit­tain. Sitähän te juuri käytätte, eikö vain? Siel­lä voi vakioi­da raken­nusvuot­ta ja huonelukua aika hyvin. (Ton­tin­o­mis­tus­ta ei valitet­tavasti voi kontrolloida.)

    Tosin ideaal­ista olisi käyt­tää primääri­dataa, kaup­po­ja sel­l­aise­naan. En ymmär­rä tieto­suo­jaa asun­to­hin-tojen osalta. Kan­natan avoin­ta dataa, asun­to­hin­to­jen osalta eri­tyis­es­ti. Sekä VTT:n että Tilas­tokeskuk­sen data on jos­sain tilanteis­sa käytet­tävis­sä, Tilas­tokeskuk­sen data lähin­nä hyvin rajoite­tuis­sa eri­ty­is­ti­lanteis­sa. Toiv­ot­tavasti pääsette seu­raavak­si hyö­dyn­tämää jompaakumpaa.

    Vallilan ja Her­man­nin ja Alp­pi­lan (51,52,55,58)huima nousu näyt­tää hiukan vähem­män huimal­ta, kun kat­soo tyyp­il­lisen jälleen­raken­nuskau­den asun­non hin­taa, eikä anna uud­is­tuotan­non sotkea.

  26. Esimerk­ki. 2000-luvul­la valmis­tunei­den asun­to­jen osu­udet koko asun­tokau­pas­ta vuosi­na 2005,2010 ja 2014 pnro-alueil­la 00520 ja 00560 (%):

    520 560
    2005 1 24
    2010 11 59
    2014 25 64

  27. Edel­liset kom­ment­ti­ni kato­si­vat näkyvistäni ja ileis­es­ti myös tältä listal­ta jostain kum­man syys­tä. Sen vuok­si pyy­dän edes ker­tomaan, mitä asukasti­hey­den vai­htelu­väliä vas­taa kuvan x‑akselin asukasti­hey­den log­a­r­it­min vai­htelu­väli arvos­ta 0.50 arvoon 0.80 ja siitä edelleen arvoon 0.90 ja lop­ul­ta arvoon 1.00?

  28. Sakke:
    Edel­liset kom­ment­ti­ni kato­si­vat näkyvistäni ja ileis­es­ti myös tältä listal­ta jostain kum­man syys­tä. Sen vuok­si pyy­dän edes ker­tomaan, mitä asukasti­hey­den vai­htelu­väliä vas­taa kuvan x‑akselin asukasti­hey­den log­a­r­it­min vai­htelu­väli arvos­ta 0.50 arvoon 0.80 ja siitä edelleen arvoon 0.90 ja lop­ul­taar­voon 1.00?

    Pitäisikö kaupunkialueil­la keskit­tyä tarkastele­maan tiivistymisen vaiku­tuk­sia lähin­nä linkin kuvan asukasti­hey­den kym­menkan­taisen log­a­r­it­mi­ar­von, eli x‑akselin oike­as­sa reunas­sa, eli esimerkik­si sen välil­lä 0.80–1.00?

    PS. Muis­taak­seni tuol­lainen kym­menkan­tainen log­a­r­it­mi­asteikko on siinä suh­teessa esit­täjän­sä kannal­ta muka­va, että hajanaisi­inkin, kuin haulikol­la ammut­tui­hin pis­teparvi­in on sen avul­la mah­dol­lista saa­da loogiselta näyt­tävää riip­pu­vu­ut­ta. Luku r tai sen toinen potenssi muis­taak­seni ker­too jotakin kor­re­laa­tios­ta, jon­ka tulisi kait olla lähempänä ykköstä kuin nollaa.

  29. Sakke:
    Edel­liset kom­ment­ti­ni kato­si­vat näkyvistäni ja ileis­es­ti myös tältä listal­ta jostain kum­man syys­tä. Sen vuok­si pyy­dän edes ker­tomaan, mitä asukasti­hey­den vai­htelu­väliä vas­taa kuvan x‑akselin asukasti­hey­den log­a­r­it­min vai­htelu­väli arvos­ta 0.50 arvoon 0.80 ja siitä edelleen arvoon 0.90 ja lop­ul­taar­voon 1.00?

    Tarkoi­tatko viimeisen kuvasar­jan y‑akselia? Se on tihey­den luon­nol­lisen log­a­r­it­min ja vuo­tuisen trendipros­entin välisen lin­eaarisen yhtey­den kul­mak­er­roin. Sen tulk­in­ta on, kuin­ka paljon enem­män tiheäm­mäl­lä alueel­la hin­ta nousee ver­rat­tuna vähem­män tiheään alueeseen. Esimerkik­si siis toinen kuvasar­ja (asun­to­jen keski­hin­to­jen muu­tok­set eri Helsin­gin postinu­merois­sa eri vuosi­na ja niihin sovitet­tu suo­ra ja viimeisen kuvasar­jan ensim­mäi­nen kuva vas­taa­vat toisi­aan niin, että Helsin­gin kuvasar­jan kunkin suo­ran kul­mak­er­roin vas­taa yhtä pis­tet­tä vas­taa­vana vuon­na viimeisen kuvasar­jan ensim­mäisessä kuvaajassa.

    Sakke: Pitäisikö kaupunkialueil­la keskit­tyä tarkastele­maan tiivistymisen vaiku­tuk­sia lähin­nä linkin kuvan asukasti­hey­den kym­menkan­taisen log­a­r­it­mi­ar­von, eli x‑akselin oike­as­sa reunas­sa, eli esimerkik­si sen välil­lä 0.80–1.00?

    PS. Muis­taak­seni tuol­lainen kym­menkan­tainen log­a­r­it­mi­asteikko on siinä suh­teessa esit­täjän­sä kannal­ta muka­va, että hajanaisi­inkin, kuin haulikol­la ammut­tui­hin pis­teparvi­in on sen avul­la mah­dol­lista saa­da loogiselta näyt­tävää riip­pu­vu­ut­ta. Luku r tai sen toinen potenssi muis­taak­seni ker­too jotakin kor­re­laa­tios­ta, jon­ka tulisi kait olla lähempänä ykköstä kuin nollaa.

    X‑akselilla ole­vat lukuar­vot (100, 1 000, 10 000) ovat asukkai­ta neliök­ilo­metril­lä, eli eivät logaritmeja.

    Lin­eaaris­ten sovi­tusten epä­var­muus on suh­teel­lisen pien­tä, joka näkyy har­maana esite­tyn luot­ta­musvälin kapeud­es­ta kahdessa ensim­mäisessä kuvasar­jas­sa. Samoin viimeisen kuvasar­jan luot­ta­musvälit (1 ja 2 keski­ha­jon­taa) ovat suh­teel­lisen kapei­ta ja suurel­la luot­ta­muk­sel­la voidaan päätel­lä muu­tok­sen suun­ta (eli, että tihei­den aluei­den hin­nat ovat nousseet enem­män). Lin­eaari­nen malli väestön­ti­hey­den ja hin­ta­trendin välil­lä ei tietenkään tavoita kaikkea vari­aa­tio­ta (kos­ka asun­to­jen hin­to­jen määräy­tymiseen vaikut­taa moni muukin asia), mut­ta se ei muu­ta sitä seikkaa, että väestön­ti­hey­den ja hin­to­jen kehi­tyk­sen välil­lä on yhteys ja nimeno­maan niin päin, että tiheämpi­en aluei­den hin­nat kehit­tyvät nopeammin.

  30. Ris­to Pel­to­la: Tilas­tokeskuk­sen PX-Web-tietokan­nas­sa on taulukko 4: Van­ho­jen vapaara­hoit­teis­ten asun­to­jen hin­nat postinu­meroalueit­tain ja raken­nusvu­osit­tain. Sitähän te juuri käytätte, eikö vain? Siel­lä voi vakioi­da raken­nusvuot­ta ja huonelukua aika hyvin. (Ton­tin­o­mis­tus­ta ei valitet­tavasti voi kontrolloida.)

    Tosin ideaal­ista olisi käyt­tää primääri­dataa, kaup­po­ja sel­l­aise­naan. En ymmär­rä tieto­suo­jaa asun­to­hin-tojen osalta. Kan­natan avoin­ta dataa, asun­to­hin­to­jen osalta eri­tyis­es­ti. Sekä VTT:n että Tilas­tokeskuk­sen data on jos­sain tilanteis­sa käytet­tävis­sä, Tilas­tokeskuk­sen data lähin­nä hyvin rajoite­tuis­sa eri­ty­is­ti­lanteis­sa. Toiv­ot­tavasti pääsette seu­raavak­si hyö­dyn­tämää jompaakumpaa.

    Vallilan ja Her­man­nin ja Alp­pi­lan (51,52,55,58)huima nousu näyt­tää hiukan vähem­män huimal­ta, kun kat­soo tyyp­il­lisen jälleen­raken­nuskau­den asun­non hin­taa, eikä anna uud­is­tuotan­non sotkea.

    Uud­is­tuotan­to toki sot­kee asi­aa, mut­ta Itäisessä kan­takaupungis­sa ovat vah­vasti nousseet myös Kallio (00530), Etu-Vallila (00510) ja Käpylä (00610), jois­sa ei juurikaan ole uudistuotantoa.

  31. Jaakko: Uud­is­tuotan­to toki sot­kee asi­aa, mut­ta Itäisessä kan­takaupungis­sa ovat vah­vasti nousseet myös Kallio (00530), Etu-Vallila (00510) ja Käpylä (00610), jois­sa ei juurikaan ole uudistuotantoa.

    Itäi­nen kan­takaupun­ki on kallis­tunut enem­män kuin muut, tärkein syy on asun­tokan­nan pieni huoneis­tokoko, ei esim. väentiheys.

  32. Jaakko: tiheämpi­en aluei­den hin­nat kehit­tyvät nopeammin.

    Minkä osu­u­den selit­tää tiheämpi­en alu­iden pienem­pi etäisyys keskus­tas­ta? Jäätelö ja hukkumiset…

    Tuli tuos­sa mieleen, että ei ole keskusteluis­sa näkynyt sitä kuin­ka neliöhin­to­jen eriy­tymiseen on vaikut­tanut tässäkin linka­tus­sa ana­ly­y­sis­sä käyte­ty­ille vuosille osuneet kak­si muu­ta muu­tos­ta: eri­ty­isosaa­jien palkkaero keskiver­toon on kas­vanut, ja laina-ajat piden­tyneet merkit­tävästi? Siinä mis­sä ennen oli mah­dol­lisu­us vain 10–15 v laina-aikaan ja suurin mah­dolli­nen asun­to­laina eri tulop­ersen­ti­ileis­sä vai­hteli vähem­män, täl­lä aikavälil­lä kah­den hyvä­tu­loisen asun­to­lainan mak­si­mi on nous­sut monin ker­roin suurem­mak­si kuin mata­la­palk­ka-aloil­la; ennenkään ei keit­täjä ostanut keskus­ta-asun­toa, mut­ta mah­dol­lisuuk­sien ero oli pienempi.

  33. Tämä on tietysti van­ha postaus mihin kom­men­toin, mut­ta kun sen ver­ta ketut­taa tuol­lainen “pomo omii kunn­ian alais­ten töistä” ment­tal­i­teet­ti, että on pakko kommentoida.

    Jaakko Särelähän ei ole oikeasti tehnyt mitään duu­nia tässä. Hän on lähin­nä kiire­htinyt tekemään asi­as­ta “blo­gauk­sen” (kuten hän särkyneel­lä suomel­la itse asi­aa luon­nehtii) ja kiire­htinyt tekemään lehdis­töjulk­i­lausum­ia, jos­sa Jaakko Sären­nön nimeä buustataan.

    Oikeasti ana­lyysin ja taus­tatyön ym. on tehneet ihan muut ihmiset kuin Sären­tö. Esimerkik­si tämän kir­joituk­sen tehnyt Janne Sinkko­nen lie­nee se työläi­nen, joka on kädet saves­sa töitä tehnyt. Ja ansait­sisi var­maan jonkin nos­ton. On var­maan muitakin, en ole reak­to­ri­laisia niin en tunne ketkä kaik­ki tuon eteen oikeasti töitä tekivät.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista.

Notify me of followup comments via e-mail. You can also subscribe without commenting.