Suunnittelu vai markkinat kaavoituksen perustana?

Yksi Helsin­gin kaavoitus­ri­s­tiri­idoista kos­kee sitä, pitäisikö joitakin työ­paikka­tont­te­ja muut­taa asun­to­ton­teik­si, kos­ka asun­noista mak­se­taan enem­män. Kun olen yrit­tänyt esit­tää, että jos ton­teista mak­se­taan asun­noik­si kaavoitet­tuna paljon enem­män kuin autokaup­pa-alueena, ne kan­nat­taa kaavoit­taa asun­noik­si, on min­ua syytet­ty kiin­teistökeinot­telijoiden ja muidenkin pahis­ten edun ajamisesta.

Vas­takkain on ekon­o­mistien ja suun­nit­telijoiden maail­manku­va – tai siis ajat­te­lu­ta­pa, joka koulu­tuk­ses­sa on mieli­in iskostunut.

Suun­nit­teli­jat puo­lus­ta­vat työ­paikko­ja Helsin­gin keskus­tas­sa sil­lä, että Helsin­gin keskus­ta on men­estyv­in­tä ja kan­nat­tavin­ta työ­paik­ka-aluet­ta Suomes­sa. Sik­si toimis­to­ja on siel­lä puolustettava.

Ekon­o­misti huo­maut­taa tähän, että Helsin­gin keskus­ta on myös halu­tu­in­ta asuinaluet­ta Suomes­sa. Yhtä hyvin voidaan siis perustel­la sitä, että keskus­tas­sa puo­lus­te­taan asumista.

Kaik­ki toimin­not hyö­tyvät hyvästä ja hel­posti saavutet­tavis­sa olev­as­ta sijain­nista. Kysymys on siitä, kum­mat hyö­tyvät siitä enem­män. Tässä tulee vas­taan yksi talousti­eteen peruskäsit­teistä, suh­teelli­nen etu: kumpi toim­into hyö­tyy edullis­es­ta sijain­nista enemmän.

Jos ver­taamme paikko­ja A ja B, joista A on edullisem­pi sekä asun­noille että toimis­toille. Asun­toina A:ssa raken­nu­soikeud­es­ta mak­se­taan kak­si ker­taa enem­män kuin B:ssä ja toimis­toina 50 % enem­män kuin B:ssä. On suh­teel­lisen edun peri­aat­teen mukaista sijoit­taa asun­to­ja A:han ja jät­tää B toimis­toille. (Hyvä, ei se mene aivan näin yksinker­tais­es­ti, mut­ta täs­mälli­nen esi­tys olisi pitkä ja vaikealukuinen)

Hie­man yksinker­tais­ten voidaan sanoa, että pääsään­tö on, että ton­tit kan­nat­taa kaavoit­taa asumiseen siel­lä, mis­sä asumis­es­ta mak­se­taan enem­män kuin toimis­toista ja päin­vas­toin. Siinä ei ole kyse kin­teistökeinot­telus­ta vaan siitä, että ton­teista on asun­toina hyö­tyä enemmän.

Tähän taas joku sanoo, että asun­nois­ta­han mak­se­taan nyky­isin liki kaikkial­la enem­män kuin toimis­toista. Niin mak­se­taan, kos­ka toimis­to­tont­te­ja on kaavoitet­tu liikaa ja asun­to­tont­te­ja liian vähän. Sekin on peruste suosia asum­ista kaavoituksessa.

Pääsään­tö siis on, että ton­tit pitäisi kaavoit­taa tarkoituk­seen, jos­sa ne ovat arvokkaimpia. Tästä pääsään­nöstä on kuitenkin poikkeuksia.

Ulkois­vaiku­tuk­set.

Halukku­us mak­saa ton­tista ker­too vain, kuin­ka paljon toimin­nos­ta koituu hyö­tyä sen halti­jalle, mut­ta ei ker­ro, paljonko siitä koituu hyö­tyä (tai hait­taa) ulkop­uolisille. Vaik­ka kau­palle kaavoitet­tu tont­ti ei olisi kovin arvokas, asukkaille on hyö­tyä (kulut­ta­jan yli­jäämä) kau­pan olemassaolosta.

Työ­paik­ka-aluei­den osalta merkit­tävä ulkois­vaiku­tus on kasautu­mishyö­ty. Kun paljon (osaami­s­pain­ot­teisia) työ­paikko­ja on lähel­lä toisi­aan, niiden kaikkien tuot­tavu­us nousee kon­tak­tien määrän vuok­si. Tämä on perus­ta tehdä työ­paikkakeskit­tymiä, ja sil­lä voidaan perustel­la työ­paikko­jen suosimista Helsin­gin keskustassa.

Kaupunkisu­un­nit­telu­lau­takun­nas­sa on pöy­däl­lä Hämeen­tie 153:n kaa­va, jos­sa toim­i­ti­lak­si kaavoitet­tu raken­nus pure­taan ja kor­vataan asun­noil­la. Ara­bi­an­ran­nan asukkaat vas­tus­ta­vat, kos­ka talo ei suinkaan ole tyhjil­lään, vaan siel­lä on paljon asukkaiden käyt­tämiä palvelu­ja (urban ameni­ties), joiden menet­tämi­nen suis­taisi Ara­bi­an­ran­nan kohti tavanomaista lähiötä.

Varautu­mi­nen tulevaan

Vaik­ka asun­to­jen tarve olisi suurem­pi nyt, tule­vaisu­udessa tilanne voi muut­tua. Hert­toniemen teol­lisu­usalueelle olete­taan (toiv­otaan) ole­van käyt­töä myöhem­min, kun metron var­rel­la Hert­toniemestä itään asuu satatuhat­ta asukas­ta enem­män kuin nyt. Voi kyl­lä men­nä kauan, ennen kuin Hert­toniemeen suuri työ­paikkakeskit­tymä syn­tyy, kos­ka Kalasa­ta­man keskit­tymä on vain kah­den metropy­säkin päässä.

Jos me kaavoit­taisimme kaiken ratio­naalis­es­ti, muu­ta­man kymme­nen vuo­den päässä ei olisi vajaakäytössä ole­via aluei­ta ja kaiken uuden syn­tymi­nen on han­kalaa. Tyh­mis­sä päätök­sis­sä voi siis olla järkeä juuri sik­si, että ne ovat tyhmiä.

Elinkei­nop­o­li­it­ti­nen järki

Kun kaikkea ei kaavoite­ta tarkoituk­sen­mukaises­ti, syn­tyy myös halpo­ja tilo­ja, jois­sa men­estyvät vähem­mänkin tuot­ta­vat yri­tyk­set. For­maalille ekon­o­mistille täl­lainen peruste on peräti virheelli­nen, sil­lä mik­si suosia huono­tuot­toista toim­intaa, kun voi suosia hyvä­tuot­toista? Berli­in­istä opimme, että kun kaupungis­sa oli edullis­es­ti sijait­se­via halpo­ja asun­to­ja ja toim­i­tilo­ja, sinne syn­tyi suuri joukko inno­vati­ivisia start-upe­ja, joista moni pystyy kyl­lä nyt mak­samaan korkeampiakin vuokria. Jos kaupungis­sa kaik­ki on ratio­naalises­sa käytössä, hal­paa tilaa löy­tyy vain kaupun­gin ulkop­uolelta, ei niin kovin inno­vati­ivis­es­ta ympäristöstä.

Kun­tien väli­nen osaoptimointi

Monia tyh­miä ratkaisu­ja perustel­laan men­estymisel­lä kun­tien välisessä mii­nus­sum­mak­il­pailus­sa. Tämä on type­r­ää, mut­ta niil­lä sään­nöil­lä pelataan, jot­ka val­tio­val­ta on kun­nille aset­tanut. Hin­ta tästä on korkea, mut­ta yksikään kun­ta ei voi pelis­sä luovut­taa, kos­ka muut kyl­lä ovat valmi­it kor­jaa­maan voiton itselleen. Sik­si esimerkik­si kaavoite­taan pien­taloaluei­ta hyvien yhteyk­sien päähän, vaik­ka pitäisi tietysti kaavoit­taa ker­rostalo­ja, jol­loin edullisem­mas­ta sijain­nista hyö­ty­isi moninker­tainen määrä ihmisiä.

Jos val­in­ta ker­rosta­lo- ja pien­talokaa­van välil­lä tehtäisi­in sil­lä perus­teel­la, kum­mas­sa käytössä tont­ti on tuot­tavampi, se ei merk­it­sisi, että raken­net­taisi­in vain ker­rostalo­ja. Sen sijaan se merk­it­sisi, että keskeisille paikoille raken­net­taisi­in vain ker­rostalo­ja. Ei Lep­sämään kukaan ker­rostaloa rak­en­taisi, vaik­ka saisi. Täl­lainen kaupunki­rakenne olisi toimi­vampi, mut­ta siinä voisi olla paha seg­re­gaa­tion uhka.

Kun­tien väli­nen osaop­ti­moin­ti on johtanut toimis­to­tont­tien yli­tar­jon­taan koko seudul­la. Eri­tyis­es­ti Espoo on erikois­tunut tyhjilleen jäävi­in toimis­to­taloi­hin. Sieltä päin on vaa­dit­tu Helsinkiä kaavoit­ta­maan vähem­män hyvin sijoit­tuvia toimis­to­ja, jot­ta huonos­ti sijoit­tuvi­inkin riit­täisi tuli­joi­ta. Jos yri­tyk­set arvosta­vat hyvää sijain­tia niin paljon, ettei huonos­ti sijait­sev­as­ta kan­na­ta mak­saa vuokrana edes läm­mi­tysku­lu­ja, sil­loin huonos­ti sijait­se­via ei vain tarvita.

Seg­re­gaa­tio

Asun­to­tuotan­nos­sa ei kan­nat­ta antaa tont­te­ja vain eniten tar­joav­ille, kos­ka sil­loin kaupun­ki jakau­tu­isi entistä jyrkem­min rikkaiden ja köy­hien alueisi­in. Ruotsin kaupun­git ovat tästä varoit­ta­va esimerkki.

= = =

Mut­ta autokaup­pa joka tapauk­ses­sa on Hert­toniemessä väärässä paikas­sa. Autokaup­pi­aat halu­a­vat itsekin muualle, eri­tyis­es­ti, kos­ka he sat­tuvat omis­ta­maan maan alueel­la. (?) Metron läheisyy­destä ala hyö­tyy tuskin lainkaan. Kuten yksi autokaup­pias asian min­ulle esit­ti, alan liikei­deana on, että asi­akas tulee kaup­paan van­hal­la autol­la ja läh­tee pois uudel­la. Var­maan viikos­sa voi olla use­ampikin asi­akas, joka tulee metrol­la, mut­ta mis­sä muus­sa toimin­nas­sa hyvän­sä met­ros­ta olisi enem­män hyötyä.

= = =

Nyt tietysti joku irvileu­ka sanoo taas, että jos kaik­ki kaavoitet­taisi­in sen mukaan, mis­tä eniten mak­se­taan, mitään ei kaavoitet­taisi puis­toik­si. Ei se näin ole. Viher­alueet lisäävät merkit­tävästi lähel­lä ole­vien tont­tien arvoa. Kaupunki­rakenne, joka mak­si­moi maan arvon, sisältää myös puis­to­ja ja mui­ta viheralueita.