Pysäköintipolitiikkan kehittämisestä

Palaan taas pysäköin­tipoli­ti­ikkaan, kos­ka sitä koske­va peri­aatepäätös on tulos­sa kaupunkisuunnittelulautakuntaan. 

Olen kir­joit­tanut asi­as­ta pam­fletis­samme “Seu­raa­vat 400 000 helsinkiläistä”. Yritän tässä täs­men­tää, mitä tarkoi­tan pam­fletis­samme pysäköin­nin jär­jestämis­es­tä. Tämä tek­sti kos­kee näitä uusia aluei­ta, jois­sa ei ole ilmaista asukaspysäköin­tiä kadun­var­res­sa. Asukaspysäköin­tialueil­la kysyn­tää ja tar­jon­taa ei voi saa­da tas­apain­oon nos­ta­mat­ta asukaspysäköin­ti­tun­nuk­sen hin­taa olennaisesti.

Kaavaan tulee mah­dol­lis­taa osa­puilleen nykyisen normin kaltainen autopaikkamäärä, mut­ta siitä ei ole pakko toteut­taa kuin osa. Sen kuin­ka suuri osa, pitäisi riip­pua paikan hin­nas­ta. San­o­taan, että osa­puilleen 50 – 60 pros­ent­tia olisi pakko rak­en­taa. Jos mak­suhalukas­ta  kysyn­tää esi­in­tyy, on tehtävä paikko­ja lisää.

Paikko­jen kysyn­tä pysyy aisois­sa, jos tar­jol­la ole­vat paikat myy­dään markki­nahin­taan. Talousti­eteil­i­jöille markki­nahin­nan ideaali on huu­tokaup­pahin­ta, mut­ta huu­tokau­pan hyväksyt­tävyys Suomes­sa on vähän kyseenalainen. Niin­pä paikan omis­ta­jan (taloy­htiö tai alueelli­nen pysäköin­tiy­htiö) tulisi myy­dä tai vuokra­ta paikat tuotan­tokus­tan­nush­in­taan. Ei ole aivan yksinker­taista laskea, mitä talon alle tehty paik­ka mak­saa, mut­ta raken­nusy­htiöil­lä lie­nee tästä jokin perustel­tu mielipi­de. Vuokra menee osa­puilleen niin, että 10 000 euron paik­ka mak­saa pääo­maku­luina 40 euroa kuus­sa, 20 000 euron paik­ka 80 euroa ja niin edelleen. Tämän päälle siivous- ja muut hoitoku­lut. Vuorokäyt­tö on tietysti halvempaa.

Viera­s­paikko­jen mak­sullisu­udel­la tai muul­la vas­taaval­la taval­la on tur­vat­ta­va, etteivät pysäköin­nin kallista hin­taa kai­h­ta­vat käytä viera­s­paikko­ja väärin. Alueel­la pitäisi olla mit­tari­paikko­ja tilapäiskäyt­töä varten.

Olisi parem­pi, että alueelle perustet­taisi­in erilli­nen pysäköin­tiy­htiö, jon­ka pitäisi olla itsen­sä kan­nat­ta­va. Saat­taisi myös olla suo­tavaa, että yhtiö olisi ”keskinäi­nen”, vaikka­pa osu­uskun­ta, joka ei tavoit­tele voit­toa ulkop­uolisille. Muuten monop­o­li­hin­noit­telun vaara on ilmeinen. Yhteinen yhtiö on parem­pi, kos­ka on (pros­en­tu­aalis­es­ti) helpom­pi ennus­taa, kuin­ka mon­ta autopaikkaa 3 000 koti­talout­ta tarvit­see kuin 30 koti­talout­ta. Kun kysyn­tä yhdessä taloy­htiössä ylit­tää tar­jon­nan yhdel­lä paikalla, yhden paikan rak­en­t­a­mi­nen on han­kalam­paa kuin rak­en­taa sata autopaikkaa lisää koko alueelle. Näin voidaan myös sijoit­taa paikat sinne, mis­sä se on  edullisinta.

Pöy­däl­lä olevas­sa Kalasa­ta­man kaavas­sa pysäköin­ti on tont­tiko­htaista, mitä pidän perin huonona.

Fyy­sis­es­ti paikat on järkevää rak­en­taa tietysti sinne, minne ne saa edullisim­min sijain­nin hyödyt huomioon ottaen. Voi olla järkevää lait­taa paljon paikko­ja yhden kiin­teistön alle ja vähän vähem­män toisen. Se paljon autopaikko­ja tar­joa­va voi joskus olla ara­va-vuokrat­a­lo, joten tämänkin takia olisi hyvä, jos pysäköin­tipaikat omis­taisi alueelli­nen yhtiö. Autopaikoista voidaan tehdä autopaikkaosak­keet, vaik­ka talo olisi muuten vuokrat­a­lo. Jos on huo­mat­tavasti halvem­paa lait­taa kaik­ki paikat heti, ne kan­nat­taa lait­taa. Muu­toin olisi parem­pi, että kaavoitet­taisi­in pysäköin­ti­talo­ja tai pysäköin­niksi muutet­tavaa tilaa niin, että mah­dolli­nen kysyn­nän kasvu on tyy­dytet­tävis­sä järkevästi. Vaik­ka myöhem­min toteut­ta­mi­nen tulisi vähän kalli­im­mak­si, on myös las­ket­ta­va korko­hyö­ty viivästyk­ses­tä ja hyö­ty kysyn­nän ja tar­jon­nan epä­var­muu­teen liit­tyvien riskien parem­mas­ta hallinnasta.

Vasta-argumentteja

Las­si­las­sa sal­lit­ti­in aikanaan pysäköin­tipaikko­jen rak­en­t­a­mi­nen ensin vajaasti yhteen ker­rokseen. Tarkoi­tus oli, että kysyn­nän kas­vaes­sa raken­net­taisi­in kan­si ja sille lisää pysäköin­tipaikko­ja. Kun nämä hal­vat maan­pin­nalle tehdyt paikat lop­pui­v­at, taloy­htiö ei rak­en­tanut kalli­ita paikko­ja kan­nelle, kos­ka paikan jo varan­neet eivät halun­neet mak­saa ja autot­tomat vielä vähem­män. Tämä ongel­ma ratkeaa yllä esite­tyn mukaises­ti kah­ta kaut­ta. Ne maan­varaiset pitäisi jakaa joka vuosi uud­estaan ja mielel­lään huu­tokaup­paa­mal­la. Toisek­si nor­mi voi olla taloy­htiötä sito­va, eli paikat on toteutet­ta­va, jos yksikin asukas sitä vaatii ja sitoutuu mak­samaan oma­l­ta osaltaan.

On san­ot­tu, ettei autot­to­muus kan­na­ta, kos­ka asun­non hin­ta ei ole laskenut, vaik­ka autopaikkanormia on helpotet­tu. Tämän voi tulki­ta myös aivan päin­vas­toin: mik­si pakot­taa rak­en­ta­maan autopaikko­ja, jos osta­ja ei näytä arvosta­van autopaikkaa juuri lainkaan. Jos asun­non myyn­ti­hin­ta ei riipu autopaikko­jen ole­mas­saolosta ja jos markki­nat toimi­vat ton­tin­lu­ovu­tuk­ses­sa, autopaikkanormin kus­tan­nuk­set mak­saa maan­omis­ta­ja, siis kaupunki.

Asun­non osta­jalle on toki alle­vi­ivat­en ker­rot­ta­va, että autopaikko­ja ei ole eikä kadun­var­teen saa pysäköidä ilmaiseksi.

Sinän­sä en pidä ajatuk­ses­ta ratkaista ongel­ma tekemäl­lä eril­lisiä kokon­aan autot­to­mia taloja.

Lopuksi vähän triviaalia mikrotaloutta

Oheises­sa kuvas­sa on kuvit­teelli­nen autopaikko­jen kysyn­tä (sini­nen) ja tar­jon­takäyrä (punainen). Hin­ta on y‑akselilla ja x‑akselilla sitä vas­taa­va kysyn­nän ja tar­jon­nan määrä. Tar­jon­takäyrä on nou­se­va, kos­ka jos tarvi­taan vain muu­ta­ma paik­ka, ne saa kätevästi maan tasoon. Ajatuk­se­na on, että kaik­ki paikat hin­noitel­laan viimeisen paikan hin­nan mukaan. Tämä ole­tus on aivan yleinen markki­na­t­aloudessa, vaik­ka se johtaakin siihen, että halvoista paikoista jää taloy­htiölle katet­ta. Muu­takaan vai­h­toe­htoa ei ole, kos­ka kaik­ki halu­aisi­vat hal­van paikan eikä kukaan sitä kallista.

Kysyn­täkäyrä on tietysti laske­va. Jotkut tarvit­se­vat paikkaa vält­tämät­tä ja toisille se on vähän makuasia.

Opti­mi löy­tyy hel­posti kohdas­ta O, (p_o, q_o).

Jos kysyn­tä arvataan liian pienek­si, (q₁), hin­ta nousee korkealle (p₁). Täl­lä hin­nal­la olisi voitu tehdä paikko­ja kan­nat­tavasti enem­mänkin. Syn­tyy alueen ABO –pin­ta-alaa vas­taa­va hyv­in­voin­ti­tap­pio kos­ka paikko­ja on mak­suhalukkaaseen kysyn­tään näh­den liian vähän. Jos taas kysyn­tä ennuste­taan liian suurek­si, ja raken­netaan paikko­ja q₂  syn­tyy alueen OCD –suu­ru­inen hyvinvointitappio.

Paikko­jen määrä voi myös olla yhtä aikaa sekä liian korkea että liian mata­la, kuten väitän tapah­tuneen Ara­bi­an­ran­nas­sa. Paikko­ja on raken­net­tu q₂, mikä niiden korkea hin­ta huomioon ottaen on liian paljon, mut­ta sen sijaan, että ne olisi luovutet­tu hin­nal­la p₂, ne onkin luovutet­tu ensik­si ehtiville hin­nal­la p₃. Kun paikat vuokrataan läh­es ilmaisek­si, kysyn­tä (q₃) ylit­tää tar­jon­nan ja syn­tyy aiheel­lista tyy­tymät­tömyyt­tä. Ensin mak­saa pysäköin­nistä asun­non hin­nas­sa paljon ja sit­ten yhtä paljon mak­sanut naa­puri saa paikan ja toinen ei.

Min­ulle soit­ti vihainen asukas ja syyt­ti siitä, että olemme kaavoit­ta­neet hei­dän ton­tilleen liian vähän paikko­ja. Vas­tasin, että nor­mi on min­imi­nor­mi. Taloy­htiönne olisi saanut lait­taa paikko­ja ton­tin alle kuin­ka mon­een ker­rokseen hyvän­sä, mut­ta ei rak­en­tanut. Jos maan alle rak­en­t­a­mi­nen on liian kallista, olisi tietysti voin­ut myös ostaa naa­pu­ri­talon ton­tin ja muut­taa sen parkkipaikoik­si, mut­ta se olisi ollut vielä kalli­im­paa. Vier­essä on kuitenkin tar­jol­la kau­pal­lista pysäköin­ti­tar­jon­taa, joka on huo­mat­tavasti halvem­paa kuin oli­si­vat olleet ne tei­dän ton­til­lanne toteutet­ta­vat lisä­paikat. Niin paljon hän ei kuitenkaan halua pysäköin­nistä maksaa.

Kos­ka velvoitepaikko­ja selvästi halvem­mat kau­pal­liset paikat ovat jääneet vaille käyt­töä, tulk­it­sen asi­aa niin, että Ara­bi­an­ran­nan paikko­jen määrä on liian suuri ja että ongel­ma on syn­tynyt liian pien­estä hin­nas­ta.  Ainakaan mak­suhalukas­ta kysyn­tää ei ole, kun nuo puoli-ilmaiset kau­pal­liset paikat eivät mene kau­pak­si. Kun kau­pal­liset paikat ovat selvästi velvoitepaikko­ja halvem­pia, on syytä epäil­lä, että olemme kaavoit­ta­neet muutenkin väärin: tont­tiko­htainen velvoite johtaa liian kalli­isi­in ratkaisui­hin. Alueelli­nen yhtiö olisi toteut­tanut paikat siel­lä, mis­sä nyt ovat nämä hal­vat kau­pal­liset paikat.