Asuntopolitiikan toivottomuudesta

Kolum­ni Suomen Kuvale­hdessä 35/2008

Kansan­taloustiedet­tä pidet­ti­in 1800-luvul­la synkkyy­den tieteenä, kos­ka se osoit­ti ajan malthusi­laises­sa hengessä, että yri­tyk­set paran­taa köy­hien ase­maa oli­vat tuomi­tut epäonnistumaan.

Synkiltä näyt­tävät talous­te­o­ri­oiden val­os­sa myös asun­topoli­ti­ikan mah­dol­lisu­udet. Usein hyvää tarkoit­ta­vat toimet vaikut­ta­vat toisin kuin tarkoitet­ti­in. Toimil­la on taipumus kap­i­tal­isoitua hin­toi­hin, mikä kumoaa niiden tarkoite­tun vaikutuksen. 

Olete­taan, että sataa tar­jol­la ole­vaa asun­toa tavoit­telee kak­sisa­taa osta­jaa, joista jokainen on valmis mak­samaan, mitä rahkeis­sa on varaa. Yhteiskun­ta tulee hei­dän avuk­seen paran­ta­mal­la korko­jen verovähen­nysoikeut­ta, mis­tä os­tajat tietysti ovat kiitol­lisia. Nyt jokainen pystyy tar­joa­maan asun­nos­ta enem­män. Hin­nat nou­se­vat niin, että asumisen kokon­aisku­lut ovat yhtä korkeat kuin ennen. Verovähen­nysoikeus kap­i­tal­isoituu asun­to­jen hin­toi­hin. Vain myyjil­lä on syytä kiitol­lisu­u­teen.

Hin­to­jen nousu houkut­telee rak­en­ta­maan lisää, mut­ta vain, jos tont­te­ja on saatavil­la yllin kyllin. Tont­tip­u­las­ta kär­sivis­sä kasvukeskuk­sis­sa vero­tu­ki kap­i­tal­isoituu maan hin­taan.

Hyö­ty­jen ja hait­to­jen kap­i­tal­isoi­tu­mi­nen maan hin­taan hajaut­taa yhdyskun­taraken­net­ta. Ihmiset rak­en­ta­vat syr­jäisi­in paikkoi­hin, kos­ka keskeisil­lä paikoil­la ton­tit mak­sa­vat liikaa. Jos yrit­täisimme edis­tää ehyt­tä yhdyskun­taraken­net­ta taloudel­lisil­la porkkanoil­la rak­en­ta­maan hyville paikoille, se nos­taisi maan hin­taa keskeisil­lä paikoil­la ja lask­isi sitä syr­jäisil­lä niin, että vai­h­toe­hdot pysy­i­sivät keskenään yhtä edullisi­na. Mekanis­mi mur­tu­isi vas­ta, kun raken­nu­soikeu­den arvo huonoil­la alueil­la lask­isi nollaan. 

Asun­non osta­ja ei hyödy verotues­ta, mut­ta ei kär­si myöskään kiin­teistöveros­ta. Myös se kap­i­tal­isoituu hin­toi­hin niitä alen­taen. Halvem­pi asun­to kiin­teistöveron kanssa on osta­jalle yhtä edulli­nen kuin kalli­impi ilman kiinteistöveroa. 

Kun yhteiskun­ta ensin tukee asum­ista verovähen­nysoikeudel­la ja sit­ten verot­taa sitä kiin­teistöverol­la, syn­tyy kokon­aisu­us, jos­ta on vaikea sanoa, mihin sil­lä tähdätään.

Edel­lä olen kat­sonut asi­aa ensi­a­sun­toa osta­van näkökul­mas­ta. Tilanne on toinen niiden kannal­ta, jot­ka ovat jo osta­neet kalli­in asun­non. Heitä hait­taisi kah­ta kaut­ta, jos asun­to­jen verovähen­nysoikeus lopetet­taisi­in tai kiin­teistöveroa nos­tet­taisi­in. Rahaa menisi ja omaisu­u­den arvo laskisi. 

Muu­tok­ses­sa menet­tävät pitävät aina suurem­paa melua kuin siitä hyö­tyvät. Sik­si asun­topoli­ti­ikan kor­jaami­nen on vaikea­ta ja asum­isolo­jen paran­tamiseen tarkoitet­tua rahaa haaskau­tuu. Kan­nat­taisi sopia pitkän ajan ohjel­mas­ta, jon­ka kulues­sa verovähen­nysoikeus pois­tu­isi asteit­tain ja kiin­teistöverot nousi­si­vat. Saisimme kohtu­ulliset asun­to­jen hin­nat ja voisimme alen­taa muu­ta verotusta. 

Eikö nuiv­asti toimivil­ta markki­noil­ta voitaisi viedä val­ta? Myy­dään kun­nan maa hal­val­la rak­en­tamiseen, kuten niin mon­et, myös raken­nus­li­ik­keet vaa­ti­vat. Raken­nus­li­ike myy asun­not markki­nahin­taan, vaik­ka se saisi ton­tin ilmaisek­si. Hin­to­ja pitäisi säädel­lä, jos halut­taisi­in hyö­dyn siir­tyvän ostajalle. 

Vaik­ka ensim­mäiset asukkaat saisi­vat asun­ton­sa hal­val­la, tämä ei estäisi heitä myymästä sitä markki­nahin­taan seu­raavalle. Hyö­ty jäisi kokon­aan ensim­mäis­ten omis­ta­jien tasku­un. Yhtä hyvin voisimme jakaa kun­nan rahaa sat­un­nais­es­ti joillekin sinne tänne.

Helsingis­sä kaupun­gin maalle raken­net­tavien asun­to­jen hin­to­ja säädel­lään Hitas-jär­jestelmäl­lä. Jos on saanut asun­non ali­hin­taan, joutuu sen myös ali­hin­taan myymään. Tämä on parem­pi kuin ei mitään, mut­ta ei se ongel­ma­ton­ta ole. 

Kuka val­it­see ne onnekkaat, joka saa­vat ostaa meren­ran­ta-asun­non ali­hin­taan? Miten valvotaan, ettei asun­to­ja myy­dä yli­hin­taan eteen­päin? Yli­hin­taakin pahempaa on, ettei niitä myy­dä lainkaan, vaik­ka yksinäi­nen van­hus on jäänyt asumaan isoon per­hea­sun­toon säästääk­seen sen per­il­lisilleen. Jos hin­tasään­nöstelyssä ei fuska­ta, asun­not ovat ennen pitkää kovin epä­tarkoituk­sen­mukaises­sa käytössä.

Ongelmia syn­tyy siitäkin, että hin­to­jen ja vuokrien sään­nöste­ly estää asun­non­tarvit­si­joi­ta osoit­ta­mas­ta pref­er­ensse­jään. Kaik­ki halu­a­vat hyvälle paikalle, mut­ta joku hyö­ty­isi sijain­nista enem­män kuin muut työ­paikan tai ystävien läheisyy­den vuok­si. Vapail­la markki­noil­la hän mak­saisi siitä vähän enem­män kuin jostain tois­es­ta asun­nos­ta. Säädel­ly­il­lä markki­noil­la näin ei voi tehdä. Hin­tasään­nöste­ly johtaa merkit­tävästi pitem­pi­in matkoihin.

Hin­tasään­nöste­ly ei tee meistä rikkaampia. Jos kun­ta­laiset omis­taisi­vat kaiken tont­ti­maan, he ovat kau­pas­sa sekä osta­jia että myyjiä. Jos puo­let asuu kaupun­gin maal­la, olisi suo­ras­taan epäoikeu­den­mukaista antaa kaupun­gin maa heille ali­hin­taan samal­la kun toinen puolisko sekä asuu kalli­im­min että menet­tää välil­lis­es­ti ne tulot, joi­ta kun­ta saisi maas­taan.

Jos kun­ta omis­taa maan, on perustel­lumpaa antaa se eteen­päin markki­nahin­nal­la. Tule­vathan rahat yhteisek­si hyväk­si. Hin­taan puut­tumi­nen on perustel­lumpaa sil­loin, kun muhkeat ja ansiot­tomat tulot ovat men­emässä yksi­tyiseen tasku­un. Markki­nahin­taises­sa asum­i­nen kuitenkin jakaisi asuinalueet rikkaiden ja köy­hien alueisi­in, mis­tä on taas han­kalia seu­rauk­sia. Hyvä kom­pro­mis­si on markki­nahin­taiset asun­not nor­maal­i­t­u­loisille yhdis­tet­tynä tasais­es­ti jakau­tuneeseen sosi­aaliseen asun­to­tuotan­toon. Helsingis­sä on edelleen sijaa myös Hitas-sään­nöste­lylle, kos­ka asun­tomarkki­nat ovat niin vinoutuneet. Arvokkaim­mil­la alueil­la se ei kuitenkaan toimi. 

Markki­noiden varaan asun­topoli­ti­ikkaa ei voi jät­tää, sil­lä vaik­ka markki­nat saavut­taisi­vat pitkän ajan kulues­sa sääl­lisen tas­apain­on, siinä välis­säkin on voita­va elää ja asua. Jos tukee kaikkia, ei tue ketään. Asun­topoli­it­tisen tuen on kohdis­tut­ta­va sosi­aal­isin perustein ja iän perus­teel­la nuoriin.

Kun tukee jotain ryh­mää, painaa toista alas. On koet­tu oikeak­si tul­la pien­i­t­u­loisimpia vas­taan niin, että hei­dän kannal­taan on saman­tekevää, asu­vatko he Helsingis­sä vai Poris­sa, mut­ta tähän laa­jasy­dämisyytemme lop­puu. Perushoita­jal­la ei ole varaa asua Helsingis­sä. Pääkaupunkiseudul­la asun­to­jen korkea hin­ta alkaa olla elinkei­nop­o­li­it­ti­nen ongel­ma, kos­ka mata­la­palkkaisille aloille ei saa työvoimaa.

Alkupuolen esimerkeis­sä oletet­ti­in, että maa­ta hyvil­lä paikoil­la on rajalli­nen määrä. Ne rahat, jot­ka yhteiskunnal­ta nyt haaskau­tu­vat maan ja asun­to­jen hin­to­jen nos­tamiseen pitäisi käyt­tää siihen, että hyvää maa­ta raken­netaan lisää: uusien aluei­den avaamiseen rak­en­tamiseen, raitei­den rak­en­tamiseen ja niin edelleen.

Yhteiskun­nan on lunastet­ta­va paljon maa­ta asun­to­tuotan­toon ja annet­ta sitä käyt­töön niin paljon, että hin­nat laske­vat. Niin kauan, kun asun­to­ja on vähem­män kuin asun­non tarvit­si­joi­ta, kaik­ki toimet vain siirtävät ongel­maa ryh­mältä toiselle. Tont­ti­maan kalleud­es­ta koitu­vat tulot on ohjat­ta­va kun­nalle ja kun­nan on käytet­tävä tämä siihen, että asun­to­ja tulee lisää.

En pidä vain­o­harhais­es­ta rosvot kiin­ni ‑poli­tikoin­nista, mut­ta kysyn silti, jar­rut­ta­vatko päät­täjien liian hyvät välit raken­nus­li­ikkei­den ja joidenkin maan­omis­ta­jien kanssa tont­ti­maan tar­jon­taa. On vähän outoa, että har­vaan asu­tus­sa Suomes­sa tont­ti­maan puute nos­taa asun­to­jen hintoja.

Klas­siset kansan­talousti­eteil­i­jät ja Malthus oli­vat väärässä. Teknolo­gian nopea kehi­tys ja syn­tyvyy­den lasku mur­si­vat kur­ju­u­den noidanke­hän. Asun­topoli­ti­ik­ka muut­tuu synkistelystä ilok­si, kun asun­to­ja on tarpeek­si. Sitä ennen mitkään toimen­piteet eivät oikein pure.