Hyödyn kapitalisoituminen maan hintaan (1)

Kir­jas­sani  Talous ja kaupun­ki kir­joitin paljon siitä, että asun­to­jen hin­nat ker­to­vat asuinalueen hyvyy­destä ja että sen perus­teel­la voidaan laskea jonkin aluet­ta paran­ta­van investoin­nin – vaikka­pa ratikkalin­jan – kan­nat­tavu­us. Kun asia on tul­lut aiem­paa ajanko­htaisem­mak­si. Kir­joi­ta aiheesta jut­tusar­ja blogillani pain­ot­taen asioi­ta vähän toisel­la taval­la ja ennen kaikkea sovelta­mal­la aja­tus­ta nyky­isi­in kaavoituski­is­toi­hin. Kos­ka nyt on kesä, kir­joi­tusten julka­isu­jen välil­lä saat­taa tul­la kesän viet­toon liit­tyviä taukoja.

Jos asukas on valmis mak­samaan asun­nos­ta alueel­la A enem­män kuin alueel­la B, se osoit­taa, että hän pitää aluet­ta A itselleen parem­pana. Kun asun­not ovat alueel­la A arvokkaampia kuin alueel­la B, se osoit­taa, että aluet­ta A pide­tään yleis­es­ti parem­pana. Tämä ei tarkoi­ta, että kaik­ki pitävät eikä vält­tämät­tä sitäkään, että enem­mistö pitää.

Enem­mistö ei esimerkik­si halua asua kaupun­gin keskus­tas­sa, mut­ta paljon use­ampi halu­aisi kuin mitä alueen asun­toi­hin mah­tuu. Sik­si asun­not ovat keskus­tas­sa kalli­impia kuin muual­la kaupungissa.

Kun aluet­ta paran­netaan jol­lain taval­la sen asun­to­jen arvo nousee. Laske­mal­la yhteen nousu­jen sum­man, saadaan sum­mit­tainen esti­maat­ti sille, onko toimen­piteisi­in uhrat­tu raha ollut järkevää suh­teessa saavutet­tuun hyötyyn.

Vas­taavasti jokin toimen­pide voi myös heiken­tää aluet­ta, jol­loin sen arvo alenee.

Tuleeko asum­i­nen kalli­im­mak­si, jos kaikkia aluei­ta paran­netaan? Ei tule, kos­ka hyvien aluei­den tar­jon­ta lisään­tyy ja se vas­taavasti las­kee hin­to­ja. Niin­pä selvitet­täessä jonkin toimen­piteen vaiku­tus­ta alueen arvoon, pitää kat­soa sen into­jen muu­tos­ta suh­teessa muiden aluei­den hin­toi­hin, sil­lä ceteris baribus (kaiken muun pysyessä ennal­laan) kyseisin alueen asun­to­jen arvo nousee ja tois­t­en mar­gin­aalis­es­ti alenee.

Tässä käsitel­ty hyö­dyn kap­i­tal­isoi­tu­mi­nen on vähän sukua Ricar­don maan­vuokra­teo­ri­alle, (Ricar­don rautainen maan­vuokrala­ki) mut­ta se kos­kee maat­alout­ta ja vuokrav­il­jeli­jöitä, tämä kos­kee kaupunke­ja ja asun­to­jen hintoja.