34. Yhteiskunnalle suurempi rooli asuntotuotannossa

Päätin joukkois­taa kehit­teil­lä ole­van kir­jani Talous ja kaupun­ki ja julka­ista sen luku ker­ral­laan kom­men­toitavak­si. Sekä kri­it­tiset että kan­nus­ta­vat kom­men­tit ovat hyvin tervetulleita.

===

Markki­namekanis­mi toimii niin, että jos jostakin on pulaa, sen hin­ta nousee ja alalle syn­tyvät voitot houkut­tel­e­vat lisää tar­jon­taa, pula helpot­taa, ja hin­nat ja voitot laske­vat. Tämä toimii myös asun­to­tuotan­nos­sa, mut­ta sil­lä erol­la, että tas­apain­on syn­tymi­nen voi kestää kym­meniä vuosia. Ehkä joskus syn­tyvää tas­apain­oa odoteltaes­sa val­ta­vat raha­sum­mat siir­tyvät jon­nekin. Osa palau­tuu asun­toin­vestoin­neik­si, osa katoaa aivan vääri­in taskuihin.

Hedelmistään puu tun­netaan. Puh­taasti markki­noi­hin perus­tu­va asun­to­tuotan­to ei ole tuot­tanut hyvää asum­ista. Ei se tosin ole ajateltavista tavoista huonoin.

Hin­tasään­nöste­ly ei ole oikea vas­taus, kos­ka sil­loin tas­apain­oa ei saavute­ta koskaan eikä sitä edes läh­estytä. Pitäisi hyväksyä se, että kun asun­noista on pulaa, asum­i­nen on kallista, mut­ta ohja­ta korkei­den vuokrien tai hin­to­jen tuot­ta­ma rahavir­ta asun­to­tuotan­toon. Nyt tuo­ta rahaa val­uu ulko­maille ja merkit­tävässä määrin myös ammat­tiy­hdis­tys­li­ik­keelle, mitä tietysti jotkut pitävät hyvänä asiana.

Tähän on kak­si hie­man eri­laista ratkaisua.

Jos pää­paino olisi kaupun­gin omis­tamis­sa markki­nahin­tai­sis­sa asun­nois­sa, tulot korkeas­ta vuokrata­sos­ta tuli­si­vat kaupungille ja kaupun­ki voisi jol­lakin bud­jet­tisään­nöl­lä ohja­ta vuokray­htiöi­den voitot asun­to­tuotan­toon. Bud­jet­tisään­tö olisi tarpeen, kos­ka yhdet halu­aisi­vat käyt­tää rahat kun­nal­lisi­in palvelui­hin ja toiset rak­en­taa vaik­ka keskus­tatun­nelin. Jos nämä kaupun­gin vuokra-asun­not kor­vaisi­vat ARA-asun­not, pien­i­t­u­loiset ja vähän parem­pit­u­loiset voisi­vat asua samoissa talois­sa ja samoissa rapuis­sa, toiset mak­saen pien­tä vuokraa ja vähän parem­pit­u­loiset käytän­nössä markki­navuokraa. Taloko­htainen seg­re­gaa­tio helpot­taisi. Tehtäisi­in kuten Wienis­sä, pait­si fiksummin.

Markki­na­henkisem­pi ratkaisu olisi, että yksi­tyiset kyl­lä voisi­vat tuot­taa asun­not, mut­ta kaupun­ki perisi ylimääräiset tulot markki­nae­htoisil­la ton­tin­vuokril­la. Näin kyl­lä tapah­tuu, mut­ta kovin tehot­tomasti, minkä seu­rauk­se­na yksi­ty­is­ten vuokrat­alo­jen rak­en­t­a­mi­nen on ollut viime vuosi­in saak­ka hyvin tuot­toisaa. Osit­tain syynä on se, että ton­teista on perit­ty markki­navuokran sijaan hallinnol­lista vuokraa, jol­loin kaupun­ki ei ole saanut sille kuu­lu­vaa osu­ut­ta omis­ta­mansa maan tuo­to­s­ta. Vaik­ka nyt on lop­ul­ta siir­ryt­ty vuokraamises­sa tar­jouskil­pailui­hin, vuokrata­sot ovat jääneet liian mata­lik­si tuot­taen kohtu­ut­toman hyvän tuo­ton asun­tosi­joit­ta­jille ja siten näin merkit­tävän rahavir­ran aivan väärään suun­taan. Syynä tähän on vaa­timus sitoutua mak­samaan samaa, indek­sil­lä suo­jat­tua maan vuokraa vuosikymmenet.

Vaik­ka nyt (tai kak­si vuot­ta sit­ten) asun­to­jen vuokrata­so on raken­nuskus­tan­nuk­si­in näh­den korkea eli ton­tin vuokran osu­u­den pitäisi olla suuri, voivat markki­nat tas­apain­ot­tua joskus tule­vaisu­udessa ­ samaan tapaan kuin korko­jen nous­tua vuon­na 2023 tapah­tuikin. Maan­vuokraa ei pitäisi sitoa kulu­tush­in­tain­dek­si­in vaan asun­to­jen vuokrain­dek­si­in ja vielä niin, että maan vuokra vai­htelisi vähän asun­to­jen vuokrain­dek­siä jyrkem­min, sil­lä onhan maan­vuokra erään­lainen resid­u­aal­isu­ure – asun­to­jen vuokra vähen­net­tynä itse raken­nuk­ses­ta koitu­vista pääo­ma- ja hoitoku­luil­la. Tämä ero­tus voi men­nä jopa nol­laan, jos vuokrat asun­to­jen vuokrat laske­vat jyrkästi. Jos taas asun­to­jen vuokrat kaksinker­tais­tu­vat, maan­vuokran pitäisi nous­ta selvästi enem­män kuin kaksinker­taisek­si. Jos tont­tien huu­tokaup­pa tehtäisi­in näin, kaupun­ki saisi ainakin lähi­t­ule­vaisu­udessa parem­man tuo­ton omis­ta­mas­taan tont­ti­maas­ta. Tätä tuot­toa ei käytet­täisi suo­raan asun­to­tuotan­toon vaan sil­lä tuotet­taisi­in tont­te­ja, siis saatet­taisi­in raaka­maa­ta raken­nuskelpoisek­si ja raken­net­taisi­in katu­ja, vesi- ja viemäriverkkoa sekä koulu­ja ja päiväkote­ja esimerkik­si. Jos asun­top­u­la joskus helpot­taa, tont­tien vuokrat laske­vat ehkä jyrkästikin, mut­ta niin las­kee myös tarve investoi­da asun­to­tuotan­non edellytyksiin.

Seu­raa­va luku tästä

Kir­jan alku­un tästä