Helsingin väkiluku ja asumisväljyys

Helsin­gin asukaslu­vun kasvu notkahti pari vuot­ta sit­ten. Lasku oli alka­nut jo ennen koron­aa, mut­ta var­maankin korona vauhdit­ti sitä. Nyt se on taas kään­tynyt rivakkaan nousu­un. Oheises­sa kuvas­sa 12 liuku­va väk­ilu­vun muu­tok­sen summa.

Luvuis­sa ei ilmeis­es­ti ole juurikaan ukrainalaisia, sil­lä jos olisi, koko maan asukasluku olisi kas­vanut tuhan­sil­la asukkail­la, mut­ta ei ole.

Kun Helsin­gin asukaslu­vun kasvu liki pysähtyi, nousi vaa­timuk­sia vähen­tää asun­to­tuotan­toa, kun asun­to­ja ei nyt tarvitakaan.

Min­un johtopäätök­seni oli päin­vas­tainen. Muu­tos osoit­ti, että asun­to­ja on liian vähän. Keskiössä on asum­isväljyy­den kasvu.

Asum­isväljyy­den kasvu vaikut­taa väk­iluku­un aivan keskeisesti

Aloite­taan yksinker­taisel­la mallil­la, jos­sa olete­taan, ettei tyhjiä asun­to­ja ei: Sil­loin asukasluku on asun­tokan­nan koko jaet­tuna asum­isväljyy­del­lä. Jos asun­tokan­nan yhteen­las­ket­tu pin­ta-ala olisi 23 000 000 m² ja asum­isväljyys on 35 m²/henki asukasluku on 23 000 000/35 =657 000. Jos osa halu­aisi lisäti­laa etätöitä var­teen ja asum­isväljyys kas­vaisi yhdel­lä neliöl­lä, samaan asun­tokan­taan mah­tu­isikin enää 23 000 000/36 = 639 000 henkeä.

Helsin­gin asum­isväljyys nousi suo­ravi­ivais­es­ti aina noin vuo­teen 2005. Sit­ten se pysähtyi. Alet­ti­in arvostaa enem­män sijain­tia ja vähem­män neliötä. Tämä tuot­ti suuria vaikeuk­sia esimerkik­si päivähoidolle – oli oletet­tu, että merkit­tävä osa lap­siper­heistä muut­taisi kehyskun­ti­in, kuten oli muut­tanut aiem­min, mut­ta eivät muut­ta­neetkaan enää. Kan­takaupungista puut­tui yhtäkkiä 1000 päivähoitopaikkaa.

Koro­nan seu­rauk­se­na asum­isväljyys on kään­tynyt uud­estaan nousu­un. Etä­työn vuok­si arvoste­taan enem­män työhuonet­ta. Kun kaupun­ki on ollut sul­jet­tu, aikaa vietetään enem­män kotona ja sik­si tarvi­taan lisää tilaa. Yksiöistä halut­ti­in kak­sioi­hin ja kak­sioista kolmioi­hin ja niin edelleen. Niin­pä monis­sa asun­nois­sa, jois­sa asui aiem­min kak­si ihmistä, asuikin nyt enää yksi ja niin edelleen.

Asum­isväljyy­den kas­vaes­sa asun­to­tuotan­toa nopeam­min asukasluku siis las­kee. Tästä ei voi mitenkään päätel­lä, että asun­toalaa tarvi­taan nyt vähem­män, kos­ka asukasluku on laskenut, vaan pikem­min, että helsinkiläiset tarvit­se­vat asun­tok­er­rosalaa rutkasti lisää.

Helsingis­sä ei onnek­si olla raken­net­tu niin paljon yksiöitä kuin vaikka­pa Van­taan Kivistössä tai Kuo­pios­sa. Otan tästä vähän kun­ni­aa itsel­leni. Se joh­tui suurelta osalta sat­tumas­ta, niin kuin moni muukin asia.

Olin neu­vot­tele­mas­sa vihrei­den puoles­ta asun­to-ohjel­mas­ta. Vuosilukua en enää muista, mut­ta se löy­tyy asi­akir­joista. Tämä tapah­tui joskus noin vuon­na 2005. Sopu oli syn­tymässä vähän liian nopeasti ja tarvitsin lisä­man­daatin ryh­mältä. Päätin kaataa sovun vetämäl­lä hihas­ta vaa­timuk­sen, että Helsingis­sä raken­net­tavien asun­to­jen keskikoko olisi 70 m².  (Espoos­sa se oli sil­loin noin 90 m²) Olin var­ma, että tähän se kaatuu. Suun­nitel­mani meni aivan mönkään. En saanut sop­ua lykä­tyk­si, mut­ta sain sen sijaan sen pin­ta-alanormin. Sitä on sit­tem­min vähän rukat­tu, mut­ta sen seu­rauk­se­na Helsin­gin asun­to­tuotan­to ei ollut niin yksiö­val­taista kuin muual­la. Raken­nus­li­ik­keet oli­vat hyvin vihaisia. Tek­isi mieli kysyä hei­dän mielipi­det­tään nyt, kun yksiöi­den kysyn­tä on laskenut ja kak­sioiden ja kolmioiden nous­sut. On paljon syitä, joiden vuok­si pidin tätä pin­ta-alanormia menestyksenä.

Tyhjät asun­not

Kaik­ki asun­not eivät tietenkään ole asut­tu­ja. Helsingis­sä on liki 30 000 ”tyhjää” asun­toa. Ne eivät ole tyhjiä siinä mielessä, ettei niis­sä asu­isi kukaan, vaan että asukas ei ole kir­joil­la Helsingissä.

Tyhjässä asun­nos­sa voi asua viro­lainen rak­samies, joka pitää kir­jansa ymmär­ret­tävistä syistä Tallinnas­sa ja on asun­nos­sa korkein­taan 180 päivää vuodessa. Erit­täin yleistä on, että maakun­tien rahamiehillä on kakkosasun­to Helsingis­sä joko työ- tai kult­tuuri­matko­ja ajatellen. Tämä ilmiö yleistyy kaikissa men­estyvis­sä suurkaupungeis­sa. Lon­toos­sa se on suo­ranainen maanvaiva.

Osa asun­noista on Airbnb-käytössä.

Näistä kakkosasun­noista Helsin­ki ei saa mitään muu­ta tuloa kuin kiin­teistöveron. Tämä olisi hyvä perus­ta nos­taa kiin­teistöveron osu­ut­ta Helsin­gin vero­tuk­ses­ta. Kesämökkipaikkakun­nat voivat kerätä korotet­tua kiin­teistöveroa vapaa-ajan asun­noista, mut­ta tätä mah­dol­lisu­ut­ta Helsingis­sä ei ole kakkosasun­to­jen verotukseen.

On myös aidosti tyhjiä asun­to­ja. Kun van­hus siir­tyy kotoaan laitoshoitoon, hänen asun­ton­sa jää usein tyhjäk­si. Sitä ei kan­na­ta pan­na vuokralle, kos­ka vuokras­ta 85 % menee hoit­o­mak­su­un, kun taas vuokralais­ten jäl­keen tehtävä remont­ti menee aikanaan sat­apros­ent­tis­es­ti perikun­nan piikkiin.

Helsinkiläiset muut­ta­vat keskimäärin viiden vuo­den välein. Siinä välis­sä asun­to on yleen­sä muu­ta­man kuukau­den tyhjänä esimerkik­si remon­tin takia tai vain, kos­ka myymi­nen ja vuo­raami­nen vievät aikansa.

Kun on raken­net­tu run­saasti lisää, markki­navuok­ien kasvu on tait­tunut. Markki­navuokral­la tarkoi­tan sitä vuokrata­soa, joka tas­apain­ot­taa kysyn­nän ja tar­jon­nan. Osa vuokranan­ta­jista ei ole tätä tun­nus­tanut. He pitävät asun­to­ja mielu­um­min tyhjinä kuin hyväksyvät tosi­asi­at. Oiko­tien sivuil­la oli tam­miku­us­sa tar­jol­la läh­es 5700 vuokra-asun­toa Helsingis­sä, nyt ”enää” alle 4200. Siinä on yhä par­ituhat­ta liika, mikä tarkoit­taa noin kolmea tuhat­ta puut­tuvaa asukasta.

Kun Helsin­gin asukaslu­vun kasvu notkahti, tämä uuti­soiti­in niin, että Helsin­gin vetovoima on hiipunut. Asum­isväljyy­teen liit­tyvistä syistä johtuen Helsin­gin houkut­tele­vu­ut­ta asuinkun­tana ei voi päätel­lä asukaslu­vun kasvusta.

Helsin­gin halut­tavu­ud­es­ta asuinkun­tana ker­to­vat parhait­en asun­to­jen hin­nat ja vuokrat. Asum­i­nen on kallis­tunut suh­teessa muuhun maa­han tasais­es­ti, mikä ker­too, että halu­ja asua Helsingis­sä olisi yhä vain enem­män. Vuokrien kasvu on nyt tait­tunut, ikä ker­too, lähin­nä, että on saavutet­tu uusi tas­apain­oti­la. Tätä asun­to­jen hin­tamit­taria tosin hait­taa­vat hin­to­jen osalta korot ja vuokrien osalta eri­laiset asumisen tukimuodot.