Helsingin asukasluvun kasvu notkahti pari vuotta sitten. Lasku oli alkanut jo ennen koronaa, mutta varmaankin korona vauhditti sitä. Nyt se on taas kääntynyt rivakkaan nousuun. Oheisessa kuvassa 12 liukuva väkiluvun muutoksen summa.
Luvuissa ei ilmeisesti ole juurikaan ukrainalaisia, sillä jos olisi, koko maan asukasluku olisi kasvanut tuhansilla asukkailla, mutta ei ole.
Kun Helsingin asukasluvun kasvu liki pysähtyi, nousi vaatimuksia vähentää asuntotuotantoa, kun asuntoja ei nyt tarvitakaan.
Minun johtopäätökseni oli päinvastainen. Muutos osoitti, että asuntoja on liian vähän. Keskiössä on asumisväljyyden kasvu.
Asumisväljyyden kasvu vaikuttaa väkilukuun aivan keskeisesti
Aloitetaan yksinkertaisella mallilla, jossa oletetaan, ettei tyhjiä asuntoja ei: Silloin asukasluku on asuntokannan koko jaettuna asumisväljyydellä. Jos asuntokannan yhteenlaskettu pinta-ala olisi 23 000 000 m2 ja asumisväljyys on 35 m2/henki asukasluku on 23 000 000/35 =657 000. Jos osa haluaisi lisätilaa etätöitä varteen ja asumisväljyys kasvaisi yhdellä neliöllä, samaan asuntokantaan mahtuisikin enää 23 000 000/36 = 639 000 henkeä.
Helsingin asumisväljyys nousi suoraviivaisesti aina noin vuoteen 2005. Sitten se pysähtyi. Alettiin arvostaa enemmän sijaintia ja vähemmän neliötä. Tämä tuotti suuria vaikeuksia esimerkiksi päivähoidolle – oli oletettu, että merkittävä osa lapsiperheistä muuttaisi kehyskuntiin, kuten oli muuttanut aiemmin, mutta eivät muuttaneetkaan enää. Kantakaupungista puuttui yhtäkkiä 1000 päivähoitopaikkaa.
Koronan seurauksena asumisväljyys on kääntynyt uudestaan nousuun. Etätyön vuoksi arvostetaan enemmän työhuonetta. Kun kaupunki on ollut suljettu, aikaa vietetään enemmän kotona ja siksi tarvitaan lisää tilaa. Yksiöistä haluttiin kaksioihin ja kaksioista kolmioihin ja niin edelleen. Niinpä monissa asunnoissa, joissa asui aiemmin kaksi ihmistä, asuikin nyt enää yksi ja niin edelleen.
Asumisväljyyden kasvaessa asuntotuotantoa nopeammin asukasluku siis laskee. Tästä ei voi mitenkään päätellä, että asuntoalaa tarvitaan nyt vähemmän, koska asukasluku on laskenut, vaan pikemmin, että helsinkiläiset tarvitsevat asuntokerrosalaa rutkasti lisää.
Helsingissä ei onneksi olla rakennettu niin paljon yksiöitä kuin vaikkapa Vantaan Kivistössä tai Kuopiossa. Otan tästä vähän kunniaa itselleni. Se johtui suurelta osalta sattumasta, niin kuin moni muukin asia.
Olin neuvottelemassa vihreiden puolesta asunto-ohjelmasta. Vuosilukua en enää muista, mutta se löytyy asiakirjoista. Tämä tapahtui joskus noin vuonna 2005. Sopu oli syntymässä vähän liian nopeasti ja tarvitsin lisämandaatin ryhmältä. Päätin kaataa sovun vetämällä hihasta vaatimuksen, että Helsingissä rakennettavien asuntojen keskikoko olisi 70 m2. (Espoossa se oli silloin noin 90 m2) Olin varma, että tähän se kaatuu. Suunnitelmani meni aivan mönkään. En saanut sopua lykätyksi, mutta sain sen sijaan sen pinta-alanormin. Sitä on sittemmin vähän rukattu, mutta sen seurauksena Helsingin asuntotuotanto ei ollut niin yksiövaltaista kuin muualla. Rakennusliikkeet olivat hyvin vihaisia. Tekisi mieli kysyä heidän mielipidettään nyt, kun yksiöiden kysyntä on laskenut ja kaksioiden ja kolmioiden noussut. On paljon syitä, joiden vuoksi pidin tätä pinta-alanormia menestyksenä.
Tyhjät asunnot
Kaikki asunnot eivät tietenkään ole asuttuja. Helsingissä on liki 30 000 ”tyhjää” asuntoa. Ne eivät ole tyhjiä siinä mielessä, ettei niissä asuisi kukaan, vaan että asukas ei ole kirjoilla Helsingissä.
Tyhjässä asunnossa voi asua virolainen raksamies, joka pitää kirjansa ymmärrettävistä syistä Tallinnassa ja on asunnossa korkeintaan 180 päivää vuodessa. Erittäin yleistä on, että maakuntien rahamiehillä on kakkosasunto Helsingissä joko työ- tai kulttuurimatkoja ajatellen. Tämä ilmiö yleistyy kaikissa menestyvissä suurkaupungeissa. Lontoossa se on suoranainen maanvaiva.
Osa asunnoista on Airbnb-käytössä.
Näistä kakkosasunnoista Helsinki ei saa mitään muuta tuloa kuin kiinteistöveron. Tämä olisi hyvä perusta nostaa kiinteistöveron osuutta Helsingin verotuksesta. Kesämökkipaikkakunnat voivat kerätä korotettua kiinteistöveroa vapaa-ajan asunnoista, mutta tätä mahdollisuutta Helsingissä ei ole kakkosasuntojen verotukseen.
On myös aidosti tyhjiä asuntoja. Kun vanhus siirtyy kotoaan laitoshoitoon, hänen asuntonsa jää usein tyhjäksi. Sitä ei kannata panna vuokralle, koska vuokrasta 85 % menee hoitomaksuun, kun taas vuokralaisten jälkeen tehtävä remontti menee aikanaan sataprosenttisesti perikunnan piikkiin.
Helsinkiläiset muuttavat keskimäärin viiden vuoden välein. Siinä välissä asunto on yleensä muutaman kuukauden tyhjänä esimerkiksi remontin takia tai vain, koska myyminen ja vuoraaminen vievät aikansa.
Kun on rakennettu runsaasti lisää, markkinavuokien kasvu on taittunut. Markkinavuokralla tarkoitan sitä vuokratasoa, joka tasapainottaa kysynnän ja tarjonnan. Osa vuokranantajista ei ole tätä tunnustanut. He pitävät asuntoja mieluummin tyhjinä kuin hyväksyvät tosiasiat. Oikotien sivuilla oli tammikuussa tarjolla lähes 5700 vuokra-asuntoa Helsingissä, nyt ”enää” alle 4200. Siinä on yhä parituhatta liika, mikä tarkoittaa noin kolmea tuhatta puuttuvaa asukasta.
Kun Helsingin asukasluvun kasvu notkahti, tämä uutisoitiin niin, että Helsingin vetovoima on hiipunut. Asumisväljyyteen liittyvistä syistä johtuen Helsingin houkuttelevuutta asuinkuntana ei voi päätellä asukasluvun kasvusta.
Helsingin haluttavuudesta asuinkuntana kertovat parhaiten asuntojen hinnat ja vuokrat. Asuminen on kallistunut suhteessa muuhun maahan tasaisesti, mikä kertoo, että haluja asua Helsingissä olisi yhä vain enemmän. Vuokrien kasvu on nyt taittunut, ikä kertoo, lähinnä, että on saavutettu uusi tasapainotila. Tätä asuntojen hintamittaria tosin haittaavat hintojen osalta korot ja vuokrien osalta erilaiset asumisen tukimuodot.
Rakennusoikeus pitäisi lähtökohtaisesti määritellä siten, että väjyyttä voisi lisätä vähentämättä asuntojen määrää. Esimerkiksi määrittelemällä rakennusoikeus asuntojen lukumääränä eikä pinta-alana. Pientalomarkkinassa monessa paikassa käytännössä on jo näin, kun tonteille sallitaan vain yksi asunto, ja rakennusoikeutta on enemmän kuin useimmat haluavat rakentaa (ja jos ei ole, ylityksiä myönnetään poikkeamina varsin vapaasti).
Aivan ensimmäiseksi pitäisi kuitenkin päästä eroon kerrosalasta määrittävänä suureena; se johtaa aivan sairaisiin kannustimiin ja huonompiin asuntoihin. Esimerkiksi ulkoseinän määrää minimoitaessa mahdollisimman tylsiä laatikoita rakentamalla paljon seinän hintaa suurempi taloudellinen merkitys on seinän alle jäävän rakennusoikeuden vaihtoehtoiskustannuksella. Ja ennen kuin joku esittää että pinta-alaa pitää rajoittaa kaupunkikuvallisista syistä sanon että kerrosala soveltuu siihenkin tarkoitukseen todella huonosti. Esim. ne paljon keskustelua herättäneet Saton parviasunnot muodostavat kaupunkikuvallisesti noin puolitoista kertaa suuremman rakennuksen kuin kerrosalaltaan saman kokoinen ”normaali” talo. Parvia kun ei lasketa kerrosalaksi, eikä kerrosala ota kantaa kerroskorkeuteen.
Minä kun olen tässä yrittänyt pitää puoliani näitä rakentamisen lopettamista vaativia tahoja vastaan, niin kysyisin vanhemmalta valtiomieheltä, että onko korrektia tapaa tiedustella onko puhuja ilkeä vai tietämätön? Helsingin väestö kasvaa ja sen päälle halutaan vielä väljempiä asuntoja, minkä voi jokainen tilastoista tarkistaa.
Helsingin haasteena on kaiketi tontti pula ja Helsinki voi laajentua ainostaan Itään päin kuin pohjoiseen, länteen tai etelään. Toinen vaihtoehto on kaavoittaa saaret Helsingin edustalla mutta ne on tarkoitettu säilyttää pääasiassa virkistysalueiksi . Vantaa ja Espoo voivat vielä laajentua suuremmalle alueelle kuin Helsinki.
Yksi vaihtoehto olisi siirtää Santahaminan varuskunta jonnekin muualle. Veikkaisin, että näin tullaan jossain vaiheessa tekemään, joskaan ei todennäköisesti kovinkaan pian.
”Sitä on sittemmin vähän rukattu, mutta sen seurauksena Helsingin asuntotuotanto ei ollut niin yksiövaltaista kuin muualla. Rakennusliikkeet olivat hyvin vihaisia. Tekisi mieli kysyä heidän mielipidettään nyt, kun yksiöiden kysyntä on laskenut ja kaksioiden ja kolmioiden noussut. On paljon syitä, joiden vuoksi pidin tätä pinta-alanormia menestyksenä.”
Ensiksi siteeratun virkkeen loppuosaa en ymmärrä. Nimenomaan Helsingissä kyllä on PKS:n kunnista suhteessa eniten yksiöitä. Helsingissä taitaa olla pohjoismaiden pääkaupungeista pienimmät asunnot. Etenkin Kööpenhaminassa on asuntojen keskikoko selvästi isompi. Taustalla on kuitenkin selkeä syy, eli se, että Suomen BKT/asukasluku on nykyisin olennaisesti muita pohjoismaita parikymmentä prosenttia pienempi, mihin puolestaan on selkeitä syitä, joihin en tässä mene. Se, että nyt koronan jälkeen etätyökäytäntöjen yleistyttyä myös kaksioiden ja kolmioiden kysyntä on kasvanut ei muuta toiseksi sitä asiantilaa, että kun edellisen vuosikymmenen aikan asuntoja rakennettiin, yksiöt olivat se asuntotyyppi, josta oli eniten pulaa monessa kunnassa kysyntään nähden. Varsinkin asumistukilain 2014 uudistuksen ja sen jälkeen vielä tehtyjen jatkouudistusten jälkeen, joilla valtio lisäsi olennaisesti yksiöiden kysyntää (ja asumistukijärjestelmän menoja) aiempien soluasumistyyppisten ratkaisujen sijaan, mitä vastaavaa yksiöiden määrää ja osuutta ei ollut lakimuutoksen voimaan tullessa asuntomarkkinoilla tarjota ennen kuin yksitöitä tehtiin paljon lisää.
Helsingissä on paljon pieniä asuntoja, mutta viime vuosien asuntotuotannossa esimerkiksi Vantaa on paljon yksiövaltaisempi kuin Helsinki.
Tuo Kööpenhaminan asuntojen koon vertailu on ollut aiemmin esillä tässä blogissa ja silloinkin tuli esiin asuntojen koon mittaus erot. Olen ymmärtänyt että Kööpenhaminassa mitataan asuntojen neliöt eri tavalla kuin pääkaupunkiseudulla. Muuten asuntojen koko on lähellä toisia Pääkaupunkiseudulla ja Kööpenhaminassa.
no ei kait ny kukaan halua väen vängällä asua yksiössä, jos olis varaa vaikka kaksioon tai vaiks kolmioon, täh?
Olisiko Suomelle eduksi, jos Helsingin väkiluku jäisi nykytasolle, jos tuo tarkoittaisi että väki menisi ”seuraavaksi suurimpiin kaupunkeihin”? Jos Helsingin väkiluku nousisi vaikka 300 000:lla, sillä olisi paljon vähemmän merkitystä Helsingille kuin jos tuo sama nousu tapahtuisi vaikka Tampereella.
Helsingissä on jo ”kohtuullinen” kriittinen massa väkiluvun suhteen, joten Suomi voisi hyötyä valtiona enemmän jos muut kaupungit viiden suurimman kaupungin joukossa kasvaisivat Helsingin sijaan. Toisaalta mikään suomalaisista kaupungeisa ei ole ”iso”, joten Helsingin taantuminen voisi pahimmassa tapauksessa tarkoittaa sitä, että koko Suomi taantuisi.
Olisiko siis parempi, että Helsinki kasvaisi ja muut viisi suurinta kaupunkia eivät vai että Helsingin väkiluku pysyisi nykyisellään, mutta muut kaupungit viiden suurimman joukossa kasvaisivat? Olettaen tietenkin, että kasvu olisi ainakin jossain määri nollasummapeliä.
Tampere on eniten kasvaneista kaupungeista Suomessa viimeisten 10 vuoden aikana joten sen asema on pysynyt 2.sijalla kun otetaan huomioon koko kaupunkialue mukaan. Pääkaupunkiseutu kokonaisuudessaan on sitten eri asia mutta Tampereen väkiluku on ollut kasvussa koko 2000-luvun. Tampereen ystävyyskaupunki Manchester joka on Britannian 2.suurin kaupunki ei ole pystynyt haastamaan esimerkiksi Suur-Lontoon seudun kasvun ja hintatason jossa taas Tampere on onnistunut tekemään pääkaupunkiseudun kohdalla. Manchesterilla on kyllä tähän kaikki edellytykset haastaa Lontoo. Viimeisten 30 vuoden aikana Britannian talouden kasvun painopiste on ollut Etelä-Englanti jossa äänestettiin EU jäsenyyden puolesta vuoden 2016 kansanäänestyksessä. Pohjois-Englannin jälkeen jäänyt kehitys oli protesti yksinkertaisesti siihen miksi Brexit oli mahdollista.
”asumisväljyyteen” kuuluu myös olennaisesti ympäröivät lähimetsät ja se kuinka tiheesti noita mehiläiskennostoja pystytetään, siittä ny ei sit ole valimista kaavaaa täh laskee se, ihmisen viihtyvyys. .Mut Vihreiden ja heidän hengenheimolaisten väen vängällä ajama ”tiivistäminen” nimenomaan sotii ihmisen onnellisuutta ja perustarpeita ja sitä asumisväljyyttä vastaan
> asukasluku on asuntokannan koko
> jaettuna asumisväljyydellä.
Asumisneliöt voidaan myös ulkoistaa. Asuntokannan lisäksi väljyyteen pitää laskea myös kuluttajapalveluja tarjoavat neliöt.
Esimerkiksi henkilö voi pienentää asumisneliöitään siirtämällä oman ruokailunsa ja juomisensa paikalliseen ravintolaan. Myös nämä ravintolan tilat on laskettava mukaan asumisväljyyteen.
Tästä syystä keskustan pienet asunnot eivät oikeasti olekaan niin pieniä kuin mitä neliöt näyttävät. Niiden asukkaat vaan ovat ulkoistaneet suuremman osan elämiseen käyttämistään neliöistä kuin lähiöasukkaat, maaseudun asukkaista nyt puhumattakaan.
Kuinka paljon neliöitä ihminen tarvitsee?
Koko asumisväljyyden laskentatapa on
”vanhanaikainen”. Se pitää asumista sitä väljempänä ja siis sitä laadukkaampana, mitä enemmän henkilön yksityisessä käytössä on neliöitä, joita hän ei käytä. Ajatellaanpa vaikka ruokahuoltoa.
Yli viisikymmentä vuotta sitten kerrostaloasuntoon kuului perunakellari, jokaisella oma. Sitten tulivat lähikaupat, perunoiden varastointi siirtyi kauppiaan tiloihin, perunakellarit poistuivat ja neliöillä mitattava ”asumisväljyys” huononi.
Seuraavassa vaiheessa naiset menivät töihin ja ruuan valmistuskin siirtyi kodin ulkopuolelle, työpaikoille ja eineskeittiöihin. Keittiö kutistui keittokomeroksi ja ”asumisväljyys” huononi edelleen.
Nyt olemme siirtämässä ruuan valmistuksenkin kaupungin ulkopuolelle, monimutkaisten logistiikkaketjujen päähän ulkomaille. (Katsopa vaikka päivän ruoka-annosta, missä kaikkialla eri ruuat on valmistettu?) Vieläkö tämänkin muutoksen jälkeen pitäisi kaikkien katseet tiukasti suunnata vain niihin neliöihin, jotka vuokrasuhteen perusteella kuuluvat asukkaan henkilökohtaiseen alueeseen ja JOTKA OVAT KÄYTTÄMÄTTÖMINÄ.
Jos henkilö istuu ruokapöydän ääressä kolme tuntia vuorokaudessa, pitääkö hänen vuokrata siihen tarvittavat neliöt 24 tunniksi? Eikö silloin kannattaisi ulkoistaa nuo neliöt? Onhan se toki rakennusliikkeen näkökulmasta katsoen edullista mitata ihmisten viihtyvyyttä sellaisilla neliöillä, joita he eivät käytä.
Jos suomalaisella ihmisellä olisi siis luontainen…oma piha, puutarha..luonnonläheisyys, he eivät kaipaisi kesämökkejä eivätkä ulkomaan aurinkolomia, mut kun ei, pittää tiivistää ja luonnonvastaisesti pakottaa ihmiset ”tiiviiseen” mehiläiskennostoon
ja täten kokonais semmoset kulutukset ja päästöt vain kasvaa!
Kerro, miten ihmiset pakotetaan muuttamaan tiiviisti rakennetuille alueille. Jokainen on vapaa muuttamaan minne haluaa. Tiivisti rakennetuille alueille muutetaan, koska sinne halutaan muuttaa. 99 % Suomesta on hyvin harvaan rakennettua. Sinne mahtuu.
Eiköhän Santahaminan varuskunnan tarkoitus ole myös siis olla tarpeeks lähel Tsadin keskustaa, jotta puolustusjoukot ovat tarpeeksi lähellä jos tulee joku yllättävä maihinnousu tai maahanlasku..jostain jooh nimeltä mainitsemattomasta suur vallasta
No ei ole. Eräs kenraali kertoi minulle noin kymmenen vuotta sitten, että alue on sotilaallisesti aivan älytön, kuin tarjottimella ja valmiiksi motissa kahden sillan päässä. Upseerit haluavat Santahaminan, koska on kiva olla töissä lähellä keskustaa sen sijaan että olisi töissä vaikkapa Hyrylässä.