Helsingin linjaukset tontinluovutuksista

Pitkän, suo­ras­taan vuosien valmis­telu­jen jäl­keen kaupun­ki on saanut valmi­ik­si lin­jauk­set ton­tin­lu­ovu­tuk­sen peri­aat­teik­si. Lop­ul­takin. Ne ovat tänään ensim­mäisen ker­ran kaupunkiym­päristölau­takun­nan listalla.

Kaupun­ki on suuri maan­omis­ta­ja. Sil­lä on mil­jar­di­en arvos­ta maa­ta. Ei ole aivan vähäpätöi­nen asia, mil­lä perusteil­la näitä luovute­taan esimerkik­si asun­to­tuotan­toon. Perus­teet ovat jääneet myös ajas­ta jäl­keen. Joskus ennen rak­en­t­a­mi­nen oli kaikkea muu­ta kuin markki­nae­htoista. Sil­loin raken­nus­maa­ta luovutet­ti­in kavereille – aikanaan tas­a­puolis­es­ti esimerkik­si Satolle ja Hakalle sop­uhin­taan. Sop­uhin­ta välit­tyi myös jos­sain määrin asun­to­jen myyn­ti­hin­noik­si. Sit­tem­min yleishyödyl­lisyy­den ja kohtu­ullisu­u­den aja­tus on kaikon­nut raken­nus­li­ikkeiltä, minkä seu­rauk­se­na ton­tin hin­nal­la ei ole mitään vaiku­tus­ta asun­to­jen myyn­ti­hin­toi­hin vaan ain­oas­taan raken­nus­li­ik­keen voittoihin.

Nyt on todet­tu, että kaupun­gin on järkevää yrit­tää saa­da omis­ta­mas­taan maas­ta hyvä hin­ta sen sijaan, että lihot­taisi raken­nus­li­ikkeitä. Ihan per­ille tämäkään ajat­telu ei ole men­nyt. Perusteluis­sa pelätään yhä, että suurten raken­nus­li­ikkei­den kiin­nos­tus rak­en­taa Helsinkiä hiipuu, jos kil­pailu nos­taa tont­tien hin­nat liian korkeiksi.

Huu­tokaup­pa tai tar­jouskil­pailu nos­taa hin­nan niin korkeak­si, että kiin­nos­tus­ta vielä on, mut­ta ei sitä korkeam­mak­si. Espoon yri­tys per­iä kiin­teähin­taista kaavoitus­mak­sua sen sijaan on johtanut siihen, että Suurpel­to esimerkik­si on jäänyt keskeneräiseksi.

Kaupun­ki ryhtyy myös pääsään­töis­es­ti vuokraa­maan tont­te­ja, ei myymään. Se on hyvä. Kaupun­ki saa rahaa halvem­mal­la kuin yksi­tyiset, joten kaupungilla on puolel­laan suh­teelli­nen etu omistamiseen.

Tästä on kuitenkin poikkeus: erit­täin atrak­ti­iviset ton­tit myy­dään tar­jouskil­pailun perus­teel­la. En vieläkään ymmär­rä mik­si. Minä kan­nat­taisin vuokraus­ta kyn­nys­ra­hal­la, joka kyn­nys­ra­ha huu­tokau­pataan. Mikään tont­ti ei ole koskaan lop­pu­un jalostet­tu, eivät edes Kata­janokan kär­jen ton­tit, joiden eteen raken­netaan nyt asun­to­ja 2000 asukkaalle. Tämä saat­taa johtua siitä, että meil­lä ton­tin myyn­ti­hin­nan ja vuokran väli­nen suhde on väärä.

Helsin­ki perii vuokraa asuin­ton­teista 4 % vuodessa ton­tin arvos­ta las­ket­tuna ja liike­ton­teista 5 %. Nämä ovat siis reaa­liko­rko­ja, kos­ka vuokrat on sidot­tu hin­tain­dek­si­in. Kos­ka Helsin­ki ei osta tont­ti­maa­ta vaan myy ja vuokraa, tuo korkokan­ta määrää itse asi­as­sa sen, mikä on ton­tin myyn­ti­hin­ta. Neljän pros­entin korkokan­nal­la se on 25 x vuo­sivuokra ja viiden pros­entin korkokan­nal­la 20 x vuo­sivuokra. Minus­ta tässä käytetään aivan liian korkeaa korkokan­taa. Sik­si maan myyn­ti­hin­nat ovat liian matalia.

Kun maan myyn­ti­hin­nat ovat liian matalia, virhe kor­jataan sil­lä, ettei kaupun­ki myy maa­ta vaan vuokraa. Van­ho­ja vuokra­sopimuk­sia uusit­taes­sa käytetään muka neljän pros­entin korkokan­taa, mut­ta tosi­asi­as­sa maan hin­ta arvioidaan puolek­si todel­lis­es­ta arvos­ta. Sama pätee uud­is­tuotan­nos­sa. Osa ton­teista myy­dään tar­jouskil­pailun perus­teel­la. Viere­inen tont­ti vuokrataan, mut­ta maan arvok­si on pan­tu paljon pienem­pi luku, kos­ka vuokras­ta tulisi muuten kohtu­u­ton. Jos käytet­täisi­in kah­den pros­entin korkokan­taa, voitaisi­in puhua oikeista hin­noista. Mut­ta jos on siir­ryt­ty myymis­es­töä vuokraamiseen, ali­hin­taiselle myyn­ti­hin­nal­la ei ole enää merkitystä.

Suurin osa asun­to­tuotan­nos­ta Helsingis­sä on hin­tasäädel­tyä. Sen osalta ton­tin hin­nan vaiku­tus on eri­lainen. Siinä ton­tin vuokra menee suo­raan asumiskus­tan­nuk­si­in. Kuin­ka paljon kaupun­gin tulee sub­ven­toi­da matalil­la ton­tin­vuokril­la HITAS- ja ARA-tuotan­toa, on sit­ten taas toisen pähkäi­lyn aihe.

Se, että kaupun­ki saa raken­nus­maas­ta jatkos­sa enem­män rahaa, johtaa lop­ul­ta asun­to­jen hin­to­jen alen­tu­miseen, tai ainakin voisi johtaa. Asun­to­tuotan­non puol­lonkaula on tont­tien saat­ta­mi­nen raken­nuskelpoisik­si. Malmin lento­ken­tän puo­lus­ta­jat ovat ansiokkaasti tuoneet esille, kuin­ka kallista tämä on Malmil­la ker­tomat­ta, ettei se muual­la ole sen halvem­paa. Mitä korkeam­mat ovat kaupun­gin tulot ton­teista, sitä nopeam­min kaupun­ki pystyy rak­en­ta­maan infraa ja luovut­ta­maan tontteja.

Kaupun­gin on myös hyväksyt­tävä, että suh­dan­tei­den heiken­tyessä tont­tien hin­nat voivat laskea aivan olen­nais­es­ti. Tämän on annet­ta­va tapah­tua sen sijaan, että alet­ta­sisi­in pan­ta­ta tont­te­ja. Markki­nahin­nan pyytämi­nen ton­teista ei nos­ta asumiskus­tan­nuk­sia, mut­ta tont­tien pant­taami­nen nos­taa. On yleisen edun mukaista pitää asun­to­tuotan­to Helsingis­sä tasaisen korkeana suh­dan­teista riippumatta.

Hotel­li­tont­te­ja ja mui­ta elinkei­noelämää palvele­via tont­te­ja Helsin­ki luovut­taa markki­nahin­to­ja halvem­mal­la (siis ver­rat­tuna siihen, että ton­tille tulisi jotain tuot­tavam­paa kuin hotel­li). Näin tekevät kaik­ki kun­nat. En tiedä, onko tämä järkevää, mut­ta yksin ei Helsin­ki voi tästä luopua.

= = =

Ton­tin luovu­tus­pe­ri­aat­tei­ta valmis­tel­lessaan kaupun­ki tilasi asi­as­ta selvi­tyk­sen myös Aal­to-yliopis­ton talousti­etei­den laitok­selta. Tämä on hyvää yhteistyötä julkisen hallinnon ja yliopis­to­jen välillä.