Helsingin linjaukset tontinluovutuksista

Pitkän, suo­ras­taan vuosien valmis­telu­jen jäl­keen kaupun­ki on saanut valmi­ik­si lin­jauk­set ton­tin­lu­ovu­tuk­sen peri­aat­teik­si. Lop­ul­takin. Ne ovat tänään ensim­mäisen ker­ran kaupunkiym­päristölau­takun­nan listalla.

Kaupun­ki on suuri maan­omis­ta­ja. Sil­lä on mil­jar­di­en arvos­ta maa­ta. Ei ole aivan vähäpätöi­nen asia, mil­lä perusteil­la näitä luovute­taan esimerkik­si asun­to­tuotan­toon. Perus­teet ovat jääneet myös ajas­ta jäl­keen. Joskus ennen rak­en­t­a­mi­nen oli kaikkea muu­ta kuin markki­nae­htoista. Sil­loin raken­nus­maa­ta luovutet­ti­in kavereille – aikanaan tas­a­puolis­es­ti esimerkik­si Satolle ja Hakalle sop­uhin­taan. Sop­uhin­ta välit­tyi myös jos­sain määrin asun­to­jen myyn­ti­hin­noik­si. Sit­tem­min yleishyödyl­lisyy­den ja kohtu­ullisu­u­den aja­tus on kaikon­nut raken­nus­li­ikkeiltä, minkä seu­rauk­se­na ton­tin hin­nal­la ei ole mitään vaiku­tus­ta asun­to­jen myyn­ti­hin­toi­hin vaan ain­oas­taan raken­nus­li­ik­keen voittoihin.

Nyt on todet­tu, että kaupun­gin on järkevää yrit­tää saa­da omis­ta­mas­taan maas­ta hyvä hin­ta sen sijaan, että lihot­taisi raken­nus­li­ikkeitä. Ihan per­ille tämäkään ajat­telu ei ole men­nyt. Perusteluis­sa pelätään yhä, että suurten raken­nus­li­ikkei­den kiin­nos­tus rak­en­taa Helsinkiä hiipuu, jos kil­pailu nos­taa tont­tien hin­nat liian korkeiksi.

Huu­tokaup­pa tai tar­jouskil­pailu nos­taa hin­nan niin korkeak­si, että kiin­nos­tus­ta vielä on, mut­ta ei sitä korkeam­mak­si. Espoon yri­tys per­iä kiin­teähin­taista kaavoitus­mak­sua sen sijaan on johtanut siihen, että Suurpel­to esimerkik­si on jäänyt keskeneräiseksi.

Kaupun­ki ryhtyy myös pääsään­töis­es­ti vuokraa­maan tont­te­ja, ei myymään. Se on hyvä. Kaupun­ki saa rahaa halvem­mal­la kuin yksi­tyiset, joten kaupungilla on puolel­laan suh­teelli­nen etu omistamiseen.

Tästä on kuitenkin poikkeus: erit­täin atrak­ti­iviset ton­tit myy­dään tar­jouskil­pailun perus­teel­la. En vieläkään ymmär­rä mik­si. Minä kan­nat­taisin vuokraus­ta kyn­nys­ra­hal­la, joka kyn­nys­ra­ha huu­tokau­pataan. Mikään tont­ti ei ole koskaan lop­pu­un jalostet­tu, eivät edes Kata­janokan kär­jen ton­tit, joiden eteen raken­netaan nyt asun­to­ja 2000 asukkaalle. Tämä saat­taa johtua siitä, että meil­lä ton­tin myyn­ti­hin­nan ja vuokran väli­nen suhde on väärä.

Helsin­ki perii vuokraa asuin­ton­teista 4 % vuodessa ton­tin arvos­ta las­ket­tuna ja liike­ton­teista 5 %. Nämä ovat siis reaa­liko­rko­ja, kos­ka vuokrat on sidot­tu hin­tain­dek­si­in. Kos­ka Helsin­ki ei osta tont­ti­maa­ta vaan myy ja vuokraa, tuo korkokan­ta määrää itse asi­as­sa sen, mikä on ton­tin myyn­ti­hin­ta. Neljän pros­entin korkokan­nal­la se on 25 x vuo­sivuokra ja viiden pros­entin korkokan­nal­la 20 x vuo­sivuokra. Minus­ta tässä käytetään aivan liian korkeaa korkokan­taa. Sik­si maan myyn­ti­hin­nat ovat liian matalia.

Kun maan myyn­ti­hin­nat ovat liian matalia, virhe kor­jataan sil­lä, ettei kaupun­ki myy maa­ta vaan vuokraa. Van­ho­ja vuokra­sopimuk­sia uusit­taes­sa käytetään muka neljän pros­entin korkokan­taa, mut­ta tosi­asi­as­sa maan hin­ta arvioidaan puolek­si todel­lis­es­ta arvos­ta. Sama pätee uud­is­tuotan­nos­sa. Osa ton­teista myy­dään tar­jouskil­pailun perus­teel­la. Viere­inen tont­ti vuokrataan, mut­ta maan arvok­si on pan­tu paljon pienem­pi luku, kos­ka vuokras­ta tulisi muuten kohtu­u­ton. Jos käytet­täisi­in kah­den pros­entin korkokan­taa, voitaisi­in puhua oikeista hin­noista. Mut­ta jos on siir­ryt­ty myymis­es­töä vuokraamiseen, ali­hin­taiselle myyn­ti­hin­nal­la ei ole enää merkitystä.

Suurin osa asun­to­tuotan­nos­ta Helsingis­sä on hin­tasäädel­tyä. Sen osalta ton­tin hin­nan vaiku­tus on eri­lainen. Siinä ton­tin vuokra menee suo­raan asumiskus­tan­nuk­si­in. Kuin­ka paljon kaupun­gin tulee sub­ven­toi­da matalil­la ton­tin­vuokril­la HITAS- ja ARA-tuotan­toa, on sit­ten taas toisen pähkäi­lyn aihe.

Se, että kaupun­ki saa raken­nus­maas­ta jatkos­sa enem­män rahaa, johtaa lop­ul­ta asun­to­jen hin­to­jen alen­tu­miseen, tai ainakin voisi johtaa. Asun­to­tuotan­non puol­lonkaula on tont­tien saat­ta­mi­nen raken­nuskelpoisik­si. Malmin lento­ken­tän puo­lus­ta­jat ovat ansiokkaasti tuoneet esille, kuin­ka kallista tämä on Malmil­la ker­tomat­ta, ettei se muual­la ole sen halvem­paa. Mitä korkeam­mat ovat kaupun­gin tulot ton­teista, sitä nopeam­min kaupun­ki pystyy rak­en­ta­maan infraa ja luovut­ta­maan tontteja.

Kaupun­gin on myös hyväksyt­tävä, että suh­dan­tei­den heiken­tyessä tont­tien hin­nat voivat laskea aivan olen­nais­es­ti. Tämän on annet­ta­va tapah­tua sen sijaan, että alet­ta­sisi­in pan­ta­ta tont­te­ja. Markki­nahin­nan pyytämi­nen ton­teista ei nos­ta asumiskus­tan­nuk­sia, mut­ta tont­tien pant­taami­nen nos­taa. On yleisen edun mukaista pitää asun­to­tuotan­to Helsingis­sä tasaisen korkeana suh­dan­teista riippumatta.

Hotel­li­tont­te­ja ja mui­ta elinkei­noelämää palvele­via tont­te­ja Helsin­ki luovut­taa markki­nahin­to­ja halvem­mal­la (siis ver­rat­tuna siihen, että ton­tille tulisi jotain tuot­tavam­paa kuin hotel­li). Näin tekevät kaik­ki kun­nat. En tiedä, onko tämä järkevää, mut­ta yksin ei Helsin­ki voi tästä luopua.

= = =

Ton­tin luovu­tus­pe­ri­aat­tei­ta valmis­tel­lessaan kaupun­ki tilasi asi­as­ta selvi­tyk­sen myös Aal­to-yliopis­ton talousti­etei­den laitok­selta. Tämä on hyvää yhteistyötä julkisen hallinnon ja yliopis­to­jen välillä.

 

12 vastausta artikkeliin “Helsingin linjaukset tontinluovutuksista”

  1. Epäileekö Helsin­ki, että jos hotel­li­ton­teista per­itään markki­navuokraa, hotel­li­toim­inta siir­tyy Van­taan Koivukylään tai Espoon Olariin?

      1. Hotellil­la voi tietysti arvioi­da ole­van posi­ti­ivisia ulkois­vaiku­tuk­sia (esimerkik­si kas­vat­taa naa­puris­sa ole­van, kaupun­gin omis­ta­man, rav­in­to­lalle vuokratun ton­tin markki­nahin­taa), jol­loin alem­man hin­nan muo­dos­sa mak­set­tu sub­ven­tio voi olla taloudel­lis­es­ti perusteltua.

        Ulkois­vaiku­tuk­set kaikenkaikki­aan tekevät maan “oikean” arvon arvioin­nista vaikeaa.

  2. Haus­ka ja infor­mati­ivi­nen yhteen­ve­to lis­tan tärkeim­mästä aiheesta. Hyvä his­to­ri­apläjäys. Väite että kaupun­ki myy liian hal­val­la mut­ta ei vuokraa liian hal­val­la, on mie­lenki­in­toinen. Yleen­sähän tietyssä sosi­aalises­sa medi­as­sa (ennen Aka­teem­i­nen talous­blo­gi, nykyään esim. Lib­er­an blog­it) saa kuul­la miten hitas-tont­te­ja vuokrataan liian hal­val­la, ARA-ton­teista puhumattakaan.
    Peri­aat­teessa tuol­lainen mekanis­mi voisi olla mah­dolli­nen, että ote­taan naa­pu­ri­ton­tin vuokrape­ruste­hin­ta, joka korkean nimel­lisen tuot­to­vaa­timuk­sen takia on käypää hin­taa alhaisem­pi, ja myy­dään tont­ti vuokrape­ruste­hin­nal­la eli liian hal­val­la. Käsit­tääk­seni myyn­ti­hin­nat perus­tu­vat kuitenkin riip­pumat­tomi­in arviointilausuntoihin.

    Jätkäsaaren ja Kalasa­ta­man tont­tien myyn­ti­hin­nat saat­ta­vat silti olla liian alhaisia. Niin­pä huu­tokaup­po­ja kan­nat­taa käyt­tää nyky­istä enem­män Aal­to Yliopis­tossa teh­dyn raportin viitoit­ta­mal­la tiellä.

  3. “Kuin­ka paljon kaupun­gin tulee sub­ven­toi­da matalil­la ton­tin­vuokril­la HITAS- ja ARA-tuotan­toa, on sit­ten taas toisen pähkäi­lyn aihe.”

    Kait se on kristallinkirkkaana kaikkien päät­täjien tiedos­sa, mil­lä hin­nal­la vuosit­tain sub­ven­toidaan HITAS-asun­tosi­joit­ta­jien vuokratuot­to­ja ja HITAS asukkaiden alem­pia ton­tin­vuokria vuosit­tain? Ja vas­taa­va sum­ma kerätään korkeamp­ina veroina, ton­tin­vuok­ri­na jne muil­ta kaupun­gin asukkail­ta. Ker­toisitko tuon sum­man suuruuden?

  4. Voitko ava­ta miten se että Helsin­ki saa yksi­ty­isiä edullisem­min lainaa johtaa siihen että sen kan­nat­taa vuokra­ta maa­ta myymisen sijasta?

    1. Olete­taan, että ton­tin arvo on miljoona ja Helsin­gin mak­sama korko on 1 % ja yri­tyk­sen mak­sama korko 5 %. Jos Helsin­ki myy ton­tin miljoon­al­la, yri­tys joutuu mak­samaan tästä korkoa 50 000 €/vuosi ja Helsin­gin mak­samat korot5 vähenevät 10 000 €/vuosi. Jos Helsin­ki vuokraa sen 40 000 eurol­la, Helsin­gin vuo­tuiset tulot kas­vatat vai­h­toe­htoon näh­den 30 000 euroa ja yri­tyk­sen menot pienenevät 10 000 weu­roa. Molem­mat voittavat.

      1. Osmo Soin­in­vaara:
        Olete­taan, että ton­tin arvo on miljoona ja Helsin­gin mak­sama korko on 1 % ja yri­tyk­sen mak­sama korko 5 %. Jos Helsin­ki myy ton­tin miljoon­al­la, yri­tys joutuu mak­samaan tästä korkoa 50 000 €/vuosi ja Helsin­gin mak­samat korot5 vähenevät 10 000 €/vuosi. Jos Helsin­ki vuokraa sen 40 000 eurol­la, Helsin­gin vuo­tuiset tulot kas­vatat vai­h­toe­htoon näh­den 30 000 euroa ja yri­tyk­sen menot pienenevät 10000 weu­roa. Molem­mat voittavat. 

        Sato ja Kojamo saa­vat vaku­udeton­ta lainaa noin 2 %:n korol­la, ja taloy­htiöilleen vaku­udel­lista lainaa selvästi sitä edullisem­min. Jos he vuokraa­vat ton­tin 40 000 euron vuo­sivuokral­la, yri­tyk­selle tulee tap­pi­o­ta 20 000 euroa ver­rat­tuna siihen, jos ostaisi ton­tin miljoon­al­la ja mak­saisi 20 000 euroa siitä korkoa. Näille on kan­nat­tavam­paa vaik­ka mak­saa ton­tista 100 000 euroa enem­män, jot­tei­vat joudu vuokralaisek­si. Vuokraus on kan­nat­tavampi vai­h­toe­hto lähin­nä riskialt­ti­im­mille yri­tyk­sille, joil­la korko­ta­so on itsel­lään korkea, tai gryn­dereille, jot­ka siirtävät ton­tin­vuokran­mak­su­velvoit­teet eteenpäin.

      2. sit­ten: Sato ja Kojamo saa­vat vaku­udeton­ta lainaa noin 2 %:n korol­la, ja taloy­htiöilleen vaku­udel­lista lainaa selvästi sitä edullisem­min. Jos he vuokraa­vat ton­tin 40 000 euron vuo­sivuokral­la, yri­tyk­selle tulee tap­pi­o­ta 20 000 euroa ver­rat­tuna siihen, jos ostaisi ton­tin miljoon­al­la ja mak­saisi 20 000 euroa siitä korkoa. Näille on kan­nat­tavam­paa vaik­ka mak­saa ton­tista 100 000 euroa enem­män, jot­tei­vat joudu vuokralaisek­si. Vuokraus on kan­nat­tavampi vai­h­toe­hto lähin­nä riskialt­ti­im­mille yri­tyk­sille, joil­la korko­ta­so on itsel­lään korkea, tai gryn­dereille, jot­ka siirtävät ton­tin­vuokran­mak­su­velvoit­teet eteenpäin.

        Kyse on siitä, kumpi osa­puoli pystyy kestämään riskiä pienem­mäl­lä korol­la. Pienem­män koron osa­puoli diskont­taa saman vuokratuo­ton/-kulun suurem­mak­si nyk­yarvok­si, ja voi siten mak­saa ton­tista enemmän.

        Käytän­nössä julki­nen sek­tori kestää _aina_ mata­lam­paa tuot­to­ta­soa kuin yksi­tyi­nen, eli julkisen sek­torin tulisi arvot­taa tont­ti kalli­im­mak­si kuin yksi­tyi­nen, jol­loin julkisen kan­nat­taa omis­taa ja yksi­tyisen vuokra­ta. Eli jos las­ke­taan Osmon esimerk­ki uud­estaan kaupun­gin 1% ja Koja­mon 2% korol­la, 40 000 euron vuo­sivuokra tarkoit­taisi kaupungille neljän miljoo­nan euron, ja Kojamolle kah­den miljoo­nan euron nyk­yarvoa. Kaupun­gin ei kan­na­ta myy­dä alle neljäl­lä miljoon­al­la, eikä Koja­mon ostaa yli kahdel­la. Sen sijaan jos tont­ti vuokrataan 40 000 eurol­la, tilanne on kaupungille sama kuin jos kaupun­ki myisi neljäl­lä miljoon­al­la, ja Kojamolle sama kuin jos he ostaisi­vat kahdella.

        Ongel­ma on lähin­nä siinä, että julki­nen sek­tori läh­es jär­jestään käyt­tää absur­din korkeaa diskont­toko­rkoa arvon määrit­te­lyyn, ja myy sik­si tont­te­ja puoli-ilmaisek­si gryndereille.

      3. Kiitos paljon. Voisiko siis sanoa että jos kaupun­ki myy ton­tin, tarve velalle vähe­nee ja se pienen­tää kaupun­gin korkomeno­ja. Sum­ma jon­ka kaupun­ki saas­taa pienem­mis­sä korkomenois­sa on kuitenkin pienem­pi kuin mitä se menet­tää pienem­mis­sä vuokrat­u­lois­sa? Vai ymmärsinkö väärin?

      4. Ymmär­sit aivan oikein. Lisäk­si, jos yhtiö joutuu otta­maan ton­tin ostamista varten lainaa, sen korkomenot ovat suurem­mat, kuin olisi vuokra.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

Notify me of followup comments via e-mail. You can also subscribe without commenting.