Helsingin linjaukset tontinluovutuksista

Pit­kän, suo­ras­taan vuo­sien val­mis­te­lu­jen jäl­keen kau­pun­ki on saa­nut val­miik­si lin­jauk­set ton­tin­luo­vu­tuk­sen peri­aat­teik­si. Lopul­ta­kin. Ne ovat tänään ensim­mäi­sen ker­ran kau­pun­kiym­pä­ris­tö­lau­ta­kun­nan listalla.

Kau­pun­ki on suu­ri maa­no­mis­ta­ja. Sil­lä on mil­jar­dien arvos­ta maa­ta. Ei ole aivan vähä­pä­töi­nen asia, mil­lä perus­teil­la näi­tä luo­vu­te­taan esi­mer­kik­si asun­to­tuo­tan­toon. Perus­teet ovat jää­neet myös ajas­ta jäl­keen. Jos­kus ennen raken­ta­mi­nen oli kaik­kea muu­ta kuin mark­ki­naeh­tois­ta. Sil­loin raken­nus­maa­ta luo­vu­tet­tiin kave­reil­le – aika­naan tas­a­puo­li­ses­ti esi­mer­kik­si Satol­le ja Hakal­le sopu­hin­taan. Sopu­hin­ta välit­tyi myös jos­sain mää­rin asun­to­jen myyn­ti­hin­noik­si. Sit­tem­min yleis­hyö­dyl­li­syy­den ja koh­tuul­li­suu­den aja­tus on kai­kon­nut raken­nus­liik­keil­tä, min­kä seu­rauk­se­na ton­tin hin­nal­la ei ole mitään vai­ku­tus­ta asun­to­jen myyn­ti­hin­toi­hin vaan ainoas­taan raken­nus­liik­keen voittoihin.

Nyt on todet­tu, että kau­pun­gin on jär­ke­vää yrit­tää saa­da omis­ta­mas­taan maas­ta hyvä hin­ta sen sijaan, että lihot­tai­si raken­nus­liik­kei­tä. Ihan peril­le tämä­kään ajat­te­lu ei ole men­nyt. Perus­te­luis­sa pelä­tään yhä, että suur­ten raken­nus­liik­kei­den kiin­nos­tus raken­taa Hel­sin­kiä hii­puu, jos kil­pai­lu nos­taa tont­tien hin­nat lii­an korkeiksi.

Huu­to­kaup­pa tai tar­jous­kil­pai­lu nos­taa hin­nan niin kor­keak­si, että kiin­nos­tus­ta vie­lä on, mut­ta ei sitä kor­keam­mak­si. Espoon yri­tys periä kiin­teä­hin­tais­ta kaa­voi­tus­mak­sua sen sijaan on joh­ta­nut sii­hen, että Suur­pel­to esi­mer­kik­si on jää­nyt keskeneräiseksi.

Kau­pun­ki ryh­tyy myös pää­sään­töi­ses­ti vuo­kraa­maan tont­te­ja, ei myy­mään. Se on hyvä. Kau­pun­ki saa rahaa hal­vem­mal­la kuin yksi­tyi­set, joten kau­pun­gil­la on puo­lel­laan suh­teel­li­nen etu omistamiseen.

Täs­tä on kui­ten­kin poik­keus: erit­täin atrak­tii­vi­set ton­tit myy­dään tar­jous­kil­pai­lun perus­teel­la. En vie­lä­kään ymmär­rä mik­si. Minä kan­nat­tai­sin vuo­kraus­ta kyn­nys­ra­hal­la, joka kyn­nys­ra­ha huu­to­kau­pa­taan. Mikään tont­ti ei ole kos­kaan lop­puun jalos­tet­tu, eivät edes Kata­ja­no­kan kär­jen ton­tit, joi­den eteen raken­ne­taan nyt asun­to­ja 2000 asuk­kaal­le. Tämä saat­taa joh­tua sii­tä, että meil­lä ton­tin myyn­ti­hin­nan ja vuo­kran väli­nen suh­de on väärä.

Hel­sin­ki perii vuo­kraa asuin­ton­teis­ta 4 % vuo­des­sa ton­tin arvos­ta las­ket­tu­na ja lii­ke­ton­teis­ta 5 %. Nämä ovat siis reaa­li­kor­ko­ja, kos­ka vuo­krat on sidot­tu hin­tain­dek­siin. Kos­ka Hel­sin­ki ei osta tont­ti­maa­ta vaan myy ja vuo­kraa, tuo kor­ko­kan­ta mää­rää itse asias­sa sen, mikä on ton­tin myyn­ti­hin­ta. Nel­jän pro­sen­tin kor­ko­kan­nal­la se on 25 x vuo­si­vuo­kra ja vii­den pro­sen­tin kor­ko­kan­nal­la 20 x vuo­si­vuo­kra. Minus­ta täs­sä käy­te­tään aivan lii­an kor­ke­aa kor­ko­kan­taa. Sik­si maan myyn­ti­hin­nat ovat lii­an matalia.

Kun maan myyn­ti­hin­nat ovat lii­an mata­lia, vir­he kor­ja­taan sil­lä, ettei kau­pun­ki myy maa­ta vaan vuo­kraa. Van­ho­ja vuo­kra­so­pi­muk­sia uusit­taes­sa käy­te­tään muka nel­jän pro­sen­tin kor­ko­kan­taa, mut­ta tosia­sias­sa maan hin­ta arvioi­daan puo­lek­si todel­li­ses­ta arvos­ta. Sama pätee uudis­tuo­tan­nos­sa. Osa ton­teis­ta myy­dään tar­jous­kil­pai­lun perus­teel­la. Vie­rei­nen tont­ti vuo­kra­taan, mut­ta maan arvok­si on pan­tu pal­jon pie­nem­pi luku, kos­ka vuo­kras­ta tuli­si muu­ten koh­tuu­ton. Jos käy­tet­täi­siin kah­den pro­sen­tin kor­ko­kan­taa, voi­tai­siin puhua oikeis­ta hin­nois­ta. Mut­ta jos on siir­ryt­ty myy­mi­ses­töä vuo­kraa­mi­seen, ali­hin­tai­sel­le myyn­ti­hin­nal­la ei ole enää merkitystä.

Suu­rin osa asun­to­tuo­tan­nos­ta Hel­sin­gis­sä on hin­ta­sää­del­tyä. Sen osal­ta ton­tin hin­nan vai­ku­tus on eri­lai­nen. Sii­nä ton­tin vuo­kra menee suo­raan asu­mis­kus­tan­nuk­siin. Kuin­ka pal­jon kau­pun­gin tulee sub­ven­toi­da mata­lil­la ton­tin­vuo­kril­la HITAS- ja ARA-tuo­tan­toa, on sit­ten taas toi­sen päh­käi­lyn aihe.

Se, että kau­pun­ki saa raken­nus­maas­ta jat­kos­sa enem­män rahaa, joh­taa lopul­ta asun­to­jen hin­to­jen alen­tu­mi­seen, tai aina­kin voi­si joh­taa. Asun­to­tuo­tan­non puol­lon­kau­la on tont­tien saat­ta­mi­nen raken­nus­kel­poi­sik­si. Mal­min len­to­ken­tän puo­lus­ta­jat ovat ansiok­kaas­ti tuo­neet esil­le, kuin­ka kal­lis­ta tämä on Mal­mil­la ker­to­mat­ta, ettei se muu­al­la ole sen hal­vem­paa. Mitä kor­keam­mat ovat kau­pun­gin tulot ton­teis­ta, sitä nopeam­min kau­pun­ki pys­tyy raken­ta­maan infraa ja luo­vut­ta­maan tontteja.

Kau­pun­gin on myös hyväk­syt­tä­vä, että suh­dan­tei­den hei­ken­tyes­sä tont­tien hin­nat voi­vat las­kea aivan olen­nai­ses­ti. Tämän on annet­ta­va tapah­tua sen sijaan, että alet­ta­si­siin pan­ta­ta tont­te­ja. Mark­ki­na­hin­nan pyy­tä­mi­nen ton­teis­ta ei nos­ta asu­mis­kus­tan­nuk­sia, mut­ta tont­tien pant­taa­mi­nen nos­taa. On ylei­sen edun mukais­ta pitää asun­to­tuo­tan­to Hel­sin­gis­sä tasai­sen kor­kea­na suh­dan­teis­ta riippumatta.

Hotel­li­tont­te­ja ja mui­ta elin­kei­noe­lä­mää pal­ve­le­via tont­te­ja Hel­sin­ki luo­vut­taa mark­ki­na­hin­to­ja hal­vem­mal­la (siis ver­rat­tu­na sii­hen, että ton­til­le tuli­si jotain tuot­ta­vam­paa kuin hotel­li). Näin teke­vät kaik­ki kun­nat. En tie­dä, onko tämä jär­ke­vää, mut­ta yksin ei Hel­sin­ki voi täs­tä luopua.

= = =

Ton­tin luo­vu­tus­pe­ri­aat­tei­ta val­mis­tel­les­saan kau­pun­ki tila­si asias­ta sel­vi­tyk­sen myös Aal­to-yli­opis­ton talous­tie­tei­den lai­tok­sel­ta. Tämä on hyvää yhteis­työ­tä jul­ki­sen hal­lin­non ja yli­opis­to­jen välillä.

 

12 vastausta artikkeliin “Helsingin linjaukset tontinluovutuksista”

  1. Epäi­lee­kö Hel­sin­ki, että jos hotel­li­ton­teis­ta peri­tään mark­ki­na­vuo­kraa, hotel­li­toi­min­ta siir­tyy Van­taan Koi­vu­ky­lään tai Espoon Olariin?

      1. Hotel­lil­la voi tie­tys­ti arvioi­da ole­van posi­tii­vi­sia ulkois­vai­ku­tuk­sia (esi­mer­kik­si kas­vat­taa naa­pu­ris­sa ole­van, kau­pun­gin omis­ta­man, ravin­to­lal­le vuo­kra­tun ton­tin mark­ki­na­hin­taa), jol­loin alem­man hin­nan muo­dos­sa mak­set­tu sub­ven­tio voi olla talou­del­li­ses­ti perusteltua.

        Ulkois­vai­ku­tuk­set kai­ken­kaik­ki­aan teke­vät maan “oikean” arvon arvioin­nis­ta vaikeaa.

  2. Haus­ka ja infor­ma­tii­vi­nen yhteen­ve­to lis­tan tär­keim­mäs­tä aihees­ta. Hyvä his­to­riaplä­jäys. Väi­te että kau­pun­ki myy lii­an hal­val­la mut­ta ei vuo­kraa lii­an hal­val­la, on mie­len­kiin­toi­nen. Yleen­sä­hän tie­tys­sä sosi­aa­li­ses­sa medias­sa (ennen Aka­tee­mi­nen talous­blo­gi, nyky­ään esim. Libe­ran blo­git) saa kuul­la miten hitas-tont­te­ja vuo­kra­taan lii­an hal­val­la, ARA-ton­teis­ta puhumattakaan.
    Peri­aat­tees­sa tuol­lai­nen meka­nis­mi voi­si olla mah­dol­li­nen, että ote­taan naa­pu­ri­ton­tin vuo­kra­pe­rus­te­hin­ta, joka kor­kean nimel­li­sen tuot­to­vaa­ti­muk­sen takia on käy­pää hin­taa alhai­sem­pi, ja myy­dään tont­ti vuo­kra­pe­rus­te­hin­nal­la eli lii­an hal­val­la. Käsit­tääk­se­ni myyn­ti­hin­nat perus­tu­vat kui­ten­kin riip­pu­mat­to­miin arviointilausuntoihin.

    Jät­kä­saa­ren ja Kala­sa­ta­man tont­tien myyn­ti­hin­nat saat­ta­vat sil­ti olla lii­an alhai­sia. Niin­pä huu­to­kaup­po­ja kan­nat­taa käyt­tää nykyis­tä enem­män Aal­to Yli­opis­tos­sa teh­dyn rapor­tin vii­toit­ta­mal­la tiellä.

  3. Kuin­ka pal­jon kau­pun­gin tulee sub­ven­toi­da mata­lil­la ton­tin­vuo­kril­la HITAS- ja ARA-tuo­tan­toa, on sit­ten taas toi­sen päh­käi­lyn aihe.”

    Kait se on kris­tal­lin­kirk­kaa­na kaik­kien päät­tä­jien tie­dos­sa, mil­lä hin­nal­la vuo­sit­tain sub­ven­toi­daan HITAS-asun­to­si­joit­ta­jien vuo­kra­tuot­to­ja ja HITAS asuk­kai­den alem­pia ton­tin­vuo­kria vuo­sit­tain? Ja vas­taa­va sum­ma kerä­tään kor­keam­pi­na veroi­na, ton­tin­vuo­kri­na jne muil­ta kau­pun­gin asuk­kail­ta. Ker­toi­sit­ko tuon sum­man suuruuden?

  4. Voit­ko ava­ta miten se että Hel­sin­ki saa yksi­tyi­siä edul­li­sem­min lai­naa joh­taa sii­hen että sen kan­nat­taa vuo­kra­ta maa­ta myy­mi­sen sijasta?

    1. Ole­te­taan, että ton­tin arvo on mil­joo­na ja Hel­sin­gin mak­sa­ma kor­ko on 1 % ja yri­tyk­sen mak­sa­ma kor­ko 5 %. Jos Hel­sin­ki myy ton­tin mil­joo­nal­la, yri­tys jou­tuu mak­sa­maan täs­tä kor­koa 50 000 €/vuosi ja Hel­sin­gin mak­sa­mat korot5 vähe­ne­vät 10 000 €/vuosi. Jos Hel­sin­ki vuo­kraa sen 40 000 eurol­la, Hel­sin­gin vuo­tui­set tulot kas­va­tat vaih­toeh­toon näh­den 30 000 euroa ja yri­tyk­sen menot pie­ne­ne­vät 10 000 weu­roa. Molem­mat voittavat.

      1. Osmo Soi­nin­vaa­ra:
        Ole­te­taan, että ton­tin arvo on mil­joo­na ja Hel­sin­gin mak­sa­ma kor­ko on 1 % ja yri­tyk­sen mak­sa­ma kor­ko 5 %. Jos Hel­sin­ki myy ton­tin mil­joo­nal­la, yri­tys jou­tuu mak­sa­maan täs­tä kor­koa 50 000 €/vuosi ja Hel­sin­gin mak­sa­mat korot5 vähe­ne­vät 10 000 €/vuosi. Jos Hel­sin­ki vuo­kraa sen 40 000 eurol­la, Hel­sin­gin vuo­tui­set tulot kas­va­tat vaih­toeh­toon näh­den 30 000 euroa ja yri­tyk­sen menot pie­ne­ne­vät 10000 weu­roa. Molem­mat voittavat. 

        Sato ja Koja­mo saa­vat vakuu­de­ton­ta lai­naa noin 2 %:n korol­la, ja talo­yh­tiöil­leen vakuu­del­lis­ta lai­naa sel­väs­ti sitä edul­li­sem­min. Jos he vuo­kraa­vat ton­tin 40 000 euron vuo­si­vuo­kral­la, yri­tyk­sel­le tulee tap­pio­ta 20 000 euroa ver­rat­tu­na sii­hen, jos ostai­si ton­tin mil­joo­nal­la ja mak­sai­si 20 000 euroa sii­tä kor­koa. Näil­le on kan­nat­ta­vam­paa vaik­ka mak­saa ton­tis­ta 100 000 euroa enem­män, jot­tei­vat jou­du vuo­kra­lai­sek­si. Vuo­kraus on kan­nat­ta­vam­pi vaih­toeh­to lähin­nä ris­kialt­tiim­mil­le yri­tyk­sil­le, joil­la kor­ko­ta­so on itsel­lään kor­kea, tai gryn­de­reil­le, jot­ka siir­tä­vät ton­tin­vuo­kran­mak­su­vel­voit­teet eteenpäin.

      2. sit­ten: Sato ja Koja­mo saa­vat vakuu­de­ton­ta lai­naa noin 2 %:n korol­la, ja talo­yh­tiöil­leen vakuu­del­lis­ta lai­naa sel­väs­ti sitä edul­li­sem­min. Jos he vuo­kraa­vat ton­tin 40 000 euron vuo­si­vuo­kral­la, yri­tyk­sel­le tulee tap­pio­ta 20 000 euroa ver­rat­tu­na sii­hen, jos ostai­si ton­tin mil­joo­nal­la ja mak­sai­si 20 000 euroa sii­tä kor­koa. Näil­le on kan­nat­ta­vam­paa vaik­ka mak­saa ton­tis­ta 100 000 euroa enem­män, jot­tei­vat jou­du vuo­kra­lai­sek­si. Vuo­kraus on kan­nat­ta­vam­pi vaih­toeh­to lähin­nä ris­kialt­tiim­mil­le yri­tyk­sil­le, joil­la kor­ko­ta­so on itsel­lään kor­kea, tai gryn­de­reil­le, jot­ka siir­tä­vät ton­tin­vuo­kran­mak­su­vel­voit­teet eteenpäin.

        Kyse on sii­tä, kum­pi osa­puo­li pys­tyy kes­tä­mään ris­kiä pie­nem­mäl­lä korol­la. Pie­nem­män koron osa­puo­li dis­kont­taa saman vuo­kra­tuo­ton/-kulun suu­rem­mak­si nyky­ar­vok­si, ja voi siten mak­saa ton­tis­ta enemmän.

        Käy­tän­nös­sä jul­ki­nen sek­to­ri kes­tää _aina_ mata­lam­paa tuot­to­ta­soa kuin yksi­tyi­nen, eli jul­ki­sen sek­to­rin tuli­si arvot­taa tont­ti kal­liim­mak­si kuin yksi­tyi­nen, jol­loin jul­ki­sen kan­nat­taa omis­taa ja yksi­tyi­sen vuo­kra­ta. Eli jos las­ke­taan Osmon esi­merk­ki uudes­taan kau­pun­gin 1% ja Koja­mon 2% korol­la, 40 000 euron vuo­si­vuo­kra tar­koit­tai­si kau­pun­gil­le nel­jän mil­joo­nan euron, ja Koja­mol­le kah­den mil­joo­nan euron nyky­ar­voa. Kau­pun­gin ei kan­na­ta myy­dä alle nel­jäl­lä mil­joo­nal­la, eikä Koja­mon ostaa yli kah­del­la. Sen sijaan jos tont­ti vuo­kra­taan 40 000 eurol­la, tilan­ne on kau­pun­gil­le sama kuin jos kau­pun­ki myi­si nel­jäl­lä mil­joo­nal­la, ja Koja­mol­le sama kuin jos he ostai­si­vat kahdella.

        Ongel­ma on lähin­nä sii­nä, että jul­ki­nen sek­to­ri lähes jär­jes­tään käyt­tää absur­din kor­ke­aa dis­kont­to­kor­koa arvon mää­rit­te­lyyn, ja myy sik­si tont­te­ja puo­li-ilmai­sek­si gryndereille.

      3. Kii­tos pal­jon. Voi­si­ko siis sanoa että jos kau­pun­ki myy ton­tin, tar­ve velal­le vähe­nee ja se pie­nen­tää kau­pun­gin kor­ko­me­no­ja. Sum­ma jon­ka kau­pun­ki saas­taa pie­nem­mis­sä kor­ko­me­nois­sa on kui­ten­kin pie­nem­pi kuin mitä se menet­tää pie­nem­mis­sä vuo­kra­tu­lois­sa? Vai ymmär­sin­kö väärin?

      4. Ymmär­sit aivan oikein. Lisäk­si, jos yhtiö jou­tuu otta­maan ton­tin osta­mis­ta var­ten lai­naa, sen kor­ko­me­not ovat suu­rem­mat, kuin oli­si vuokra.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

Notify me of followup comments via e-mail. You can also subscribe without commenting.