Helsingille kovan rahan vuokra-asuntoyhtiö

Kos­ka asum­i­nen on mon­en kukkarolle liian kallista, miten sitä pitäisi lievit­tää: asum­istuel­la vai kohtu­uhin­taisel­la asuntotuotannolla?

Kuvitelka­amme, että meil­lä olisi asum­is­tukimuo­to, joka alen­taisi asumiskus­tan­nuk­sia 500 eurol­la kuus­sa jokaiselta tätä tukea saaval­ta. Kos­ka kuitenkin rahaa on niukasti, tukea voidaan mak­saa vain osalle sitä tarvit­se­vista. Saa­jien määrää voidaan nos­taa vain 1 500 koti­taloudel­la vuodessa, joten val­taosa jäisi ilman. Sitä ei ker­ro­ta, miten nuo onnel­liset val­i­taan, kos­ka halu­taan säi­lyt­tää mah­dol­lisu­us tapausko­htaiseen hark­in­taan. Tuen piiri­in tule­vien osalta pain­ote­taan pien­i­t­u­loisia, mut­ta se ei olisi ehdo­ton edel­ly­tys. Jos tuen piiri­in on ker­ran päässyt, siinä säi­lyy ikuis­es­ti, vaik­ka tulot nousi­vat kuin­ka paljon hyvänsä.

Luulen, että täl­laista ei hyväksyt­täisi, vaan vaa­dit­taisi­in, että kaikkia on kohdelta­va samal­la tavoin. Tuki on jaet­ta­va samoin perustein kaikille – vaik­ka sit­ten vähem­män, jos rahat eivät muuten riitä. Eikä tukea jaet­taisi lainkaan rikkaille. Tulo­jen nousu veisi siis oikeu­den asumistukeen. 

ARA-poli­ti­ik­ka toimii kuin tämä saa­jamäärältään rajoitet­tu asum­is­tu­ki. Sen huonoi­hin puoli­in kuu­luu se, ettei se kohtele samas­sa ase­mas­sa ole­via samal­la tavalla. 

Jotenkin asum­is­tuk­i­jär­jestelmä tun­tuu sosi­aalis­es­ti oikeu­den­mukaisem­mal­ta. Se kohdis­tuu aivan olen­nais­es­ti parem­min pien­i­t­u­loisille kuin ARA-asun­to­jen yhtey­dessä saata­va vuokrasäästö.

Moni Kallios­sa kallista vuokraa mak­sa­va haaveilee, että jos nämäkin asun­not oli­si­vat ARA-asun­to­ja, he voisi­vat asua tääl­lä paljon halvem­mal­la. Tuskin voisi­vat. Noi­hin asun­toi­hin olisi pitkät jonot. Vain pieni osa Kallion nyky­i­sistä asukkaista pää­sisi niihin asun­toi­hin. San­o­taan nyt vaik­ka, että vaaleis­sa demar­it saisi­vat nyky­istä selvästi enem­män ääniä ja vihreät ja vasem­mis­toli­it­to selvästi vähem­män. Tukhol­mas­sa asun­toa joutuu jonot­ta­maan jopa 20 vuot­ta. Kohtu­uhin­taisen asumisen heikkoi­hin puoli­in kuu­luu, ettei asukas voi juuri vaikut­taa siihen, mihin kaupungi­nosaan hän halu­aa – pait­si jos sat­tuu halu­a­maan sel­l­aiseen, johon muut eivät halua.

Kohtu­uhi­taisi­in asun­toi­hin liit­tyvä eri­ar­voisu­us väistyy, jos niitä on niin paljon, että ne ovat kaikkien saatavil­la. Sil­loinkaan halukkaat eivät pääse asumaan Kallioon, mut­ta asumisen hin­ta las­kee kaikille. Wienis­sä 60 pros­ent­tia asuu kohtu­uhin­tai­sis­sa asun­nois­sa (vuokra 7,5 €/m² ). Joskus Helsingis­sä haaveilti­in, että mekin pää­ty­isimme samaan tilanteeseen, ja pakko myön­tää, että parem­min­han asi­at Wienis­sä ovat. Tältä meni mat­to alta, kun VVO ja Sato pani­vat ARA-asun­ton­sa lihoik­si ja ryhtyivät rahan­hi­moisik­si vuokrakiskureik­si. Tämän takia SAK:n poli­it­tise­na siipenä toimi­vat demar­it ovat ainakin min­un silmis­säni menet­täneet asi­as­sa puhevaltansa.

Mut­ta ei tämä yksi­tyiseen tar­jon­taan ja asum­is­tu­keen perus­tu­va jär­jestelmäkään mikään men­estys­ta­ri­na ole ollut.

 Asum­i­nen ei oikein sovel­lu markki­nae­htoisek­si kolmes­ta syystä: 

1. Tar­jon­ta on jäykkää, kos­ka vuo­tu­inen asun­to­tuotan­to on vain pros­entin tai kak­si asun­to­jen määrästä. Sik­si asumisen nous­sut hin­ta ei lisää asun­to­jen määrää kuin todel­la hitaasti. Samal­la syn­tyy kohtu­ut­to­mia ja hyödyt­tömiä voit­to­ja, kos­ka vuokrata­so ylit­tää kaiken jär­jel­lisyy­den. Hyödyt­tömiä, kos­ka ne eivät juuri lisää asun­to­jen tarjontaa. 
   
2. Asum­i­nen on hyvin epä­var­maa, kos­ka sijoit­ta­ja voi halu­ta asun­non omaan käyt­töön­sä tai tarvit­see isom­man pur­jeve­neen ja myy asun­non alta. Asumisen pitäisi olla pitkäaikaista ja päät­tyä lähin­nä vain sil­loin, kun asukas halu­aa muut­taa pois.
3. Asumiseen ei sovi niin korkea tuot­to­ta­so, jol­laista esimerkik­si eläkey­htiöt tavoit­tel­e­vat. EKP:n määräämä markki­nako­rko on paljon lähempänä sitä tuot­toa, joka asun­noista pitäisi saa­da. Tiedän, että talousti­eteen haukat ovat tästä eri mieltä, mut­ta näin asia on nähty eri puo­lil­la Euroop­paa­ja aivan syys­tä. Yri­tyk­si­in tehty­jen tuot­to­jen korko­vaa­timus on paljon suurem­pi, mut­ta yri­tys­toim­inta vaatii eri­laista osaamista kuin asun­to-osak­keen pas­si­ivi­nen omis­t­a­mi­nen ja yri­tys­toim­intaan liit­tyy ris­ki pääo­man menet­tämis­es­tä. On julk­isten varo­jen tuh­laus­ta houkutel­la korko­tuk­i­lain­otet­tui­hin asun­toi­hin sijoit­ta­jia, jol­la luvataan yli viiden pros­entin reaal­i­tuot­to. Joka halu­aa yri­tys­maail­man tuot­to­ja, sijoit­takoon yrityksiin.
   

Tämän takia vuokra-asun­to­jen omis­t­a­mi­nen sovel­tuu eri­tyisen hyvin kaupungille. 

Jos saisin päät­tää, perus­taisin kaupun­gin vuokrat­aloy­htiön tuot­ta­maan liki markki­nahin­taisia asun­to­ja. Vuokrata­so olisi niis­sä lähel­lä markki­navuokraa. Pikkuisen alle, samas­ta syys­tä kuin moni pitkäaikainen asun­tosi­joit­ta­jakin perii vähän alle markki­nahin­nan ole­via vuokria saadak­seen pitkäaikaisia vuokralaisia. Ei kuitenkaan niin paljon alle markki­navuokran, että syn­tysi pitkät jonot kuten nyt ARA-asuntoihin.

Asukas­valin­nas­sa voisi pain­ot­taa sel­l­aisia pieni­palkkaisia, jot­ka eivät kuitenkaan ole tarpeek­si pieni­palkkaisia, jot­ta eivät jou­tu­isi mak­samaan asum­is­taan itse. Sitä en tiedä, onko täl­lainen pain­o­tus lail­lista. Espoos­sa näyt­tää kuitenkin ole­van, jopa ARA-asunnoissa. 

Kaupun­ki rahoit­taisi vuokrat­aloy­htiön lainal­la, jon­ka korko olisi samaa suu­ru­us­lu­okkaa kuin on kaupun­gin otto­lain­o­jen korko, siis varsin mata­la. Ton­teista yhtiö ei saisi alen­nus­ta, kos­ka kaupun­ki käyt­tää ton­teista saata­vat tulot asumisen vaa­ti­van infran ja uusien asukkaiden­palvelu­jen tuotan­toon. Näi­den asun­to­jen on osal­lis­tut­ta­va tähän rahoituk­seen niin kuin muidenkin asuntojen.

Ainakin tois­taisek­si täl­lainen vuokrat­aloy­htiö tuot­taisi kaupungille huo­mat­tavaa voit­toa – ihan niin kuin nämä Kojamotkin. Nämä voitot investoitaisi­in uusien asun­to­jen­tuot­tamiseen, kun Koja­mon voitot menevät aivan muualle. Ain­oa tapa vetää markki­navuokraa alaspäin, on tehdä lisää asun­to­ja ja paljon. Asun­to­tuotan­toa rajoit­taa nyt se, ettei kaupungilla ole rahaa saat­taa tont­te­ja raken­nuskelpoisik­si. Tähän pul­lonkaulaan kohdis­tet­tuina nuo oman vuokra-asun­toy­htiön voitot paran­ta­vat asumistilannetta.

Täl­lainen lähel­lä markki­navuokraaol­e­va vuokra on tietysti mon­elle liikaa. Näi­hinkin asun­toi­hin voi saa­da asum­is­tukea – niin kuin voi muuten ARA-asun­toi­hinkin saada. 

Kos­ka Suomes­sa on päätet­ty, että omis­tusasumisen on olta­va pitkäl­lä aikavälil­lä vuokral­la asum­ista edullisem­paa (verot), pitäisi vuokralais­ten olla mah­dol­lisu­us lunas­taa vuokra-asun­ton­sa omaksi. 

Täl­lainen kaupun­gin kovan rahan vuokra-asun­toy­htiö voisi vakaut­taa asun­tomarkki­noi­ta merkit­tävästi. Mikä ihmeel­lis­in­tä, se ei mak­saisi kaupungille mitään, vaan tuot­taisi voit­toa. Seli­tys tähän taikatemp­pu­un on siinä, että kaupun­ki saa lainaa paljon alem­mal­la korol­la kuin yksi­tyiset sijoittajat.

Tässä en ota kan­taa suun­taan enkä toiseenkaan, kuin­ka paljon varsi­naisia ARA-asun­to­ja edelleen rakennettaisiin.

= = =

Muuten olen sitä mieltä, että ARA-asun­nois­sa vuokran tulisi olla tulosi­don­nainen. Yli­t­u­loisia ei pidä häätää asun­noista, mut­ta hei­dän vuokransa pitäisi olla lähel­lä markkinavuokraa.