Helsingin kasvu ja talous

Noin kuukau­den kulut­tua Helsin­gin kaupung­in­val­tu­us­to käsit­telee kaupun­gin strate­giaa. Ajat­telin kir­joit­taa puheen­vuoroni asi­as­ta jo nyt.

On varaudut­ta­va nopeut­ta­maan asun­to­tuotan­toa olen­nais­es­ti enemmän

Kun ammat­tiluen­noi­jana kier­rän eri­laisia sem­i­naare­ja, saan kor­vat punaise­na kuun­nel­la puheen­voro­ja, joiden mukaan Helsin­ki kaavoit­taa maa­ta asun­to­tuotan­toon aivan liian hitaasti. Olen aivan samaa mieltä. Helsin­gin pitäisi nopeut­taa asun­to­tuotan­toa huo­mat­tavasti kahdes­ta syystä:

1. Kaupungis­tu­mi­nen on kiihtymässä. Halukkai­ta muut­ta­jia työn ja kaupunki­maisen elämän perässä Helsin­gin seudulle olisi paljon enem­män. Koko seudul­la on raken­net­ta­va selvästi enemmän.

2. Asum­is­pref­er­enssit ovat muut­tuneet urbaan­im­mik­si. Asun­to­jen hin­nat pal­jas­ta­vat selvän muu­tok­sen siinä, mis­sä ihmiset halu­a­vat asua. Kehyskun­nis­sa asun­to­jen hin­nat ovat jopa laske­neet ja ne ovat nousseet lähin­nä vain Helsin­gin ratikkakaupungis­sa. Ei siis ole niin (onnek­si), että kaik­ki halu­a­vat kan­takaupunki­in, mut­ta selvästi use­ampi halu­aa kuin mah­tuu. Kun kysyn­tä suun­tau­tuu Helsinki­in, on rak­en­tamisen pain­o­tut­ta­va aiem­paa enem­män Helsinki­in. Tähän asti Helsin­ki on vas­tan­nut noin 30 – 40 pros­en­tista seudun asun­to­tuotan­nos­ta, jatkos­sa sen pitäisi vas­ta­ta selvästi yli puolesta.

Ehdin tässä jo toivoa, että paine Helsinki­in vähenisi Län­simetron ansios­ta, mut­ta Espoo rak­en­taa metroasemien ympärille itsepin­tais­es­ti lähiöitä sen sijaan, että rak­en­taisi urbaa­nia ympäristöä.

Helsingis­sä on otet­tu tavoit­teek­si, että asun­to­tuotan­to nousee asteit­tain 7000 asun­toon vuodessa. Se on aivan liian vähän tarpeeseen näh­den ja hait­taa Helsin­gin seudun ja koko maan kehi­tys­tä, kos­ka taloudelli­nen kasvu on nyky­isin lähin­nä kaupunkien ja jos kaupun­git eivät voi kas­vat­taa asukaslukuaan riit­tävän nopeasti, kasvu jää vajavaiseksi.

Olen­nais­es­ti nopeampi asun­to­tuotan­to ei ole mikään mah­dot­to­muus. Ei se ole ollut mah­do­ton­ta Tukhol­mas­sa eikä se ole ollut mah­do­ton­ta Van­cou­veris­sa.  Kuulin juuri, että Ams­ter­dam (800 000 asukas­ta) on kaksinker­tais­tanut asun­to­tuotan­ton­sa ja tähtää sataan­tuhanteen uuteen asun­toon vuo­teen 2025 mennessä.

En kuitenkaan tältä istu­mal­ta esitä, että Helsin­ki nos­taisi asun­to­tuotan­toa merkit­tävästi vaan varautuu nos­ta­maan sitä. Helsin­gin talous ei nimit­täin kestä väestönkasvun vaa­timia investoin­te­ja. Tukhol­mas­sa tämä on ratkaistu niin, että val­tio mak­saa suuren osan liiken­nein­fra­s­ta. Sik­si Helsin­ki on jäämässä selvästi Tukhol­man var­joon kaupunki­mais­ten elinkeino­jen kehityksessä.

Tähän asti uusi asukas on vaat­in­ut kaupungilta eri­laisia investoin­te­ja noin 30 000 euron edestä – kymme­nen­tuhat­ta vaatisi siis 300  miljoo­nan edestä.

Suurin hyö­tyjä siitä, että ihmiset muut­ta­vat Helsinki­in työn perässä on val­tio, joten olisi kohtu­ullista, että val­tio osal­lis­tu­isi kasvun vaa­timi­in investoin­tei­hin. Tältä hal­li­tuk­selta sel­l­aista taitaa olla turha toivoa, mut­ta voi vielä tul­la hal­li­tus, joka ei näe kaupungis­tu­mista vas­tustet­ta­vana asiana. Sil­loin Helsingillä on olta­va valmius nopeut­taa tont­tien luovut­tamista asun­to­tuotan­toon välittömästi.

Kun asun­not ovat Helsingis­sä sietämät­tömän kalli­ita, pitäisi tästä saa­da mah­dol­lisim­man suuri osa kaupungille, jot­ta kaupun­ki pystyy rahoit­ta­maan asun­to­tuotan­non vaa­ti­mat investoin­nit. Sik­si en oikein ymmär­rä, että pien­talo­tont­te­ja jae­taan ale­hin­taan arpo­ma­l­la, enkä oikein ymmär­rä Hitas-arpa­jaisi­akaan, joskin kaupun­gin tulot Hitas-ton­teista saat­ta­vat olla jopa suurem­pia kuin kovan rahan tont­tien myymis­es­tä. Tästä enem­män alempana.

Kasvua ei voi rahoit­taa vain tulorahoituksella

Kun sote siir­tyy maakun­nille ja Helsin­gin tulot ja menot puolit­tuvat, ole­mas­sa ole­van velan suhde vuosit­taisin vero­tu­loi­hin kaksinker­tais­tuu. Sik­si oikeal­ta laidal­ta on esitet­ty, että investoin­te­ja ei voi rahoit­taa velal­la, vaan ne on rahoitet­ta­va kokon­aan tulo­rahoituk­sel­la. Tulok­si kat­so­taan kuitenkin myös maan myyn­ti­t­u­lot. Tämä ajat­te­lu­ta­pa on aivan outo.

Hyväksyn sen, että kaupun­ki ei voi kas­vaa velak­si niin, että velan suhde omaisu­u­teen kas­vaa. Kun kaupun­gin omis­ta­maa raaka­maa­ta muute­taan tont­ti­maak­si, kaupun­gin omaisu­us kuitenkin kas­vaa tont­tien arvon ver­ran. Tämän omaisu­u­den kasvun ver­ran on ter­vet­tä ottaa lisää lainaa, varsinkin, kun indek­siehtoinen ton­tin­vuokra on niin var­maa tuloa kuin tulo ylipään­sä voi olla varmaa.

Kun raaka­maa kaavoite­taan, kaupun­gin tulee nos­taa maan arvoa taseessa ja arvon­nousu on las­ket­ta­va tuloslaskel­mas­sa tulok­si. Jos investoin­tien rahoit­tamien tulo­rahoituk­sel­la tulk­i­taan näin, sil­loin peri­aate on hyväksyttävä.

Maan myymisen ja vuokraamisen väliltä pitää vali­ta taloudel­lisin perustein

Kaupun­ki on kuitenkin tähän asti laskenut tulok­si vain maan myymisen (joka taas ei ole tuloa). Aja­tus, että lainan vält­tämisek­si maa­ta on nimeno­mais­es­ti pakko myy­dä eikä vuokra­ta, on kum­malli­nen tai sit­ten vain ide­ol­o­gis­es­ti värittynyt.

Ver­rataan kah­ta vai­h­toe­htoa, jos­sa me joko myymme tont­ti­maa­ta sadal­la miljoon­al­la eurol­la tai vuokraamme sen.

Myyn­ti­vai­h­toe­hdos­sa kaupungilla on sata miljoon­aa euroa vähem­män velkaa, mut­ta myös sata miljoon­aa euroa vähem­män tuot­tavaa omaisu­ut­ta. Molem­mis­sa tapauk­sis­sa tase on yhtä terve.

Miten käy tulo­jen ja meno­jen? Myyn­ti­vai­h­toe­hdos­sa korkomeno­ja on vähem­män, mut­ta niin on myös vuokratuloja.

Myymi­nen on kan­nat­tavaa, jos säästö lain­o­jen korois­sa on suurem­pi kuin mene­tys vuokrat­u­lois­sa. Nyt kun kaupun­ki saa lainaa negati­ivisel­la reaa­liko­rol­la, vuokraami­nen on kaikissa olois­sa kan­nat­tavam­paa. Jos­sain vai­heessa korot kuitenkin nou­se­vat. Tur­valli­nen arvaus pitkän ajan reaa­liko­rolle on kak­si pros­ent­tia – siis vaik­ka neljän pros­entin nimel­lisko­rko ja kah­den pros­entin inflaatio.

Jos ei olo­suhteista muu­ta johdu, val­in­ta myymisen ja vuokraamisen välil­lä on tehtävä puh­taasti sen perus­teel­la, kumpi on taloudel­lis­es­ti edullisem­paa eli ylit­tävätkö vai alit­ta­vatko maan vuokraamis­es­ta saata­vat tulot lainas­ta mak­set­ta­van koron. Tässä on otet­ta­va huomioon, että vuokrat on sidot­tu indek­si­in, jol­loin lainan korkoku­luina on otet­ta­va huomioon korot siltä osin kuin ne ylit­tävät inflaation.

Jos lähdemme tuos­ta kah­den pros­entin reaa­liko­ros­ta, maan myyn­ti­hin­nan pitää olla vähin­tään 50-ker­tainen vuo­sivuokraan ver­rat­tuna ennen kuin myymi­nen kannattaa.

Tämä päät­te­ly johtaa melkein aina vuokraamiseen siitä yksinker­tais­es­ta syys­tä, että pääo­man hin­ta on kaupungille alem­pi kuin muille. Yri­tyk­set laske­vat pääo­man vähim­mäis­tuo­tok­si yleen­sä vähin­tään viisi pros­ent­tia. Niiden kan­nat­taa ostaa maa­ta, jos sen hin­ta on korkein­taan 20-ker­tainen vuo­sivuokraan ver­rat­tuna ja kaupun­gin kan­nat­taa myy­dä vain, jos hin­ta on vähin­tään 50-ker­tainen vuo­sivuokraan verrattuna.

Joskus myymi­nen on kuitenkin vält­tämätön­tä, kos­ka osta­ja ei saa lain­oilleen vaku­ut­ta, jos kiin­teistö on vuokratontilla.