Puheeni kaupunginvaltuustossa Clarion-hotellin tontin myymisestä

Kan­natan esi­tys­tä enkä aio äänestää vasem­mis­toli­iton hylkäy­sesi­tyk­sen puoles­ta, vaik­ka tästä puheen­vuoros­ta voisi muu­takin päätel­lä. Pidän tästä aiheesta vähän perus­teel­lisem­man puheen­vuoron, kos­ka olemme valmis­tau­tu­mas­sa strate­gia­neu­vot­telui­hin ja halu­an muut­taa poli­ti­ikkaamme suh­teessa tont­tien myymiseen ja vuokraamiseen. Kesken kaiken yhden toim­i­jan osalta emme voi varoituk­set­ta käytän­töjämme muut­taa, kos­ka yri­tys on perustel­lusti voin­ut olet­taa mei­dän kohtel­e­van sitä, kuten olemme kohdelleet muitakin.

 Olemme myymässä ton­tin noin kymmenel­lä miljoon­al­la eurol­la. Nyt se tuot­taa meille noin 500 000 euroa vuodessa vuokrat­u­lo­ja, myyn­nin jäl­keen noin 100 000 euroa kiin­teistöveroa. Luovumme siis 400 000 euron vuo­tu­i­sista, indek­si­in sido­tu­ista tuloista 10 miljoo­nan euron ker­ta­suori­tus­ta vas­taan. Reaal­i­tuot­tona tämä vas­taa neljän pros­entin reaalikorkoa.

Tuol­la kymmenel­lä miljoon­al­la eurol­la voimme pienen­tää kaupun­gin velkaa, mikä säästää korkomeno­ja noin 100 000 euroa. Häviämme täl­lä kau­pal­la siis 300 000 euroa vuodessa, jos asi­aa tarkastel­laan nyky­is­ten, hyvin matal­ien korko­jen aikana. Korot var­maankin nou­se­vat aiko­jen parantues­sa nimel­lis­es­ti paljonkin, mut­ta niin nousee myös inflaa­tio, joten reaa­liko­rko, johon tässä pitää ver­ra­ta, ei tule nouse­maan yhtä paljon.

Esi­tys­lis­tan peruste­lutek­stin mukaan myymi­nen kan­nat­taa, kun tule­vat vuokratuo­tot diskon­tataan nyky­het­keen seit­semän pros­entin korol­la. SEITSEMÄN  pros­ent­tia! Mis­tä tuol­lainen diskont­tausko­rko on keksittykin.

Diskont­tausko­rkona tulisi pitää sitä pääo­man hin­taa, jon­ka kaupun­ki joutuu lain­ois­taan mak­samaan. Täl­löin pitäisi käyt­tää arvio­ta pitkän ajan koros­ta, joka var­maankin olisi nyky­isiä nol­lako­rko­ja suurem­pi. Hyvä arvaus pitkän ajan reaa­liko­roksi on keskimääräi­nen talouskasvu. Kasvu on nyt kiihtymässä, mut­ta kukaan kai ei ole sen­tään ennus­tanut seit­semää pros­ent­tia tule­vien vuosikym­menten keskimääräisek­si kasvuksi.

Oikea diskont­tausko­rko olisi var­maankin jotain kah­den ja kolme välil­lä. Niin­pä hin­ta, jol­la tont­ti kan­nat­taisi myy­dä, olisi jotain 14 miljoo­nan ja 20 miljoo­nan välil­lä. Nyt tont­ti tuot­taa siis noin neljän pros­entin reaal­i­tuo­ton suh­teessa tähän kymme­nen miljoo­nan euron myyntihintaan. 

Jos tätä kat­soo osta­jan kannal­ta, seit­semän pros­entin korko on vähän real­is­tisem­pi, kos­ka pääo­ma on yri­tyk­sille kalli­im­paa kuin val­ti­olle tai kun­nille. Mei­dän tulee kuitenkin tehdä päätös omien kan­nat­tavu­us­laskelmiemme perus­teel­la eikä ajatel­la pääo­man hin­taa osta­jan kannal­ta. Niin­pä voi olla vaikea löytää ton­tille sel­l­aista hin­taa, jol­la kaupun­gin kan­nat­taa myy­dä ja yri­tyk­sen ostaa. Neu­vot­teluis­sa, jois­sa molem­mat pitävät omaa puoltaan var­maankin päädyt­täisi­in siihen, että vuokra­sopimus on molem­mille edullisem­pi kuin kaup­pa hin­taan, joka vastapuolen kan­nat­taa hyväksyä. 

Myymiseen voidaan kuitenkin pää­tyä, jos osta­jan vakuuk­sien kannal­ta on vält­tämätön­tä, että han­ke on oma­l­la maal­la, tai jos han­ke on luon­teeltaan sel­l­ainen, että osa tuo­to­s­ta tulee sen itsen­sä tuot­ta­mas­ta maan arvonnoususta.

Kun­tien oudot kir­jan­pitosään­nöt johta­vat ajatuk­set maan myyn­nin puolelle. Maan myymi­nen kun kir­jataan kokon­aisu­udessaan tulok­si. Yri­tys­ten kir­jan­pidos­sa maan myymi­nen on tuloa vain siltä osin, kun myyn­ti­hin­taa ylit­tää tasearvon.

Raaka­maan ost­a­mi­nen hal­val­la, kaavoit­ta­mi­nen ja myymi­nen eteen­päin kalli­il­la on sinän­sä ter­vet­tä talouden­pitoa. Yhtä hyvin voisimme kuitenkin vuokra­ta maan ja nos­taa sen arvoa taseessa vas­taa­maan vuokratuo­ton nyk­yarvoa jol­lain järkeväl­lä reaa­liko­rol­la diskon­tat­tuna, jol­loin tämä arvon­nousu kir­jataan tulok­si. Var­maa, indek­siehtoista vuokrat­u­loa vas­taan lainan otta­mi­nen on ter­vet­tä talouden­pitoa, kun­han lainan korko pysyy vuokratuo­ton alapuolella.

Tulevas­sa strate­gias­sa mei­dän tulee pyrk­iä nos­ta­maan ton­tin­lu­ovu­tus­tu­lot, mut­ta sil­loin vuokra- ja myyn­ti­t­u­lo­jen on olta­va samal­la viivalla.

= = =

 ( Lisäys puheen jäl­keen: Esi­tys­listal­la puhut­ti­in toisaal­ta kah­den pros­entin inflaa­tio-ole­tuk­ses­ta. Ilmeis­es­ti diskont­tausko­rkona onkin siis käytet­ty viiden pros­entin reaa­liko­rkoa, jol­loin myymi­nen on kan­nat­tavam­paa kuin tur­vat­tu neljän pros­entin indek­si­in sidot­tu tuot­to. Yhtä lail­la myös viisi pros­ent­tia on epäre­al­is­tisen korkea. On vaikea ymmärtää, mik­si inflaa­tio sotke­taan laskelmi­in, kun on kyse indek­si­in sido­tu­ista tuloista.)