Puheeni kaupunginvaltuustossa Clarion-hotellin tontin myymisestä

Kan­na­tan esi­tys­tä enkä aio äänes­tää vasem­mis­to­lii­ton hyl­käys­esi­tyk­sen puo­les­ta, vaik­ka täs­tä puheen­vuo­ros­ta voi­si muu­ta­kin pää­tel­lä. Pidän täs­tä aihees­ta vähän perus­teel­li­sem­man puheen­vuo­ron, kos­ka olem­me val­mis­tau­tu­mas­sa stra­te­gia­neu­vot­te­lui­hin ja haluan muut­taa poli­tiik­kaam­me suh­tees­sa tont­tien myy­mi­seen ja vuo­kraa­mi­seen. Kes­ken kai­ken yhden toi­mi­jan osal­ta emme voi varoi­tuk­set­ta käy­tän­tö­jäm­me muut­taa, kos­ka yri­tys on perus­tel­lus­ti voi­nut olet­taa mei­dän koh­te­le­van sitä, kuten olem­me koh­del­leet muitakin.

 Olem­me myy­mäs­sä ton­tin noin kym­me­nel­lä mil­joo­nal­la eurol­la. Nyt se tuot­taa meil­le noin 500 000 euroa vuo­des­sa vuo­kra­tu­lo­ja, myyn­nin jäl­keen noin 100 000 euroa kiin­teis­tö­ve­roa. Luo­vum­me siis 400 000 euron vuo­tui­sis­ta, indek­siin sido­tuis­ta tulois­ta 10 mil­joo­nan euron ker­ta­suo­ri­tus­ta vas­taan. Reaa­li­tuot­to­na tämä vas­taa nel­jän pro­sen­tin reaalikorkoa.

Tuol­la kym­me­nel­lä mil­joo­nal­la eurol­la voim­me pie­nen­tää kau­pun­gin vel­kaa, mikä sääs­tää kor­ko­me­no­ja noin 100 000 euroa. Häviäm­me täl­lä kau­pal­la siis 300 000 euroa vuo­des­sa, jos asi­aa tar­kas­tel­laan nykyis­ten, hyvin mata­lien kor­ko­jen aika­na. Korot var­maan­kin nouse­vat aiko­jen paran­tues­sa nimel­li­ses­ti pal­jon­kin, mut­ta niin nousee myös inflaa­tio, joten reaa­li­kor­ko, johon täs­sä pitää ver­ra­ta, ei tule nouse­maan yhtä paljon.

Esi­tys­lis­tan perus­te­lu­teks­tin mukaan myy­mi­nen kan­nat­taa, kun tule­vat vuo­kra­tuo­tot dis­kon­ta­taan nyky­het­keen seit­se­män pro­sen­tin korol­la. SEITSEMÄN  pro­sent­tia! Mis­tä tuol­lai­nen dis­kont­taus­kor­ko on keksittykin.

Dis­kont­taus­kor­ko­na tuli­si pitää sitä pää­oman hin­taa, jon­ka kau­pun­ki jou­tuu lai­nois­taan mak­sa­maan. Täl­löin pitäi­si käyt­tää arvio­ta pit­kän ajan koros­ta, joka var­maan­kin oli­si nykyi­siä nol­la­kor­ko­ja suu­rem­pi. Hyvä arvaus pit­kän ajan reaa­li­ko­rok­si on kes­ki­mää­räi­nen talous­kas­vu. Kas­vu on nyt kiih­ty­mäs­sä, mut­ta kukaan kai ei ole sen­tään ennus­ta­nut seit­se­mää pro­sent­tia tule­vien vuo­si­kym­men­ten kes­ki­mää­räi­sek­si kasvuksi.

Oikea dis­kont­taus­kor­ko oli­si var­maan­kin jotain kah­den ja kol­me välil­lä. Niin­pä hin­ta, jol­la tont­ti kan­nat­tai­si myy­dä, oli­si jotain 14 mil­joo­nan ja 20 mil­joo­nan välil­lä. Nyt tont­ti tuot­taa siis noin nel­jän pro­sen­tin reaa­li­tuo­ton suh­tees­sa tähän kym­me­nen mil­joo­nan euron myyntihintaan. 

Jos tätä kat­soo osta­jan kan­nal­ta, seit­se­män pro­sen­tin kor­ko on vähän rea­lis­ti­sem­pi, kos­ka pää­oma on yri­tyk­sil­le kal­liim­paa kuin val­tiol­le tai kun­nil­le. Mei­dän tulee kui­ten­kin teh­dä pää­tös omien kan­nat­ta­vuus­las­kel­miem­me perus­teel­la eikä aja­tel­la pää­oman hin­taa osta­jan kan­nal­ta. Niin­pä voi olla vai­kea löy­tää ton­til­le sel­lais­ta hin­taa, jol­la kau­pun­gin kan­nat­taa myy­dä ja yri­tyk­sen ostaa. Neu­vot­te­luis­sa, jois­sa molem­mat pitä­vät omaa puol­taan var­maan­kin pää­dyt­täi­siin sii­hen, että vuo­kra­so­pi­mus on molem­mil­le edul­li­sem­pi kuin kaup­pa hin­taan, joka vas­ta­puo­len kan­nat­taa hyväksyä. 

Myy­mi­seen voi­daan kui­ten­kin pää­tyä, jos osta­jan vakuuk­sien kan­nal­ta on vält­tä­mä­tön­tä, että han­ke on omal­la maal­la, tai jos han­ke on luon­teel­taan sel­lai­nen, että osa tuo­tos­ta tulee sen itsen­sä tuot­ta­mas­ta maan arvonnoususta.

Kun­tien oudot kir­jan­pi­to­sään­nöt joh­ta­vat aja­tuk­set maan myyn­nin puo­lel­le. Maan myy­mi­nen kun kir­ja­taan koko­nai­suu­des­saan tulok­si. Yri­tys­ten kir­jan­pi­dos­sa maan myy­mi­nen on tuloa vain sil­tä osin, kun myyn­ti­hin­taa ylit­tää tasearvon.

Raa­ka­maan osta­mi­nen hal­val­la, kaa­voit­ta­mi­nen ja myy­mi­nen eteen­päin kal­liil­la on sinän­sä ter­vet­tä talou­den­pi­toa. Yhtä hyvin voi­sim­me kui­ten­kin vuo­kra­ta maan ja nos­taa sen arvoa tasees­sa vas­taa­maan vuo­kra­tuo­ton nyky­ar­voa jol­lain jär­ke­väl­lä reaa­li­ko­rol­la dis­kon­tat­tu­na, jol­loin tämä arvon­nousu kir­ja­taan tulok­si. Var­maa, indek­sieh­tois­ta vuo­kra­tu­loa vas­taan lai­nan otta­mi­nen on ter­vet­tä talou­den­pi­toa, kun­han lai­nan kor­ko pysyy vuo­kra­tuo­ton alapuolella.

Tule­vas­sa stra­te­gias­sa mei­dän tulee pyr­kiä nos­ta­maan ton­tin­luo­vu­tus­tu­lot, mut­ta sil­loin vuo­kra- ja myyn­ti­tu­lo­jen on olta­va samal­la viivalla.

= = =

 ( Lisäys puheen jäl­keen: Esi­tys­lis­tal­la puhut­tiin toi­saal­ta kah­den pro­sen­tin inflaa­tio-ole­tuk­ses­ta. Ilmei­ses­ti dis­kont­taus­kor­ko­na onkin siis käy­tet­ty vii­den pro­sen­tin reaa­li­kor­koa, jol­loin myy­mi­nen on kan­nat­ta­vam­paa kuin tur­vat­tu nel­jän pro­sen­tin indek­siin sidot­tu tuot­to. Yhtä lail­la myös vii­si pro­sent­tia on epä­rea­lis­ti­sen kor­kea. On vai­kea ymmär­tää, mik­si inflaa­tio sot­ke­taan las­kel­miin, kun on kyse indek­siin sido­tuis­ta tulois­ta.)     

 

46 vastausta artikkeliin “Puheeni kaupunginvaltuustossa Clarion-hotellin tontin myymisestä”

  1. Perus­te­let ton­tin myy­mis­tä stra­te­gial­la, jota ei yhden toi­mi­jan osal­ta voi muut­taa”. Eihän sel­lais­ta stra­te­gi­aa voi kel­lään olla, joka pakot­taa myy­mään hin­nal­la mil­lä hyvän­sä. Kau­pan pitää toteu­tua vain molem­pia osa­puo­lia tyy­dyt­tä­väl­lä hin­nal­la. Eikö kau­pas­ta pitäi­si luo­pua, jos sii­tä ei saa­da niin seik­ka­pe­räi­ses­ti perus­te­le­maa­si hintaa?

  2. Pal­jon­ko oli raken­nusoi­keut­ta, eli mikä on raken­nusoi­keus­ne­liön hin­ta täs­sä kaupassa. 

    Paraa­ti­pai­kan tont­ti mää­rit­tää osal­taan mikä on kää­y­pä taso kun tont­te­ja myy­dään, ja hotel­lil­ta luon­nol­li­ses­ti tulee vaa­tia esim asun­to­tont­tia kor­keam­pi hin­ta per neliö.

  3. Mitäs jos löi­sit­te täl­lai­sil­le taval­li­sil­le pul­liai­sil­le vähän lisää raken­nusoi­keut­ta, kun noin höve­lil­lä pääl­lä olet­te tuol­lais­ten mil­jar­döö­rien kans­sa? Todel­la sel­kä­ran­kai­nen perus­te­lu tuo, että kun ollaan muil­le­kin annet­tu ilmai­sek­si niin jat­ke­taan sitä sitten.

    Ei ihme että jul­ki­nen talous on kural­la, kun pää­mi­nis­te­rin työ­ura oli veron­mak­sa­jien lyp­sä­mi­nen fir­moil­laan ja nyt jär­jes­te­lee kave­reil­leen samal­la lail­la tukia mil­jar­deil­la. Ja mei­dän nil­kit pai­naa Sta­dis­sa peräs­sä ja myy veron­mak­sa­jien omai­suu­den nor­ja­lai­sel­la mil­jar­döö­ril­le rei­lul­la alel­la. Töl­li on jo pys­tys­sä joten kau­pun­gil­la oli kor­tit kun inves­toin­ti oli jo teh­ty, eikä täs­sä aina­kaan mie­leis­te­le­mäl­lä saa­tu uut­ta inves­toin­tia kau­pun­kiin. Vie­lä kun äänes­tä­mäl­lä ihmi­set­kään eivät vaih­du, kun esi­mer­kik­si Oska­la on kau­pun­gin­hal­li­tuk­ses­sa vaik­ka ihmi­set halusi­vat uut­ta verta. 

    Hie­no yhteen­ve­to syn­tyy täs­tä vih­reäs­tä poli­tii­kas­ta jos sot­kee vie­lä Hii­la­mon tee­sit tähän: kan­sa ei saa vau­ras­tua vaan veroil­la vau­raus val­tiol­le, pak­ko­työ­tä sur­ki­muk­sil­le ja jos joku hyvä­ta­pai­nen mil­ja­döö­ri tulee niin sitä mie­lis­tel­lään veron­mak­sa­jien omaisuudella.

    1. Kiin­teis­tö­lau­ta­kun­taa ei joh­da vih­reä vaan kokoo­mus­lai­nen polii­tik­ko. Oska­laa ei valit­tu enää kau­pun­gin­hal­li­tuk­seen. Har­mi menet­tää hyvä polii­tik­ko, mut­ta kan­sa puhui vaaleissa.

  4. Ja jos tuo ale joh­tui sii­tä, että Haka­nie­men hotel­li toteu­tuu, niin vie­lä pahem­paa. Yhtä­kään val­kois­ta laa­tik­koa ei kau­pun­ki enää kes­kus­taan tarvitse.

  5. Mikä on kau­pun­gin kan­ta vuo­kral­lao­le­vien asuin­tont­tien lunas­ta­mi­seen? Nm. kiin­nos­tus olisi

  6. Eikös ton­tin arvoa arvioi­tu 2014 jä pää­dyt­tiin noin 500 €/kem? Aika hyvin on ton­tin myyn­ti­hin­ta lin­jas­sa tähän pää­tök­sen, min­kä yhtey­des­sä mää­ri­tel­tiin myös ton­tin vuokra.

    Kuu­los­taa myös hie­man oudol­ta, että kau­pun­gin oman pää­oman tuot­to­vaa­ti­mus oli­si vain 2–3 prosenttia.

    1. Kuu­los­taa myös hie­man oudol­ta, että kau­pun­gin oman pää­oman tuot­to­vaa­ti­mus oli­si vain 2–3 prosenttia.

      Mik­si kuu­los­taa? Kau­pun­ki saa lai­naa pal­jon halvemmalla.
      Aja­tel­laan, että sinul­le tar­jou­tui­si tilai­suus ottaa pan­kis­ta pai­naa pro­sen­tin korol­la ja tal­let­taa se takai­sin samaan pank­kiin kah­den pro­sen­tin korol­la. Kiel­täy­tyi­sit­kö, kos­ka kah­den pro­sen­tin tuot­to on sinul­le lii­an matala?

  7. Siis myy­tiin­kö tont­ti todel­la­kin hin­taan 500 €/kerrosneliö ? Sehän tulee vaih­ta­maan omis­ta­jaa muu­ta­mas­sa kuu­kau­des­sa ja myyn­ti­hin­ta tulee ole­maan neli­nu­me­roi­nen raken­nusoi­keu­den osal­ta. Mik­sei lah­joi­tet­tu suo­raan näi­tä kym­me­niä mil­joo­nia Clarionille

    Osmo on jat­ku­vas­ti väit­tä­nyt, että esim. pysä­köin­ti­paik­ko­jen alle mene­tet­ty arvo on 2500 €/kem. Tämä todis­taa aivan toista.

    1. Kau­pun­gil­la on suu­ri elin­kei­no­po­liit­ti­nen tar­ve saa­da tän­ne kun­nol­li­nen kongres­si­ho­tel­li, kos­ka se tuo pal­jon mat­kai­lu­tu­lo­ja. Tämä on elin­kei­no­po­li­tiik­kaa. En kui­ten­kaan ole ollut niis­sä lau­ta­kun­nis­sa ja kau­pun­gin­hal­li­tuk­ses­sa, jos­ta vuo­kras­ta on pää­tet­ty. Moni muu kun­ta oli­si anta­nut ton­tin ilmai­sek­si, jos oli­si saa­nut saman­lai­sen alueelleen.

  8. KariS:
    Siis myy­tiin­kö tont­ti todel­la­kin hin­taan 500 €/kerrosneliö ?Sehän tulee vaih­ta­maan omis­ta­jaa muu­ta­mas­sa kuu­kau­des­sa ja myyn­ti­hin­ta tulee ole­maan neli­nu­me­roi­nen raken­nusoi­keu­den osal­ta. Mik­sei lah­joi­tet­tu suo­raan näi­tä kym­me­niä mil­joo­nia Clarionille
    Osmo on jat­ku­vas­ti väit­tä­nyt, että esim. pysä­köin­ti­paik­ko­jen alle mene­tet­ty arvo on 2500 €/kem. Tämä todis­taa aivan toista. 

    20 vuot­ta sit­ten Sano­ma­ta­lon ton­tis­ta kau­pun­ki sai nyky­päi­vän raha­nar­voon muu­tet­tu­na yli 1000 euroa kerros-m2:sta. Kala­sa­ta­man kes­kuk­ses­ta kau­pun­ki saa vähän alle 1000 euroa kerros-m2:sta.

  9. Cla­rion-hotel­li on noin 25 000 kem2, joten 10 mil­joo­nas­ta tulee 800 € / kem2.

  10. Valuu­ko kiin­teis­tö­ve­ron (100 000€) tuo­tos­ta osa maa­kun­tiin? Entäs vuo­kra­tu­los­ta (500 000€)?

    1. Kiin­teis­tö­ve­ro ei osal­lis­tu vero­tu­lo­jen tasauk­seen. Kau­pun­ki saa peri­aat­tees­sa pitää sen kokonaan.
      Käy­tän­tö Suo­mes­sa kui­ten­kin on, että jos kau­pun­gin talous menee “lii­an hyvin”, jokin kei­no siir­tää rahaa muu­al­le maa­han kek­si­tään. Yhden­kään kun­nan ei Suo­mes­sa kan­na­ta hoi­taa talout­taan hyvin, kos­ka talou­den peli­sään­nöt val­tio-kun­ta­suh­tees­sa ei perus­tu pyry­vään lain­sää­dän­töön vaan on luon­teel­taan mie­li­val­taa. Täs­tä sään­tö­jen puut­tees­ta kär­sii koko maa. Jos ei kan­na­ta hoi­taa asioi­taan hyvin, ei hoi­de­ta asioi­ta hyvin.

  11. Mikä ihmeen hätä kau­pun­geil­la ja val­tiol­la on myy­dä ulos kaik­ki omai­suu­ten­sa, mis­tä vain suin­kin irti pää­see, sen sijaan että nos­tai­si niis­tä vuo­sit­tain syn­ty­vää var­maa ja koh­tuul­lis­ta tuot­toa. Sehän on kun kusi­si pak­ka­sel­la housuun.

  12. Oli­han tos­sa Cla­rio­nis­sa sekin, että saa­tiin dum­pat­tua Sonc­kin maka­sii­ni mukaan ja sitä myö­tä hyö­ty­käyt­töön. Jotain arvoa sil­lä­kin, var­sin­kin kun kat­soo miten pal­jon Hel­sin­gis­sä on saman­tyyp­pi­siä raken­nuk­sia käyt­tä­mät­tö­mi­nä, kau­pun­gin ylläpidettävänä.

  13. Tämä nor­ja­lais­mil­jo­nää­rin omis­ta­ma Cla­rion tun­tuu ole­van Hel­sin­gin kau­pun­gin eri­tyi­ses­sä suo­je­luk­ses­sa muutenkin. 

    Miten kävi­kin niin, että taas tämä Buc­hardt on asial­la, kun Hel­sin­gin kes­kus­tan ran­to­ja kaa­voi­te­taan? Osai­si­ko joku ker­toa, mis­sä kabi­ne­teis­sa tämä meren pääl­le raken­net­ta­va val­ta­va 400 huo­neen hotel­li­ko­los­si on Haka­nie­men­ran­nan kaa­vaan alun­pe­rin ilmestynyt?

  14. Mitä miel­tä Arhin­mä­ki on tela­kan mak­sa­mas­ta vuo­kras­ta? Kym­me­nen heh­taa­ria sta­din par­hai­ta ran­to­ja, vuo­si­vuo­kra 50–70 00₩ euroa. Huu­taa var­maan naa­ma punai­se­na miten kau­pun­ki antaa par­haat maan­sa moni­kan­sal­lis­ten yhtiöi­den leikkikentäksi?

  15. Osmo Soi­nin­vaa­ra:
    Kau­pun­gil­la on suu­ri elin­kei­no­po­liit­ti­nen tar­ve saa­da tän­ne kun­nol­li­nen kongres­si­ho­tel­li, kos­ka se tuo pal­jon mat­kai­lu­tu­lo­ja. Tämä on elin­kei­no­po­li­tiik­kaa. En kui­ten­kaan ole ollut niis­sä lau­ta­kun­nis­sa ja kau­pun­gin­hal­li­tuk­ses­sa, jos­ta vuo­kras­ta on pää­tet­ty. Moni muu kun­ta oli­si anta­nut ton­tin ilmai­sek­si, jos oli­si saa­nut saman­lai­sen alueelleen. 

    Kil­pai­lu poh­jal­le on näem­mä jo käyn­nis­sä. Todis­tuk­se­si mukaan moni kun­ta on jo löy­tä­nyt pohjan.

    Kos­ka poh­jaan teh­dään rei­kä ja ton­tin otta­jal­le mak­se­taan sii­tä, että tulee har­joit­ta­maan elinkeino?

    1. Kos­ka poh­jaan teh­dään rei­kä ja ton­tin otta­jal­le mak­se­taan sii­tä, että tulee har­joit­ta­maan elinkeino?

      Kark­ki­la meni käy­tän­nös­sä kon­kurs­siin teh­ty­ään näin. On erit­täin yleis­tä, että kun­nat mak­sa­vat yri­tyk­sil­le työpaikoista.

  16. Onko maan pää­kau­pun­kiin suu­ria vai­keuk­sia saa­da uusia hotelleja?

    En yhtään ihmet­te­li­si, jos koko kuvion takaa pal­jas­tui­si omis­tus­jär­jes­te­ly, jos­sa lon­ke­rot joh­ta­vat kau­pun­gin päättäjiin.

  17. j‑lu:
    Oli­han tos­sa Cla­rio­nis­sa sekin, että saa­tiin dum­pat­tua Sonc­kin maka­sii­ni mukaan ja sitä myö­tä hyö­ty­käyt­töön. Jotain arvoa sil­lä­kin, var­sin­kin kun kat­soo miten pal­jon Hel­sin­gis­sä on saman­tyyp­pi­siä raken­nuk­sia käyt­tä­mät­tö­mi­nä, kau­pun­gin ylläpidettävänä. 

    Nii­hin maka­sii­nei­hin suun­ni­tel­tiin jo aiem­min hotel­lia ja sen jäl­keen haet­tiin raken­nus­lu­pa toi­mis­to­ta­lok­si muut­ta­mis­ta var­ten, mikä jos­tain syys­tä jäi teke­mät­tä — eli ennen Buc­hard­tia­kin niis­tä oltiin kiin­nos­tu­nei­ta. Ylei­ses­ti van­ho­jen raken­nus­ten hyö­ty­käyt­töä vai­keut­ta­vat suo­je­lu­mää­räyk­set ja välil­lä myös edel­ly­tyk­set sove­li­aak­si kat­so­tun käyt­tö­tar­koi­tuk­sen suhteen.

  18. Jor­ma Nord­lin:
    Onko maan pää­kau­pun­kiin suu­ria vai­keuk­sia saa­da uusia hotelleja?

    En yhtään ihmet­te­li­si, jos koko kuvion takaa pal­jas­tui­si omis­tus­jär­jes­te­ly, jos­sa lon­ke­rot joh­ta­vat kau­pun­gin päättäjiin. 

    On vai­keuk­sia, kos­ka mää­räyk­set ovat niin tiukkoja.

    Cla­rio­nin omis­ta­jat oli­si­vat halun­neet raken­taa 30-ker­rok­si­sen hotel­lin mut­ta ei saa­nut lupaa kuin 16 kerrokseen.
    Nyt ne ilmei­ses­ti halu­aa “hyvi­tys­tä” kun bis­nes tökkii.

  19. Mikä ihme sii­nä on, ettei näis­tä par­hai­den arvo­paik­ko­jen ton­teis­ta voi­da jär­jes­tää tar­jous­kil­pai­lu­ja? Jos kon­fe­rens­si­ho­tel­lia ehdot­to­mas­ti halut­tiin, niin sit­ten pyy­de­tään ehdo­tuk­set kon­fe­rens­si­ho­tel­li­pro­jek­teis­ta ja vali­taan kau­pun­gil­le koko­nai­suu­te­na kan­nat­ta­vin. Hel­sin­gis­sä nyt kui­ten­kin pitäi­si olla riit­tä­vän iso­ja ja kiin­nos­ta­via koh­tei­ta, että koti­maan kave­ri­kar­tel­lit eivät hel­pos­ti onnis­tui­si torp­paa­maan kil­pai­lua. Sit­ten ei tar­vit­si­si jau­haa ja spe­ku­loi­da oikeas­ta hin­nas­ta. Miten­kä­hän se HIFK:n taus­ta­voi­mil­le pake­toi­ta­van Hel­sin­ki Gar­de­nin ton­tin arvo on tar­koi­tus määritellä?

  20. ant­ti:
    Mitä miel­tä Arhin­mä­ki on tela­kan mak­sa­mas­ta vuo­kras­ta? Kym­me­nen heh­taa­ria sta­din par­hai­ta ran­to­ja, vuo­si­vuo­kra 50–70 00₩ euroa. Huu­taa var­maan naa­ma punai­se­na miten kau­pun­ki antaa par­haat maan­sa moni­kan­sal­lis­ten yhtiöi­den leikkikentäksi?

    Entäs mikä on Hel­sin­gin Sata­man maksama/laskennallinen vuok­sa kau­pun­gil­le? Sata­ma pitää arvo­tont­te­ja kau­pun­gin kes­kus­tas­sa rekkaparkkeina.

  21. Osmo Soi­nin­vaa­ra: Mik­si kuu­los­taa? Kau­pun­ki saa lai­naa pal­jon halvemmalla.
    Aja­tel­laan, että sinul­le tar­jou­tui­si tilai­suus ottaa pan­kis­ta pai­naa pro­sen­tin korol­la ja tal­let­taa se takai­sin samaan pank­kiin kah­den pro­sen­tin korol­la. Kiel­täy­tyi­sit­kö, kos­ka kah­den pro­sen­tin tuot­to on sinul­le lii­an matala? 

    Voi hyvin­kin olla jär­ke­vää kiel­täy­tyä riip­puen monis­ta ris­ki­te­ki­jöis­tä. Kah­den pro­sen­tin tuot­to voi olla lii­an mata­la, jos pank­ki on vai­keuk­sis­sa ja on vaa­ra­na menet­tää tal­le­tuk­set. Toi­saal­ta muu­al­la voi saa­da suu­rem­man tuo­ton, jol­loin myös­kin voi olla jär­ke­väm­pää kiel­täy­tyä pan­kin tarjouksesta.

    Vaik­ka rahaa saa hal­val­la, ei type­riä ris­ki­si­joi­tuk­sia kan­na­ta teh­dä. Jos sijoit­taa hal­val­la lai­na­tut rahat vaik­ka ros­ka­lai­noi­hin tai kon­kurs­si­kyp­siin fir­moi­hin voi se het­ken näyt­tää tuot­ta­van voit­toa, mut­ta tuot­to ei vält­tä­mät­tä rii­tä kom­pen­soi­maan ris­kiä. Vaa­ra­na on menet­tää tulot ja jäl­jel­le jää vain velat.

    Dis­kont­taus­ko­ron tulee olla jos­sain suh­tees­sa ris­kiin. Vaik­ka vara­va­rai­nen lai­na­not­ta­ja (esim kun­ta tai val­tio) saa lai­naa hal­val­la, tuli­si yksit­täi­sis­sä inves­toin­neis­sa huo­mioi­da inves­toin­nin ris­kit ja tuot­to­do­tuk­sen dis­kont­taus­ko­ron muo­dos­sa tuli­si hei­jas­taa näi­tä ris­ke­jä. Yksi ja sama dis­kont­taus­kor­ko ei ole oikea kai­kis­sa inves­toin­nis­sa, joi­den ris­ki­pro­fii­lit voi­vat olla hyvin erinlaisia.

    Täs­sä ton­tin­vuo­kraus tapauk­ses­sa voi hyvin­kin pitää paik­kan­sa että dis­kont­taus­kor­ko pitäi­si olla mata­lam­pi. Kui­ten­kin tus­kin vuo­kran­mak­sa­jat ovat yhtä ris­kit­tö­miä kuin kau­pun­ki, joten hie­man kor­keam­pi dis­kont­taus­kor­ko voi olla perusteltu.

  22. Vil­le: Kala­sa­ta­man kes­kuk­ses­ta kau­pun­ki saa vähän alle 1000 euroa kerros-m2:sta.

    Eikä saa­nut. Kala­sa­ta­man kes­kuk­sen asuin­ton­teis­ta kau­pun­ki sai 800 €/k‑m² ja toi­mi­ti­la­ton­teis­ta 400 €/k‑m². Syy­nä suh­teel­li­sen alhai­seen hin­taan oli osit­tain se, että talot ovat mel­ko korkeita. 

    Jos vie­lä Cla­rio­nin tont­tiin ver­ra­taan, niin kau­pun­gil­le Cla­rio­nin ton­tin lait­ta­mi­nen raken­nus­kun­toi­sek­si ei mak­sa­nut pal­joa­kaan, mut­ta Kala­sa­ta­man kes­kus vaa­ti val­ta­vat lii­ken­ne­jär­jes­te­lyt met­ro­ra­to­jen ja moot­to­ri­tei­den siir­toi­nen. Sanoi­sin, että hin­nat ovat ihan hyvin linjassa.

  23. Sini­vih­reä:
    Mikä ihme sii­nä on, ettei näis­tä par­hai­den arvo­paik­ko­jen ton­teis­ta voi­da jär­jes­tää tar­jous­kil­pai­lu­ja? Jos kon­fe­rens­si­ho­tel­lia ehdot­to­mas­ti halut­tiin, niin sit­ten pyy­de­tään ehdo­tuk­set kon­fe­rens­si­ho­tel­li­pro­jek­teis­ta ja vali­taan kau­pun­gil­le koko­nai­suu­te­na kan­nat­ta­vin. Hel­sin­gis­sä nyt kui­ten­kin pitäi­si olla riit­tä­vän iso­ja ja kiin­nos­ta­via koh­tei­ta, että koti­maan kave­ri­kar­tel­lit eivät hel­pos­ti onnis­tui­si torp­paa­maan kil­pai­lua. Sit­ten ei tar­vit­si­si jau­haa ja spe­ku­loi­da oikeas­ta hin­nas­ta. Miten­kä­hän se HIFK:n taus­ta­voi­mil­le pake­toi­ta­van Hel­sin­ki Gar­de­nin ton­tin arvo on tar­koi­tus määritellä?

    Vai­kea jär­jes­tää tar­jous­kil­pai­lua enää sii­nä vai­hees­sa, kun hotel­li on pys­tys­sä ja toi­min­nas­sa. Sinän­sä täl­lai­nen jär­jes­te­ly, että ensin vuo­kra­taan ja sit­ten parin vuo­den pääs­tä myy­dään on aika syväl­tä. Tai oikeas­taan täs­sä tapauk­ses­sa se, että ton­tin vuo­kra­so­pi­muk­seen ei ollut kir­jat­tu hin­taa osto-optiol­le, mut­ta joo..

  24. Mis­sä pää­tet­tiin hotel­lis­ta?:
    Tämä nor­ja­lais­mil­jo­nää­rin omis­ta­ma Cla­rion tun­tuu ole­van Hel­sin­gin kau­pun­gin eri­tyi­ses­sä suo­je­luk­ses­sa muutenkin. 

    Tois­ten mie­les­tä kau­pun­ki on ollut aivan sie­tä­mät­tö­män han­ka­la kump­pa­ni Buc­hard­til­le, kun hänen alun perin ehdot­ta­man­sa 33-ker­rok­si­nen rumi­lus hylät­tiin kaupunginvaltuustossa.

  25. Cla­rion on tuk­ki­nut ran­nan ja aina­kin baa­rin­sa ava­jai­sis­sa koko­naan sul­ke­nut­kin. Lisäk­si jal­ka­käy­tä­vä hotel­lin edes­sä on park­ki­paik­ka kun sitä tilaa tak­seil­le yms. On lii­an vähän. Saa­ko myy­ty­ään oikeu­den näille?

  26. Kau­pun­gin maa­no­mis­tus muis­sa kuin jul­kis­ten raken­nus­ten, torien ja puis­to­jen maa­poh­ji­na aiheut­taa aina etu­ris­ti­rii­dan. Osmo, vas­tus­tat kor­kei­ta asu­mis­kus­tan­nuk­sia, mut­ta kan­na­tat kun­nan mono­po­lin vää­rin­käyt­töä välis­tä­ve­toon. Joku täs­sä ei nyt täsmää!

  27. ze: Eikä saa­nut. Kala­sa­ta­man kes­kuk­sen asuin­ton­teis­ta kau­pun­ki sai 800 €/k‑m² ja toi­mi­ti­la­ton­teis­ta 400 €/k‑m². Syy­nä suh­teel­li­sen alhai­seen hin­taan oli osit­tain se, että talot ovat mel­ko korkeita. 

    Kyse oli Kala­sa­ta­man keskuksesta.
    150 mil­joo­nan tulot kau­pun­gil­le sisäl­tä­vät ilmei­ses­ti myös mui­ta mak­su­ja kuin vain tont­tien osto­hin­nan. Kes­kuk­sen ker­ro­sa­la on 170 000 kem2.

  28. ze: Jos vie­lä Cla­rio­nin tont­tiin ver­ra­taan, niin kau­pun­gil­le Cla­rio­nin ton­tin lait­ta­mi­nen raken­nus­kun­toi­sek­si ei mak­sa­nut pal­joa­kaan, mut­ta Kala­sa­ta­man kes­kus vaa­ti val­ta­vat lii­ken­ne­jär­jes­te­lyt met­ro­ra­to­jen ja moot­to­ri­tei­den siir­toi­nen. Sanoi­sin, että hin­nat ovat ihan hyvin linjassa.

    Mik­si kau­pun­gin pitäi­si teh­dä tulon­siir­to hotel­lin omis­ta­jal­le, jos tont­ti sat­tuu ole­maan help­po lait­taa rakennuskuntoon?

  29. Kal­le:
    Kau­pun­gin maa­no­mis­tus muis­sa kuin jul­kis­ten raken­nus­ten, torien ja puis­to­jen maa­poh­ji­na aiheut­taa aina etu­ris­ti­rii­dan. Osmo, vas­tus­tat kor­kei­ta asu­mis­kus­tan­nuk­sia, mut­ta kan­na­tat kun­nan mono­po­lin vää­rin­käyt­töä välis­tä­ve­toon. Joku täs­sä ei nyt täsmää!

    Kau­pun­gin maa­no­mis­tus tar­jo­aa erin­omai­sen kei­non asu­mis­kus­tan­nus­ten sää­te­lyyn, jos mark­ki­nat toi­mi­vat edes koh­tuul­li­ses­ti. Kun kau­pun­ki nos­taa ton­tin vuo­kraa, sil­lä ole­vien omis­tusa­sun­to­jen hin­ta las­kee. Tämä siir­tyy sit­ten ajan myö­tä myös ulos vuo­krat­tu­jen asun­to­jen vuokriin. 

    Jot­ta tämä sys­tee­mi toi­mi­si, kau­pun­gil­la pitää olla 20–30 vuo­den maan­käy­tön stra­te­gia A ja B vaih­toeh­toi­neen. Oleel­lis­ta on, ettei jou­du­ta jat­ku­vas­ti case by case päätöksiin.

    Toki tuol­lai­nen vuo­kran nos­to kir­pai­see, kun se sat­tuu omal­le koh­dal­le. Koke­mus­ta on.

    1. Kun kau­pun­ki nos­taa ton­tin vuo­kraa, sil­lä ole­vien omis­tusa­sun­to­jen hin­ta las­kee. Tämä siir­tyy sit­ten ajan myö­tä myös ulos vuo­krat­tu­jen asun­to­jen vuokriin.

      Omis­tusa­sun­to­jen hin­ta las­kee, jos kiin­teis­tö­ve­roa tai maan­vuo­kraa nos­te­taan, mut­ta vuo­kra-asun­to­jen vuo­kra pysyy ennal­laan, kos­ka vaik­ka asun­to­jen hin­ta on las­ke­nut se maan­vuo­kra tai kiin­teis­tö­ve­ro on sii­nä kus­tan­nuk­se­na mukana.

  30. Osmo Soi­nin­vaa­ra: Kun kau­pun­ki nos­taa ton­tin vuo­kraa, sil­lä ole­vien omis­tusa­sun­to­jen hin­ta las­kee. Tämä siir­tyy sit­ten ajan myö­tä myös ulos vuo­krat­tu­jen asun­to­jen vuokriin.

    Näin tapah­tuu sil­loin, jos vaih­to vuo­kra-asu­mi­sen ja omis­tusa­su­mi­sen välil­lä on mah­dol­lis­ta ja help­poa suu­rel­le osal­le asu­jis­ta. Asia ei vält­tä­mät­tä ole näin — vuo­kra-asun­nois­ta saat­taa olla kovem­pi kysyn­tä kuin omis­tusa­sun­nois­ta, kos­ka vuo­kra-asu­jil­la ei ole todel­lis­ta vaih­toeh­toa ryh­tyä omis­tusa­su­jik­si, jol­loin vuo­krat pysy­vät suh­teel­li­ses­ti korkeampina.

  31. Tapio: Kun kau­pun­ki nos­taa ton­tin vuo­kraa, sil­lä ole­vien omis­tusa­sun­to­jen hin­ta las­kee. Tämä siir­tyy sit­ten ajan myö­tä myös ulos vuo­krat­tu­jen asun­to­jen vuokriin. 

    Asun­to­jen hin­ta las­kee joo, mut­ta yhtiö­vas­ti­ke nousee! Käy­tän­nös­sä asun­nois­ta jot­ka on raken­net­tu vuo­kra­ton­teil­le joi­den vuokr­ra nou­dat­taa kor­keim­pia mah­dol­li­sia mark­ki­na­hin­to­ja, tulee erään­lai­sia puo­li-omis­tusa­sun­to­ja tai asu­mi­soi­keus­a­sun­to­ja Ruot­sin mal­lin mukaan.

  32. R.Silfverberg: Asun­to­jen hin­ta las­kee joo, mut­ta yhtiö­vas­ti­ke nousee! Käy­tän­nös­sä asun­nois­ta jot­ka on raken­net­tu vuo­kra­ton­teil­le joi­den vuokr­ra nou­dat­taa kor­keim­pia mah­dol­li­sia mark­ki­na­hin­to­ja, tulee erään­lai­sia puo­li-omis­tusa­sun­to­ja tai asu­mi­soi­keus­a­sun­to­ja Ruot­sin mal­lin mukaan. 

    Omien tont­tien koh­dal­la asun­to­jen hin­ta las­kee vas­taa­vas­ti, kun kiin­teis­tö­ve­roa nos­te­taan. Uusil­le asun­non hank­ki­joil­le tämä voi kom­pen­soi­tua alem­pi­na lai­nan­hoi­to­ku­lui­na, mut­ta asun­non jo hank­ki­neet häviä­vät. Kor­keam­mat ton­tin­vuo­krat ja kiin­teis­tö­ve­rot ovat taval­laan kei­no toteut­taa asun­to­tu­lon vero­tus, joka oli­si mah­do­ton­ta toteut­taa omal­la nimellään… 😉

  33. ze: Tois­ten mie­les­tä kau­pun­ki on ollut aivan sie­tä­mät­tö­män han­ka­la kump­pa­ni Buc­hard­til­le, kun hänen alun perin ehdot­ta­man­sa 33-ker­rok­si­nen rumi­lus hylät­tiin kaupunginvaltuustossa.

    Til­lal­le tuli rumaa­kin rumem­pi beto­ni­koi­pi­tor­ni tai kak­si. Maan­pin­nan­ta­sol­ta hir­veä kolossi

  34. Tapio: Kau­pun­gin maa­no­mis­tus tar­jo­aa erin­omai­sen kei­non asu­mis­kus­tan­nus­ten sää­te­lyyn, jos mark­ki­nat toi­mi­vat edes kohtuullisesti… 

    Olet oikeas­sa, että toi­mi­vat mark­ki­nat tuot­ta­vat kulut­ta­jal­le edul­li­sim­man asu­mi­sen, mut­ta mark­ki­na ei toi­mi, kun muka­na on mark­ki­na­häi­riö, kaupunki.

    Kau­pun­gin teh­tä­vä ei ole omis­taa maa­ta, saa­ti kei­no­tel­la sil­lä. Kau­pun­gin teh­tä­vä ei myös­kään ole tukea asu­mis­ta, ehkä työ­suh­dea­sun­to­ja lukuu­not­ta­mat­ta. Kau­pun­gin teh­tä­vä on luo­da mah­dol­li­suuk­sia, kaa­voit­taa niin pal­jon (ruu­tu­kaa­vaan) ettei tont­ti­maa lopu.

  35. Mariel­la: Til­lal­le tuli rumaa­kin rumem­pi beto­ni­koi­pi­tor­ni tai kak­si. Maan­pin­nan­ta­sol­ta hir­veä kolossi

    Jos tar­koi­tat tuo­ta hotel­lia, niin se on aika kivan näköi­nen nyt val­mii­na, kun sii­tä ajaa ohi spå­ral­la tai fil­la­ril­la. Oli­si se voi­nut olla vähän kor­keam­pi, mut­ta hyvä noinkin.

  36. Mariel­la: Til­lal­le tuli rumaa­kin rumem­pi beto­ni­koi­pi­tor­ni tai kak­si. Maan­pin­nan­ta­sol­ta hir­veä kolossi 

    Olin ymmär­tä­vi­nä­ni, että kau­pun­ki antoi ymmär­tää, että kysei­nen ark­ki­teh­ti oli­si hyvä vali­ta, että pro­jek­ti sujuu hyvin. Tai sit­ten sekoi­tan van­taa­lai­siin tapoihin…

  37. Kal­le: Kau­pun­gin teh­tä­vä ei ole omis­taa maa­ta, saa­ti kei­no­tel­la sil­lä. Kau­pun­gin teh­tä­vä ei myös­kään ole tukea asu­mis­ta, ehkä työ­suh­dea­sun­to­ja lukuu­not­ta­mat­ta. Kau­pun­gin teh­tä­vä on luo­da mah­dol­li­suuk­sia, kaa­voit­taa niin pal­jon (ruu­tu­kaa­vaan) ettei tont­ti­maa lopu.

    Olet aivan oikeas­sa, ettei kau­pun­gin teh­tä­vä­nä ole omis­taa maa­ta pysy­vä­si ehkä jotain kau­pun­gin­ta­lon tont­tia tms. lukuu­not­ta­mat­ta. Sen sijaan kau­pun­gin väliai­kai­nen maa­no­mis­tus on mitä mai­noin rat­kai­su kaa­voi­tuk­sen ja tont­ti­tar­jon­nan ongelmiin.

    Jos kau­pun­ki omis­taa maat, kaa­voit­ta­mi­nen on koko­nai­suu­den kan­nal­ta mon­ta ker­ta­luok­kaa yksin­ker­tai­sem­paa, kuin että ryh­dyt kaa­voit­ta­maan yksi­tyis­ten mai­ta. Inte­ri­git ja kor­rop­tio­pai­neet ovat sil­loin hirmuiset.

    Omil­le mail­leen kaa­voit­ta­neen kau­pun­gin on sit­ten vain jär­ke­vää arvioi­da, onko kaa­voi­tet­tu alue “val­mis”, jol­loin se voi­daan myy­dä ton­tin­vuo­ra­lai­sil­le käy­pään hin­taan, vai onko kysy­mys kau­pun­gin tule­vai­suu­des­sa mah­dol­li­ses­ta kas­vu­py­räh­dyk­ses­tä, jol­loin nuo suun­nat ja alu­eet kan­nat­taa pitää vuokrasuhteessa.

    Oleel­lis­ta on vähin­tään 20 vuo­den perspektiivi.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

Notify me of followup comments via e-mail. You can also subscribe without commenting.