Totaalikielto muuttaa toimistoja asunnoiksi!

Kaupunkisu­un­nit­telu­lau­takun­nas­sa on pöy­däl­lä peri­aat­teet siitä, mil­lä perusteil­la toim­i­tilo­ja – siis toimis­to­ja ja esimerkik­si kivi­jalka­kaup­po­ja — voidaan muut­taa kan­takaupun­gin eräil­lä alueil­la asunnoiksi.

Kyse on isos­ta ratkais­us­ta, sil­lä kan­takaupungis­sa on sisäl­lä hake­muk­set 200 000 k‑m²:n muut­tamis­es­ta asun­nok­si (5 000 asukas­ta) ja koko kaupun­gin alueelle 750 000 k‑m²eli liki 20 000 asukasta.

Suurim­mal­la osal­la aluei­ta muut­tamista asun­noik­si ei sali­it­taisi lainkaan. Totaa­likiel­to kos­kee oheisen kuvan aluet­ta 1 (punaruskea).

Esi­tys vaikut­taa tyr­määvältä. Olen ennenkin sanonut, että suun­nit­teli­jan ja ekon­o­mistin maail­manku­va tör­määvät ajoit­tain kaupunkisu­un­nit­telus­sa vah­vasti vas­takkain. Vaik­ka tämä esi­tys taval­laan tukee vihre­itä tavoit­tei­ta kaupunkisu­un­nit­telus­sa, se on minus­ta väärä ja ainakin, jos se on oikein, se on väärin perusteltu.

Mik­si se tukee vihre­itä arvo­ja? Kun epäku­rant­tia tilaa pakote­taan pitämään toimis­toina ja kaup­poina, toim­i­ti­laa löy­tyy myös vähem­män kan­nat­taville yri­tyk­sille, esimerkik­si eri­laisille vai­h­toe­htoyri­tyk­sille. Mut­ta tämänkin voi tehdä ratio­naalisem­min kuin kokonaiskielloilla.

Ensim­mäi­nen asia kos­kee suh­teel­lista etua. Perusteluina käytetään ain­oas­taan, että toim­i­ti­lat ovat täl­lä alueel­la kysyt­tyjä, kun niitä on tyhjil­lään vähem­män kuin muual­la pääkaupunkiseudul­la. Jatkos­sa ennuste­taan toim­i­ti­lan kysyn­nän kohdis­tu­van entistä enem­män kan­takaupunki­in, kos­ka raskas raideli­ikenne paran­taa kan­takaupun­gin saavutet­tavu­ut­ta edelleen.

Suh­teel­lisen edun peri­aatet­ta opete­taan kansan­taloudessa käyt­täen esimerkkinä pel­lon tuot­toa. Jos pitää tuot­taa sekä vehnää että ruista, tulee ver­ra­ta poten­ti­aal­isia vehnä- ja ruis­sato­ja keskenään ja ottaa vehnän vil­je­lyyn ne pel­lot, jois­sa vehnäsato on suurin suh­teessa ruis­satoon ja päin­vas­toin. Viras­ton lasku­ta­pa vas­taa sitä, että kat­so­taan, mitkä pel­lot tuot­ta­vat eniten vehnää hehtaaria kohden otta­mat­ta lainkaan huomioon, että ne saat­ta­vat tuot­taa hyvin myös ruista.

Keskus­ta on halut­tua toimis­toaluet­ta, mut­ta se on myös halut­tua asun­toaluet­ta. Jos viras­to olisi tehnyt toisin päin ja läht­enyt asum­i­nen edel­lä, se olisi vas­taavasti pää­tynyt siihen, että kaik­ki pitää muut­taa asun­noik­si, kos­ka mis­sään asun­not eivät ole niin halut­tu­ja kun keskus­tas­sa. Väärin olisi ollut sekin.

Puh­da­sop­pisen ekon­o­mis­ti­a­jat­telun mukaan hin­nan yksin pitäisi ratkaista. Oikea käyt­tö­tarkoi­tus on se, jos­ta mak­se­taan eniten. Tämä ei ole mitenkään kahjo tapa ajatel­la, vaik­ka se kaupunkisu­un­nit­telu­vi­ras­ton silmis­sä tuk­isi ”keinot­telua”. Keinot­teleeko rav­in­to­la, jos se tar­joaa asi­akkailleen maka­roni­laatikkoa vain sik­si, että siitä mak­se­taan enem­män kuin lipeäkalasta?

Vaik­ka juuri nyt läh­es kaikkial­la mak­se­taan asun­noista enem­män kuin toimis­toista, ei se tarkoi­ta, että kaik­ki toimis­tot muutet­taisi­in asun­noik­si. Hin­taero johtuu toimis­to­tont­tien räikeästä yli­tar­jon­nas­ta. Hin­taero pois­tuu, kun tarpeek­si mon­ta toimis­toa on muutet­tu asun­noik­si. Juuri sik­si niitä pitäisi muut­taa asunnoiksi.

Moni ekon­o­misti ajat­telee tästä asi­as­ta juuri näin, mut­ta on väärässä. Asi­aan liit­tyy seik­ka, jota kut­su­taan ulkois­vaiku­tuk­sik­si. Toim­i­tiloil­la keskus­tas­sa on posi­ti­ivisia ulkois­vaiku­tuk­sia suh­teessa asumiseen. Näin viras­to sen ainakin perustelee, ekon­o­mistikielelle käännettynä.

Konversiomaksu parempi kuin totaalikielto

Usko­taan siis, että on ulkois­vaiku­tuk­sia. Ne eivät kuitenkaan ole ääret­tömiä. Ei siis voi­da sanoa, että toimis­to on ykkösvyöhyk­keel­lä ain­oa mah­dolli­nen käyt­tö­tarkoi­tus kaikissa tilanteis­sa eikä sik­si mis­sään olois­sa saa muut­taa mitään asun­noik­si. Minus­ta taloudel­lis­es­ti järkevä ja tas­a­puo­li­nen vai­h­toe­hto olisi, että laite­taan toimis­to­jen muut­tamiselle asun­noik­si jokin kiin­teä hin­ta neliötä kohden.  Tämä jar­rut­taa kon­ver­sio­ta, mut­ta ei pysäytä sitä samal­la, kun se antaa toim­i­joiden itsen­sä ratkaista, mitkä toim­i­ti­lat muute­taan asunnoiksi.
Täl­löin asun­noik­si muut­ta­mi­nen olisi sitä toden­näköisem­pää, mitä epäedullisem­pi sijain­ti on työ­paikko­jen kannal­ta, mitä kalli­im­paa tilo­jen remon­toin­ti nykyaikaisik­si toim­i­tiloik­si on, mitä helpom­paa tiloista on tehdä asun­to­ja ja mitä halu­tumpi on sijain­ti asumiselle ‑ sanal­la sanoen sil­loin, kuin se on järkev­in­tä. Näi­den asioiden arvioimi­nen kuu­luu oikeas­t­aan kiin­teistön omis­ta­jalle, ei kaupungille.

1800-luvul­la asuin­taloik­si raken­netut talot esimerkik­si toimi­vat huonos­ti nykyaikaise­na toimis­tona, mut­ta niistä saa erit­täin hyviä asuntoja.

Tämä peri­aate ei pois­taisi halpo­ja toim­i­tilo­ja. Aina asun­nok­si muut­ta­mi­nen ei kan­na­ta, kos­ka paik­ka ei ole asumiselle houkut­tel­e­va tai kiin­teistön muut­ta­mi­nen asun­nok­si olisi val­ta­van kallista, kuten oli Finnairin entisen toimis­ton kohdal­la Man­ner­heim­intiel­lä. Sil­loin on edullisem­paa vuokra­ta vaik­ka vähän halvem­mal­la.  Mitä korkeampi kon­ver­siomak­su, sitä kan­nat­ta­mat­tomam­paa asun­noik­si muut­ta­mi­nen on.

Joku voi kysyä, eikö täl­lainen kon­ver­siomak­su ole laiton ja aivan kohtu­u­ton omis­ta­jaa kohden? Ei se loogis­es­ti ottaen voi olla sen kohtu­ut­tomampi kuin totaa­likiel­to. Jos joku pitää oma­l­ta kannal­taan totaa­likiel­toa kon­ver­siomak­sua parem­pana, sen kuin säi­lyt­tää toim­i­ti­lat toim­i­tiloina, eikä tarvitse mak­saa mitään. Viras­ton totaa­likiel­to merk­it­see täl­lä kielel­lä ääretön­tä konversiomaksua.

Jos panisimme kon­ver­siomak­suk­si 1000 €/m2, olisimme lähel­lä totaa­likiel­toa, mut­ta täysin kohtu­ut­tomisa tilanteis­sa kon­ver­sio kuitenkin sal­lit­taisi­in. Se taas olisi väärin, että jos tilanne on melkein kohtu­u­ton, kon­ver­sio­ta ei sal­li­ta, mut­ta jos se on täy­hysin kohtu­u­ton, se sal­lit­taisi­in ilmaiseksi.

Laiton se voi tietysti olla, mut­ta Suomes­sa on 200 kansane­dus­ta­jaa, joiden pääte­htävä on lakien muut­ta­mi­nen. Kaupunkipoli­it­ti­nen lain­säädän­tö on Suomes­sa aika alkeel­lista, minkä takia teemme huono­ja kaupunkeja

WSOY:n toim­i­ta­lo Bule­vardil­la muutet­ti­in asun­nok­si ja siitä perit­ti­in kun­nalle kaavoitushyö­tynä kor­vaus.  Se muuten sijait­see tuol­la totaa­likieloalueel­la. En kuitenkaan kan­na­ta mak­sun per­im­istä suh­teessa kaavoitushyö­tyyn vaan samaa mak­sua neliötä kohden kaik­il­ta juuri sik­si, että suh­teelli­nen etu pää­sisi ohjaa­maan kehi­tys­tä. Kaavoitushyö­tyyn perus­tu­va mak­su jar­rut­taa kon­ver­sio­ta eniten siel­lä, mis­sä kon­ver­sio on perustelluinta.

Mitä ne ulkoisvaikutukset ovat?

Viras­ton argu­ment­tia ulkois­vaiku­tuk­sista on vaikea arvioi­da, kos­ka se on esitet­ty laadullis­es­ti yrit­tämät­täkään muut­taa sitä määrälliseksi.

Yksi väite on, että keskus­ta on kasautu­mise­tu­jen takia eri­tyisen tuot­tavaa aluet­ta, mitä osoit­taa, että siel­lä sijait­se­vat yri­tyk­set ovat tuot­tavimpia. Tämä on sel­l­ainen mer­su tekee miehestä rikkaan ‑argu­ment­ti. Toim­i­ti­lat ovat keskus­tas­sa kalli­ita, joten siel­lä ei voi olla kuin tuot­tavia yri­tyk­siä. Pyrkimys pakot­taa pitämään yllä epäku­rant­te­ja toim­i­tilo­ja kai juuri tähtää siihen, että huono­tuot­toiset yri­tyk­setkin voivat toimia kantakaupungissa.

Väite kasautu­mise­duista ei ole väärä, mut­ta esitet­ty mit­tari yliarvioi sitä rajusti.

Lisäk­si san­o­taan, että toim­i­tilo­jen puo­lus­t­a­mi­nen on tärkeää kun­nan talouden kannal­ta. Täl­lä var­maankin tarkoite­taan yhteisöveroa. Val­tion Kru­u­nun­haas­sa toimi­vat viras­tot eivät mak­sa yhteisöveroa, mut­ta ökya­sun­toina samat kiin­teistöt kyl­lä tuot­taisi­vat.  Nyt kai on tarkoi­tus tor­pa­ta myös vireil­lä ole­vat han­kkeet muut­taa val­tion viras­to­jen käytössä ole­via entisiä asuin­talo­ja takaisin asuin­taloik­si. Odotan mie­lenki­in­nol­la val­tion reak­tio­ta tähän.

Yhteisöverossa on tietysti vähän kyse kun­tien välis­es­tä epäter­veestä kil­pailus­ta, jon­ka seu­rauk­se­na pääkaupunkiseudul­la on val­tavasti liikaa toimis­toik­si kaavoitet­tu­ja tont­te­ja ja myös val­tavasti toimis­to­ja tyhjil­lään. Helsin­ki ei ole tässä suurin kon­na. Espoos­sa toimis­to­ja on val­tavasti yli tarpeen niin, että joka viides toimi­s­toneliö on tyhjänä.

Kun pääkaupunkiseudun kehit­tämistä ohjaa destruk­ti­ivi­nen tak­tikoin­ti naa­purikun­tia vas­taan, siinä on tietysti pakko olla mukana niin kauanm kunnes yhtei­sistä pelisään­nöistä sovi­taan. (Sopimus var­maankin sisältää yhteisövero­tu­lo­jen tasaamisen, ei se muuten toimi.)

Silti luulen, että KSV las­kee tässä väärin. Jos Punavuores­sa muute­taan toimis­to asun­nok­si, ei punavuore­lainen yri­tys muu­ta oikopäätä Soukkaan vaan hyvin toden­näköis­es­ti muualle Helsinki­in. Punavuoreen tulee vero­tu­lo­ja mak­savia asukkai­ta. Nämä laskel­mat pitäisi tehdä kun­nol­la – tai jos sel­l­aiset on kun­nol­la tehty, ne pitäisi päät­täjille näyttää.

Buler­var­di­en var­sille on suun­nitel­tu niin val­tavasti toim­i­tilo­ja, että en ker­takaikkises­ti ymmär­rä, mis­tä ne tule­vat. Eivätkö ne voisi tul­la vaik­ka Punavuoresta?

Jos on absolu­ut­tisen selvää, että kaikissa tapauk­sis­sa ykkösalueel­la pitää suosia toim­i­tilo­ja asun­to­jen sijas­ta, mik­si me olemme kaavoit­ta­neet asun­to­ja Töölönlahdelle?

Voisi myös ajatel­la niinkin, että keskus­tan liike-elämä, jos­ta osa on aika huvit­telu­pain­ot­teista, hyö­ty­isi siitä, että kan­takaupungis­sa olisi enem­män asukkai­ta, eikä se olisi niin yksipuolis­es­ti pelkkää toimis­toa. Täl­lähän niitä Töölön­lah­den asuin­talo­jakin perustelti­in. Yksi mie­lenki­in­toinen vai­h­toe­hto olisi, että toimis­to­talo­jen ylim­mät ker­rokset muutet­taisi­in asun­noik­si. Yllä esit­tämäni kaava­mainen kon­ver­siomak­su voisi hyvinkin johtaa tähän. Tosin viras­tokin ehdot­taa, että totaa­likiel­to koskisi vain pääkäyt­tö­tarkoi­tus­ta. Liit­teessä tämä tulk­i­taan niin, että täl­laiset hybrid­i­talot sallittaisiin.

Ei poliittista tapauskohtaista harkintaa

Se on viras­ton ehdo­tuk­ses­sa hyvää, että peri­aate on selvä. Pidän hyvin arve­lut­ta­vana nykyti­laa, jos­sa jotkut saa­vat luvan muut­taa toimis­tot asun­nok­si ja toiset eivät saa. Vaik­ka meil­lä on nyky­isin kaa­va-asiois­sa paljon vähem­män kor­rup­tio­ta kuin ennen, ei silti pidä luo­da asetelmia, jot­ka ovat hyvin kor­rup­tioalt­ti­ita – ja kor­rup­tiok­si lasken senkin, että kavere­i­ta suosi­taan vaik­ka nämä eivät siitä mitään maksaisikaan.

Tältäkin kannal­ta hyvin kaava­mainen kon­ver­siomak­su olisi hyvä. Se kohtelisi kaikkia samal­la tavalla.