Liberan analyyssi (5) Matalan rakentamisen kustannus esiin

Pur­si­ainen ja Saari­maa vaa­ti­vat tiivi­im­pää kaavoitus­ta. He syyt­tävät tehot­tomista kaavoista poli­itikko­ja ja sitä vääristymää, että kaavoista päät­tävät nykyiset asukkaat eikä tulevil­ta kysytä mitään.

Tämä nyky­is­ten asukkaiden tuot­ta­ma vääristämä on suosit­tu nykykir­jal­lisu­udessa eri­tyis­es­ti Yhdys­val­lois­sa, jos­sa siitä syytetään kaupunkien kalli­ita asumiskus­tan­nuk­sia ja ympäristörikok­seen ver­rat­tavaa kaupunki­rak­en­teen hajaantumista.

Hyvä esimerk­ki tästä on, että valmis­teil­la ole­van Uuden yleiskaa­van ollessa ensim­mäisen ker­ran kansalais­ten arvioitavis­sa, sen läh­es jokaises­ta rak­en­tamiseen osoite­tus­ta pik­selistä joku urputti.

Helsingis­sä kaupunkisu­un­nit­telu­lau­takun­nan poli­itikot ovat viime aikoina olleet suurem­pi­en raken­nuste­hokkuuk­sia puoles­ta ja virkamiehet puo­lus­ta­neet kaupun­gin mata­laa siluettia.

Helsingis­sä nyt kuitenkin on myötä­tu­u­lessa yleiskaa­va, joka mah­dol­lis­taa neljän­nesmiljoona uut­ta asukas­ta. Maakun­nista ja naa­purikun­nista on tul­lut mar­ma­tus­ta, että varaste­taan hei­dän asukkaansa.

Kir­joituk­ses­sa san­o­taan eksplisi­it­tis­es­ti, että jos Jätkäsaari olisi kaavoitet­tu ker­rosta korkeam­mak­si, sinne mah­tu­isi 2000 asukas­ta enem­män. Kun näin ei tapah­du, syn­tyy 180 miljoo­nan euron hyvinvointitappio.

Kysyin Her­ne­saar­ta kaavoitet­taes­sa, olisiko se voin­ut olla tehokkaam­paa. Vas­taus oli, että tämä on ihan hyvää kan­takaupun­gin tiiveyt­tä. Huo­mautin, että meil­lä Kata­janokalla tätä pide­tään kyl­lä läh­es hajarak­en­tamise­na. Eihän tuos­sa päästä edes kol­men tont­tite­hokkuuk­si­in. Vas­taus oli, että Kata­janok­ka kaavoitet­ti­in ennen auto­ja ja pysäköintinormeja.

Nuo kak­si­tuhat­ta asukas­ta oli­si­vat raken­nu­soikeutena 80 000 k‑m² ja se taas on autopaikkoina 640 autopaikkaa. Jätkäsaaren raken­nuste­hokku­ut­ta säätelee se, että autopaikko­jen lisäämi­nen tulisi erit­täin kalli­ik­si. Nyt ne mak­sa­vat keskimäärin noin 50 000 euroa, mut­ta kalleim­mat ovat yli 70 000 euroa. Tämän päälle tule­vat oli­si­vat vielä kalli­impia, kos­ka halvim­mat vai­h­toe­hdot on jo käytet­ty. Maanalaises­sa pysäköin­nis­sä pitäisi ava­ta seu­ra­va ker­ros, joka siis olisi selvästi meren­pin­nan alapuolella.

Alka­isi olla houkut­tel­e­vaa rak­en­taa pysäköin­ti­talo­ja maan päälle, mut­ta ne oli­si­vat pois asun­noil­ta. Jos asun­non hin­ta on 6000 € ja pysäköin­tipaik­ka ramppei­neen vie 30 neliötä, paikan hin­naksi tulee 120 00 euroa, kun annetaan 2000 € neliötä alen­nus­ta siitä, että autopaik­ka on halvem­pi rak­en­taa kuin asun­to kylpyhuoneineen.

Jos nuo 640 autopaikkaa mak­saisi­vat vaikka­pa vain 100 000 euroa kap­paleelta, solah­taisi tuos­ta 180 miljoo­nan hyödys­tä 64 miljoon­aa autoi­hin. Jäl­jelle jää yli sata miljoon­aa. Ker­roksen korkeam­mat raken­nuk­set kuitenkin tuot­ta­vat var­joisu­ut­ta ja muu­ta ikävää joka alen­taa muiden asun­to­jen arvoa. Niiden yhteen­las­ket­tu arvo noin 3,6 mil­jar­dia, joten jos arvonalen­nus on kolme pros­ent­tia, men­nään pakkaselle.

Joku voisi tietysti kysyä, mik­si ei voisi rak­en­taa noi­ta lisäa­sun­to­ja autot­tom­i­na. Onhan yli puo­let kan­takaupun­gin ruokakun­nista autot­to­mia, joten var­maan tuli­joi­ta riittäisi.

En osaa vas­ta­ta. Kysykää kokoomukselta!

Toinen huo­mau­tus liit­tyy tuo­hon kaava­maiseen yksi ker­ros lisää. Meil­lä Kata­janokalla talot ovat vain viisik­er­roksisia ja aluete­hokku­us on paljon suurem­pi kuin Jätkäsaa­res­sa. Myös van­has­sa Euras­sa tont­tite­hokku­us on korkea. Jos halu­taan tiivistää, ylöspäin rak­en­tamiselle on parem­pia vaihtoehtoja.

= = =

Mut­ta mik­si kir­joit­ta­jat ovat iske­neet silmän­sä Jätkäsaa­reen? Paljon suurem­paa väki­val­taa markki­nae­htoisu­udelle tehdään, kun kaavoite­taan omako­tialuei­ta sinne, mis­sä ker­rostalokaa­va olisi taloudel­lisem­pi. Olete­taan että vai­h­toe­htona on kaavoit­taa kort­teli joko omakoti­taloik­si tehokku­udel­la 0,3 tai ker­rostaloik­si tehokku­udel­la 1,5 ja omakoti­ton­tista mak­se­taan 2000 k‑m² ja ker­rostalo­ton­tista 600 €/k‑m², tarkoit­taa tämä maaneliöinä, että omakoti­tont­ti­na hin­ta on 600 €/m2 ja ker­rostalo­tont­ti­na 900 €/m2. Eikö pitäisi uskoa markki­noi­ta ja kaavoit­taa kerrostaloja?

Tuleeko ker­rostalo­ja joka paikkaan? Ei tule. Lep­sämään ei kan­na­ta kaavoit­taa ker­rostalo­ja. Jos­sain Jätkäsaaren ja Lep­sämän välil­lä on raja, jon­ka ulkop­uolel­la omakoti­ton­tista mak­se­taan enem­män kuin kerrostalotontista.