Investointikatto toimii järjenvastaisesti

Tein yhdessä 46 muun val­tu­ute­tun kanssa val­tu­us­toaloit­teen siitä, että kaupun­gin käyt­töönot­ta­man investoin­tikat­to muutet­taisi­in net­tomääräisek­si niin, ettei se estäisi voit­toa tuot­tavia investoin­te­ja raken­nus­maa­han. Kaupung­in­hal­li­tus hyväksyi eilen vas­tauk­sen, jon­ka mukaan tämä ei ole mitenkään mah­dol­lista. Vas­tauk­sen voi lukea tästä. Lai­tan tähän kir­joituk­sen, jon­ka olin toimit­tanut joillekin kaupung­in­hal­li­tuk­sen jäse­nille protestoidak­seni moista esi­tys­tä. Vas­taus olisi minus­ta pitänyt palaut­taa seu­raav­il­la perusteilla:

1. Investoin­ti­raa­mi on ter­ve­hdyt­tänyt kaupun­gin talouden suun­nit­telua ja hillinnyt lainan­ot­toa eikä tästä tavoit­teesta pidä tinkiä.
2. Kaupun­ki on sopin­ut val­tio­val­lan kanssa kaavoituk­sen ja asun­to­tuotan­non nopeut­tamis­es­ta 25 pros­en­til­la. Tämä lisää tarvet­ta infrain­vestoin­tien tarvet­ta asun­tont­tien saat­tamisek­si raken­nuskelpoisek­si. Nopeu­tu­va väestönkasvu luo aikaa myöten painei­ta myös palveluinvestoinneille.
3. Investoin­tika­ton ei pidä rajoit­taa asun­to­tuotan­toa, jos asun­to­tuotan­non vaa­ti­mat investoin­nit alit­ta­vat asun­to­tuotan­toon luovutet­tavien tont­tien arvon. Peri­aat­teena pitäisikin olla, että jos asun­to­tuotan­to nopeu­tuu ja tont­te­ja luovute­taan rak­en­tamiseen enem­män, investoin­te­ja voidaan ton­tin­lu­ovu­tus­tu­lo­jen turvin rahoit­taa enemmän.
4. Kos­ka enin osa asun­to­tuotan­toon suun­na­tu­ista ton­teista luovute­taan vuokra­tont­teina, investoin­tien lisäämi­nen asun­to­tuotan­non lisäämisen tahdis­sa lisää kaupun­gin velka­an­tu­mista. Vuokra­tont­ti on kuitenkin erit­täin tur­valli­nen sijoi­tusko­hde, jon­ka neljän pros­entin tuot­to on sidot­tu indek­si­in. Velan otta­mi­nen vuokra­tont­te­ja vas­taan on hyvän talouden­pidon mukaista eikä heiken­nä kaupun­gin taset­ta eri­tyis­es­ti, kun kaupun­gin ottamien velko­jen korko alit­taa vuokra­tont­tien tuo­ton. Jos ton­tin­vuokras­ta annetaan alen­nus­ta, voidaan ton­tin pääo­ma-arvona pitää ton­tin vuo­sivuokraa ker­rot­tuna 25:llä.
5. Investoin­tikat­toa voi kiertää toteut­ta­mal­la kaupun­gin palveluin­vestoin­te­ja vuokrako­hteis­sa ja sopimuk­sil­la, jois­sa asun­to­tuotan­toon liit­tyvät infrain­vestoin­nit jäävät ton­tin osta­jan tai vuokraa­jan vas­tu­ulle. Kalasa­ta­mas­sa ter­veysase­ma sijoite­taan vuokrako­hteeseen, jos­sa vuokra ylit­tää selvästi sen korko­ta­son, jol­la kaupun­ki saa lainaa, mut­ta ovat­pa­han home­on­gel­mat jonkun toisen vas­tu­ul­la. Val­in­ta vuokrako­htei­den ja omien tilo­jen välil­lä pitäisi tehdä kaupun­gin kokon­aistalouden kannal­ta tarkoituk­sen­mukaises­ti eikä investoin­ti­raamin kiertämisek­si. Samoin voi olla tarkoituk­sen­mukaista, että asun­to­jen rak­en­ta­ja huole­htii kohteeseen liit­tyvistä infrain­vestoin­neista, mut­ta tämäkin päätös pitäisi tehdä kaupun­gin kokon­aistalouden kannal­ta järkevästi.
6. Vaik­ka asun­to­tuotan­non nopeut­tamisen on järkevää vaikut­taa investoin­ti­raami­in nos­tavasti, tämän ei pidä johtaa talouskuri­in höl­len­tävästi. Menet­te­ly voisi olla sel­l­ainen, että kaupun­gin strate­giao­hjel­man puo­liväl­i­tark­istuk­sen yhtey­dessä määriteltäisi­in ton­tin­lu­ovu­tusten arvolle nor­maal­i­ta­so ja poikkea­mat tästä alas- ja ylöspäin vaikut­taisi­vat investoin­ti­raami­in joko suo­raan tai jol­lain yhtä pienem­mäl­lä ker­toimel­la ker­rot­tuna. Samas­sa yhtey­dessä voitaisi­in muut­taa raamin pelisään­töjä vuokrako­htei­den osalta niin, että val­in­ta oman kiin­teistön ja vuokraki­in­teistön kohdal­la voisi tapah­tua raamista riip­pumat­ta kaupun­gin kokon­aistalouden kannal­ta parhaal­la tavalla.

PS.

Sanomat­takin on selvää, että täl­lainen pelisään­tö­muu­tos innos­taisi val­tu­utet­tu­ja nopeut­ta­maan kaavoitusta,