Helsingin seudun kuntien pitäisi kaavoittaa enemmän (2): Kasvu rahoitettakoon kaavoitushyödyllä

Uudet asun­not mak­sa­vat Helsingis­sä noin 5500 euroa neliöltä. Siinä on ainakin 2000 euroa neliöltä sijain­tia, siis ton­tin hin­taa. Tämä osoit­taa, kuin­ka suuria painei­ta on muut­taa muual­ta Suomes­ta Helsinki­in. Minus­ta on täysin käsit­tämätön­tä, että seudun kun­nat eivät näis­sä olois­sa pysty rahoit­ta­maan kasvua. Kasvun vaa­ti­mat investoin­tiku­lut pitäisi saa­da peit­e­tyk­si, jos tuos­ta kah­den tuhan­nen euron hin­taeros­ta vaik­ka vain puo­let saadaan rahaste­tuk­si kaupungille. Helsingis­sä sen pitäisi olla kovin help­poa, kos­ka kaupun­ki omis­taa pääosan uud­es­ta raken­nus­maas­ta. Muuten raken­nus­lakimme läh­tee siitä, että maapo­h­jan arvon­nousu kuu­luu kun­nalle, joka voi joko lunas­taa raaka­maan raaka­maan hin­nal­la tai voi lunas­taa raken­nu­soikeu­den arvon kaavoitus­mak­sul­la. Näin tekee Oulu ja näin teki Helsinkikin ennen.

Nyt tietysti joku nousee ker­tomaan, että tont­te­ja pitäisi jakaa raken­nus­li­ikkeille hal­val­la, kos­ka asun­to­jen hin­nat nou­se­vat muu­toin liian korkeak­si. Ei pidä paikkaansa lainkaan. Asun­not myy­dään markki­nahin­taan eikä ton­tin hin­ta vaiku­ta mitään markki­nahin­taan niin kauan, kun ton­tin­hin­ta ei rajoi­ta rak­en­tamista. Ei se rajoi­ta, jos ton­tit huu­tokau­pataan eniten tarjoavalle.

En tarkoi­ta, että ton­tit pitäisi myy­dä. Mah­dol­lista myyn­ti­hin­taa kan­nat­taa ver­ra­ta vuokratuo­ton nyk­yarvoon (nyky­het­keen rediskon­tat­tu vuokrat­u­lo). Kos­ka raha on kaupungille huo­mat­tavasti halvem­paa kuin raken­nus­li­ikkeille tai asun­non osta­jille (lain­ausko­rko jopa reaalis­es­ti negati­ivi­nen), yleen­sä vuokraami­nen on edullisem­pi vai­h­toe­hto kuin myymi­nen, mut­ta ei aina. Taat­tua vuokrat­u­loa vas­taan voi ottaa lainaa.

Min­un on vaikea ymmärtää, mik­si Helsin­ki saa maao­maisu­ud­estaan niin vähän rahaa, vaik­ka raken­nus­li­ik­keet saa­vat myymistään uusista asun­noista niin paljon rahaa. Tämä nyt vain pitää muut­taa. Näil­lä asun­to­jen hin­noil­la kaupun­gin kasvun ei pitäisi tuot­taa tappiota.

Entä miten kasvu rahoite­taan kehyskun­nis­sa, jois­sa maan arvo on lähel­lä nol­laa? Pitääkö sitä rahoit­taa? Jos sama raken­nus on asun­non osta­jan silmis­sä kak­si ker­taa arvokkaampi Helsingis­sä kuin kehyskun­nis­sa, on se minus­ta peruste rak­en­taa se raken­nus Helsinki­in tai johonkin muuhun halut­tuun paikkaan sen sijaan, että se raken­netaan sinne, mis­sä siitä mak­se­taan vähiten. Jos halu­aa asua kehyskun­nas­sa, saa asun­non halvem­mal­la, mut­ta joutuu rahoit­ta­maan kun­nan investoin­te­ja vas­taavasti enem­män kun­nal­lisveros­ta. Onko siinä jotain väärää tai epätasapuolista?