Asuntoluento, osa 3: Mihin rahat menevät?

Jos saman­lainen talo mak­saa Helsin­gin satamil­ta vapau­tuvil­la alueil­la 6000 euroa ja Turus­sa 3000 euroa neliöltä, mihin tuo ero­tus menee?

Sen pitäisi teo­ri­as­sa men­nä lyhen­tymät­tömänä ton­tin hin­taan, mut­ta ei mene kuin osit­tain. Rahal­la on mon­ta ottajaa.

Vaik­ka Helsin­ki kil­pailut­taa kovan rahan tont­te­ja, jotenkin asun­to­jen hin­tata­so ei väl­i­ty tont­tien hin­toi­hin. Hitas-tont­tien osalta asun­to­jen myyn­ti­hin­nan tulisi vas­ta­ta raken­nuskus­tan­nuk­sia, joi­hin on lisät­ty kohtu­ulli­nen voit­to. Aivan käsit­tämät­tömän kalli­ita ne silti ovat. Raken­nus mak­saa rak­en­tamisku­luina ja yri­tyk­sen voit­tona selvästi enem­män kuin muual­la maas­sa tai muualle Euroopan Unionis­sa. Kovasti ihme­tyt­tää, mik­si kul­taa vuole­maan ei tule raken­nusy­htiöitä muual­ta Suomes­ta. Mikä kil­pailua rajoittaa? 

Jotenkin vaikut­taa myös siltä, ettei kiin­teistöpuolel­la ole täysin tajut­tu, että on hyödytön­tä antaa raken­nus­li­ikkeille tont­te­ja aseveli­hin­taan, kos­ka asun­not kuitenkin myy­dään eniten tar­joavalle. Hal­pa tont­ti siir­tyy sel­l­aise­naan rikas­tut­ta­maan raken­nusy­htiötä. Asun­non osta­ja ei saa siitä mitään. Sik­si kaupun­gin tulisi rahas­taa kovan rahan ton­teista viimeisen päälle, kos­ka raken­nusy­htiö tekee niin joka tapauk­ses­sa asunnoille.

Pidän aivan out­ona sel­l­aista ton­tin myyn­tiä, jos­sa myyn­ti­hin­ta on kol­mannes toteu­tuneesta asun­non hin­nas­ta. Jos siis asun­not myy­dään Jätkäsaaren rannal­ta 9000 euroa neliö, tont­ti mak­saa 3000 euroa ja talo 6000, mut­ta jos paik­ka on vähän huonom­pi ja ihan saman­laisen talon asun­not myy­dään 4500 euroa neliöltä, tont­ti mak­saakin 1500 euroa neliöltä ja talo 3000 euroa neliöltä. Ton­tin hin­nan pitäisi olla muo­toa 80 pros­ent­tia asun­to­jen myyn­ti­hin­nas­ta siltä osin kuin myyn­ti­hin­ta ylit­tää vaikka­pa tuon 3000 euroa neliöltä.

Kun raken­nuskus­tan­nuk­sil­la ei ole vaiku­tus­ta asun­to­jen myyn­ti­hin­toi­hin, on suuri houku­tus lait­taa kaavamääräyk­si­in kaikkea kivaa ja kallista. Ei se raha kuitenkaan ole ilmaista. Kalli­it kaavamääräyk­set kap­i­tal­isoitu­vat ton­tin hin­taan. Kun kaupun­ki omis­taa maan, kalli­iden kaavo­jen mak­sa­ja on kaupunki.

Jotain tästä jää raken­nus­li­ikkeillekin, eikä ehkä ihan vähän. Jotain outoa on kil­pailu­olo­suhteis­sa. Otta­jia ovat myös raken­nusalan työn­tek­i­jät, joiden palkat ovat Helsingis­sä selvästi korkeam­mat kuin muual­la Suomes­sa. Raken­nusalan tilas­ta olisi sinän­sä haus­ka sanoa yhtä jos toista, mut­ta se menee ohi luen­non aiheen.