Asuntoluento, osa 3: Mihin rahat menevät?

Jos saman­lainen talo mak­saa Helsin­gin satamil­ta vapau­tuvil­la alueil­la 6000 euroa ja Turus­sa 3000 euroa neliöltä, mihin tuo ero­tus menee?

Sen pitäisi teo­ri­as­sa men­nä lyhen­tymät­tömänä ton­tin hin­taan, mut­ta ei mene kuin osit­tain. Rahal­la on mon­ta ottajaa.

Vaik­ka Helsin­ki kil­pailut­taa kovan rahan tont­te­ja, jotenkin asun­to­jen hin­tata­so ei väl­i­ty tont­tien hin­toi­hin. Hitas-tont­tien osalta asun­to­jen myyn­ti­hin­nan tulisi vas­ta­ta raken­nuskus­tan­nuk­sia, joi­hin on lisät­ty kohtu­ulli­nen voit­to. Aivan käsit­tämät­tömän kalli­ita ne silti ovat. Raken­nus mak­saa rak­en­tamisku­luina ja yri­tyk­sen voit­tona selvästi enem­män kuin muual­la maas­sa tai muualle Euroopan Unionis­sa. Kovasti ihme­tyt­tää, mik­si kul­taa vuole­maan ei tule raken­nusy­htiöitä muual­ta Suomes­ta. Mikä kil­pailua rajoittaa? 

Jotenkin vaikut­taa myös siltä, ettei kiin­teistöpuolel­la ole täysin tajut­tu, että on hyödytön­tä antaa raken­nus­li­ikkeille tont­te­ja aseveli­hin­taan, kos­ka asun­not kuitenkin myy­dään eniten tar­joavalle. Hal­pa tont­ti siir­tyy sel­l­aise­naan rikas­tut­ta­maan raken­nusy­htiötä. Asun­non osta­ja ei saa siitä mitään. Sik­si kaupun­gin tulisi rahas­taa kovan rahan ton­teista viimeisen päälle, kos­ka raken­nusy­htiö tekee niin joka tapauk­ses­sa asunnoille.

Pidän aivan out­ona sel­l­aista ton­tin myyn­tiä, jos­sa myyn­ti­hin­ta on kol­mannes toteu­tuneesta asun­non hin­nas­ta. Jos siis asun­not myy­dään Jätkäsaaren rannal­ta 9000 euroa neliö, tont­ti mak­saa 3000 euroa ja talo 6000, mut­ta jos paik­ka on vähän huonom­pi ja ihan saman­laisen talon asun­not myy­dään 4500 euroa neliöltä, tont­ti mak­saakin 1500 euroa neliöltä ja talo 3000 euroa neliöltä. Ton­tin hin­nan pitäisi olla muo­toa 80 pros­ent­tia asun­to­jen myyn­ti­hin­nas­ta siltä osin kuin myyn­ti­hin­ta ylit­tää vaikka­pa tuon 3000 euroa neliöltä.

Kun raken­nuskus­tan­nuk­sil­la ei ole vaiku­tus­ta asun­to­jen myyn­ti­hin­toi­hin, on suuri houku­tus lait­taa kaavamääräyk­si­in kaikkea kivaa ja kallista. Ei se raha kuitenkaan ole ilmaista. Kalli­it kaavamääräyk­set kap­i­tal­isoitu­vat ton­tin hin­taan. Kun kaupun­ki omis­taa maan, kalli­iden kaavo­jen mak­sa­ja on kaupunki.

Jotain tästä jää raken­nus­li­ikkeillekin, eikä ehkä ihan vähän. Jotain outoa on kil­pailu­olo­suhteis­sa. Otta­jia ovat myös raken­nusalan työn­tek­i­jät, joiden palkat ovat Helsingis­sä selvästi korkeam­mat kuin muual­la Suomes­sa. Raken­nusalan tilas­ta olisi sinän­sä haus­ka sanoa yhtä jos toista, mut­ta se menee ohi luen­non aiheen.

 

50 vastausta artikkeliin “Asuntoluento, osa 3: Mihin rahat menevät?”

  1. Osmo: “Kovasti ihme­tyt­tää, mik­si kul­taa vuole­maan ei tule raken­nusy­htiöitä muual­ta Suomes­ta. Mikä kil­pailua rajoittaa?”

    Muun Suomen raken­nus­fir­moil­la ei ole omis­tuk­ses­saan tont­te­ja pääkaupunkiseudulla.

    Vastaa

  2. Osmo Soin­in­vaara:
    Mik­si ne eivät osal­lis­tu tontinluovutuskilpailuun?

    Jotain outoa tässä on ollut kaut­ta vuosikym­menten eikä vain Helsingis­sä. Tun­tuu, että raken­nus­li­ikkeil­lä on jonkin­lainen ‘jär­jestelmä’, jos­sa revi­ir­it ovat jakau­tuneet varsin pysyvästi. Kytkök­set varsinkin isoil­la paikkakun­nil­la poli­it­tisi­in puolueisi­in ovat myös olleet silmi­in­pistäviä ja niil­lä linkeil­lä voi myös olla vaiku­tus­ta siihen, kuka on saanut tontteje.

    Vastaa

  3. Voisiko kaupun­ki nimeeno­maan lähet­tää näille muiden kaupunkien ja maakun­tien raken­nus­li­ikkeille tiedot­teen, kun on tar­jol­la tont­te­ja rakentamiseen?

    Vastaa

  4. “Pidän aivan out­ona sel­l­aista ton­tin myyn­tiä, jos­sa myyn­ti­hin­ta on kol­mannes toteu­tuneesta asun­non hinnasta.”

    Mis­tä on täl­lainen aja­tus peräisin? Lap­pä­suon ensim­mäisen vai­heen ton­tit myyti­in tar­jouskil­pailul­la. Muis­telisin tar­joushin­nan olleen 2100 e/kem2 eli noin 2500 e/asm2. Vas­ta­si­vat noin 25 pros­ent­tia asun­to­jen myyn­ti­hin­nas­ta, jot­ka huite­liv­at jos­sain 10 000 euron tietämillä.

    Saukon­ran­nas­sa myyti­in rak­en­ta­jalle paket­ti jos­sa oli neljä kort­telia, yhden kortt­telin hitas-yhtiöille oli määrät­ty asu­to­jen myyn­ti­hin­ta, muis­telisin että jo tar­jouskil­pailue­hdois­sa. Tuo myyn­ti­hin­ta oli indek­si­in sido­tut 3200 e toiselle ton­tille ja 3400 e toiselle ton­tille. Kil­pailus­sa tar­joa­jat sai­vat muis­tiku­vieni mukaan tar­jo­ta osu­ut­ta asun­to­jen myyn­ti­hin­nas­ta kaupungille ton­ti­nos­to­hin­nan määräy­tymisek­si. Kil­pailu käyti­in siis varsi­nais­es­ti vapaara­hoit­teis­es­ta sään­telemät­tömästä tuotan­nos­ta. Lem­minkäi­nen voit­ti tuon kil­palun ja rak­en­si jo yhden vapaara­hoit­teisen vuokrat­aloko­rt­telin ja rak­en­taa nyt sekä hitak­sia että näitä kah­ta viimeistä vapaara­hoit­teista tonttia.

    Jos tässä on päädyt­ty 30 pros­entin osu­u­teen ja sitä kaut­ta 3000 euron ton­tin­hin­taan, niin siinähän on onnis­tut­tu melkoisen hyvin ver­rat­tuna tuo­hon Lep­pä­suon kilpailuun.

    Tuskin kyse on kuitenkaan mis­tään yleis­es­tä 30% periaatteesta. 

    Oman käsi­tyk­seni mukaan tont­ti­hin­nat Jätkäsaa­res­sakin on vain satasia/kem2, ei tuhan­sia ollenkaan. Nämähän voi tark­istaa kiin­teistölau­takun­nan päätöksistä.

    Itse näen Saukon­ran­nan kil­pailun onnis­tu­mise­na. Siitä saati­in reil­su­ti enem­män kuin Lep­pä­suol­la mon­es­ta muus­ta paikas­ta puhumattakaan. 

    Ja se että kaavoil­la edel­lytetään hyvää kaupunkiku­vaa on sekin min­un mielestäni hyvä asia. Saadaan edes jotain vastinet­ta kallista hin­noista, joi­ta lop­puma­ton asun­tokysyn­tä ylläpitää.

    Vastaa

  5. Jos meil­lä on kol­men ison raken­nut­ta­jan kartel­li tääl­lä, niin eiköhän ne ole pelan­neet markki­nati­lanteen, niin ettei tänne pysty tule­maan. Kyl­lä yri­tyk­set keino­ja keksivät.

    Vastaa

  6. Entäs jos muut raken­nus­li­ik­keet toimi­vatkin näi­den iso­jen ali­hankki­joina eivätkä uskalla jät­tää omia tar­jouk­si­aan, kos­ka sen jäl­keen isom­mat eivät ota ali­hankki­joik­si isom­mis­sa pro­jek­teis­sa? Vähän pienem­mät voivatkin olla liian riip­pu­vaisia isoista.

    Vastaa

  7. http://www.haahtela.fi/Taku/Takutiedote%20I%202012.pdf

    Haahte­lan ennus­teesta viime keväältä:
    ” Kas­va­va yhteiskun­nalli­nen ongel­ma on pääkaupunkiseudul­la ja
    kasvukeskuk­sis­sa lop­putuot­tei­den kalleus. Kohtu­uhin­taisu­u­teen pyrkimi­nen ei näytä ole­van kenenkään intresseissä.”

    “Myyn­ti- ja tuotan­to­hin­to­jen ero
    pääkaupunkiseudul­la ja kasvukeskuk­sis­sa on säi­lynyt suurena. ”

    Toisin sanoen tämä tarkoit­ta­nee että voit­tomar­gin­aalit kasvukeskuk­sis­sa ovat pysyneet hyvinä.

    Hyväl­lä syyl­lä voi kysyä, mik­sei tämä vedä kilpailua.

    Vastaa

  8. Ehkä on joku kartel­li ole­mas­sa, jol­la rahaste­taan asun­non osta­jat ja kaupunki.

    Suomes­sa niitä on.

    Lin­ja-autot tuore esimerkki.
    Ruoka­puolelle on duopoli.
    Lentoli­iken­teessä ovat jo hin­nat tulleet alas paljon.

    Vastaa

  9. Yksi syy sille, että maakun­nan pienem­mät raken­nus­fir­mat eivät osal­lis­tu tont­tik­il­pailun voisi olla se, että niil­lä ei ole suuria pääo­mia sijoitet­tavak­si tont­tei­hin, ei kykyä arvioi­da tarkasti toden­näköistä asun­noista saatavaa hin­taa, ja pienen kokon­sa vuok­si suurem­pi ris­ki kohtu­ut­tomille tap­pi­oille (=kaik­ki yhden kortin/talon varas­sa). En tosin tiedä miten ton­ti­nos­toon liit­tyvät rahoi­tusku­viot toimi­vat nyky­isin Helsin­gin seudulla.

    Mui­ta vai­h­toe­htoisia syitä voisi olla vaikka­pa kor­rup­tio. Mut­ta olete­taan, että sel­l­aista ei ole.

    Joka tapauk­ses­sa avaimet asi­as­sa näyt­täi­sivät ole­van vah­vasti alueen kaupungeil­la. Kai niiden pitäisi vali­ta toimi­vam­mat toimintatavat.

    Tässä yksi mieleen tul­lut vai­h­toe­htoinen tyyli. Kaupun­ki ilmoit­taa tietylle raken­net­tavalle alueelle asun­to­jen tavoite­hin­nan. Tuo hin­ta on lähel­lä raken­nuskus­tan­nuk­sia raken­nusy­htiöi­den voitol­la korotet­tuna. Ton­tit ovat halpo­ja tai jopa ilmaisia. Asun­to­jen valmis­tut­tua kaupun­ki perii asukkailta/taloyhtiöiltä veroa sen ver­ran, että asun­to­jen hin­nat painu­vat jon­nekin ilmoite­tun tavoite­hin­nan tun­tu­maan. Veron tasoa voidaan säädel­lä vuosit­tain. Tavoite­hin­takin voi muut­tua (halu­taan esim. sitoa vas­taa­van taon raken­nuskus­tan­nuk­si­in). Näin kaupun­ki saa rahansa ton­teista pidem­mäl­lä tähtäimel­lä vero­jen kaut­ta. Mah­dolli­nen ansioton tren­deistä tai kaavoituk­ses­ta tule­va arvon­nousu tai ‑lasku menee kaupungille, eikä rak­en­ta­jielle tai asukkaille. Rak­en­ta­jien ei tarvitse lait­taa iso­ja pääo­mia kiin­ni tont­tei­hin. Asukkaiden ei tarvitse lait­taa iso­ja pääo­mia kiin­ni asun­toi­hin. Rak­en­ta­jien riskit pienenevät (ja myös pienet raken­nus­fir­mat voisi­vat osal­lis­tua han­kkeisi­in helpommin).

    Vastaa

  10. Teo­ri­at eivät päde, kos­ka suo­ma­lainen kulut­ta­ja on löy­hä raho­jen­sa kanssa. Mak­se­taan myös yli­hin­taa eikä olla hintatietoisia.

    Jos­sain huonekaluli­ik­keessähän oli aikoinaan tehty tutkimus, että mik­si sama pöytä on suomes­sa kalli­impi kuin muual­la län­si-euroopas­sa. Muis­taak­seni tutkimus tote­si, että suo­ma­lainen vaan ei ole hintatietoinen.

    Vastaa

  11. Eikö esim. Eiran­ran­nas­sa ongel­ma ollut lähin­nä se, että _kaupungin virkamiehet_ eivät kelpu­ut­ta­neet uusia kil­pail­i­joi­ta peli­in. Suomes­sa­han ei ole kor­rputio­ta, mut­ta kuitenkin…

    Vastaa

  12. Viro­laisen Rand ja Tuul­ber­gin tytäry­htiö Suomes­sa ( vahvu­us 11 työn­tek­i­jää) voit­ti Kaanaankadun ton­tin pros­ent­tik­il­pailun. Onhan näitä. Mut­ta ovatko koti­maiset rak­en­ta­jat ‘jaka­neet markki­nat’ maanti­eteel­lis­es­ti ja on vain sat­un­naisia ‘häirikköjä’?

    Vastaa

  13. Soin­in­vaara:

    “Kovasti ihme­tyt­tää, mik­si kul­taa vuole­maan ei tule raken­nusy­htiöitä muual­ta Suomes­ta. Mikä kil­pailua rajoit­taa? … Mik­si ne eivät osal­lis­tu tontinluovutuskilpailuun?”

    Ton­tin­lu­ovu­tuskil­pailu­ja on Helsingis­säkään aika vähän. Niiden voit­ta­jat ratkea­vat suun­nit­te­lu­toimis­to­jen tuo­to­sten, eivät raken­nusy­htiöi­den perus­teel­la. Mut­ta onhan niihin osal­lis­tunut myös yhtiöitä muual­ta Suomes­ta. Pak­i­lan ton­tin­lu­ovu­tuskil­pailunkin pari vuot­ta sit­ten jopa voit­ti sonka­järveläi­nen Finndomo.

    Suurim­mat raken­nus­fir­mat Suomes­sa ovat val­takun­nal­lisia. Niiden muiden kaupunkien yksiköt eivät ymmär­ret­tävästi kil­paile Helsin­gin urakoista. Ihan uusille tuli­joille voi olla jos­sain määrin isot esteet tul­la Helsinki­in, kuten mihin tahansa uuteen kaupunki­in. Raken­nushankkeen kan­nat­tavu­u­den määrää aika pitkälti se, kuin­ka hyvät työn­tek­i­jät osaa löytää — ja mihin hin­taan. Ensim­mäisen talon pääkaupunki­in pykäävä tekee aika toden­näköis­es­ti tap­pi­o­ta, ellei etukä­teen saa varmis­tet­tua osaa­van työvoiman saan­tia (kat­taen suun­nit­telun, pro­jek­tipääl­liköt, vas­taa­van mes­tarin ja ainakin eräät muut avain­työn­tek­i­jät). Jo alueel­la toimi­vat tietävät, ketkä ovat hyviä tek­i­jöitä ja ketkä eivät. Uuden tuli­jan riskinä on saa­da tältä osin mus­tia pekko­ja, jos tietoa ja suhtei­ta ei ole. Niin kauan kuin muual­la töitä riit­tää, niitä siel­lä tehdään.

    Mut­ta kyl­lä etenkin reilun 100 km säteeltä aika paljon raken­nu­fir­mo­ja Helsingis­sä töitä tekemässä käy jo nytkin sil­loin, kun sieltä urakoi­ta saa­vat. Kat­teen toki pitää olla täl­löin parem­pi kuin yri­tyk­sen koti­paikalla, jos pitää huomioi­da myös vaikka­pa 3 tun­nin mat­ka-ajat per päivä työ­maalle. Eli eivät kauem­paa tule­vat rak­en­ta­jat ainakaan kovin raju­un hin­tak­il­pailu­un ja hin­to­jen olen­naiseen alen­tamiseen pysty, varsinkaan kun suorit­ta­van por­taan min­imi­palkat määrää TES.

    Vastaa

  14. Osmo Soin­in­vaara:
    Mik­si ne eivät osal­lis­tu tontinluovutuskilpailuun?

    Olisiko­han sama kuin liike­toimin­nas­sa yleen­säkin rajoit­teena johonkin ryhtymiseen: liian suuri ris­ki suh­teessa mah­dol­liseen tuot­toon. Ja nimeno­man juuri niille uusi­na ja pienemp­inä toimijoina.

    Vastaa

  15. Pienet pelotel­laan ja isot oste­taan ulos, luulen. Pitäisi saa­da riit­tävän iso­ja ulko­maisia toim­i­joi­ta kisoihin.
    Ruot­sis­sa on Tukhol­man seudul­la tul­lut myyn­ti­in ihmeen siedet­tävän hin­taisia uusia kämp­piä esim ikean raken­nus alalle pen­etroi­tu­misen kautta.(mm ursvik)

    Vastaa

  16. Niin, ja vielä tämä van­ha asia, kaavoit­takaa jollekin sopi­valle alueelle (Malmin kent­tä, Sipool­ta tul­lut­ta aluet­ta, tms.) Se 100.000 m² tiivistä pien­taloa, (50 ha, = pari kaup­pakeskus­ta + park­ki), se on 3–4000 henkeä, itser­ak­en­tamis-mah­dol­lisu­us tarkoit­taa 1500–2500 €/m2 raken­nuskus­tan­nuk­sia. Takaan että muidenkin kämp­pi­en hin­nat alkaa jo vähän notkahtaa.

    Vastaa

  17. Juho Laatu:
    Tässä yksi mieleen tul­lut vai­h­toe­htoinen tyyli. Kaupun­ki ilmoit­taa tietylle raken­net­tavalle alueelle asun­to­jen tavoite­hin­nan. Tuo hin­ta on lähel­lä raken­nuskus­tan­nuk­sia raken­nusy­htiöi­den voitol­la korotet­tuna. Ton­tit ovat halpo­ja tai jopa ilmaisia. Asun­to­jen valmis­tut­tua kaupun­ki perii asukkailta/taloyhtiöiltä veroa sen ver­ran, että asun­to­jen hin­nat painu­vat jon­nekin ilmoite­tun tavoite­hin­nan tun­tu­maan. Veron tasoa voidaan säädel­lä vuosit­tain. Tavoite­hin­takin voi muut­tua (halu­taan esim. sitoa vas­taa­van taon raken­nuskus­tan­nuk­si­in). Näin kaupun­ki saa rahansa ton­teista pidem­mäl­lä tähtäimel­lä vero­jen kaut­ta. Mah­dolli­nen ansioton tren­deistä tai kaavoituk­ses­ta tule­va arvon­nousu tai ‑lasku menee kaupungille, eikä rak­en­ta­jielle tai asukkaille. Rak­en­ta­jien ei tarvitse lait­taa iso­ja pääo­mia kiin­ni tont­tei­hin. Asukkaiden ei tarvitse lait­taa iso­ja pääo­mia kiin­ni asun­toi­hin. Rak­en­ta­jien riskit pienenevät (ja myös pienet raken­nus­fir­mat voisi­vat osal­lis­tua han­kkeisi­in helpommin). 

    Eli jos kaupun­ki ilmoit­taa tavoite­hin­naksi 6k€/asm2 ja raken­nuskus­tan­nuk­set ovat 5k€, niin mak­se­taan 1k€ veroa?
    Ja jos taas raken­nuskus­tan­nuk­set ovatkin 6k€, niin ei mak­se­ta veroa ollenkaan?
    Entäs jos raken­nuskus­tan­nuk­set nou­se­vatkin 7k€:oon, niin sit­ten kaupun­ki mak­saa talolle 1k€/asm2?

    Eikö yksinker­taisem­paa olisi irrot­taa ton­tin hin­ta kokon­aan raken­nut­ta­jan kikkailus­ta myymäl­lä tont­ti suo­raan vas­ta valmis­tuneelle talolle? Taloy­htiö ostaisi raken­nut­ta­jal­ta vain raken­netun talon ja tont­ti sit­ten suo­raan kaupungilta. Huu­tokaup­paa ei ton­tista täl­löin voitaisi käy­dä, mut­ta mikä olisi tap­pio? Koet­taisi­inko kaupun­gin hihas­ta rav­is­ta­ma hin­ta jotenkin mieli­v­al­taise­na, kun taas “vapail­la” markki­noil­la määräy­tyvä hin­ta kuvitel­laan jotenkin “luon­nol­lise­na”?

    Vastaa

  18. Moi Ode
    Helsin­gin asun­to­jen korkea hin­ta perus­tuu hyvin pitkälle kysyn­nän ja tar­jon­nan suh­teeseen. Eli van­ho­jen asun­to­jen markki­nahin­toi­hin. Uusien asun­to­jen hin­ta aset­tuu hie­man yli saman tai vas­taa­van alueen van­ho­jen asun­to­jen hin­tata­son. Ei raken­nuskus­tan­nuk­sil­la ole kovin suur­ta merk­i­tys­ta. Kun hin­tata­so on näin selvil­lä, otta­van raken­nus­pros­essin kaik­ki osa­puo­let mah­dol­lisim­man suuren osuuden.
    Tot­ta on, etteivät hal­vat ton­tin­hin­nan lask­isi sään­telemät­tömien asun­to­jen hin­to­ja, vaik­ka mon­et alan ihmiset niin väittävät.
    Asun­to­tuotan­non voimakas lisäämi­nen tietysti lask­isi teo­ri­as­sa hin­to­ja, mut­ta raken­nus­li­ik­keet eivät siitä oikein tykkää, vaan pudot­ta­vat tuotan­toa, jos hin­nat laskevat.

    Vastaa

  19. Näyt­tökyn­nys­tä vaan lais­sa alas. Eli, jos “raken­nuskus­tan­nus” repeää esim. yli 10 pros­ent­tia muus­ta maas­ta, sekä ton­tin myynyt virkamies että raken­nus­li­ik­keen johtokun­ta lin­naan ja käm­pät sosialisoidaan.

    Vastaa

  20. Minä en ymmär­rä mik­si kaupun­gin pitää myy­dä tont­te­ja, kun kaupun­ki voisi raken­nut­taa sen talon ja myy­dä asun­not sen jälkeen. 

    En kek­si ketään muu­ta kuin raken­nus­li­ik­keen lahjo­man virkamiehen, kenen mielestä joku seu­raa­van tyyp­pinen kuvio olisi täysin mah­do­ton toteuttaa:

    1. Kaupun­ki jär­jestää arkkite­htik­il­pailun ton­tille raken­net­tavas­ta talosta.
    2. Selvitetään mikä kil­pailun tuo­tok­sista menee parhaal­la hin­nal­la kau­pak­si otta­mal­la ehdol­lisia käsir­a­ho­ja vastaan.
    3. Raken­nute­taan talo.
    4. Myy­dään asunnot.

    Vastaa

    1. tcrown
      Olen täysin samaa mieltä siitä, että markki­noiden ollessa epätäy­del­lisiä, kaupun­ki voisi raken­nut­taa itse myös omistusasuntoja.
      Kaupungilla on ATT, joka on raken­nut­tanut jonkin ver­ran omis­tustalo­ja, mut­ta pääosin kaupun­gin vuokrat­alo­ja. Kun en ole ollut tekemässä asun­to-ohjel­maa enää vuosi­in, en muista miten tämä riita on ratkaistu viime aikoina. Juuri nyt val­tu­us­ton käsit­telyssä olevas­sa MA-ohjel­mas­sa ATT:n oikeus rak­en­taa omis­tusasun­to­ja on rajat­tu muis­taak­seni ns. sekataloihin.
      Ongel­mana tässä on kokoomus, jon­ka mielestä kaupun­ki ei saa men­nä omis­tusasun­tomarkki­noille häir­it­semään markkinoita.

      Vastaa

  21. Tiedemies:
    Näyt­tökyn­nys­tä vaan lais­sa alas. Eli, jos “raken­nuskus­tan­nus” repeää esim. yli 10 pros­ent­tia muus­ta maas­ta, sekä ton­tin myynyt virkamies että raken­nus­li­ik­keen johtokun­ta lin­naan ja käm­pät sosialisoidaan.

    Kuten olen main­in­nut: http://www.soininvaara.fi/2012/08/28/koti-vai-parkkipaikka/#comment-218898 niin raken­nus­pro­jek­tista muo­dos­tu­vat kus­tan­nuk­set raken­nut­ta­jalle Helsingis­sä ovat yli 15% kalli­im­mat kuin halvim­man rak­en­tamisen alueil­la Suomes­sa. Siis avoimil­la markki­noil­la, jois­sa raken­nut­ta­jal­la JO ON HALLUSSAAN tont­ti. Ja tuo siis vakioidul­la laatu­ta­sol­la ja rak­en­tamisolo­suhteil­la. Eli nim­imerk­ki Tiedemiehen ehdot­ta­mal­la käytän­nöl­lä rak­en­t­a­mi­nen Helsingis­sä saataisi­in täysin loppumaan. 

    P.S. Sekä laatu­taso­vaa­timuk­sista, että olo­suhde­tek­i­jöistä tup­paa HKI:ssä tule­maan vielä tuostakin tasos­ta lisää hintaa.

    Vastaa

  22. Mil­lä taval­la käytän­nössä houkutel­laan ulko­maisia fir­mo­ja Helsinki­in rakentamaan?

    Mitenkä olisi jos oikeasti otet­taisi­in yhteyt­tä vaik­ka Sak­san, Ruotsin jne raken­nus­fir­moi­hin ja kysyt­täisi­in mikä estää tulemasta.

    Mah­ta­vatko edes tietää mitä Suomes­sa on tarjolla?

    Vastaa

  23. JouniL:
    ‘snip’
    Mitenkä olisi jos oikeasti otet­taisi­in yhteyt­tä vaik­ka Sak­san, Ruotsin jne raken­nus­fir­moi­hin ja kysyt­täisi­in mikä estää tulemasta.

    Mah­ta­vatko edes tietää mitä Suomes­sa on tarjolla?

    Eivätkö muka Skan­s­ka ja NCC raken­na pääkaupunkiseudulle?
    Ulko­mais­ten fir­mo­jen kohdal­la on sama jut­tu kuin suo­ma­lais­tenkin: jos on mah­dol­lista saa­da paljon rahaa, ote­taan mieluim­min paljon rahaa kuin vähän rahaa.

    Vastaa

  24. toke: Eli jos kaupun­ki ilmoit­taa tavoite­hin­naksi 6k€/asm2 ja raken­nuskus­tan­nuk­set ovat 5k€, niin mak­se­taan 1k€ veroa?
    Ja jos taas raken­nuskus­tan­nuk­set ovatkin 6k€, niin ei mak­se­ta veroa ollenkaan?
    Entäs jos raken­nuskus­tan­nuk­set nou­se­vatkin 7k€:oon, niin sit­ten kaupun­ki mak­saa talolle 1k€/asm2?

    Ei kun ajat­telin niin, että jos tavoite­hin­ta on 6k€/asm2 ja raken­nuskus­tan­nuk­set ovat 5k€, niin asukas mak­saa noin 6k€/asm2, ja raken­nus­li­ike saa voit­toa 1k€/asm2. Jos vas­taavien asun­to­jen hin­ta tuol­la seudul­la on 9k€/asm2, kaupun­ki perii vero­ja tai mui­ta mak­su­ja niin, että asun­nos­ta ei niiden vuok­si kan­na­ta eteen­päin myytäessä mak­saa kuin noin 6k€/asm2.

    Esit­tämäni mallin voisi ehkä selit­tää selvem­min niin, että kaupun­ki ise asi­as­sa pitääkin ton­tin itsel­lään, ja myy (tai lahjoit­taa) vain rak­en­tamisoikeu­den. Sit­ten kaupun­ki perii ton­tista niin korkeaa vuokraa, että asun­to­jen hin­nat putoa­vat halu­tulle tasolle. Tuon halu­tun tason voi määritel­lä luon­tev­asti niin, että kaupun­ki ottaa välistä itselleen itse aikaansaa­mansa kaavoitushyö­dyn ver­ran rahaa (= vapaiden markki­noiden käypä hin­ta — raken­nuskus­tan­nuk­set — raken­nusy­htiön voitto).

    Vastaa

  25. toke: Taloy­htiö ostaisi raken­nut­ta­jal­ta vain raken­netun talon ja tont­ti sit­ten suo­raan kaupungilta. 

    Tähän malli­in ver­rat­tuna ehdotin, että taloy­htiökin saisi ton­tin käyt­töön­sä heti ilman rahaa, mut­ta mak­saisi siitä korkeaa vuokraa. Näin kaavoitus­riskit ja ‑hyödyt pysy­i­sivät kau­ungilla (myös tule­vaan kaavoituk­seen liittyvät).

    Vastaa

    1. Helsin­ki luovut­taa top­n­tit pääasi­as­sa vuokraa­mal­la. Vuokra korot­taa yhtiö­vastiket­ta pari kolme euroa neliöltä.

      Vastaa

  26. Timo H:
    Niin, ja vielä tämä van­ha asia, kaavoit­takaa jollekin sopi­valle alueelle (Malmin kent­tä, Sipool­ta tul­lut­ta aluet­ta, tms.) Se 100.000 m² tiivistä pien­taloa, (50 ha, = pari kaup­pakeskus­ta + park­ki), se on 3–4000 henkeä, itser­ak­en­tamis-mah­dol­lisu­us tarkoit­taa 1500–2500 €/m2 raken­nuskus­tan­nuk­sia. Takaan että muidenkin kämp­pi­en hin­nat alkaa jo vähän notkahtaa.

    Siir­retään Malmin lento­kent­tä Por­vooseen (mik­sei ole jo?), raken­netaan ken­tän alueelle tuhat 120 m²:n omakoti­taloa 500 m²:n tonteille.

    Talot nou­se­vat valmi­ik­si raken­net­tuina noin 2500 €/m2 nykynormien mukaisi­na ja mukavasti varustel­tu­ina. Tont­tikus­tan­nus tuol­la alueel­la on noin 1000 €/as.m2, jos kaupun­ki ei ehdoin tah­doin halua tehdä keinot­telumah­dol­lisuuk­sia ja lot­tovoit­ta­jia. Valmi­it talot mak­sa­vat 3500 €/m2. Täl­löin per­hea­sun­nolle tulee hin­taa tuol­lainen 400–450 t€.

    Ihan kiva, mut­ta ratkaisiko tämä Sari Sairaan­hoita­jan ja Antti Autonasen­ta­jan ongel­man? Pohjois-Helsin­ki on täyn­nä pien­talo­ja, joten tuhan­nen talon tulem­i­nen esimerkik­si kymme­nen vuo­den aikan ei ihmeem­min kokon­aish­in­tata­soa muu­ta — varsinkin, jos sen saman ajan kulues­sa pks:lle muut­taa muuten 100 000 ihmistä.

    Kaupun­ki voi toki jeesa­ta ja antaa ton­tit ilmaisek­si. Täl­löin tuhat­ta per­het­tä aute­taan tuol­laisel­la 100 000 €:n lot­tovoitol­la — arvot­tuna tietenkin. Sama voidaan tehdä anta­mal­la ton­tit hal­val­la vuokralle. Mut­ta ei tämä markki­noi­ta hetkauta.

    Tuhan­nen ton­tin tulem­i­nen tar­jol­la tietenkin muut­taa jonkin ver­ran hin­take­hi­tys­tä, ei se merk­i­tyk­setön­tä ole. On kuitenkin epäre­al­is­tista odot­taa, että pks:n asun­to­jen hin­tata­soa saisi kovin olen­nais­es­ti alen­net­tua. Tehokkain kon­sti olisi säätää rahoituk­selle tiukat ehdot; vaikka­pa kiel­to yli 15 vuo­den asun­to­lain­oille ja vaa­timus 20 %:n omarahoitusosuudesta.

    Vastaa

  27. Piti vielä kom­men­toi­da raken­nuskus­tan­nusten suu­ru­ud­es­ta pääkaupunkiseudulla.

    Kos­ka pääkaupunkiseudul­la maa on kallista, se hei­jas­tuu kaik­keen hin­tata­soon. Raken­nus­miehillekin pitää mak­saa enem­män palkkaa, jot­ta hei­dän kan­nat­taa joko matkus­taa kaukaa tai asua pääkaupunkiseudul­la. Tavara­toim­i­tuk­sille tulee aidosti lisäkus­tan­nuk­sia, jne.

    On aika epäre­al­is­tista odot­taa, että rak­en­t­a­mi­nen sujuisi pääkaupunkiseudul­la samaan hin­taan kuin pienis­sä aluekeskuk­sis­sa. Mut­ta sit­ten kan­nat­taa tui­jot­taa asun­to­jen hin­to­ja. Lop­ul­ta sil­lä ei ole ihan kum­moi­ses­ti väliä, mak­saako rak­en­t­a­mi­nen 2500 vai 3000 e/m2, kos­ka hin­taero muuhun maa­han on ihan toista suuruusluokkaa.

    En oikein usko mihinkään suureen salali­it­toon raken­nuskus­tan­nusten kanssa. Markki­noil­letu­lokyn­nys voi mon­es­sa kohdas­sa ketjua olla sen ver­ran suuri, että ylimääräi­nen kate menee mon­een kohtaan ketjua. Täl­löin ei ole mitään sel­l­aista yksit­täistä kohtaa, johon lisäk­il­pailu automaat­tis­es­ti kohdis­tu­isi, tai joka olisi eri­tyisen houkut­tel­e­va vaikka­pa ulko­maiselle kilpailulle.

    ATT:n käyt­tämi­nen tämän sol­mun purkamiseen voisi olla hyvä aja­tus. Joko sil­lä saa hin­tata­soa alas tai rahaa kaupun­gin kassaan.

    Vastaa

  28. Hei, ‘tont­ti­hin­ta kol­ma­sosa’, kyl­lä tar­jouskil­pailu Paasir­an­nan ton­teista oli ‘pros­ent­ti’po­h­jainen. Sen voit­ti Lem­minkäi­nen lupaa­mal­la 33% vapaara­hoit­teis­ten talo­jen velat­tomas­ta myyn­ti­hin­nas­ta tont­ti­mak­suna. Toinen oli Kaanaankadun tont­ti, R&T voit­ti 28% lupauksella.

    Vastaa

  29. MA-ohjel­ma löy­tyy täältä
    http://www.hel.fi/static/public/hela/Kaupunginvaltuusto/Suomi/Esitys/2012/Halke_2012-09–12_Kvsto_14_El/2C3621B8-B40D-4F69-9C4F-F2A88C715310/Liite.pdf

    Ma-ohjel­man tek­stilu­on­nok­ses­sa ATT:lle on kir­jat­tu seu­raa­van­laiset tavoitteet:

    “Kaupun­gin oman asun­to­tuotan­non tavoite on 1 500 asun­toa vuodessa.
    Tavoit­teena on rak­en­taa vuosittain
    x vähin­tään 750 val­tion tuke­maa vuokra-asun­toa (50 pros­ent­tia tuotannosta),
    x 600 välimuodon eli Hitas‑, asum­isoikeus- ja osaomis­tusasun­toa (40 prosenttia)
    x 150 vapaara­hoit­teista asun­toa (10 prosenttia).

    Vapaara­hoit­teisia asun­to­ja raken­netaan vain aluei­den tas­apain­oisen asun­torak­en­teen varmis­tamisek­si sekä mah­dol­lisen sekarak­en­tamisen yhteydessä.”

    Pape­ria ei ole vielä hyväksyt­ty, vaan siitä tehdy­istä toivo­muspon­sista äänestetään vielä seu­raavas­sa val­tu­us­ton kokouksessa.

    Vastaa

    1. Vapaara­hoit­teisia asun­to­ja raken­netaan vain aluei­den tas­apain­oisen asun­torak­en­teen varmis­tamisek­si sekä mah­dol­lisen sekarak­en­tamisen yhteydessä.

      Tuo tarkoit­taa, että ATT saa rak­en­taa kovan rahan tuotan­toa vain vähem­män houkut­televille alueille, joi­hin halu­taan kovan­ra­han tuotan­toa sosi­aalisen asun­to­tuotan­non keskelle.

      Vastaa

  30. JouniL: Mil­lä taval­la käytän­nössä houkutel­laan ulko­maisia fir­mo­ja Helsinki­in rakentamaan?
    Mitenkä olisi jos oikeasti otet­taisi­in yhteyt­tä vaik­ka Sak­san, Ruotsin jne raken­nus­fir­moi­hin ja kysyt­täisi­in mikä estää tulemasta.
    Mah­ta­vatko edes tietää mitä Suomes­sa on tarjolla?

    Kyl­lä maail­ma­ta voitaisi­in tul­la tänne rak­en­ta­maan, mut­ta jo Viros­ta on vaikea pon­nistaa Suomen markki­noille. ATT:lla on täl­lä het­kel­lä yksi viro­lainen urakoit­si­ja rak­en­ta­mas­sa taloa Jätkäsaa­reen. Sama yri­tys rak­en­taa toista kohdet­ta ton­tin­lu­ovu­tuskil­pailus­sa voit­ta­malleen ton­tille Arabianrantaan. 

    Toiv­ot­tavasti näistä saadaan lisä­tar­jon­taa urakoitsijakenttään. 

    Sak­sa on jo niin kaukana, että on melko vaikea nähdä että vieltä asti voitaisi­in rak­en­taa toimi­va organ­isaa­tio tuote­toimit­ta­ji­neen, työn­jo­hta­ji­neen ja työn­tek­i­jöi­neen. Oman vaikeusas­teen­sa tuot­taa eri­lainen ilmas­to ja sen mukaises­ti eri­laiset rak­en­teet ja niille asete­tut vaa­timuk­set. Juridis­et asi­akir­jat ja sopimustekni­ik­ka ovat var­masti toinen kynnys.

    Julkiset han­k­in­nat ilmoite­taan aina myös kan­sain­välis­es­ti, eli jos kiin­nos­tus­ta olisi vähin­täänkin julk­isten toim­i­joiden urakkak­il­pailui­hin voisi tul­la myös kan­sain­välisiä ilmoittautujia. 

    Vähäistä taitaa olla kiin­nos­tus ollut. Sak­san markki­noil­ta tänne asti ei kan­na­ta ihan pienen fir­man yrit­tää, sitä paljon on eri­laisia asioi­ta opetelta­vana ennen kuin saa tuot­toisan businek­sen pystytet­tyä. Skan­skallakin taisi kestää mon­ta vuot­ta ennen kuin rantau­tui Ruot­sista Suomeen.

    Vastaa

  31. Provosoin tietenkin tuos­sa liioitellen, mut­ta siis, olen­naista minus­ta tässä on se, että jos markki­nat toimi­si­vat, niin ei se raken­nusy­htiö voi niitä voit­to­ja hin­taeros­ta saa­da. OK, kus­tan­nus voi olla suurem­pi, mut­ta voit­to nyt vaan ei voi olla.

    Vas­taavasti taas maan­omis­ta­jan pitäisi olla se, jolle ylimääräi­nen hyö­ty menee. OK, kaupun­ki ei halua “kiskoa”, mut­ta on se nyt vaan kum­ma jos se tarkoit­taa että annetaan muiden sit­ten kiskoa kaupun­gin puolesta.

    Vastaa

  32. Osmo Soin­in­vaara:
    Helsin­ki luovut­taa top­n­tit pääasi­as­sa vuokraa­mal­la. Vuokra korot­taa yhtiö­vastiket­ta pari kolme euroa neliöltä. 

    Olisiko poli­it­tis­es­ti mah­dol­lista siir­tyä per­imään korkeampia vuokria, jot­ka leikkaisi­vat asun­to­jen hin­taa vas­taavasti alemmas?

    Vuokral­la kaupun­ki palaut­taisi jopa kaavoitushyö­dyn ver­ran rahaa itselleen, ja asun­to­jen hin­nat putoaisi­vat “nor­maal­ta­solle”.

    Vastaa

  33. Juho Laatu:

    Olisiko poli­it­tis­es­ti mah­dol­lista siir­tyä per­imään korkeampia vuokria, jot­ka leikkaisi­vat asun­to­jen hin­taa vas­taavasti alemmas?

    Esitäpä jotain kät­tä pidem­pää (tutkimus­tu­lok­sia tms), että korkea tont­tikus­tan­nus olisi jos­sain todel­la aiheut­tanut asun­to­jen hin­to­jen laskua.
    Jo nykyi­nen tont­tivuokra (Oden mukaan 2–3 euroa/m2 lisää yhtiö­vastik­keeseen) on yhtä suuri kuin pienem­mis­sä kaupungeis­sa koko vastike (uudessa talos­sa vuokratontilla).

    Vastaa

  34. 150 asun­toa sään­telemätön­tä vuodessa:
    Pape­ria ei ole vielä hyväksyt­ty, vaan siitä tehdy­istä toivo­muspon­sista äänestetään vielä seu­raavas­sa val­tu­us­ton kokouksessa.

    ATT:n kannal­ta sisäl­löltään sama MA-ohjel­ma on hyväksyt­ty joskus 2008. Vuon­na 2011 aloitet­ti­in 581 ara-asun­toa, melkein tuplat siitä mitä 2007. Toisaal­ta tänä vuon­na ei ole aloitet­tu yhtään ARA:aa, kos­ka tänä vuon­na käyn­nistyneille kohteille ei mak­se­ta takavu­osi­na mak­set­tua 10–15 k€ käyn­nistysavus­tus­ta. Joku voisi jopa ajatel­la, että tämän vuo­den kohteet on aloitet­tu viime vuon­na ihan tuon käyn­nistysavus­tuk­sen saamiseksi..

    Vastaa

  35. Osmo Soin­in­vaara:
    Helsin­ki luovut­taa top­n­tit pääasi­as­sa vuokraa­mal­la. Vuokra korot­taa yhtiö­vastiket­ta pari kolme euroa neliöltä.

    Tästä tulee ton­tin hin­naksi 30 €/as.m2/a. Jos kaupun­ki halu­aa korkoa var­al­lisu­udelleen 2 % (ton­tille se on aina reaa­liko­rkoa), ton­tin hin­ta on 1500 €/as.m2, mikä on aika real­isti­nen arvio pien­talo­ton­teista kohtu­ullisen hyvältä paikalta. Jätkäsaa­res­sa hin­nan pitäisi kuitenkin olla ainakin tuplat.

    Meneekö tämä asia pieleen siinä, että suo­ma­lainen ei osaa laskea vuokra­ton­tin ja omis­tus­ton­tin hin­taeroa? Vai siinä, että yksi­tyiset ihmiset arvioi­vat vuokra­ton­tin riskin erit­täin korkeaksi?

    Idyl­liset Alp­pikylän vuokra­ton­tit eivät olleet kovin suosit­tu­ja, mut­ta paikan sijain­nil­la voi olla osu­ut­ta asi­aan. (Alp­pikylän asi­akir­joista muuten käy ilmi, että kaupun­ki toivoo vaa­ti­mat­tomasti 5,4 % korkoa ton­teille… No, siinä kom­pen­soidaan kak­si virhet­tä toisillaan.)

    Vastaa

    1. Kolme euroa kuus­sa eli 36 euroa vuodessa tarkoit­taa 2,5 pros­entin reaa­liko­rol­la 1440 euron ton­tin hin­taa. Vaik­ka juuri nyt 2,5 pros­entin reaa­liko­rko tun­tuu korkeal­ta, niin pitkässä juok­sus­sa se lie­nee paikallaan.

      Vastaa

  36. pekka:
    Esitäpä jotain kät­tä pidem­pää (tutkimus­tu­lok­sia tms), että korkea tont­tikus­tan­nus olisi jos­sain todel­la aiheut­tanut asun­to­jen hintojenlaskua. 

    Epäilen että ehdot­ta­mani malli ei ole käytössä mis­sään, joten ainakaan mit­taus­tu­lok­sia ei ehkä ole saatavil­la. Mut­ta minus­ta on selvää, että jos yhteen asun­toon kohdis­tuu jokin muil­ta asun­noil­ta puut­tu­va jatku­va ylimääräi­nen mak­su (suuri vuokra ton­tista), sen hin­nan täy­tyy olla noi­ta mui­ta asun­to­ja alempi.

    Vastaa

  37. Yri­tys­ten voit­to­ja aina vihataan, mut­ta jos pro­jek­ti meneekin pieleen ja tulee tap­pi­o­ta niin sil­loin ei jaka­jia löydy.

    Peri­aat­teessa voisi var­maan tont­tia luovutet­taes­sa tehdä sopimuk­seen ehdon, että talo ton­tille pitää rak­en­taa kah­den vuo­den kulues­sa ja net­tovoit­to ei saa olla yli 10%.

    Yri­tysjo­hta­jana esit­täisin var­maan vas­tae­htoa, että jos toteu­tunut net­tovoit­to on alle 5% niin kaupun­ki kor­vaa puut­tuneen voiton 5%:iin asti.

    Vastaa

    1. En vihaa yri­tysvoit­to­ja, mut­taq vihaan sel­l­aisia voit­to­ja, jot­ka syn­tyvät hallinnol­lisil­la päätök­sil­lä eivätkä yri­tyk­sen omil­la ansioilla.

      Vastaa

  38. Osmo Soin­in­vaara:
    Kolme euroa kuus­sa eli 36 euroa vuodessa tarkoit­taa 2,5 pros­entin reaa­liko­rol­la 1440 euron ton­tin hin­taa. Vaik­ka juuri nyt 2,5 pros­entin reaa­liko­rko tun­tuu korkeal­ta, niin pitkässä juok­sus­sa se lie­nee paikallaan. 

    Mitenkähän Helsin­ki las­kee ton­nt­tien­sa arvon? Ehdotin vuokran per­im­istä koko ton­tin arvos­ta (vaikka­pa 2,5% vuodessa). Ton­tin arvo = koko kohteen käypä arvo tont­tei­neen — itse raken­nuk­sen arvo. (mis­sä “itse raken­nuk­sen arvo” on paikas­ta riip­puma­ton, tämän tai vas­taa­van muual­la seiso­van raken­nuk­sen arvo)

    Vastaa

  39. Åke, ainakaan min­un kom­ment­ti­ni ei ollut lähtöisin mis­tään voit­to­jen vihaamis­es­ta. Liike­taloudelli­nen voit­to on se, mikä pitää yri­tyk­set pyörinässä. Eri­laiset skaalatek­i­jät, markki­nati­lanne, teknolo­gian kehi­tys jne saa­vat aikaan sen että eri aloil­la on eri­laiset voitot. Se on ihan ok sil­loin kun pääo­ma­markki­nat toimi­vat ja ei ole keinotekois­es­ti rajoitet­tu kilpailua.

    Ris­ki on tietysti se toinen puoli, eli kaik­ki fir­mat eivät men­esty. Sekin on ok. Se mikä ei ole ok on, jos kil­pailua syys­tä tai tois­es­ta estetään. Suomes­sakin raken­netaan ja aika paljonkin, muual­la kuin Helsingis­sä. Se rak­en­t­a­mi­nen nyt vaan ei Helsingis­sä ole niin eri­laista kuin muual­la maas­sa, joten mik­si raken­nusala saa Helsingis­sä isom­mat voitot? 

    Helsingis­sä niukku­ustek­i­jä on noin teo­ri­as­sa maa. Mut­ta maan­omis­ta­jan pitäisi sil­loin tien­ata se ero­tus, ei rak­en­ta­jan. Tätä voi ver­ra­ta siihen, että kun kul­ta on kalli­im­paa kuin muovi, niin tekemäl­lä kän­nykän kuoret kul­las­ta saisi isom­mat voitot. Jostain syys­tä niitä ei yleen­sä tehdä kullasta.

    Vastaa

  40. Juho Laatu: Tähän malli­in ver­rat­tuna ehdotin, että taloy­htiökin saisi ton­tin käyt­töön­sä heti ilman rahaa, mut­ta mak­saisi siitä korkeaa vuokraa. Näin kaavoitus­riskit ja ‑hyödyt pysy­i­sivät kau­ungilla (myös tule­vaan kaavoituk­seen liittyvät).

    Espoon Vaisalantien aiem­pi­en omakoti­talo­jen asukkaat lienevät kaavoitus­riskeistä ja ‑hyödy­istä kanssasi eri mieltä.

    Vaisalantielle raken­net­ti­in 50 vuo­den vuokra­sopimus­ton­teille omakoti­talo­ja 1950-luvul­la. 1990-luvun lop­ul­la Espoo sit­ten ker­toi, ettei sopimuk­sia tul­la jatka­maan. Talot puret­ti­in, tilalle raken­net­ti­in busi­ness park.

    Vastaa

  41. Ei min­ul­lakaan ole mitään sitä vas­taan, että maapo­h­jas­ta ote­taan niin kova hin­ta kuin mah­dol­lista. Niin minä ainakin itse tek­isin. Kan­nat­taisi Helsinginkin.

    Mut­ta ei tässä raken­nus­li­ikkeitä kan­na­ta syyt­tää voitoista, jos maa­ta myy­däänkin hal­val­la. Eikä raken­nus­li­ik­keet ainakaan pikatark­istuk­sel­la nyt mitään huo­mat­tavia voit­to­ja ole saa­neet ainakaan tilin­päätösten perusteella.

    Vastaa

  42. Åke, laki kieltää kartel­lit. Lisäk­si se var­maan kieltää virkamiehiltä julkisen omaisu­u­den luovut­tamisen kavereille. Tai lahjus­ta vastaan. 

    Näyt­töä rikol­lis­es­ta toimin­nas­ta on minus­ta jo use­am­man kymme­nen pros­entin ero katteissa.

    Vastaa

  43. ij: Espoon Vaisalantielle raken­net­ti­in 50 vuo­den vuokra­sopimus­ton­teille omakoti­talo­ja 1950-luvul­la. 1990-luvun lop­ul­la Espoo sit­ten ker­toi, ettei sopimuk­sia tul­la jatka­maan. Talot puret­ti­in, tilalle raken­net­ti­in busi­ness park.

    Ehkä vuokra­sopimus pitäisi tehdä pidem­mäk­si tai ikuisek­si, tai ehkä taloy­htiö omis­taisi ton­tin, mut­ta kaupun­ki vain perisi korotet­tua kiinteistöveroa.

    Ehot­ta­mas­sani mallis­sa on toinenkin vas­taa­va kaupun­gin moraali­in liit­tyvä ris­ki. Ehdotin että kaupun­ki säätäisi per­imään­sä mak­sua esimerkik­si tule­van lisäkaavoituk­sen ja ton­tin arvon­nousun tai ‑laskun mukaan. Ris­ki on siinä, että kaupun­ki uno­htaisi nuo jalot ja sovi­tut peri­aat­teet ja verot­taisikin niin paljon kuin kehtaa (tai antaisi poli­it­ti­sista syistä alennusta).

    Vastaa

  44. Jouni Mar­tikainen: Kuten olen main­in­nut: http://www.soininvaara.fi/2012/08/28/koti-vai-parkkipaikka/#comment-218898 niin raken­nus­pro­jek­tista muo­dos­tu­vat kus­tan­nuk­set raken­nut­ta­jalle Helsingis­sä ovat yli 15% kalli­im­mat kuin halvim­man rak­en­tamisen alueil­la Suomes­sa. Siis avoimil­la markki­noil­la, jois­sa raken­nut­ta­jal­la JO ON HALLUSSAAN tont­ti. Ja tuo siis vakioidul­la laatu­ta­sol­la ja rak­en­tamisolo­suhteil­la. Eli nim­imerk­ki Tiedemiehen ehdot­ta­mal­la käytän­nöl­lä rak­en­t­a­mi­nen Helsingis­sä saataisi­in täysin loppumaan. 

    P.S. Sekä laatu­taso­vaa­timuk­sista, että olo­suhde­tek­i­jöistä tup­paa HKI:ssä tule­maan vielä tuostakin tasos­ta lisää hintaa.

    Ja tuo 15% sit­ten selit­tää sen mik­si rakne­tamis­es­ta veloite­taan tuplahin­ta muuhun maa­han nähden?
    Sem­minkin kun taas laadus­ta ei saa koskaan mitään takei­ta kumpaankaan suuntaan…

    Vastaa

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

Notify me of followup comments via e-mail. You can also subscribe without commenting.