Kannattaa kaavoittaa vain hyvien yhteyksien varrelle

Kun ihmisil­lä on vähän rahaa, eikö kan­nat­taisi kaavoit­taa sinne, mis­sä maa on hal­paa? Tätä ehdot­ti Mat­ti Van­hanen, joka vas­tusti asumisen keskit­tämistä rato­jen var­sille, kos­ka maa on siel­lä niin kallista. Aja­tus on luon­nolli­nen, mut­ta täysin virheelli­nen. Maa on asemien lähel­lä kallista, kos­ka se on halut­tua. Siitä tulee halvem­paa, jos sitä on enem­män, eikä tässä kaik­ki. Jos kaavoite­taan lähelle asemia, maa halpe­nee myös kaukana asemista. Tämä on hyvä käy­dä läpi vähän tarkem­min, sil­lä Mat­ti Van­hanen ei ole yksin vaa­ti­mas­sa rak­en­tamista huonoille paikoille, jot­ta saataisi­in halpo­ja asuntoja.

Yksinker­tais­te­taan asi­aa siten, että on kol­men­laisia sijain­te­ja, joille rak­en­t­a­mi­nen mak­saa yhtä paljon, mut­ta maan hin­ta vai­htelee, hyviä (A), keskinker­taisia (B) ja huono­ja ©. Kaavoitet­tu maa on alueel­la A kallein­ta ja alueel­la C halvinta.

Kos­ka halu­taan aut­taa köy­hiä, kaavoite­taan lisää alueelle C. Alueil­la A ja B kaavoitet­tu­jen tont­tien hin­ta pysyy entisenä ja alueel­la C hin­ta las­kee tar­jon­nan kas­vaes­sa. Näin paran­netaan huonoimpi­en ase­maa, mut­ta he myös joutu­vat asumaan huonoim­mille alueille.

Jos sen sijaan kaavoite­taan lisää alueelle A, las­kee alueen A tont­tien hin­ta. Alueelle A muute­taan alueelta B, jol­loin alueen B tont­tien hin­ta las­kee. Niin las­kee myös alueen C hin­ta, kos­ka sieltä taas muute­taan alueelle B. Alueen C hin­ta las­kee suun­nilleen yhtä paljon kuin se olisi laskenut, jos olisi kaavoitet­tu Mat­ti Van­hasen ohjei­den mukaan alueelle C.  tässä vai­h­toe­hdos­sa asu­taan keskimäärin parem­mil­la alueil­la ja asumisen hin­ta on laskenut kaikil­la alueilla.

Tästä on kyse, kun kaupunki­talousti­eteil­i­jät sanovat, että mitä hajau­tuneem­pi on yhdyskun­tarakenne, sitä kalli­im­paa on asum­i­nen sekä lähel­lä että kauem­pana keskuksista.

(Tämäkin on katkel­ma tulev­as­ta kir­jas­tani, jon­ka yritän kiikut­taa maanan­taina kus­tan­ta­jalle. Terkku­ja Sil­jalle! Kir­joi­tan minkä pystyn. )